Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
Управление недвижимостью (property management) - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
При этом деятельность по управлению торговой недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании права на недвижимость.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
Профессиональное управление коммерческой недвижимостью - фактор, напрямую влияющий на уровень арендной платы объекта, будь то офисное помещение или торговое.
Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, понимают, что таким шагом экономят свои деньги и время. Они могут гарантировать качество предоставляемых арендаторам услуг, избавляются от необходимости решать множество текущих затратных по времени проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, поиском поставщиков, подрядчиков, решением юридических вопросов, общением с арендаторами. Те из собственников, которые хотя бы раз в жизни пользовались услугами управляющих компаний, обязательно и впредь прибегнут к их помощи.
Но при всем благоприятном развитии данного вида бизнеса есть некоторые факторы, в той или иной степени тормозящие дальнейшее формирование рынка управления торговой недвижимостью.
Прежде всего, необходимо упомянуть проблему отсутствия необходимой правой базы, которая в полном объеме регулировала бы отношения сторон в этой сфере деятельности. Часть отношений урегулирована гражданским законодательством, другая часть нуждается в правовом регулировании. Если говорить о тенденциях развития управляющих компаний, то можно отметить, что наибольшую прибыль от своей деятельности будет получать та компания, у которой находятся несколько объектов в управлении. Чем больше у компании объектов, тем проще ей снижать эксплуатационные издержки: не надо, например, на каждом объекте создавать собственные эксплуатационные службы, потому что есть централизованная. Как правило, если у компании более 10 проектов в управлении, выделяются узкоспециализированные службы (консалтинга, охраны, эксплуатации, , транспортные и т.д.) как самостоятельные коммерческие единицы, нередко под новым брендом.
.2 Особенности управления торговой недвижимостью
Специфика управления торговым объектом такова, что если в случае с бизнес-центром или складским комплексом девелоперу приходится выстраивать отношения лишь с арендаторами, то в торговом центре появляется третья сторона - покупатели. То есть невозможно удовлетворить арендаторов, не удовлетворив при этом посетителей ТЦ, и наоборот.
Отсюда - возрастающее значение организации внутреннего пространства объекта, необходимость постоянных усовершенствований и побочных сервисов в борьбе за повышение проходимости ТЦ и т.д.
А также для каждого из участников рынка коммерческой недвижимости весьма остро стоит вопрос классификации отдельных сегментов. Для торговой недвижимости актуальны такие ценообразующие факторы, как положение объекта в государственных масштабах - районный, окружной или региональный; товарная специализация - универсальный, смешанный, комбинированный, узкоспециализированный или специализированный; целевой потребитель; прилегающие объекты и инфраструктура; месторасположение; архитектурные, отделочные и планировочные особенности; возраст здания; наличие парковки.
Кроме того, арендные ставки на торговые помещения во многом зависят от размеров и ассортимента товаров, реализуемых на торговой площади.
Таким образом, можно провести следующую классификацию торговых объектов коммерческой недвижимости отражённую в таблице 1.
Таблица 1
Классификация торговых объектов коммерческой недвижимости
Торговые помещения№ХарактеристикаКлассыАВСD1Местоположение, транспортная доступность на главных площадях и магистралях,, с удобным подъездом и подходом5на транспортных артериях, вблизи ост. общественного транспорта.4на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом3внутри микрорайона, двора22Качество отделкиновое строительство; высококачественная отделка5недавний срок постройки, улучшенная отделка 4срок эксплуатации более 20 лет, устаревшее или реконструированное здание 3бывший жилой фонд стандартный ремонт3Состояниев отличном состоянии5в отличном или хорошем состоянии4в хорошем или удовлетворительном состоянии3требует ремонта4Парковкаподземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание5организованная наземная парковка с достаточным количеством мест;4недостаточное количество мест на неохраняемой наземной парковке3стесненность, неудобный подъезд5Наличие концепции зданияединый собственник здания, наличие якорных арендаторов.5несколько крупных собственников