Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
иент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования (0,8)
Годовая арендная плата:
Стоимость участка:
Итоговая стоимость участка:
Стоимость объекта = Стоимость участка + (ПВС - Износ)=
=
В результате расчетов рыночной стоимости торгового помещения по трем методам получены следующие результаты:
Таблица 12
Сравнение результатов расчетов
Метод оценкиСтоимость, руб.ВесДоходный346 612 8190,3Сравнительный338 558 0320,5Затратный271 270 576,50,2
Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных разными методами.
Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,5.
Стоимость, полученная затратным подходом, не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную оценку рыночной стоимости(0,2).
Доходный подход дает оценку стоимости с позиций интересов пользователя. Однако возникает сложность и неопределенность прогнозирования будущих доходов и расходов у пользователя, в прогнозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и других внешних факторов(0,3).
Рыночная стоимость офисного помещения определяется следующим образом:
Согласованная стоимость = 346612819*0,3+338558032*0,5+271270576,5*0,2 = 327 516 977 рублей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.
Итак, управление недвижимостью требует установления критериев оценки качества услуг, для предоставления потребителю возможности его контроля. Для этого необходимо выделить все элементы, составляющие процесс управления, и установить критерии и требования к каждому из них, обеспечить необходимые ресурсы и ограничить зоны ответственности.
Это позволит управлять всеми элементами, быстро и оперативно реагировать на изменение параметров окружающей среды, а так же даст возможность контроля качества всего процесса управления в целом.
Кроме того, это позволит достигнуть той прозрачности, которая необходима клиенту для формирования представления о том, что управляющая компания готова к честным и открытым партнёрским отношениям.
Условие эффективного управления торговым центром - это мотивация управляющего, которая должна быть связана с результатами деятельности. Качество работы управляющей компании оценивается по степени удовлетворенности двух групп клиентов торгового центра - посетителей и арендаторов. О признании потребителей говорят результаты маркетинговых исследований и критериями оценки управляющей компании являются рост посещаемости, стабильность посещений и частота визитов в центр, повышение известности марки торгового центра. А качество услуг для арендаторов оценивается по обеспечению требуемого уровня арендных поступлений, сбалансированности состава арендаторов и поддержанию концепции центра, по отсутствию ротации арендаторов и быстрому заполнению вакантных площадей, по возрастанию интереса новых арендаторов к работе в центре и количеству заявок.
Одним из преимуществ внешней управляющей компании является то, что она, как правило, больше заинтересована в комплексном подходе и удовлетворении обеих групп клиентов, и внешний управляющий правильно оценивает ситуацию и расставляет приоритеты.
управление торговый недвижимость
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
1.Нормативные правовые акты
1.1.Гражданский кодекс Российской Федерации
2.Специальная литература
2.1.Бакрунов Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. М. - 2010, - 37 с.
2.2.Воропаев В.И., Управление проектами в России. М.: Алане, 1995. -225 с
.3.Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью, под общ. редакцией, АСВ. 1999.
.4.Ковалевская Н.Ю. Инвестиционный проект: методы управления и анализа: Учеб. пособие; М-во образования Рос. Федерации, Иркут. гос. экон. акад. Иркутск: Изд-во Иркут. гос. экон. акад., 2001. - 71 с.
.5.Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости, Лань. 2001.
.6.Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития: Учебное пособие. - М., 2005. - 437 с.
.7.Лапыгин Ю.Н. Управление проектами. От планирования до оценки эффективности. - М.: Омега-Л, 2008 - с. 211
.8.Мазура И.И. Девелопмент недвижимости Москва 2011 Издательство: "Омега-Л", 2010.
.9.Ожегов С.И., Шведова Н.Ю.. Толковый словарь русского языка Издательство "Азъ", 1992 год
.10.Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящ