Волгоградская академия государственной службы
| Вид материала | Курс лекций |
- Волгоградская академия государственной службы, 9038.15kb.
- Информационное письмо Уважаемые коллеги!, 66.74kb.
- Общественно-политическая и государственная деятельность и. Н. Ефремова, 523.89kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 56.84kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 57.61kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 57.32kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 84.62kb.
- Банковские пластиковые карты как этап эволюции электронных денег 08. 00. 10. Финансы,, 335.47kb.
- Оптимизация косвенного налогобложения товаров, работ, услуг в российской федерации, 362.48kb.
- А. П. Анисимов Волгоградская академия государственной службы, ведущий научный сотрудник, 107.66kb.
3. Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения
Порядок совершения сделок с земельными участками из состава категории земель сельскохозяйственного назначения указан в Законе об обороте земель, который детально регулирует особенности лишь двух таких сделок: купли-продажи и аренды. Сама же возможность иностранцев быть субъектами права собственности на землю вызывает ряд сомнений, которые были рассмотрены Конституционным Судом РФ по запросу Мурманской областной Думы. Суд указал на отсутствие нарушений Конституции России.115
Первой особенностью купли-продажи данных земель является законодательное ограничение их субъектного состава, а именно возможности иностранцев являться субъектами права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Как следует из ст.3 Закона об обороте земель, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель данной категории только на праве аренды.
Во-вторых, согласно п.2 ст.4 Закона об обороте земель, максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Данная норма получила резко критическую оценку в научной юридической литературе, поскольку указание ст.4 Закона об обороте земель на возможность лица иметь в собственности не менее (то есть только более) чем 10 процентов общей площади земель означает, что субъекты РФ могут выбрать любой размер – 50 процентов, а то и все 100 процентов земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, которые должны находится в собственности одного лица. Соответственно, три-четыре олигарха могут поделить все товарные сельскохозяйственные земли страны. Кроме того, отмечалось, что реализация данной нормы приведет к концентрации политической власти в регионах и в целом по России в одних руках, и власть станет придатком хозяина, а также то, что обезземеливание крестьян приведет к массовому оттоку населения в города и росту социальной напряженности.116
В-третьих, следует выделить особенности процедуры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в том, что субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.
При продаже земельного участка по цене, ниже ранее заявленной, или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным правилам. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ст.8 Закона об обороте).
Отдельная процедура предусматривается в случаях проведения публичных торгов (ст.5 Закона об обороте земель), которые проводятся если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель. Такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собственности на них или права собственности на доли в общей собственности на земельный участок, при этом закон не уточняет, возможно ли такое отчуждение посредством совершения безвозмездной сделки (например, по договору дарения).
В случае нарушения указанных требований, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Последний в течение месяца обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах), а в случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в общей собственности на земельный участок, их должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных его законом, муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.
Кроме того, проведение торгов предусмотрено в случаях предоставления земельных участков в собственность (аренду) гражданам и юридическим лицам из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.10 Закона об обороте земель). В качестве исключения из данного правила п.4 данной статьи предусматривает, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В аренду (как и в собственность) могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, включая земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В последнем случае договор аренды такого участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления либо нотариально.
В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом установленных ст.ст.8,10 Закона об обороте земель особенностей. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п.3 ст.9 Закона об обороте земель).
Последняя норма весьма затруднительна в применении по причине того, что разрешенное использование земельного участка предполагает его использование в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, которые для сельскохозяйственных угодий не устанавливаются (ч.6 ст.36 ГрадК РФ). Следовательно, учет вышеназванной зависимости невозможен в принципе. Само же появление подобной нормы обусловлено, как нам думается, некоторой непоследовательностью самого ГрадК РФ (равно как и его предшественника). Так, согласно ч.5 ст.37 ГрадК РФ, решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования, принимаются в соответствии с федеральными законами.
С одной стороны, вполне понятно, что здесь имел в виду законодатель. Изменения параметров и видов использования сельскохозяйственных угодий осуществляется в соответствии с Законом о переводе земель из одной категории в другую. Поэтому, если земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий переходит, например, в состав категории земель поселений, то градостроительным регламентом подробно определяются виды его разрешенного использования (ч.1 ст.37 ГрадК РФ). С другой стороны, исходя из сформулированного ст.1 ГрадК РФ определения градостроительного регламента очевидно, что в случае его отсутствия (не установления) никакого разрешенного использования земельного участка не возникает.
4. Земельная доля и ее правовой режим
Земельная доля может быть определена «как обязательственное право - право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством».117 Само понятие «земельная доля» является не совсем удачным и лишь определяет объект, на который устанавливается общая собственность граждан. Если идти по такому пути названия доли в имуществе, то при общей долевой собственности, например, на комбайн или трактор, доля каждого сособственника могла бы получить название комбайновой или тракторной.
В связи со сказанным, точнее было бы выразить данный социально-экономический феномен как доля на землю в общей собственности.
В силу своей юридической природы земельная доля (пай) любого лица не должна отождествляться с самим правом собственности на приходящийся в счет этой доли конкретный земельный участок. Другими словами, земельные доли не отграничиваются на местности и существуют только потенциально в документах, пока по желанию их правообладателя не произойдет выделение земельного участка в натуре на местности.
Первоначально правом на получение в собственность земельных долей обладали: работники реорганизованного сельскохозяйственного предприятия; пенсионеры, вышедшие в нем на пенсию и проживающие на его территории; временно отсутствующие работники; наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства; работники социальной сферы на селе (организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, общепита, образования и т.д., расположенных на территориях сельскохозяйственных организаций).
Следует подчеркнуть, что все пенсионеры социальной сферы, а также пенсионеры сельскохозяйственных предприятий, вышедшие на пенсию, но не проживающие на территории хозяйств в начале земельной реформы, не получили права ни на земельную долю, ни на имущественный пай.118
Моментом возникновения права собственности на земельную долю являлась дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия).
В настоящий момент, согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ, использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Законом об обороте земель. Данный закон установил, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (ст.12).
В случае, если участник долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований ст.4 Закона об обороте земель в части предельных размеров образуемого участка.
Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.
Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Контрольные вопросы
1. Сформулируйте определение категории земель сельскохозяйственного назначения. В чем отличия ее правового режима от иных категорий земель?
2. Назовите основные субкатегории земель сельхозназначения. В чем заключается дифференцированный правовой режим каждой из них?
3. Назовите основные виды правообладателей земельных участков сельскохозяйственного назначения. Какие отличия в их правах на землю?
4. Каковы особенности охраны земель сельхозназначения?
5. Какие сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения можно совершать? В чем их особенности?
6. Разъясните особенности правового режима земельной доли.
Литература
Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Закон РФ об обороте земель сельскохозяйственного назначения невыполним на практике // Право и политика. – 2003. - № 6.
- Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Земельные отношения при банкротстве организаций // Российский судья. - 2004. - № 6.
- Анисимов А.П. К вопросу о понятии правового режима земель сельскохозяйственного назначения // Российский судья. - 2004. - № 7.
- Анисимов А.П. Правовые проблемы приватизации гражданами земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения // Юрист. - 2005. - № 5.
- Гимолеев Р. Особенности залога земель сельскохозяйственного назначения // Право и экономика. - 2004. - № 11.
- Ибрагимов К.Х., Ибрагимов А.К. Земли сельскохозяйственного назначения: понятие, сущность и особенности правовой охраны // Право и политика. – 2004. - № 4.
- Иосифиди Д.С. Правовая охрана как элемент правового режима земель сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. – 2004. - № 1.
- Лапач В., Ткаченко Т. Развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в новейшем российском законодательстве // Хозяйство и право. - 2004. - № 7.
- Левахин В.Г. Принципы обеспечения правового режима сельскохозяйственных угодий // Аграрное и земельное право. – 2004. - № 1.
- Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. – Саратов, 2004.
- Чмыхало Е.Ю. Правовая охрана сельскохозяйственных угодий. // Журнал Российского права. – 2000. - № 8.
Лекция 10. Правовой режим земель поселений
План
1. Понятие земель поселений и их правового режима.
2. Территориальное планирование и его значение в установлении правового режима земель поселений.
3. Градостроительное зонирование и его значение в установлении правового режима земель поселений.
4. Особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки в черте поселений
1. Понятие земель поселений и их правового режима
Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Черта поселений - внешние границы земель городского или сельского населенного пункта, которые отделяют эти земли от иных категорий земельного фонда. Это обстоятельство является принципиально важным, поскольку образование в черте населенного пункта особо охраняемой природной территории (памятника природы, дендрологического парка), равно как и нахождение промышленного предприятия не означает, что внутри городской черты появились земли категории особо охраняемых территорий и объектов либо промышленности. Особенности использования и охраны таких земельных участков учитываются при проведении градостроительного зонирования, но все земли внутри городской черты относятся к категории земель поселений и попадают под ее правовой режим.
Правовой режим земель поселений – это особый порядок регулирования жизнедеятельности людей в границах городских и сельских поселений, осуществляемый посредством установления субъектам стимулов и ограничений в области разрешенного использования и охраны земель, а также особенностей управления на данной территории в порядке, определяемом градостроительным, земельным, экологическим и иным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.
Конкретные стимулы и ограничения, дозволения и запреты собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам по поводу использования и охраны земельных участков в черте поселений устанавливаются правилами землепользования и застройки – муниципальным правовым актом, регулирующим использование и изменение объектов недвижимости посредством установления градостроительных регламентов.
Необходимо отметить существование ряда объективных различий правовых статусов городского и сельского населенных пунктов. Во-первых, принципиальная разница заключается в том, что города обычно являются самостоятельными муниципальными образованиями (городскими округами или городскими поселениями), либо на территории города федерального значения создаются несколько муниципальных образований – внутригородских территорий. В них представительные и исполнительные органы местного самоуправления вправе самостоятельно распоряжаться муниципальной собственностью в соответствии с действующим законодательством, включая земельные участки. Сельские населенные пункты самостоятельными муниципальными образованиями, как правило, не являются, входят в состав поселений (муниципальных образований) или муниципальных районов, административно подчиняются главе органа местного самоуправления и не имеют, например, собственного бюджета, муниципальной собственности и т.д.
Во-вторых, отличия между городскими и сельскими населенными пунктами определяются спецификой землепользования в них. Если в городах главной целью использования земель является размещение производственных, жилых, культурных, общественно-деловых и иных подобных объектов, то в сельской местности главной целью является рациональное размещение приусадебных участков, территорий для выпаса скота, а также ведения сельскохозяйственного производства в черте сельского населенного пункта. Следовательно, в правилах землепользования и застройки (муниципальном правовом акте) должна учитываться специфика землепользования городских и сельских населенных пунктов при проведении градостроительного зонирования их территории в частности, для того, чтобы при отводе земельных участков их предельные размеры для сельскохозяйственного использования существенно различались в пользу сельских населенных пунктов.
В-третьих, установлен разный подход к распределению между уровнями бюджетной системы средств, полученных от продажи находящихся в не разграниченной государственной собственности земельных участков или арендной платы за них в зависимости от местоположения участка в городском или сельском поселении (ст.12 Федерального закона от 26 декабря 2005 г. № 189-ФЗ «О федеральном бюджете на 2006 год»). Так, арендная плата за земельные участки, расположенные в границах городских округов и городских поселений, находящиеся в не разграниченной государственной собственности, распределяется между субъектом РФ и муниципальным образованием в пропорции по 50 процентов; арендная плата за земли сельских поселений вся зачисляется в местные бюджеты.
Важнейшей терминологической проблемой, вытекающей из норм ЗК РФ, ГрадК РФ, Закона о местном самоуправлении и иных федеральных законов, является несоответствие терминологического ряда «поселение - населенный пункт». Суть проблемы заключается в том, что «поселение» одновременно выступает и в качестве населенного пункта (города, села, деревни, станицы и т.д.) и муниципального образования. В соответствии со ст.11 Закона о местном самоуправлении, территория субъекта РФ разграничивается между поселениями, а территории всех поселений, кроме территорий городских округов, а также возникающие на территориях с низкой плотностью населения межселенные территории входят в состав муниципальных районов.
В то же время согласно п.1 ст.83 ЗК РФ, землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий. Следовательно, внутри территории поселения как муниципального образования находятся сельские «поселения» (населенные пункты) как категория земель в земельном фонде РФ, а также иные категории земель (сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, водного фонда, запаса и т.д.).
Не прибавляет ясности в данном вопросе и ст.1 ГрадК РФ, которая, раскрывая понятие «градостроительная деятельность» упоминает «города и иные поселения». Из ее содержания можно понять, что под «иными» понимаются сельские поселения. Однако далее по тексту ГрадК РФ оперирует уже понятиями «поселения» как муниципального образования, а вместо городов говорит о «городских округах». Проблему усугубляют ст.ст.4-6 Закона о разграничении государственной собственности на землю, определяющие порядок разграничения государственной собственности на земли «населенных пунктов» как категории земель (так следует из контекста этих статей).
Не ставя перед собой целью давать оценку терминологической непоследовательности законодателя, отметим лишь, что вплоть до приведения нормативно-правовых актов различной отраслевой принадлежности к «общему знаменателю» при использовании указанной выше терминологии следует оговариваться, в каком именно контексте и о чем идет речь.