Официальный представитель

Вид материала

Отчет

Содержание Раздел IV. Анализ данных и оценка объекта. 4.1. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта. 4.2. Определение стоимости объекта. Соотношение цен 4.2.2. Результаты расчета. Ставка дисконтирования. Метод кумулятивного построения Риск рынка недвижимости Риск рынка капитала Риск низкой ликвидности Риск инфляции Риск управления недвижимостью Финансовый риск Экологический риск Законодательный риск Метод сравнения альтернативных инвестиций Метод рыночной экстракции Ставка дисконтирования при наличии полной информации. Ставка дисконтирования при отсутствии полной информации. Метод мониторинга 178 600 000 рублей или ... Полное содержание

Подобный материал:

• 23. Официальный представитель гу «Миноблмясомолпром» в РФ ооо «Минскоблпродукт», 114.19kb.
• Компания тов нвп «Техприлад» официальный представитель компании Valvosider, 113.21kb.
• Санкт-Петербургский конгресс по косметологии и эстетической медицине, 402.28kb.
• Санкт-Петербургский конгресс по косметологии и эстетической медицине, 397.09kb.
• Санкт-Петербургский конгресс по косметологии и эстетической медицине, 421.78kb.
• 625014 г. Тюмень ул Новаторов 12 web : www zelectr, 199.92kb.
• Список шведских компаний, участвующих в бизнес-миссии, 172.61kb.
• Программа SmartWood, 49.59kb.
• Центр международного образования и туризма Официальный сертифицированный представитель, 296.76kb.
• Ооо «Расколбас» Официальный дистрибутор, 109.56kb.

^

Раздел IV. Анализ данных и оценка объекта.

4.1. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую доходность, при этом анализ ЛНЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа ЛНЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ЛНЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) ЛНЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, неизвестный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем ЛНЭИ.

Совершенно очевидно, что физически возможным вариантом использования объекта. является его использование только в качестве мельничного комплекса в силу конструкции зданий и насыщения их производственным оборудованием. Законодательных ограничений на использование существующего объекта в указанных выше целях нет. То, что данный вариант экономически оправдан, собственно говоря, показано ниже непосредственно в выполненных расчетах стоимости. Здесь же только констатируем, что качественный анализ ЛНЭИ оцениваемого объекта показывает, что его ЛНЭИ - создание на базе оцениваемого имущества организации по производству муки и сопутствующих продуктов.


^

4.2. Определение стоимости объекта.

4.2.1. Параметры бизнес-модели.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта в соответствии с выбранной методикой оценщиками была разработана бизнес-модель, основанную на следующих исходных посылках.

1. Прогнозный период выбран с 01.11.2001 по 31.01.2007 – 5,3 года.

2. В приведенной ниже таблице 4.1, а также на графиках представлены как реальные производственные показатели мельничного комплекса в прошлом, предоставленные заказчиком, так и прогнозные, выбранные оценщиками для будущего периода.


Таблица 4.1.

Производство, т	Установл.	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Мука - высший сорт	25 188	19 218	17 933	7 742	4 943	768	10 526	11 694	12 822	13 014	13 014	13 014
Мука - подольский сорт	18 318	20 797	20 134	13 565	30 916	18 044	15 789	17 541	19 233	19 520	19 520	19 520
Другие сорта муки	7 851	2 513		1 115	1 853
Крупа манная	981	664	231	45		11	537	597	654	664	664	664
Всего	52 338	43 192	38 298	22 467	37 712	18 823	26 851	29 831	32 710	33 198	33 198	33 198
от установл. уровня %		82,5%	73,2%	42,9%	72,1%	36,0%	51,3%	57,0%	62,5%	63,4%	63,4%	63,4%
Отруби	14 762	11 273	9 419	5 440	9 322	4 785	6 732	7 479	8 201	8 324	8 324	8 324
Переработанное зерно	67 100	55 374	49 100	28 804	48 349	24 132	34 425	38 245	41 936	42 562	42 562	42 562

Прогноз на период с 2001 года по 2006 год строился таким образом, чтобы упавшая с 72% от установленной мощности в 1999 году до 36% в 2000 году производительность комплекса, плавно выросла к 2004 году до 63,4% от установленной мощности и далее оставалась на этом уровне. На самом деле предполагается, что месячная производительность к этому времени вырастет до 67% от установленной мощности, однако в расчетах учтено, что в январе каждого года производится профилактика и ремонт оборудования. Оценщики предположили, что максимальный срок для этого может быть принят как 25 дней. Плановый простой комплекса в январе снижает как месячную производительность, так и средн
егодовую. В таблице и на графиках приведены именно среднегодовые величины произв
одительности.

3. Инфляция выбрана таким образом, чтобы за 2001 год она составила 19,8%, а затем постепенно уменьшалась и к концу прогнозного периода предполагается, что годовая инфляция не превысит 12,1%. Кроме того, в помесячном индексе инфляции учтен ее сезонный характер, В зимние месяцы инфляция выше, достигая максимума в январе, а затем плавно уменьшается до минимальных значений в августе-сентябре, после чего вновь начинает расти.

4. Курс доллара на 01.11.2001 равен курсу, установленному ЦБ РФ - 29,68 рубля за $1.

5. Предполагается, весь проект финансируется инвестором самостоятельно без привлечения заемных средств.

6. Для расчета амортизационных отчислений необходимо определить начальную стоимость приобретаемых недвижимости и оборудования. Условно предполагается, что в приобретаемом объекте стоимость недвижимости составляет 80%, а оборудования – 20%.

7. При расчете производственного плана учтено следующее:

- в выходе продукции крупа манная составляет 2%, а оставшиеся 98% делятся между мукой высшего сорта (40%) и мукой подольского сорта (60%);

- в соответствии с реальными данными, приведенными в таблице 4.1 суммарный выход муки и крупы манной по отношению к переработанному зерну составляет 78%;

- в соответствии с реальными данными, приведенными в таблице 4.1 рассчитан выход отрубей: сумма переработанного зерна за 1996-2000 годы составляет 205 759 тонн, сумма произведенных муки и крупы манной за 1996-2000 годы составляет 160 492 т, таким образом разница составляет 45 267 т, сумма произведенных отрубей за 1996-2000 годы составляет 40 239 т, таким образом от остатка после производства муки и крупы манной выход отрубей составляет в среднем 88,9% - остальное – это камни и прочие примеси.

8. Цены на продукцию выбраны следующим образом:

- по состоянию на ноябрь цена на муку высшего сорта выбрана в соответствии с фактическими данными, предоставленными заказчиком – 6857 рублей за тонну

- предполагается, что в дальнейшем в изменение цены на муку высшего сорта определяется двумя факторами: инфляцией и сезонным колебанием цен; анализ фактического изменения цен позволяет сделать следующие выводы: цены минимальны в январе и феврале (коэффициент 0,98), несколько подрастают в марте (1,0), максимальны с апреля по август (1,05), затем вновь снижаются в сентябре-октябре (1,0) и в ноябре (0,99), достигают минимума в декабре (0,98); модельное изменение цен на муку высшего сорта приведено н
а графике

- цены на прочие продукты выбраны на основании анализа соотношения цен на муку высшего сорта и прочую продукцию у разных производителей, включая рассматриваемый комбинат (таблица 4.2):

а) для дальнейшего анализа цена на подольский сорт выбрана на среднем уровне 85% от цены на муку высшего сорта, с учетом предыдущего схожего поведения цен на муку высшего сорта и на подольский сорт данное соотношение во все периоды сохраняется

б) для дальнейшего анализа цена на крупу манную выбрана на среднем уровне 127% от цены на муку высшего сорта, с учетом предыдущего схожего поведения цен на данные продукты это соотношение во все периоды сохраняется

в) как было показано в обзоре характер изменения цен отрубе отличается от характера изменения цен на муку, причем прогнозировать характер такого изменения сложно, кроме того для Приморского края обнаружилось существенное превышение цен на отруби в сравнении с другими регионами; для дальнейшего анализа, учитывая что отруби занимают не основное место в производстве, и для того, чтобы упростить расчетную модель полагается, цена отруби ведет себя также, как и цена на муку, при этом соотношение цен выбрана близким к общерегиональным показателям на среднем уровне 20% от цены на муку высшего сорта


Таблица 4.2.

Производители	Цены				^ Соотношение цен
	Высший	Подольский	Манная крупа	Отруби	Высший	Подольский	Манная крупа	Отруби
Набережночелнинский КХ	5551,00	4758,00	7930,00	900,00	1,00	0,86	1,43	0,16
Оренбургский КХ	5800,00		8200,00	900,00	1,00	0,00	1,41	0,16
Уфимский КХ	6850,00	5500,00	9000,00	1000,00	1,00	0,80	1,31	0,15
Славянский КХ	6,50	5,50	8,00		1,00	0,85	1,23	0,00
КХ	6860,00	6000,00	8700,00	2500,00	1,00	0,87	1,27	0,36

9. При выборе плана закупки зерна учитывались следующие моменты:

- сезонность цен, следующую из анализа рынка: цены минимальны в сентябре-октябре (коэффициент 1,0), закуп целесообразен также в августе и ноябре (1,05)

- на октябрь 2001 года цена на зерно принята 3500 рублей за тонну с учетом доставки ее во Владивосток, предполагается, что в дальнейшем в изменение цены на зерно определяется двумя факторами: инфляцией и сезонным колебанием цен

- объемы закупа выбирались таким образом, чтобы, во-первых, не превысить возможный объем хранения 29000 тонн, а, во-вторых, чтобы сезонные инвестиции в закуп были минимальны и зерно полностью расходовалось до следующего закупа в соответствии с производственным планом.

10. План по персоналу определен в соответствии с информацией, предоставленной заказчиком. Штатное расписание сохранено без изменений, а стартовый размер заработной платы увеличен в 1,5 раза по сравнению с реальной сегодняшней ситуацией. Предполагается ежеквартальный пересмотр заработной платы в соответствии с коэффициентом инфляции.

11. Общие издержки выбраны на основании анализа данных, предоставленных заказчиком. Поясним лишь следующее

- потребление электроэнергии рассчитано на основании анализа предоставленных данных, из которого следует, что при переработке тонны зерна расходуется по всем основаниям 81,65 кВт*ч электроэнергии, поэтому потребление электроэнергии увязано с производственным планом; оплата за электроэнергию на октябрь 2001 года принята по факту в размере 0,76 копеек за 1 кВт*ч и предполагается, что в дальнейшем тариф меняется в соответствии с индексом инфляции.

- в потреблении теплоэнергии учтен сезонный характер данного потребления, а объемы потребления теплоэнергии по месяцам приняты в соответствии с фактическими показателями, следующими из анализа данных, предоставленных заказчиком; оплата за теплоэнергию на октябрь 2001 года принята по факту в размере 482 рублей за 1 Гкал и предполагается, что в дальнейшем тариф меняется в соответствии с индексом инфляции.

- расходы на мешкотару рассчитаны на основании анализа предоставленных данных, из которого следует, что при переработке тонны зерна требуется закупить мешкотары в текущих ценах на 33,57 рубля, данные расходы увязаны с производственным планом; предполагается, что в дальнейшем цена мешкотары меняется в соответствии с индексом инфляции.

12. Остальные параметры определены на основании анализа фактических данных, предоставленных заказчиком, а характер их изменения ясен из приведенной ниже таблицы.

13. Кроме того, в расчетах учтено, что имущество Комбината хлебопродуктов, в соответствии с информацией заказчика, не облагается налогом на имущество на основании статьи 4 (пункт 6) Закона РФ от 13.12.1991 № 2030-1 "О налоге на имущество предприятий", как организация по переработке сельскохозяйственной продукции, выручка которой от указанного вида деятельности составляет не менее 70% общей суммы выручки от реализации продукции (работ, услуг).

^

4.2.2. Результаты расчета.

В соответствии с приведенными выше рассуждениями и с использованием описанных параметров был разработана модель бизнес плана гипотетической организации, на баланс которой поступит приобретенное имущество.

Варьируемыми параметрами в модели являются:

- размер начальных инвестиций в приобретение оцениваемого имущества; параметр варьируется с целью получения желаемой величины нормы дохода или чистого дисконтированного дохода

- размер начальных инвестиций на пополнение оборотных средств; параметр варьируется с целью обеспечения безубыточности проекта на всех его этапах.

Остальные величины выбирались, как это было показано, исходя из задачи минимизации начальных инвестиций в оборотные средства, а также минимизации или максимизации соответствующих параметров с целью уменьшения риска невыполнения бизнес плана.

^ Ставка дисконтирования. Выбор ставки дисконтирования - важный шаг в процессе анализа. Ставка применяется для пересчета денежных потоков в настоящую стоимость. Ставка дисконтирования отражает ожидаемую инвесторами норму прибыли от вложения своих средств в проекты, подобные оцениваемым, и является функцией риска инвестиций в эти проекты. Для определения ставки можно применять следующие методы

^ Метод кумулятивного построения основан на предположении, что ставка дисконта есть функция риска и может быть определена путем суммирования всех рисков присущих недвижимости. Основные виды рисков, актуальные для инвестиций в недвижимость:

^ Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы коэффициент загрузки, чистый операционный доход.

^ Риск рынка капитала отражает вероятность того, что изменения на рынке капитала нормы процента, общей нормы прибыли, норм прибыли собственного и заемного капиталов изменят стоимость собственности. Данный вид риска существует независимо от того, используется или не используется для финансирования недвижимости заемный капитал.

^ Риск низкой ликвидности имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной.

^ Риск инфляции предполагает неожиданные изменения темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной способности будущих денег. Для инвестиций в недвижимость риск инфляции имеет низкое значение, потому что при инфляции появляется тенденция увеличения стоимости замещения собственности. В отличие от финансовых инвестиций, дающих постоянный доход, инвестиции в недвижимость могут иметь доход, адаптирующийся к изменениям инфляции договорными условия (например, за счет увеличения арендной платы). Именно поэтому инвестиции в недвижимость считаются надежным укрытием от неожиданной инфляции.

^ Риск управления недвижимостью отражает потенциальную возможность неадекватного управления собственностью, что может привести к снижению ее стоимости. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления.

^ Финансовый риск появляется при использовании для финанси­рования инвестиций в недвижимость заемного капитала и отражает вероятность изменения нормы прибыли собственного капитала инвестора в худ­шую сторону при изменении рыночной ситуации.

^ Экологический риск отражает вероятность того, что при эксплуа­тации недвижимости могут появиться экологические факторы, ко­торые затруднят или сделают невозможным получение дохода на ры­ночном уровне.

^ Законодательный риск отражает вероятность того, что возмож­ные изменения законов, нормативных актов, инструкции могут сни­зить стоимость собственности.

В общем случае кумулятивный метод формализуется в следующем виде:

i = R_f + R_r + Inf

где i - норма дисконтирования

R_f - безрисковая ставка

R_r - премия за риск

Inf - норма инфляции

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. Обычно, под безрисковой став­кой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финан­совые активы. К категории таких активов в литературе относят де­позитные счета швейцарских банков, или государственные казначей­ские обязательства правительства США. Являясь наименее доходны­ми, такие активы обеспечивают 2-3% годовых.

Премия за риск учитывает рассмотренные выше риски инвестиций в недвижимость.

Норма инфляции учитывает регулярное прогнозируемое сниже­ние покупательной силы денег в течение срока проекта. Механиз­мом компенсации снижения покупательной способности денег яв­ляется введение в состав нормы дисконтирования инфляционной компоненты, равной заранее известному темпу инфляции.

Следует заметить, что метод построения де­монстрирует структуру ставки дисконтирования, но его применение на практике из-за несовершенства рынка недвижимости и свя­занных с этим трудностей определения составляющих, не представляется возможным.

^ Метод сравнения альтернативных инвестиций. В основе данного метода лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы дисконтирова­ния. Соответственно, для определения ставки дисконтирования конкретного проекта, необходимо найти на финансовом рынке проект с аналогичной степенью риска. При этом ставка дисконтирования та­кого проекта называется альтернативной стоимостью капитала, так как именно такую величину прибыли теряет инвестор, не вкладывая средства в альтернативный по риску проект на финансовом рынке. Данный метод сравнивает инвестиции в недвижимость с альтер­нативными инвестициями на рынке и делает корректировки на раз­личия. В первую очередь для сравнения выбирают нормы процента по коммерческим кредитам и нормы прибыли по облигациям.

Относительно коммерческих закладных можно сказать, что коммерческие кредиторы занимают "первую позицию" в собственности, так как эта позиция менее рискована по сравнению с позицией инвестора собственного капитала (без учета заемного финансирования). Следовательно, отдача инвестиций в недвижимость должна быть выше, чем регулярная норма процента по коммерческому кредиту. Нормы процента по кредитам и по облигациям рассматриваются для аналогичных по временным характеристикам инвестиций и должны быть относительно постоянны во времени. Нормы отдачи инвестиций в недвижимость должны быть также чуть больше норм прибыли по облигациям.

^ Метод рыночной экстракции заключается в том, что ставка дисконтирования, как норма сложного процента, применяемая для дисконтирования будущих выгод, рассчитывается на основании анализе норм прибыли, получаемых владельцами сопоставимых объектов, поскольку отражает процессы, прямо происходящие на рынке недвижимости.

В основе метода лежит такое же построение реконструированного отчета о денежных потоках от объекта с известными параметрами продажи в предположении его ЛНЭИ, которое используется для расчета стоимости объекта оценки методом дисконтирования, но, если при расчете стоимости ставка дисконтирования известна и с ее помощью рассчитывается стоимость объекта оценки, то при определении ставки дисконтирования, наоборот, известна стоимость (цена продажи) объекта, сопоставимого с оцениваемым, и с помощью итерационного процесса выбирается ставка, приводящая к такой же текущей стоимости реконструированных денежных потоков, как и цена продажи объекта. Для достижения надежности метода необходима достоверная информация о достаточном количестве реальных сделок по аренде и купле-продаже сопоставимых с оцениваемым объектов. При этом, в зависимости от объема исходной информации и вида оцениваемого интереса в собственности, могут иметь место несколько расчетных случаев:

^ Ставка дисконтирования при наличии полной информации. Потенциальным источником о ставках дисконтирования является база данных по сравнимым продажам, хотя сама по себе ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, т. к. является функцией будущих денежных потоков. Другими словами, ставка дисконтирования не может быть рассчитана без определения ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Очевидно, что лучшим способом определения ставки дисконтирования будет непосредственное обращение к инвестору с вопросом, какая норма была использована при определении цены продажи и каковы были его прогнозы относительно будущих денежных потоков. Получив такую информацию, можно проверить их достоверность расчетом внутренней нормы прибыли (с учетом или без заемного финансирования).

^ Ставка дисконтирования при отсутствии полной информации. В случае ограниченного количества информации, что является более типичной ситуацией, для решения задачи по определению ставки дисконтирования следует применить анализ чувствительности. При этом ставка дисконтирования рассчитывается в предположении различных схем изменения денежных потоков, которые принимаются оценщиком, исходя из его понимания текущей ситуации на рынке. Следует также заметить, что так как рынок недвижимости не совершенный и точного подобия для разных объектов просто не существует, тем не менее, при известных допущениях соответствия ожидаемой нормы изменения дохода и стоимости, и доли заемного капитала, можно получать значения ставки дисконтирования, удовлетворяющие общей точности прогноза будущих периодов.

^ Метод мониторинга. На стабильно функционирующих рынках недвижимости крупные оценочные компании и профессиональные организации регулярно ведут мониторинг рынка, отслеживая по данным сделок основные экономические показатели инвестиций в недвижимость. Подобная информация обобщается по разным сегментам рынка недвижимости, регулярно публикуется. Хотя подобные данные и нельзя прямо применять для конкретных объектов оценки, тем не менее, они позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетом показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений методов капитализации дохода. Метод мониторинга позволяет также выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих корреляционную связь с доходностью инвестиций в недвижимость.


Анализ основных методов расчета ставки дисконтирования свидетельствует, что применение каждого из них сопряжено с определенными трудностями, главным образом информационного характера. Поэтому полученный любым из методов результат можно назвать корректным лишь при некоторых допущениях.

Самым слабым для обоснования представляется метод кумулятивного построения, поскольку количественное значение каждого из рисков трудноопределимо и в высшей степени субъективно. Остальные методы выглядят более приемлемо. Однако два последних: метод рыночной экстракции и метод мониторинга, связаны с наличием достаточно широкой базы данных по рынку недвижимости. При этом метод рыночной экстракции строится в большей степени на прогнозах инвесторов (или оценщиков), а метод мониторинга регистрирует фактически сложившуюся ситуацию на рынке.

При обосновании выбранной нормы дисконтирования оценщики использовалт аргументацию из работы "Ставка дисконтирования при решении задач оценки недвижимости" профессора кафедры "Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ Тарасевича Е.И. Основным достоинством указанной работы является то, что автор вполне убедительно определил границы ставки дисконтирования при инвестировании средств в недвижимость.

Так, относительно нижней границы ставки дисконтирования уместно будет вспомнить, что на стабильно работающих рынках в странах с развитой экономикой наиболее близкими к недвижимости по своим характеристикам денежных потоков считаются долгосрочные высоконадежные облигации. Поэтому прибыль инвестиций в недвижимость часто сопоставима с доходностью к погашению таких ценных бумаг. Однако российская действительность традиционно вносит свои коррективы. Так, не всегда доходность, а значит и риск инвестиций в недвижимость выше доходности облигаций, как это принято в условиях стабильной экономики. Напротив, как утверждает г-н Тарасевич Е.И., длительное наблюдение за рынком недвижимости в Санкт-Петербурге позволяет сделать вывод, что риск инвестиций в отдельные сегменты рынка недвижимости ниже, чем доходность инвестиций в облигации государства, надежность которых весьма и весьма условна. В любом случае доходность к погашению облигаций РФ, номинированных в иностранной валюте, при условии относительной стабильности отечественной экономики, может служить ориентиром для определения нижней границы ставки дисконтирования.

Что касается максимальной границы ставки дисконтирования для недвижимости, то полезно будет принять во внимание следующие рассуждения: "Предположим, что для оценки денежных потоков, генерируемых объектом доходной недвижимости, принята ставка дисконтирования 50%. В соответствии с определением риска это означает, что вероятность неполучения арендных платежей и реверсии составляет 50%. Может ли существовать в принципе такой инвестор, который приобретет недвижимость зная, что ему удастся сдать ее в аренду или вернуть свои деньги путем последующей продажи с вероятностью 50%? Скорее всего, склонный к такому риску инвестор найдет более подходящий объект инвестиций, чем недвижимость (вопросы относительно консервативной психологии инвесторов на рынке недвижимости здесь обсуждать не будем, хотя именно они являются определяющими для функции полезности инвестора). С другой стороны, если вероятность неполучения дохода оценивается в 50%, то это может означать, что в текущей ситуации рынок аренды аналогичных объектов не развит, предложение существенно превышает спрос и реализовать эффективную коммерческую эксплуатацию объекта нет возможности. А если так, то такой объект в текущей ситуации нельзя относить к доходным, так как рынок не подтверждает его способность обеспечивать владельца доходом.

Из вышесказанного можно сделать несколько нестандартный вывод о том, что сегодня на российском рынке недвижимости может иметь место ситуация, когда либо само применение доходного подхода, либо придание ему существенного веса при оценке подавляющего большинства объектов является некорректным ввиду отсутствия конкурентного рынка (спроса) для недвижимости оцениваемого типа. Более того, оценщики склонны считать, что сама природа долгосрочной инвестиции в объект недвижимости не предполагает вероятности неполучения дохода выше, скажем, 30%. Назначение ставки дисконтирования выше 30% будет означать отсутствие конкуренции и спроса на недвижимость, как объект получения дохода".

Если же объект относится к разряду коммерческих, то есть предназначен для получения дохода, а именно с таким объектом мы имеем дело в рамках настоящей оценки, то ставка дисконтирования для него лежит в диапазоне от 14%, как это следует из анализа динамики доходности к погашению еврооблигаций России, которая с февраля 2000 г. к моменту оценки упала на 4-5 %, что отразилось в повышении кредитного рейтинга России в ноябре 2000 г. со "стабильного" на "позитивный", и до 30%.

Д


ГРАФИК
инамика доходности к погашению еврооблигаций

Учитывая, что риск инвестиций в производство муки невысок, можно полагать, что ставка дисконтирования в настоящее время для рассматриваемого имущества может даже не превышает 20%, однако в целях настоящей работы оценщики сознательно пошли на увеличение ставки с целью усиления доказательности полученного результата и остановились на величине ставки 23%.

Напомним, что все расчеты в работе проведены с учетом инфляционной составляющей, поэтому приведение денежных потоков выполнялась с включением в коэффициент приведения инфляционной составляющей по формуле

k=(1+i)xk_inf

где k - коэффициент приведения

i –ставка дисконтирования

k_inf – индекс инфляции


В таблице 4.3 приведен результат расчета для итогового варианта. На самом деле для его получения были проведены аналогичные расчеты для различных величин варьируемых параметров, на деталях которых нет смысла останавливаться. В итоге был найден приведенный в таблице вариант, характеризуемый весьма приемлемыми показателями доходности проекта при весьма осторожном, как было показано, подходе к выбору параметров проекта. По мнению оценщиков полученный результат может служить достаточным аргументом для принятия положительного решения о сделке купли-продажи как продавцом, так и покупателем. Далее приведены показатели итогового варианта:

- при ставке дисконтирования 23 %

- величина инвестиций в приобретение оцениваемого объекта 178646320 рублей

$6019081

- величина инвестиций в пополнение оборотных средств 84 938 343 рублей

- чистый дисконтированный доход 44 931 665 рублей

или 17,0% от полной суммы инвестиций

- внутренняя норма прибыли 28,5%

- простой период окупаемости 3,3 года

- период окупаемости с учетом дисконтирования 5,3 года


В практике оценки принято округлять результаты. В отчете это сделано для показателей в обеих валютах с точностью до 4 знака перед запятой. Погрешности для полученных в работе величин не определялись.


По мнению оценщиков, проведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость по состоянию на 01.11.2001 объекта составляет

^ 178 600 000 рублей или

6 020 000 долларов США