Geum.ru

Волгоградская академия государственной службы

Вид материалаКурс лекций

Содержание


4. Особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки в черте поселений
Контрольные вопросы
1. Понятие земель специального назначения и их правового режима
Подобный материал:
1   ...   17   18   19   20   21   22   23   24   25

4. Особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки в черте поселений

Данные особенности заключаются в особом порядке предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства; приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости; приобретения в общую собственность земельного участка жильцами многоквартирного дома.

1) ЗК РФ четко разграничивает две процедуры предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности: для строительства и для целей, не связанных со строительством (например, предоставление земельного участка из фонда перераспределения для ведения крестьянского фермерского хозяйства).

Предоставление земельного участка для строительства в подавляющем большинстве случаев осуществляется именно в границах категории земель поселений и включает в себя две различных процедуры: предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются на праве аренды, а лицам, указанным в п.1 ст. 20 ЗК РФ (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям) - в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов включает в себя три различные процедуры: общий порядок; для жилищного строительства; для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В первых двух случаях земельный участок предоставляется в собственность или аренду, а в третьем случае – только в аренду (но с правом последующего приобретения в собственность). Кроме того, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства предполагает возложение на арендатора ряда обязательств по такому освоению участка.

Общий порядок проведения торгов предусмотрен ст.ст.447-449 ГК РФ, ст.38 ЗК РФ и Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», а ряд дополнений к общему порядку – в ст. 38.1 и ст.38.2 ЗК РФ.

Особенности прекращения прав на земельные участки в черте поселений обусловлены, во-первых, градостроительной документацией о территориальном планировании и градостроительном зонировании (например, в части изъятия земельного участка для публичных нужд), и, во-вторых, установлением дополнительных оснований принудительного прекращения прав на земельные участки в случае неисполнения обязанностей по комплексному освоению земельного участка (п.п. 8,9 ст.30.2 ЗК РФ).

2) выкуп ранее предоставленных на праве аренды или ограниченных вещных правах (праве постоянного бессрочного пользования) земельных участков в черте поселений собственниками зданий, строений, сооружений. Вводный закон установил размер такой выкупной цены в зависимости от численности поселения и императивно установил сроки заключения договора аренды или выкупа участка до 1 января 2008 г.

Размер выкупной цены определяется субъектом РФ в пределах предусмотренной минимальной и максимальной ставки, которые дифференцируются в зависимости от численности поселения (п.п. 2-3 ст. 2 Вводного закона). При количестве населения в поселении свыше 3 миллионов человек размер выкупной цены применяется в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога; до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). До установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Вводный закон определяет (п.3 ст. 2), что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основной вид использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Однако отсутствие утвержденных Правительством РФ коэффициентов не является препятствием для заключения договора купли-продажи земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ, поскольку запрет на приватизацию является ограничением прав граждан и юридических лиц, которое может быть установлено только на основании Федерального закона. Однако Вводный закон таких ограничений, связанных с отсутствием подзаконного акта – постановления правительства, не устанавливает.125

Между тем, в городе федерального значения Москва земельные участки под приватизированными объектами недвижимости в нарушение ЗК РФ не продавались и не продаются. Свою позицию по данному вопросу Правительство Москвы изложило в запросе в Конституционный Суд РФ по поводу конституционности п.п. 2 и 3 ст. 2 Вводного закона. Заявитель утверждал, что установлением необоснованно заниженных цен продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ущемляется конституционное право субъектов РФ и муниципальных образований свободно распоряжаться землей, собственниками которой они являются; ограничена их свобода экономической деятельности; нарушен конституционный принцип признания и защиты равным образом всех форм собственности; не учитываются особенности земли как объекта окружающей среды, являющегося невосполнимым природным ресурсом; нарушаются законные интересы народов, проживающих на соответствующих территориях. Тем самым, по мнению заявителя, оспариваемые положения противоречат статьям 8 (части 1 и 2), 9 (часть 1), 36 (часть 2), 72 (п. «в» части 1) Конституции РФ.

По данному запросу Конституционный Суд РФ, в частности, установил, что Федеральное Собрание вправе осуществлять законодательное регулирование вопросов, относящихся к данным предметам ведения, определять условия и порядок пользования землей, конкретные полномочия и компетенцию органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов РФ в указанной сфере. Наличие федерального законодательства, регулирующего отношения ценовой политики на землю как одного из направлений экономической политики государства, исключает для субъекта РФ установление собственного регулирования в противоречие с федеральным.

Закрепив единые условия приватизации объектов государственной собственности и избрав в качестве принципа определения стоимости земельных участков установление ее верхнего и нижнего пределов (что направлено на предотвращение занижения и завышения цены приватизируемых участков), федеральный законодатель предоставил гарантию юридического равенства участникам гражданского оборота в этой сфере при реализации ими прав и свобод, в частности, закрепленных в ст.8, 34, 35 и 36 Конституции свободы экономической деятельности, права собственности (включая земельные участки) и права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности.

Вместе с тем не исключается право субъектов Российской Федерации и муниципальных образований самостоятельно осуществлять регулирование отношений по ряду вопросов, касающихся приватизации государственного и муниципального имущества, в частности определять порядок принятия решений об условиях приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе земли, включая определение ее цены в пределах, установленных федеральным законодателем. Однако осуществление этого права возможно по окончании регулируемого Федеральным законом от 17 июля 2001 года «О разграничении государственной собственности на землю» процесса разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, который до настоящего времени не завершен. В связи с этим, Конституционный Суд РФ отказал в принятии к рассмотрению запроса Правительства Москвы как не отвечающего требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».126

3) Согласно ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если такой земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае же если такой земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное им лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Контрольные вопросы

1. Сформулируйте определение земель поселений. Чем отличается их правовой режим от режима земель сельскохозяйственного назначения?

2. В чем необходимость проведения территориального планирования? Какие правовые последствия для органов власти наступят в случае, если данная процедура не будет проведена?

3. Что понимается под градостроительным зонированием? Для каких целей оно проводится? Что понимается под градостроительным регламентом?

4. Какие вы знаете территориальные зоны?

5. Назовите основные особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки в черте поселений.

Литература
  1. Анисимов А.П. Проблема сочетания частных и публичных интересов при использовании земель поселений // Юрист. - 2004. - № 1.
  2. Анисимов А.П. Правовые проблемы совершенствования законодательства о градостроительной информации // Вестник Московского университета МВД России. – 2004. - № 3.
  3. Анисимов А.П. Некоторые проблемы совершенствования законодательства о правовом режиме земель поселений // Журнал Российского права. - 2004. - № 4.
  4. Анисимов А.П. Зонирование территорий городских и сельских поселений: виды и правовое значение // Право и экономика. - 2004. - № 6.
  5. Анисимов А.П. Новый Градостроительный кодекс Российской Федерации в контексте земельной реформы // Право и экономика. - 2005. - № 3.
  6. Беленькая А.Я. Некоторые проблемы правового регулирования застройки // Юрист. – 2003. - № 3.
  7. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий (рук. авт. к-ва А.П. Анисимов). – М.: Агентство (ЗАО) «Библиотечка «Российской газеты», 2005.
  8. Ковалева Б. Градостроительный кодекс Российской Федерации (новое в законодательстве) // Хозяйство и право. – 2005. - № 8.
  9. Крюкова Е.С. Правовые последствия изъятия земель и сноса жилых домов для собственников жилых помещений в свете нового Жилищного кодекса РФ // Юрист. – 2005. - № 9.
  10. Лисина Н.Л. Особенности правового регулирования владения и пользования земельными участками в составе земель поселений // Законодательство и экономика. – 2002. - № 11.
  11. Москвин-Тарханов М.И. Формирование градостроительного законодательства Москвы в 1997-2005 гг. // Право и экономика. – 2005. - № 8.
  12. Скловский К. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе // Хозяйство и право. - 2004. - № 10.
  13. Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право. – 2005. - № 3.
  14. Ханатаев Г. Застройка и новый Градостроительный кодекс РФ // Хозяйство и право. – 2005. - № 6-7.


Лекция 11. Правовой режим земель промышленности и иного специального назначения

План

1. Понятие земель специального назначения и их правового режима.

2. Земли промышленности.

3. Земли энергетики.

4. Земли транспорта.

5. Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики

6. Земли для обеспечения космической деятельности.

7. Земли обороны и безопасности.


1. Понятие земель специального назначения и их правового режима

Впервые понятие земель специального назначения появилось в «Положении о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию» от 14 февраля 1919 г. Первоначально земли специального назначения понимались весьма широко и включали городские земли, однако уже ЗК РСФСР 1922 г. городские земли выделяются в отдельную категорию земель. Современное понимание данной категории земель сложилось в «Общих началах землепользования и землеустройства» 1928 г.

В тот момент «самостоятельную категорию земель специального назначения составляли земли, предоставленные в непосредственное пользование государственных учреждений, предприятий и общественных организаций для специальных целей несельскохозяйственного характера (для транспорта, военных нужд, горных разработок, фабрик и заводов, школ, курортов и т.п.) и используемые в соответствии с целями их предоставления».127

Впоследствии ЗК РСФСР 1991 г. (ст.4) из категории земель специального назначения исключил земли курортов и заповедников, включив их в состав категории земель природоохранного природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

В советской правовой науке предпринимались попытки сформулировать понятие земель специального назначения. Так, Б.В. Ерофеев понимал под землями специального назначения «земли, отведенные в особом порядке предприятиям, учреждениям и общественным организациям в их непосредственное пользование (не для сельскохозяйственного производства) и находящиеся в ведении и управлении соответствующих министерств, ведомств и учреждений, режим использования которых устанавливается особым законодательством».128

По мнению Н.И. Краснова, «земли специального назначения – это земельные участки, которые предоставляются в пользование не для целей сельскохозяйственного производства, не для нужд городского строительства или лесного хозяйства, а для иных целей, общим признаком которых является то, что все они – цели несельскохозяйственного характера».129

Действующий ЗК РФ (ст.87) понимает под землями специального назначения земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным законами РФ и ее субъектов.

Из данного определения следует, что нахождение любого из указанных объектов в черте поселений означает принадлежность соответствующего земельного участка к производственной территориальной зоне, зоне инженерных и транспортных инфраструктур либо зоне военных объектов. Особенности их использования определяются градостроительными регламентами (кроме линейных объектов) и они не образуют самостоятельную категорию земель со своим правовым режимом.

Нельзя согласиться с высказанным в научной литературе мнением о том, что «земли железнодорожного транспорта могут быть отнесены одновременно к нескольким категориям, например, к землям водного фонда и землям железнодорожного транспорта или землям сельскохозяйственного назначения и землям железнодорожного транспорта, предоставленные сельскохозяйственным предприятиям железнодорожного транспорта».130

Данное суждение фактически отрицает деление земельного фонда на самостоятельные категории с дифференцированным правовым режимом и делает не нужной сложную процедуру перевода земель и земельных участков из одной категории в другую. Принадлежность же земельного участка только к одной категории земель прямо следует из п.2 ст.7 ЗК РФ, согласно которой «правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования…». Если согласиться с приведенной выше позицией авторов и допустить, что земельный участок может находиться в нескольких категориях земель сразу, то тогда он должен использоваться в соответствии с несколькими видами целевого назначения, что невозможно.

Категория земель специального назначения включает в себя ряд субкатегорий земель с дифференцированным правовым режимом, что обусловлено характером специальных задач, для решения которых данные земли используются или предназначены для использования в будущем. Выделяют земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; земли иного специального назначения. В качестве последних могут выступать, например, участки захоронения ядерных и других отходов, а также земли, занимаемые кладбищами.

Особенности правового режима этих земель устанавливаются ст.ст. 88 - 93 ЗК РФ и учитываются при проведении зонирования территорий.

Можно выделить ряд особенностей (признаков) данной категории земель, обусловивших ее самостоятельность в земельном фонде России.

1) основным целевым назначением данной категории земель является то, что эти земли служат пространственным базисом для размещения объектов и сооружений разного хозяйственного назначения. Поэтому законодательством выделяются особые тре­бования к данным землям как относительно их размера, так и в части особенностей их качественного состояния и хозяйственного ис­пользования. Можно сказать, что это единственная категория земель, которая пространственно построена по «ленточно-островному» принципу. В состав данной категории земель входят как земли под объектами инфраструктуры (дороги, линии связи и т.д.), так и земельные участки под промышленными энергетическими и иными объектами. При этом, в отличие от других категорий земель, по землям рассматриваемой категории не принято не одного специального закона, который бы непосредственно определял ее правовой режим (в отличие, например, от земель водного или лесного фонда, по которым приняты ВК РФ и ЛК РФ). Поэтому правовой режим данной категории определяется в основном подзаконными актами.

Единое целевое назначение данной категории земель уточняется применительно к каждой субкатегории, так что разница между ними может быть весьма ощутима. Например, мы обнаружим много сходных положений в правовом режиме земель транспорта и связи, однако сравнение правового режима земель промышленности и обороны может привести к выводу, что отличий между ними куда больше, чем сходства.

2) В отличие от других категорий земель, использование земель специального назначения связано с вредным характером производственной деятельности расположенных на них объектов, что в ряде случаев требует принятия специальных защитных мер (создание охранных, санитарно-защитных и иных зон, санитарных разрывов). Санитарно-защитные зоны призваны создать барьер между жилой заст­ройкой и хозяйственными объектами, являющимися источниками негативных воздействий на окружающую среду.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у их правообладателей не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Необходимость установления санитарно-защитных зон вытекает из п.3 ст.42, п.3 ст.44, п.2 ст.52 и ряда иных норм Закона об охране окружающей среды. Порядок их создания будет определяться техническими регламентами, а до их принятия - санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами (СанПиНами).

В ГрадК РФ данные зоны определены как зоны с особыми условиями использования территорий. Границы данных зон отображаются на картах (схемах), содержащихся в схемах территориального планирования РФ (ч.6 ст.10 ГрадК РФ), а также на картах (схемах) ограничений, утверждаемых в составе документов территориального планирования субъектов РФ и документов территориального планирования муниципальных образований, причем как в части существующего их состояния, так и планируемого в будущем

Границы зон с особыми условиями использования территории в обязательном порядке отображаются на карте градостроительного зонирования, которая является составной частью правил землепользования и застройки (ч.5 ст.30 ГрадК РФ), причем границы зон с особыми условиями использования территорий могут не совпадать с границами территориальных зон. В отличие от иных территорий и расположенных на них земельных участков, для которых градостроительный регламент устанавливается или не устанавливается по общей процедуре, для рассматриваемых зон действует особый порядок установления градостроительных регламентов (ч.5 ст.36 ГрадК РФ).

Схема границ зон с особыми условиями использования территорий включается и в состав материалов по обоснованию проекта планировки территории в графической форме (ч.4 ст.42 ГрадК РФ), а также границы данных зон отображаются на чертежах межевания территории (ч.5 ст.43 ГрадК РФ).

В соответствии с подп.2 п.1 ст.9 ЗК РФ, к полномочиям РФ в области земельных отношений относится установление ограничений прав собственников и иных правообладателей земельных участков. Разновидностью таких ограничений является установление зон с различными условиями использования земли (ст.56 ЗК РФ). Между тем, как следует из п.5 ст.87 ЗК РФ, установление зон с особыми условиями использования земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения осуществляется Правительством РФ только в отношении земель указанной категории, находящихся в федеральной собственности. В отношении земель этой категории, находящихся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, такие полномочия осуществляют соответственно органы исполнительной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления.131 Налицо внутренняя несогласованность норм ЗК РФ.

3) многие расположенные на землях данной категории объекты сами нуждаются в защите от воздейс­твия окружающей среды (оползней, снежных заносов и т.д.), в связи с чем создаются специальные охранные зоны, размеры и харак­тер использования которых определяются особенностями охраняемых объек­тов. Земельные участки, попавшие в пределы охранных зон, у их правообладателей, как правило, не изымаются, но на них вводится режим ограничения или полного запрещения отдельных видов деятельности.

4) четвертая особенность данной категории земель заключается в том, что входящие в ее состав земельные участки (за некоторым исключением) изъяты или ограничены в обороте и не могут предоставляться в частную собственность, а некоторые также и в муниципальную.

Как следует из п.4 ст.87 ЗК РФ, земли специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы России, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со ст. 71 Конституции России, являются федеральной собственностью. При этом в силу ст.24 ЗК РФ, из состава некоторых субкатегорий земель специального назначения земельные участки могут предоставляться гражданам – работникам этих организаций в безвозмездное срочное пользование (служебные земельные наделы).

Указанные особенности обусловили установление ст.9 Закона о переводе земель из одной категории в другую двух специальных требований. Во-первых, перевод земель специального назначения или земельных участков в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель. Во-вторых, перевод земель специального назначения или земельных участков в составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, кроме случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления.