Курсовая работа по дисциплине планирование и контролинг на тему: «бизнес-план инвестиционного проекта строительства 3-10 эт жилого комплекса со встроено-пристрочными помещениями в г. Владимире»
| Вид материала | Курсовая |
- Проектная декларация строящегося 22-х этажного жилого дома со встроено-пристроенными, 225.42kb.
- Бизнес-план инвестиционного проекта это предназначенный для участников проекта структурированный, 769.62kb.
- Войку Иван Петрович содержание разделы рабочей программы курса Инвестиционный проект, 651.31kb.
- Дисциплина «Инвестиционный бизнес-план» предназначена для изучения теории и практики, 19.35kb.
- Курсовой проект по дисциплине управление инвестиционными проектами на тему: «Разработка, 42.6kb.
- Бизнес-план инвестиционного проекта Курсовая, 177.15kb.
- На строительство 12-ти квартирного жилого дома, со встроено-пристроенным центром досуга, 74.68kb.
- Бизнес-план инвестиционного проекта Оценка и анализ эффективности инвестиционного проекта, 16.1kb.
- Порядок проведения тендера по выбору подрядной организации на строительство жилого, 143.77kb.
- Зао "Агентство недвижимости" настоящим публикует новую редакцию Проектной декларации, 64.66kb.
9.5. Усложненный метод оценки инвестиционной привлекательности.
Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.
Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:
- период окупаемости;
- чистая текущая стоимость доходов;
- ставка доходности проекта;
- внутренняя ставка доходности проекта;
9.6. Период окупаемости вложений в недвижимость
Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.
Схема расчета периода окупаемости:
- определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;
- рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов (расчет ведется до первой положительной величины);
- определить период окупаемости (
) по формуле:
где
- число лет предшествующих сроку окупаемости;НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;
ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.
Ставка дисконтирования – ожидаемая норма отдачи прибыли на доступные альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками.
Ставка дисконтирования в настоящей оценке определялась методом кумулятивного построения.
Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка. К безрисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:
- поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом формулируется следующим образом: чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.
- поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Следует особо подчеркнуть, что вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1—5%.
- поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в данном секторе рынка наблюдается спад деловой активности.
Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки плюс поправка на дополнительный риск на вложения в объект недвижимости плюс поправка на неэффективное управление и плюс поправка на низкую ликвидность.
Безрисковая ставка отражает минимальную компенсацию за вложенные средства с учетом фактора времени. В качестве безрисковой в расчетах принята средняя ставка процента по рублевым депозитам сроком не менее одного года по выборке банков, относящихся к высшей категории надежности, которая на дату оценки составила:
| № п/п | Наименование банка | Источник информации | Ставки в рублях | |
| min | max | |||
| 1 | Сбербанк РФ | ru/ | 9,00% | 10,00% |
| 2 | Внешторгбанк | u/ | 11,00% | 12,00% |
| 3 | Альфа-банк | ank.ru/ | 11,50% | 12,00% |
| 4 | Газпромбанк | ombank.ru/ | 13,00% | 13,50% |
| 5 | Международный промышленный банк | u/ | 12,75% | 12,75% |
| 6 | Банк Москвы | k.ru/ | 13,50% | 14,00% |
| | Средние ставки по банкам | 11,79% | 12,38% | |
| | Итоговая безрисковая (средняя) ставка | 12,3% | ||
В западной практике оценки недвижимости и применяемых российскими оценщиками методиках принимают уровни риска в диапазоне от 0% до 5%. К безрисковой ставке были добавлены следующие поправки на риск:
2% - риск инвестирования в объекты недвижимости;
2% - поправка на низкую ликвидность объекта недвижимости в связи с относительно длительным процессом продажи;
2% - поправка на инвестиционный менеджмент.
Таким образом, ставка дисконтирования составит:
| № п/п | Компонент ставки | Значение |
| 1 | Безрисковая ставка | 12,3% |
| 2 | Премия за риск инвестора | 2% |
| 3 | Премия за недостаточную ликвидность | 2% |
| 4 | Премия за качество менеджмента | 2% |
| | Ставка дисконтирования | 18,3% |
Расчет периода окупаемости
| Периоды времени, годы | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 |
| Ставка дисконтирования | 18,3 | ||||
| Денежный поток, руб. | (52 938 710) | 34 472 440 | 32 433 855 | 11 277 255 | 4 702 305 |
| Дисконтированный денежный поток, руб. | (52 938 710) | 29 139 850 | 23 175 320 | 6 809 940 | 2 400 360 |
| Накопительный дисконтированный денежный поток | -52 938 710 | -23 798 860 | -623 540 | 6 186 400 | |
| Период окупаемости (статический), годы |  | ||||
Период окупаемости строительства 3-10 эт. жил. комплекса со встроенно-пристроечными помещениями = 27 месяцев.
Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», т.к. реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.