Редакционныйсове т
| Вид материала | Документы |
земельных участков
Как предусмотрено ст.1181 ГК РФ, принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. Для принятия наследства, в состав которого входят указанные земельные участки, никаких специальных разрешений не требуется. ГК РСФСР 1964 года не регулировал порядок наследования земельных участков. В ныне действующий Гражданский кодекс РФ вышеприведенная норма включена в гл.65, посвященную особенностям наследования отдельных видов имущества. При оформлении наследственных прав принадлежность земельного участка может быть подтверждена:
1) постановлениями местных Советов народных депутатов в период с 25 апреля 1991 года по 27 октября 1993 года и выданными на основании их временными свидетельствами, регистрация которых не предусматривалась;
2) постановлениями глав местной администрации, начиная с 27 октября 1993 года, зарегистрированными в земельном комитете либо в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав.
Несоблюдение требований о государственной регистрации в значительной степени осложняет оформление наследниками своих прав на земельный участок.
Как предусмотрено п.2 ст.8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Нотариусы, как правило, руководствуясь ст.48 Основ законодательства о нотариате, отказываются включать в наследственную массу земельные участки, в отношении которых правоустанавливающие документы не были зарегистрированы в установленном порядке. В указанном случае права наследников могут быть защищены в судебном порядке.
Изучение дел показало, что судами республики рассматриваются дела по спорам о наследовании земельных участков.
Так, К. обратилась в суд с иском к Нефтекамскому городскому отделу регистрационной службы о включении земельного участка в наследственную массу, указывая на то, что земельный участок предоставлен ее отцу в собственность Постановлением администрации города Нефтекамска от 2.03.2005г., но оно не было зарегистрировано в регистрационной службе, в связи с чем нотариус отказывается включать земельный участок в наследственную массу. Нефтекамский городской суд иск К. удовлетворил, постановив решение о включении земельного участка в наследственную массу, сославшись на ст.1112 ГК РФ.
Принятое судом решение в целом является правильным, однако, поскольку возник спор о праве на земельный участок, суду следовало установить надлежащего ответчика, каковым может быть собственник земельного участка, и привлечь его к участию в деле. В данном же деле в качестве ответчика истцом указано Управление Федеральной регистрационной службы по РБ, тогда как надлежащим ответчиком по данному спору оно быть не может.
Между тем круг лиц надо устанавливать еще на стадии принятия искового заявления. В частности, необходимо выяснять круг всех наследников, имеющих право на наследование в связи с открытием наследства. В этих целях необходимо запросить из нотариальной конторы или у нотариуса по месту открытия наследства наследственное дело, которое может содержать информацию об имеющихся наследниках и принятия ими наследства. Несоблюдение указанных требований при удовлетворении иска может привести к разрешению вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
С. обратился в суд с иском к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России №29 о признании права собственности на земельный участок, расположенный в городе Нефтекамске, и на надворные постройки, возведенные на нем, указывая, что этот земельный участок принадлежит ему на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 18.02.1997г. Наследственное имущество не было своевременно оформлено в собственность, т.к. в Постановлении главы сельской администрации о предоставлении спорного земельного участка в долевую собственность неверно указано основание. Нефтекамский городской суд иск удовлетворил, однако, рассматривая дело, суд не выяснил круг лиц, подлежащих привлечению к участию в деле, не установил надлежащего ответчика, никого из наследников к участию в деле не привлек, не установил других владельцев земельного участка и не привлек их к участию в деле, тогда как С. принял наследство после своей матери, в свое время и она была одним из наследников на этот земельный участок. Размер земельного участка не указывался истцом в исковом заявлении и не устанавливался судом в судебном заседании, не указан размер земельного участка и в решении суда.
Обобщение показало, что зачастую наследники, обращаясь в суд, в целях оформления наследственных прав, просят признать право собственности на земельный участок за умершим наследодателем.
Так, В. обратилась в суд с иском о признании за ее мужем В.И., умершем 27.06.1996г., право собственности на земельный участок, расположенный в городе Стерлитамаке, ссылаясь на то, что отцу ее мужа - В.А. был предоставлен этот земельный участок на срок 40 лет по договору от 28 ноября 1946 года Горкомхозом на право застройки жилого дома, В.А. построил на этом земельном участке жилой дом и подарил его своему сыну – ее мужу В.И., с которым она вступила в 1960 году в зарегистрированный брак и с этого времени проживает в данном доме. Правоустанавливающие документы на землю муж не оформил.
Стерлитамакский городской суд принял решение о признании за В.И., умершем 27.06.1996г., право собственности на этот земельный участок.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ данное решение суда отменила, указав на то, что в соответствии со ст.17 ГК РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается со смертью. В И. умер 27.06.2996г., и его правоспособность прекращена в силу п.2 ст.17 ГК РФ с момента смерти, поэтому за В И. невозможно было признать право собственности на земельный участок. Кроме того, суд не обсудил вопрос о привлечении к участию в деле всех наследников В И. и не поставил перед истицей и другими наследниками вопрос: не просят ли они признать за ними право собственности на земельный участок.
Аналогичная ошибка допущена мировым судьей судебного участка №2 по Альшеевскому району при рассмотрении дела по иску Г. о признании права собственности на земельный участок за умершей матерью - М.
Ермекеевский районный суд принял решение о признании права собственности на недвижимое имущество, состоящее из жилого дома и земельного участка за наследником И. Однако разрешая спор, не принял мер к установлению круга наследников умерших родителей истицы.
Без привлечения к участию в деле всех наследников рассмотрено Мелеузовским районным судом дело по иску Ч., причем признано право собственности на земельный участок за ее умершим отцом – Ч.Н.
При рассмотрении споров о наследовании земельных участков также следует иметь в виду, что на дела о признании права на земельный участок распространяются правила об исключительной территориальной подсудности. Такие споры рассматриваются судом по месту нахождения земельного участка.
Независимо от позиции и мнения истца судом к участию в деле должны привлекаться все заинтересованные лица в порядке процессуального соучастия в качестве соистцов или соответчиков.
При принятии решения о праве на земельный участок суд не всегда связан рамками требований искового заявления. Резолютивная часть такого решения должна содержать сведения в отношении вида прав на земельный участок, его местоположения (адреса), площади, кадастрового номера, необходимые для последующей его государственной регистрации. В обязательном порядке следует признавать недействительной ранее произведенную регистрацию прав на спорный земельный участок (при ее наличии), как последствие принимаемого решения.
^ Рассмотрение дел
о признании недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления
Основание признания недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления в области использования и охраны земель предусмотрены ст.61 ЗК РФ.
Анализ дел данной категории дает основание полагать, что заявители чаще всего обращаются в суд с иском о признании недействительными постановлений администрации города (района) о предоставлении земельного участка, об изъятии земельных участков, об определении границ земельных участков, об ограничении прав на пользование земельным участком.
Как правило, дела такой категории носят оценочный характер и в основном разрешаются судами правильно.
Так, Ишимбайский городской суд обоснованно отказал Р. в иске к администрации муниципального района Ишимбайский район о признании недействительными государственных актов на право владения землей, выданных ей в 1999 году и ее соседке Б. в 1995 году. В обоснование своих требований Р. указывала, что выданным ей в 1999 году государственным актом у нее незаконно изъято 20 кв.м земли, т.е. в этом акте размер земельного участка меньше и он иной формы, чем это отражено в кадастровом плане, выданном ей в 2005 году, когда она стала оформлять свое право собственности на этот земельный участок. Отказывая Р. в иске, суд исходил из того, что она и ее соседка Б. владеют земельными участками на основании государственных актов на право владения, постоянного пользования землей, выданными истице Р. 28.12.1999г., а Б. 14.03.1995г. Из представленных суду на обозрение межевых дел следует, что границы между вышеуказанными земельными участками установлены по периметру существующего ограждения и согласованы сторонами. В актах установления и согласования границ имеются подписи Р. и Б., свою подпись в акте согласования границ Р. не оспаривает. Межевые дела содержат полную информацию о земельных участках – их площадях, границах, включая изображения конфигурации участков. Такую же информацию содержат государственные акты на право владения, пользования земельными участками.
В соответствии со ст.ст. 260,261 ГК РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Судом установлено, что кадастровый план земельного участка от 4 июля 2005 года содержит ошибочные сведения о границах спорного земельного участка, к тому же кадастровый план правоустанавливающим документом не является и не может служить основанием для отмены ранее выданных государственных актов.
Кроме того, разрешая данный спор, суд в соответствии со ст.199 ГК РФ правильно пришел к выводу о том, что истицей пропущен срок исковой давности, т.к. срок следует исчислять с момента, когда она получила государственный акт на право владения, пользования землей, являющийся правоустанавливающим документом на земельный участок, т.е. 28 декабря 1999 года.
Чекмагушевский районный суд правильно отказал в иске Х. о признании недействительным постановления администрации муниципального образования Чекмагушевский сельсовет о закреплении земельных участков в ее собственность и в собственность владельца соседнего земельного участка Б. Обращаясь в суд с указанным иском, Х. ссылалась на то, что в 2003 году после получения на руки кадастрового плана земельного участка ей стало известно, что площадь ее земельного участка составляет всего 1387 кв.м, что не соответствует решению исполкома райсовета от 23 января 1992 года о выделении ей земельного участка площадью 0,15 га, также постановлением администрации муниципального образования Чекмагушевский сельсовет от 24 февраля 2005 года в собственность Б. передан земельный участок с уточненной площадью 2283 кв.м, хотя постановлением администрации Чекмагушевского района от 14 апреля 1993 года ей был выделен земельный участок 0,15 га для строительства жилого дома.
Отказывая Х. в иске суд исходил из того, что в соответствии со ст.61 Земельного кодекса РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
Как следует из приведенной нормы закона, основанием для признания акта органа местного самоуправления недействительным могут являться нарушения прав и охраняемых законом интересов гражданина.
В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Исходя из смысла приведенной правовой нормы признание недействительным акта местного самоуправления по данному делу было возможно в случае представления истицей доказательств о нарушении ее прав или охраняемых законом интересов. Истицей суду не представлено фактических данных о нарушении ее прав оспариваемыми актами местного самоуправления и не приведены доказательства о захвате Б. части земельного участка истицы.
Наоборот, показаниями свидетелей установлено, что когда Б. после предоставления им земельного участка ставили забор на границе, их сосед Х., сам помогал ставить этот забор, участок Х. в то время был освоен, вспахан.
Судом обоснованно указано и на то обстоятельство, что согласование границ земельного участка Х. выполнено с участием Б. 8 апреля 2003 года, а земельного участка Б. выполнено с участием Х. 16 февраля 2005 года, что так же свидетельствует об отсутствии спора в тот период относительно границы между участками.
То обстоятельство, что решением Исполкома Чекмагушевского районного Совета народных депутатов от 23 января 1992 года Х. был выделен земельный участок площадью 0,15 га, а фактически было отведено в натуре лишь 1387 кв.м, не может служить основанием для признания недействительными актов местного самоуправления, закрепляющих право Б. на земельный участок.
Решением Миякинского районного суда от 9 февраля 2006 года признано недействительным постановление главы администрации муниципального образования Менеузтамакский сельсовет Миякинского района от 17 октября 2005 года о закреплении приусадебного земельного участка за Г. в собственность.
Обращаясь в суд с иском к администрации муниципального образования Менеузтамакский сельсовет Миякинского района и к брату Г.К., о признании недействительным постановления главы муниципального образования о передаче Г. К. в собственность соседнего земельного участка, Г. указывал на то, что они с братом проживают по соседству с 1948 года. В 2005 году глава муниципального образования Менеузтамакский сельсовет Миякинского района вынес постановление о передаче в собственность Г. К. земельного участка, которым была прихвачена часть его земельного участка, т.е. его приусадебный участок был уменьшен с 0,19 га до 0,17 га, тогда как законных оснований отнимать у него часть земельного участка и передавать его соседу, не имелось.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.
В соответствии с п.2 ст.11 Земельного кодекса органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
В соответствии с п.1 и п.7 ст.36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности, в безвозмездном пользовании здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с земельным кодексом РФ. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Разрешая спор, суд установил, что при согласовании границ земельных участков между Г. К. и Г. по этому поводу возник спор и в представленном суду акте установления и согласования границ указано, что Г. не согласен. Т.е. на момент вынесения постановления о закреплении земельного участка за Г. К. в собственность между Г. и Г. К. существовал спор о границе земельных участков. Однако, несмотря на возникший земельный спор, глава администрации муниципального образования определил границы земельных участков и своим постановлением передал Г. К. в собственность бесплатно земельный участок размером 1076 кв.м.
Между тем, в соответствии со ст.64 Земельного кодекса РФ, земельные споры рассматриваются в судебном порядке, что не было учтено главой администрации, в связи с чем его постановление нельзя признать законным.
Абзелиловским районным судом РБ обоснованно отказано в удовлетворении иска С. к МО Амангильдинский сельсовет, В. о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, об отмене постановления главы МО о закреплении спорного земельного участка за В., отмене государственной регистрации права собственности В. на земельный участок, о признании права собственности на земельный участок по мотиву того, что у С. не имеется каких-либо правоустанавливающих документов на земельный участок, расположенный между ее земельным участком и земельным участком интерната Амангильдинской средней школы, используемый ею с разрешения директора интерната с 1987 года для посадки картофеля. В установленном законом порядке решением органов государственной власти или местного самоуправления, принятым в рамках их компетенции спорный земельный участок С. не выделялся. Длительное использование земельного участка, постройка на нем подсобных помещений, оплата земельного налога, а также передача квартиры в долевую приватизацию не влекут признания за ней права собственности на земельный участок в порядке п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ.
Однако обобщение показало, что при вынесении решений по делам указанной категории судами допускаются ошибки.
Так, решением Хайбуллинского районного суда от 28 декабря 2007 года признан неправомерным отказ администрации муниципального района Хайбуллинский район в продаже К. земельного участка общей площадью 3777 кв.м, на котором расположен бетонно-растворный узел, администрация муниципального района Хайбуллинский район обязана заключить с К. договор купли-продажи этого земельного участка.
Однако, принимая решение, суд не учел, что К. обратился в суд с иском к администрации муниципального района Хайбуллинский район о признании незаконным бездействия администрации муниципального района Хайбуллинский район, выразившегося в непринятии решения о бесплатной передаче ему этого земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание бетонно-растворного узла и об обязании администрации данного муниципального района принять решение о приватизации земельного участка, указывая на то, что он обращался к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, однако ответчик никакого ответа ему не дал, решения о приватизации земельного участка не принял. Лишь в процессе рассмотрения дела истец изменил свои исковые требования и просил обязать администрацию муниципального района принять решение о продаже ему земельного участка площадью 3777 кв.м, где размещено нежилое здание бетонно-растворного узла. Данных же о том, что с таким требованием он обращался к ответчику, не имеется.
Кроме того, в соответствии с абз.2 ч.1 ст.36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений и сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, Федеральными законами.
Однако нормами ЗК РФ не установлено право собственника недвижимости требовать заключения с ним договора именно аренды или именно договора купли-продажи в обязательном порядке. Исключительность права собственника объекта недвижимости на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка следует понимать как запрет собственнику земельного участка передавать этот земельный участок в аренду или собственность иным лицам, кроме собственника недвижимости.
Согласно ч.6 ст.36 ЗК РФ проект договора купли-продажи или аренды готовит соответствующий орган и направляет заявителю. Следовательно, выбор права, на котором собственнику недвижимости должен быть предоставлен земельный участок, принадлежит уполномоченному органу исполнительной власти или органу местного самоуправления, а не заявителю соответствующего требования. Требование о передаче в собственность земельного участка площадью 3777 кв.м должно быть подтверждено доказательством, что именно такая площадь необходима для фактического использования недвижимости.
Отменяя данное решение суда, судебная коллегия указала и на то, что необходимо обсудить вопрос о подведомственности измененного искового требования К. суду общей юрисдикции (если он является индивидуальным предпринимателем).
Судами допускаются ошибки при рассмотрении споров о признании незаконным отказа Управления федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан в государственной регистрации прав на земельный участок.
Так, Х. обратилась в суд с иском к Управлению федеральной регистрационной службы по РБ о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав по договору аренды на земельный участок площадью 1039 кв.м в деревне Мысовцево Уфимского района, указывая на то, что на основании постановления главы администрации сельского поселения Жуковский сельсовет муниципального района Уфимский район от 1.06.2006г. ей этот земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года. 1 июня 2006 года был заключен договор аренды земельного участка №19 из категории земель-поселений для индивидуального жилищного строительства, но Управлением ФРС по РБ в государственной регистрации аренды отказано со ссылкой на несоблюдение процедуры предоставления данного земельного участка.
Решением Уфимского районного суда от 14 мая 2008 года отказ Управления ФРС по РБ в государственной регистрации прав по договору аренды земельного участка признан незаконным, Управление ФРС по РБ обязано зарегистрировать право Х. по договору аренды.
Судебная коллегия по гражданским делам отменила данное решение, указав следующее: удовлетворяя заявление Х., суд исходил из того, что предоставленные заявителем документы на государственную регистрацию договора аренды земельного участка полностью соответствуют требованиям п.1 ст.17, ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договор аренды содержит все необходимые условия для данного вида договоров. Однако с вынесенным решением согласиться нельзя, поскольку оно принято с нарушением и неправильным толкованием норм материального права.
В соответствии со ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Согласно абз.4 п.1 ст.20 того же закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В силу п.11 ст.30 ЗК РФ в случае предоставления гражданину земельного участка в городском или сельском поселении для индивидуального жилищного строительства предварительное согласование места размещения объекта не проводится.
Предоставление в таком случае земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном п.п.3 п.4 ст.30 ЗК РФ, из которого следует, что передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Указанная норма является императивной и изменение ее участниками земельных правоотношений не допускается, поскольку она возлагает на орган государственной власти и органы местного самоуправления обязанность исполнения установленного законом порядка предоставления земельного участка.
Поэтому государственный регистратор обязан был удостовериться в том, соответствует ли сделка аренды земельного участка приведенным требованиям закона и обязан был проверить иные документы, хотя и не правоустанавливающие, но необходимые для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям.
Из текста постановления главы администрации сельского поселения Жуковский сельсовет муниципального района Уфимский район от 1.06.2006г. следует, что земельный участок предоставлен Х. без проведения торгов, т.к. представлена только одна заявка. В таком случае передача земельного участка могла быть произведена только при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков. Однако доказательства наличия соответствующей публикации ни в регистрационную службу, ни суду не представлены и она не произведена, что подтверждается справкой редакции газеты «Уфимские нивы».
Фактически Управление Федеральной регистрационной службы по РБ не требовало от заявителя дополнительных документов, запрещенных законом, но провело правовую экспертизу, при которой было установлено, что процедура предоставления земельного участка в аренду органом сельского поселения не соблюдена.
^ Раздел земельного участка
Указанная категория дел сравнительно новая и их появление стало возможным в связи с проводимой земельной реформой, когда граждане получили возможность приобретать земельные участки в собственность бесплатно или за плату.
Раздел любого имущества, в том числе и земельного участка, в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых объектов права собственности.
Особенность раздела общего совместного имущества, а также выдела доли одного из участников общей совместной собственности заключается в том, что предварительно должны быть определены доли каждого из участников в праве на общее имущество (п.1 ст.254 ГК РФ).
Согласно ст.252 ГК РФ при не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В силу этой нормы права суды, разрешая требование о разделе земельного участка, должны исходить из размера долей сторон в праве общей собственности. Отступление от размера долей допустимо только как исключение, с выплатой соответствующей денежной компенсации, устраняющей несоразмерность раздела.
Раздел земельного участка возможен при условии его делимости, т.е. с образованием каждой из его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным режимом использования (ст.6 ЗК РФ). Одно из важнейших условий делимости земельного участка сформулировано в ст.1182 ГК РФ и состоит оно в том, что при разделе каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается (неделимые земельные участки). Согласно п.3 ст.20 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если площадь его не отвечает минимальным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.
Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными актами органов местного самоуправления (ст.33 ЗК РФ).
Суды должны учитывать, что не каждый земельный участок может быть разделен в натуре – это зависит от числа владельцев, размера земельного участка, вида прав на него и ряда других условий технико-юридического характера (соблюдение красных линий, линии регулирования застройки, требований градостроительного регламента). Поскольку эти вопросы требуют специальных познаний, в каждом случае по делу необходимо располагать заключением землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела, основанного на строительных, экологических, санитарно-технических и иных специальных нормах и правилах. Экспертиза может быть назначена, если земельный участок может быть разделен с соблюдением минимальных норм предоставления.
Если на земельном участке имеется строение, то следует иметь в виду, что требования о разделе земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение, либо одновременно с ним. Если строение невозможно разделить в натуре и суд не нашел оснований для прекращения права общей собственности путем передачи строения одному из сособственников с выплатой другим денежной компенсации, не могут быть удовлетворены исковые требования в целом, т.е. о разделе дома и земельного участка.
Указанное выше судами республики в основном учитывается.
С.Н., С.С. и С. Ж. обратились в суд с иском к С.М. и С.К. о разделе земельного участка, указывая на то, что они являются собственниками 3/5 дома, разделенного решением суда, которым в их собственность отданы жилые комнаты № 2 и 3 и часть коридора. Этот дом находится на земельном участке общей площадью 1576 кв.м. Постановлением муниципального образования Краснобашкирский сельсовет им закреплено по 1/5 доли этого земельного участка.
Абзелиловский районный суд с учетом того, что дом разделен в натуре и доли истцов в земельном участке определены, принял решение о выделении истцам 3/5 долей в земельном участке размером 946 кв.м по геоданным согласно карте (плану) границ землепользования. Этим же решением выделил ответчикам 2/5 долей земельного участка общей площадью 630 кв.м по геоданным согласно карте (плану) границ землепользования. При вынесении решения суд руководствовался представленными истцами картами (планами) с указанными в них геоданными, представлявшими варианты раздела этого участка. Иных вариантов раздела ответчиками представлено не было.
Октябрьский районный суд г.Уфы, разрешая требования Р. к Т. о разделе земельного участка, на котором первоначально находился один дом, принадлежащий им на праве собственности по ½ доли, а затем были построены два новых дома, принял решение об удовлетворении требований, исходя из представленного суду плана землепользования МУП «Уфаземкадастр» от 24 марта 2006 года с вариантом раздела земельных участков. Однако закрепляя за Р. 445 кв.м площади земельного участка, а за Т. – 444 кв.м. площади земельного участка, указал одновременно на определение порядка пользования земельным участком общей площадью 889 кв.м. То есть вынося решение, суд четко не определил, произвел ли он раздел земельного участка (т.е. образовалось ли два самостоятельных земельных участка), либо определил порядок пользования общим земельным участком. Не обсуждался и вопрос возможности раздела земельного участка с точки зрения допустимого минимального размера земельного участка, установленного органом местного самоуправления.
^ Определение (установление)
порядка пользования
земельным участком
В отличие от раздела, определение порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, числа совладельцев и вида прав на земельный участок, т.е. принадлежности на праве собственности либо постоянного (бессрочного) пользования. Отказ в иске о разделе земельного участка по мотиву его неделимости не исключает возможности определения порядка пользования этим земельным участком. Определение порядка пользования земельным участком отличается от его раздела как по своему содержанию, так и по правовым последствиям. С установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей собственности на него не прекращается. В соответствии с ч.2 ст.35 ЗК РФ порядок пользования земельными участками (на праве постоянного (бессрочного) пользования) определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Споры, связанные с установлением порядка пользования земельным участком, как правило, являются оценочными. Разрешая такие споры, суды должны выбрать один из вариантов экспертного заключения, предпочтение должно отдаваться тому варианту, который в наибольшей степени учитывает долевое соотношение сторон в праве собственности или сложившийся порядок пользования земельным участком, возможность проезда либо прохода каждым из совладельцев к занимаемым частям дома и подсобным постройкам, выделении земельных участков единым массивом, зон для обслуживания построек и ряд других требований. Особое внимание следует уделять резолютивной части решения, которая должна содержать всю необходимую информацию, включая размер и описание границ земельных участков, передаваемых в пользование каждой из сторон, а также участков, занятых строениями, выделяемых в общее пользование, установления проходов к жилому дому, хозяйственным постройкам, на улицу, что позволит исключить неясности и споры при исполнении решения суда.
П. обратилась в суд с иском к П.С. об определении порядка пользования земельным участком, указывая на то, что в порядке наследования после смерти родителей они приобрели право собственности на дом, находящийся в городе Уфа, в равных долях, данный дом расположен на земельном участке размером 1428 кв.м, добровольный порядок пользования они установить не могут. Для определения возможных вариантов раздела земельного участка мировым судьей судебного участка №1 по Калининскому району г.Уфы была назначена комплексная экспертиза, проведение которой было поручено Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г.Уфы, ГУП «Уфаземкадастр». На рассмотрение суда специалистами было представлено 4 варианта раздела земельного участка, и мировой судья, рассмотрев все варианты, дав им оценку, принял правильное решение, определил порядок пользования земельным участком в соответствии с четвертым вариантом, указав в решении как размеры, так и конкретное местоположение участка по отношению к строениям, которыми должна пользоваться каждая из сторон.
При рассмотрении дел как о разделе, так и об определении порядка пользования земельным участком независимо о рамок искового заявления и позиции истца, суды должны привлекать к участию в деле всех совладельцев дома или участка. При вынесении решения обязаны определить права и обязанности всех без исключения собственников дома или земельного участка.
Во всех случаях до принятия решения по существу судам необходимо располагать заключением землеустроительной экспертизы о возможных вариантах порядка пользования земельным участком либо его раздела. Если заключение эксперта недостаточно полно или содержит неточности, то суд вправе вызвать в судебное заседание эксперта для разъяснения и дополнения подготовленного им заключения по делу. Представляется, что проведение повторной экспертизы допускается только в крайних случаях (при полной некомпетентности эксперта либо его явной заинтересованности).
^ Устранение препятствий в пользовании земельным участком
Весьма распространенными среди дел по спорам о земельных участках являются дела по искам об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Нередко по таким делам допускаются ошибки.
В. обратилась в суд с иском к сельскому поселению Нижнеаташеский сельский совет, муниципальному образованию Дюртюлинский район, МУП «Землемер» и соседу К. об установлении границ земельных участков, признании недействительным постановления о предоставлении земельного участка Кутлуевым в части размера земельного участка, регистрации права собственности на земельный участок за Кутлуевой А.Г. в части площади земельного участка, полагая, что в результате межевания, произведенного Дюртюлинским райгоркомземом в 2002 году, площадь принадлежащего ей земельного участка была неверно указана в размере 0,3498 га, хотя фактически его площадь составляла 0,3602 га. В результате инвентаризации земель в Государственный земельный кадастр были внесены неверные сведения о площади и границе земельных участков в селе Нижний Аташ, улица Луговая, 33 и 35. Указанное привело к тому, что принадлежащие ей объекты недвижимости (часть гаража, колодец) оказались расположенными на земельном участке, принадлежащем К.
Решением Дюртюлинского районного суда от 7 мая 2007 года требования В. удовлетворены.
Президиум Верховного суда Республики Башкортостан отменил решение суда, указав на неправильное применение судом положений п.7 ст.36 Земельного кодекса РФ, предусматривающего, что границы и размер земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.
Приводя данную норму права, суд не указал, каким образом ее положения связаны с возникшими правоотношениями.
По смыслу же данной нормы права границы и размеры земельных участков должны определяться с учетом фактически используемой площади, из чего следует, что при разрешении спора об установлении границы стороны должны представить доказательства фактического использования земельного участка (как границ, так и размера), каков порядок пользования земельным участком сложился между В. и гражданами, занимавшими соседний земельный участок до приобретения права собственности на дом №33 К., имел ли место захват К. земельного участка В-ой. Однако эти обстоятельства судом не устанавливались.
Рассматривая дела указанной категории, суды иногда выносят решения, из которых неясно, кто и какие действия должен совершать для устранения препятствий в пользовании земельным участком.
Разрешая дело по иску Г. к Н. о разрешении земельного спора, обязании ответчика перенести незаконно построенный хозяйственный дом на расстоянии в 1 м от границы его земельного участка, Кушнаренковский районный суд принял решение, которым обязал Н. передвинуть на 1 м от границы участка Г. самовольно построенный им в 2001 году хозяйственный дом, а в случае невозможности при отказе от сноса Н-вым, снести указанный хозяйственный дом принудительно за счет Н.
Президиум Верховного суда Республики Башкортостан отменил данное решение суда, указав на то, что резолютивная часть решения вынесена под условием, из нее непонятно, кто и какие действия должен совершать, в связи чем оно будет вызывать затруднения при исполнении.
Кроме того, судом при вынесении решения сделан вывод о том, что возведением постройки нарушаются права истца, однако на основании каких доказательств сделан данный вывод, не указано.
Также не дана правовая оценка доводам ответчика о том, что дом им не возводился, а был проведен лишь капитальный ремонт, сток вод сделан на участок ответчика, а не на участок истца.
Судом при рассмотрении дела не установлены юридически значимые обстоятельства, а именно: каковы размеры смежных земельных участков и где проходит граница в соответствии с государственным земельным кадастром и фактически, осуществлена ли ответчиком постройка хозяйственного дома или лишь его капитальный ремонт, каким образом и на чей участок производится сток с крыши спорного дома. Для выявления названных обстоятельств, влияющих на оценку доказательств по делу, следовало обсудить вопрос о привлечении специалистов Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, а также обладающих познаниями в области строительства.
^ Разрешение споров об изъятии
земельных участков
Согласно п.2 ст.45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при не использовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или в ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Пункт 3 названной статьи установил, что решение о прекращении прав на земельные участки в случаях, предусмотренных п. 2 настоящей статьи, принимается судом в соответствии со ст.54 настоящего Кодекса.
По смыслу п.2 ст. 54 ЗК РФ принудительное прекращение права пожизненного владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляется при условии не устранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.
Кроме того, исполнительные органы государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля не только налагают штраф за нарушение земельного законодательства, но и одновременно выносят предупреждение виновному лицу с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Основные элементы содержания предупреждения перечислены в данной статье, а форма предупреждения устанавливается Правительством Российской Федерации.
Обобщение показало, что приведенные положения закона учитываются судами не всегда.
Ишимбайский районный суд удовлетворил иск администрации муниципального района Ишимбайский район к П. об изъятии земельного участка, предъявленного на том основании, что решением Исполкома Ишимбайского горсовета от 13.10.1988г. ответчице выделен земельный участок для строительства жилого дома, к строительству которого она не приступила и не заключила договор застройки. Однако, принимая такое решение, суд не выяснял, накладывалось ли на ответчицу административное взыскание в виде штрафа и выносилось ли уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля предупреждение о допущенных ответчицей земельных правонарушениях.
Прокурор города Нефтекамск в интересах государства и общества обратился в суд с иском к С. об изъятии земельного участка, указывая на то, что распоряжением администрации г.Нефтекамска от 09.06.2001г. ответчице был предоставлен земельный участок для индивидуального строительства, однако она грубо нарушила установленный порядок использования земельного участка, по назначению его не использовала, в результате чего 20.06.2005г. в отношении нее было вынесено предупреждение о возможном принудительном прекращении ее прав на землю, 11.11.2005г. составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о наложении административного штрафа в размере 1 000 руб., при повторной проверке 31.08.2006. было выявлено, что участок не огорожен, зарос бурьяном, строительство не ведется.
Рассмотрев данное дело, Нефтекамский городской суд в иске прокурору отказал, сославшись на п.2 ст.54 ЗК РФ и указав, что не представлено доказательств того, что предупреждение о возможном принудительном прекращении ее прав на землю вручалось ответчице, а сама она факт получения предупреждения отрицает.
Мишкинский районный суд правильно отказал в иске администрации сельского поселения Мишкинский сельсовет к Х. об изъятии земельного участка, который был отведен ей постановлением администрации Мишкинского сельсовета 16 октября 2000 года для строительства индивидуального жилого дома, но не был освоен ею до 2007 года, в связи с тем, что административное взыскание в виде штрафа за допущение земельных правонарушений на нее не накладывалось и предупреждение не выносилось. А в соответствии с ч.2 ст.54 ЗК РФ принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии не устранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.
Нередко возникают вопросы по изъятию земельного участка, предоставленного в аренду. Данная категория дел судами рассматриваются в основном правильно.
Администрацией муниципального района Туймазинский район предъявлен в суд иск об изъятии земельного участка у С. по мотиву того, что постановлением главы администрации района от 14 июля 2003 года ответчику в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок. Однако договор аренды им заключен не был, земельный участок по целевому назначению ответчиком не использовался, строительство индивидуального жилого дома им не велось. Заочным решением Туймазинского районного суда от 1 октября 2007 года иск удовлетворен. При этом суд обоснованно руководствовался положениями п.4 ч.1 ст.46 ЗК РФ, предусматривающей, что аренда земельного участка прекращается в случае не использования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в течение трех лет.
Наоборот, этот же районный суд своим решением от 1 октября 2007 года отказал в удовлетворении иска администрации муниципального района Туймазинский район к Т. об изъятии земельного участка, предоставленного ответчику постановлением главы администрации Туймазинского района от 14.07.2003г. в аренду сроком на три года для возведения индивидуального жилого дома. Иск предъявлен в связи с не использованием земельного участка в соответствии с целевым назначением. Отказывая в иске, суд сослался на то, что ответчиком представлены доказательства целевого использования предоставленного ему земельного участка, подтверждающие факт начатых строительных работ.
^ Рассмотрение дел
по искам прокуроров об устранении
нарушений
земельного законодательства
Некоторое затруднение вызывает у суда вопрос возможности предъявления иска прокурором в защиту неопределенного круга лиц о признании решения органа местного самоуправления земельного участка для жилищного строительства и договора о передаче в аренду (продаже) земельного участка недействительными, об изъятии земельного участка.
Белорецкий межрайонный прокурор в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к представительному органу сельского поселения Инзерский сельсовет муниципального района Белорецкий район, к Комитету по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ по Белорецкому району и, А. о признании решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для жилищного строительства и договора о передаче в аренду земельного участка недействительными и об изъятии земельного участка, ссылаясь на то, что предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства А. осуществлено с нарушением требований закона, в частности ст.30-1 ЗК РФ, что повлекло за собой нарушение прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.
Белорецкий районный суд прекратил производство по данному делу, исходя из того, что прокурор, обращаясь в суд с иском об оспаривании акта, который не является нормативным, не указал конкретное лицо, в интересах которого он вправе обратиться с данным требованием, в данном случае не затрагиваются интересы неопределенного круга лиц.
Однако принятие судом такого судебного постановления представляется неверным по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст.45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или в интересах Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В соответствии с п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
В ст. ст. 245 и 254 ГПК РФ прокурор действительно не указан в числе лиц, обладающих правом обращения в суд с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.
Однако ст. 45 того же Кодекса, определяющая общие принципы участия прокурора в гражданском процессе, не ограничивает его полномочия по предъявлению заявлений в интересах Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Поэтому, если прокурор, руководствуясь названной нормой закона, обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора о передаче в аренду земельного участка и изъятии его (фактически о применении последствий недействительности ничтожной сделки), данное заявление подлежало рассмотрению судом первой инстанции в соответствии с нормами гражданского законодательства, регулирующими основания и последствия признания сделок недействительными, поскольку, как утверждал прокурор в своем заявлении, при заключении оспариваемого договора допущены существенные нарушения действующего законодательства, в частности ст.30-1 ЗК РФ, предусматривающей проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Орган местного самоуправления заключил договор аренды земельного участка с А. без проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды, чем нарушил регламентированные Земельным кодексом РФ принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, а также интересы неопределенного круга лиц.
Решение органа местной власти о предоставлении ответчику земельного участка в аренду без проведения аукциона противоречит интересам Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, так как средства от продажи права на заключение договора аренды не поступили на соответствующий счет в бюджет.
Определенный интерес представляют дела по искам о взыскании денежных средств за пользование арендованным земельным участком, договор аренды по которому не прошел государственную регистрацию.
Прокурор Аскинского района в интересах сельского поселения Аскинский сельсовет обратился в суд с иском к Б. о взыскании неосновательного обогащения в размере 1189 руб. за пользование в 2006 году земельным участком, указывая на то, что между ответчиком и истцом 25.08.2004 г. был заключен договор аренды земельного участка площадью 1724 кв.м сроком на три года для использования в целях индивидуального жилищного строительства, который в силу ст.164, ч.2 ст.609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, однако государственная регистрация этого договора не была произведена, в связи с чем в силу ч.3 ст.433 ГК РФ он считается не заключенным, но поскольку арендные отношения сложились фактически и ответчик пользуется этим участком, неосновательно обогащаясь, то в соответствии со ст.1102 ГК РФ обязан возвратить неосновательно полученное. Так как сумма арендной платы за пользованием земельными участками подлежит зачислению в бюджет муниципальных образований, просил взыскать неосновательно сбереженное в доход сельского поселения Аскинский сельсовет. Мировой судья судебного участка по Аскинскому району иск прокурора удовлетворил, ссылаясь на ст.1102 ГК РФ, поскольку ответчик сэкономил указанную сумму, с чем нельзя не согласиться.
Судебная коллегия
по гражданским делам
Верховного суда Республики Башкортостан
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
^ ПРЕЗДИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА
РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
22 октября 2008 года г.Уфа
Заслушав и обсудив обзор кассационной и надзорной практики по уголовным делам за 1-е полугодие 2008 года, Президиум
п о с т а н о в и л:
1. Одобрить обзор.
2. Поручить Управлению Судебного Департамента в Республике Башкортостан направить его в районные (городские суды республики для руководства.
3.Обязать председателей судов ознакомить с настоящим обзором судей вверенных им судов.
| Председатель Президиума ^ Верховного суда Республики Башкортостан | | М.И.Тарасенко |