Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ормации.
Анализ объекта оценки
Анализ объекта оценки помогает Оценщику в выборе и применении различных подходов и методов оценки. Характер и объем данных, необходимых и доступных для осуществления анализа, зависит от следующих факторов:
Свойства оцениваемого объекта;
Предполагаемое использование результатов оценки;
Вид стоимости, подлежащий определению;
Допущения и ограничительные условия;
Наличие методических рекомендаций для оценки соответствующего вида недвижимости.
Нефинансовая информация. В соответствии с заданием на оценку, Оценщику необходимо собрать информацию в объеме, достаточном для четкого понимания свойств объекта оценки.
Для этого рассматриваются, в том числе:
Происхождение и история развития объекта недвижимости;
Структура объекта недвижимости;
Имущественные права на составные части объекта оценки и обременения этих прав;
Ограничения (например, градостроительные) использования объекта недвижимости;
Культурно-исторический потенциал объекта или ограничения по его использованию;
Технические и эксплуатационные характеристики, износ и устаревания объекта недвижимости и его составных частей;
Планы развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта недвижимости и его частей;
Текущие характеристики среды ближайшего окружения объекта;
Планы развития территории, окружающей объект;
Состояние и динамика сегментов рынка недвижимости, к которым относятся составные части объекта, включая состав факторов, влияющих на спрос и предложение, количественные и качественные характеристики данных факторов;
Макроэкономическая среда, включая политические, экономические, социальные, экологические и прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Финансовая информация. Оценщику следует получить и проанализировать имеющуюся в наличии соответствующую финансовую (бухгалтерскую, управленческую) информацию по оцениваемому объекту, в том числе:
Ретроспективную информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (выручка, эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов);
Прогнозируемую информацию, например, предполагаемые показатели коммерческого использования, эксплуатационных затрат и отчислений на замещение короткоживущих элементов;
Информацию по планируемому капитальному ремонту, модернизации и реконструкции (с соответствующими затратами), ремонту или изменению функций коммерческого использования объекта;
Информацию о наличии особых финансовых условий использования объекта по сравнению с типичными рыночными данными, например, по величине арендных ставок по заключенным договорам аренды (субаренды).
Необходимость проведения оценки обусловлена рядом примеров таких как:
. Оценка торгового центра необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования
.Оценка торгового центра проводится для целей привлечения инвестиций
.Оценка торгового центра при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения.
.Оценка торгового центра, для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.
.Оценка торгового центра для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи, либо созданы собственными силами, без наличия подтверждающих документов. Оценка торгового центра также определяется при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.
2. УПРАВЛЕНИЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ ТРК ЭЛЕОНОР
.1 Роль структуры капитала предприятий ТРК
В современных экономических условиях управление формированием источников финансирования деятельности предприятий ТРК и обоснование оптимальных параметров капитала фирмы актуализирует проблему установления его структурных пропорций, связь которых с конечными результатами деятельности предприятий существенна. Путем оптимизации соотношения формируемого собственного и заемного капитала обеспечивается необходимый уровень финансовой рентабельности, устойчивое финансовое равновесие туристско-рекреационных предприятий, максимизируется их рыночная стоимость.
На основе оптимизации структуры источников привлечения капитала обеспечивается существенное повышение уровня платежеспособности предприятий. Структура капитала играет важную роль в формировании рыночной стоимости предприятия посредством регулирования средневзвешенной стоимости капитала. При этом в составе собственного капитала должен рассматриваться не только первоначально инвестированный акционерный, паевой или индивидуальный капитал, формирующий уставный фонд предприятия, но и накопленная его часть в форме различных резервов и фондов, а также предполагаемая к реинвестированию нераспределенная прибыль. Соответственно и заемный капитал должен рассматриваться во всех формах его использования, включая финансовый лизинг, коммерческий кредит, внутреннюю кредиторскую задолженность.
Более детальная структура капитала позволяет исследовать особенности и разрабатывать соответствующие рекомендации не только для крупных предприятий, но и для средних и малых предприятий, доступ которых на рынок долгосрочног