Отчет №01-15/2007 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов
| Вид материала | Отчет |
- Енной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края утверждены результаты, 6.65kb.
- Приказ от 29 июня 2007 г. N п/0152 об утверждении технических рекомендаций по государственной, 2428.31kb.
- Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, 652.98kb.
- 1 населенных пунктов Пермского края, 16.62kb.
- Аукцион по продаже земельных участков из земель населенных пунктов, государственная, 95.44kb.
- Опорядке установления земельного налога в муниципальном образовании и определения кадастровой, 60.47kb.
- Запрос котировок цен на выполнение работ по межеванию земельных участков, 29.65kb.
- О проведении аукционов по продаже права на заключение договоров аренды и по продаже, 290.47kb.
- 27 декабря 2007 г. N 667 об изъятии и предоставлении земельных участков, 2222.63kb.
- Во исполнение Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007, 38.34kb.
Ф
ЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИУПРАВЛЕНИЕ РОСНЕДВИЖИМОСТИ ПО республике северная осетия-алания
Федеральный кадастровый центр “Земля” (ФКЦ “Земля”)
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФИЛИАЛ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ, ОСНОВАННОГО НА ПРАВЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ, «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»
-
УТВЕРЖДАЮ:
Директор Северо-Кавказского филиала
ФГУП «ФКЦ «Земля»
__________________ В.А. Башоров
«25» ноября 2007 г.
отчет № 01-15/2007
об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов
Республики Северная Осетия-Алания
по состоянию на 01.01.2007
Том №1
Основной
Список исполнителей:
______________________________ /М.А. Цораев/
______________________________ /М.Б. Гергова/
______________________________ /Л.Г. Винник/
______________________________ /М.И. Анчеков/
Нальчик - 2007
Список исполнителей
Северо-Кавказский филиал Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, «Федеральный кадастровый центр «Земля»
регистрационный номер 1027700123208 от 28.06.2006 г.
Тел.\факс: (8662) 77-47-43
e-mail: ncrcc@mail.ru
| Наименование организации | Юриди-ческий адрес | Опыт работы в области ГКОЗ | Номер и дата лицензии на осуществление оценочной деятельности | Членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) | Перечень (вид) работ, выполненный организацией | |
| Фамилия И.О. | Наименование СРО | |||||
| Северо-Кавказскийфилиал ФГУП «ФКЦ «Земля» | 360051 г. Нальчик, ул. Пушкина, 101 | 7 лет | № 004579 от 15.07.2002 г. | Гергова М.Б. | РКО | Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель Республики Северная Осетия-Алания |
| Винник Л.Г. | РКО | |||||
Сотрудники, непосредственные исполнители работ по ГКОЗ НП
| Фамилия, имя, отчество исполнителя | Должность | Контактный телефон, | Трудовой стаж | Стаж оценочной деятельности | Наименование и реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности | Наименование и реквизиты документа о повышении квалификации в сфере ГКОЗ НП |
| Башоров Валерий Абдулович | Директор | (8662) 77-46-79 | 29 | 7 | | |
| Цораев Мухарби Абдулович | Заместитель директора | (8662) 77-47-43 | 25 | 7 | | |
| Гергова Мадина Борисовна | Начальник отдела | (8662) 77-27-32 | 18 | 4 | Диплом ПП № 983075 от 26.05.06 г. НОУ «Московской финансово-промышленной академии» | |
| Винник Лидмила Григорьевна | Главный специалист | (8662) 77-27-32 | 26 | 7 | Диплом ПП № 480450 от 26.06.03 г. ГОУВПО «КубГТУ» | Свидетельство рег. № 1310 14.04.2006 г. ГОУВПО «КубГТУ» |
| Керженцева Валентина Степановна | Главный специалист | (8662) 77-27-32 | 46 | 7 | | |
| Крюкова Ольга Николаевна | Ведущий специалист | (8662) 77-27-32 | 28 | 7 | | |
| Литягина Мулиат Анзауровна | Ведущий специалист | (8662) 77-27-32 | 33 | 7 | | |
| Анчеков Мурат Инусович | Ведущий специалист | (8662) 77-27-32 | 1 | 1 | | |
| Анчекова Жамиля | Ведущий специалист | (8662) 77-27-32 | 2 | 1 | | |
| Тхашугоева Аннета Хасановна | Ведущий специалист | (8662) 77-27-32 | 19 | 3 | | |
Организация-соисполнитель:
| Наименование организации | Юридический адрес | Опыт работы в области ГКОЗ | Номер и дата лицензии на осуществление оценочной деятельности | Членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) | Перечень (вид) работ, выполненный организацией | |
| Фамилия И.О. | Наименование СРО | |||||
| ООО «Центр менеджмента оценки и консалтинга» (ООО «МОК-Центр») | 101000, г. Москва, Чистопрудный б-р, д.2, оф.47 | С 2003г. | Лицензия на осуществление оценочной деятельности на территории РФ № 001585 от 04 октября 2001 г. | Качаев С.В. | НП РКО | -Моделирование стоимости -Оценка рыночной стоимости по 6,8,10,11 ВРИ |
| Третьякова Г.Б. | НП РКО | |||||
| Горчакова Е.Е. | НП РКО | |||||
| Гольда E.A. | НП РКО | |||||
| Журба В.В. | НП РКО | |||||
Сотрудники, непосредственные исполнители работ по ГКОЗ НП
| Фамилия, имя, отчество исполнителя | Должность | Контактный телефон, | Трудовой стаж | Стаж оценочной деятельности | Наименование и реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности | Наименование и реквизиты документа о повышении квалификации в сфере ГКОЗ НП |
| Качаев С.В. | Первый заместитель директора | (495) 783-9601, kachaev@mokc.ru | 9 лет | 7 лет | ИПК РЭА им. Плеханова, ПП №438956, №1284-2Д профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности, год окончания-2002г. | Сертификат по курсу «ГКОЗ населенных пунктов в 2007 году» ГКОЗ№ 063-2007 М от 8.06.2007 |
| Гольда Е.А. | Эксперт-оценщик | (495) 783-9601, evgeniya.babich@mokc.ru | 5 лет | 3 года | ГОУ ДПО «Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, диплом ПП № 871112, №841-6Д, «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», год окончания-2006 г. | Сертификат по курсу «ГКОЗ населенных пунктов в 2007 году» ГКОЗ№ 067-2007 М от 8.06.2007 |
| Журба В.В. | Эксперт-оценщик | (495) 783-9601, victor@mokc.ru | 6 лет | 3 года | ГОУ ДПО «Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, диплом ПП № 871115, №844-6Д, «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», год окончания-2006 г. | Сертификат по курсу «ГКОЗ населенных пунктов в 2007 году» ГКОЗ№ 042-2007 М от 8.06.2007 |
Реферат
Отчет состоит из 2-х томов: первый – основная книга Отчета; второй – книга приложений к Отчету. Первый том отчета содержит 58 стр. текста, 10 таблиц по тексту пояснительной записки. Второй том состоит из 17 приложений.
Отчет составлен в соответствии с требованиями «Типовой структуры Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов», утвержденной Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 18.09.2007 г. №П/0240.
В первом томе указаны цели и задачи, правовая и методическая основы государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель Республики Северная Осетия-Алания, приведена организационная схема выполнения работ, представлены основные характеристики субъекта, проведен анализ результатов ГКОЗ населенных пунктов в разрезе групп видов разрешенного использования, сделаны выводы по результатам выполненной работы.
Второй том содержит приложения: перечень объектов оценки, таблицы с исходной информацией и графический материал, используемый при расчетах, таблицы с результатами расчетов кадастровой стоимости земельных участков по видам разрешенного использования, согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39 (далее – Методические указания).
База данных ГКОЗ по Республике Северная Осетия-Алания сформирована в формате специального программного обеспечения «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов». База данных содержит полную информацию об объектах оценки на 01.01.2007, включая перечень земельных участков, описанных в разрезе факторов стоимости, а также результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков по 16 группам видов разрешенного использования.
Содержание
| | Список исполнителей ..................................................................................................... | 2 |
| | Реферат.............................................................................................................................. | 5 |
| | Содержание....................................................................................................................... | 6 |
| | Определения..................................................................................................................... | 8 |
| I. | Введение .......................................................................................................................... | 10 |
| 1.1. | Цель и задачи ГКОЗ НП…………………………………………………….................. | 10 |
| 1.2. | Правовая и методическая основы проведения ГКОЗ НП............................................ | 11 |
| II. | Основная часть................................................................................................................. | 13 |
| 2.1. | Организационная схема выполнения работ по ГКОЗ НП........................................... | 13 |
| 2.2. | Особые условия проведения работ................................................................................ | 15 |
| 2.3. | Описание земель Республики Северная Осетия-Алания…….................................... | 16 |
| III. | Описание работ................................................................................................................ | 20 |
| 3.1. | Проверка полноты наличия характеристик в составе перечня объектов оценки и подготовка протокола проверки..................................................................................... | 20 |
| 3.2. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп.1.2.1-1.2.10 Методических указаний....................... | 21 |
| 3.3. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп.1.2.11-1.2.12 Методических указаний..................... | 46 |
| 3.4. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп.1.2.13-1.2.15 Методических указаний..................... | 46 |
| 3.5. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в п.1.2.16 Методических указаний................................... | 49 |
| 3.6. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов | 49 |
| 3.7. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов более чем с одним видом разрешенного использования............................. | 54 |
| 3.8. | Результаты государственной кадастровой оценки земель......................................... | 54 |
| IV. | Заключение ..................................................................................................................... | 56 |
| | Приложения | |
| 1. | Копии актов по организации работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов | |
| 2. | Организационная схема выполнения работ | |
| 3. | Перечень объектов оценки | |
| | - таблица 1. Перечень ОО | |
| 4. | Протокол проверки перечня объектов оценки | |
| 5. | Информация о количестве земельных участков | |
| | - таблица 1. Количество ЗУ с одним ВРИ | |
| 6. | Перечень населенных пунктов | |
| | - таблица 1. Перечень НП | |
| | - таблица 2. Соответствие с ОКТМО | |
| 7. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.1-1.2.10 Методических указаний | |
| | - таблица 1. Состав ФС | |
| | - таблица 2. Перечень источников информации о ФС | |
| | - таблица 3. ОО со значением ФС в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 4. Кодировка качественных ФС ОО в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 6. Источники рыночной информации в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 7. Рыночная информация в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 14. Кодировка качественных ФС ОА в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 15.1. Обучающая выборка в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 15.2. Контрольная выборка в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 16. Статистический анализ рынка в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 17. Отчет о группах в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 18. Факторы для модели в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 19. Статистическая значимость моделей в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 20. Анализ качества Обучающая выборка в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 21 Анализ качества Контрольная выборка в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 22. Качественные модели в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 23. Лучшая модель по средней относительной погрешности в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 24. Лучшая модель по коэффициенту детерминации в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 25. Лучшая модель по среднеквадратичной ошибке в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 26. Отобранные для расчета КС модели в разрезе ВРИ | |
| | - таблица 27. КС ОО модель в разрезе ВРИ | |
| 8. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.11-1.2.12 Методических указаний | |
| | - таблица 1. КС ОО 11 ВРИ | |
| | - таблица 3. Сводный отчет | |
| 9. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.13-1.2.15 Методических указаний | |
| | - таблица 1. КС ОО 13 ВРИ | |
| | таблица 2. КС ОО 14 ВРИ | |
| | - таблица 3. КС ОО 15 ВРИ | |
| 10. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в п. 1.2.16 Методических указаний | |
| | - таблица 1. КС ОО 16 ВРИ | |
| 11. | Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования в СНП | |
| | - таблица 1. Состав ФС снп | |
| | - таблица 2. Перечень источников информации о ФС снп | |
| | - таблица 3. ОО со значением ФС снп | |
| | - таблица 4. Кодировка качественных ФС ОО снп | |
| | - таблица 5. Описание групп снп | |
| | - таблица 6. Источники рыночной информации снп | |
| | - таблица 7. Рыночная информация снп | |
| | - таблица 14. Кодировка качественных ФС ОА снп | |
| | - таблица 15.1. Обучающая выборка снп | |
| | - таблица 15.2. Контрольная выборка снп | |
| | - таблица 16. Статистический анализ снп | |
| | - таблица 17. Отчет о группах снп | |
| | - таблица 18. Факторы для модели снп | |
| | - таблица 19. Статистическая значимость моделей снп | |
| | - таблица 20. Анализ качества Обучающая выборка снп | |
| | - таблица 21 Анализ качества Контрольная выборка снп | |
| | - таблица 22. Качественные модели снп | |
| | - таблица 23. Лучшая модель по средней относительной погрешности снп | |
| | - таблица 24. Лучшая модель по коэффициенту детерминации снп | |
| | - таблица 25. Лучшая модель по среднеквадратичной ошибке снп | |
| | - таблица 26. Отобранные для расчета КС модели снп | |
| | - таблица 27. КС ОО модель снп | |
| | - таблица 32. Соотношение снп | |
| | - таблица 33.1. КС 1 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.3. КС 3 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.4. КС 4 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.5. КС 5 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.6. КС 6 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.7. КС 7 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.8. КС 8 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.9. КС 9 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.10. КС 10 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.11. КС 13 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.12. КС 14 ВРИ в составе снп | |
| | - таблица 33.13. КС 15 ВРИ в составе снп | |
| | Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в п. 1.2.16 Методических указаний снп | |
| | - таблица 34. КС ОО 16 ВРИ снп | |
| 12. | Расчет средних по муниципальным районам (городским округам) значений УПКСЗ | |
| | - таблица 13. Средние значения УПКСЗ ст. 66 Земельного кодекса | |
| 13 | Расчет средних по кадастровым кварталам значений УПКСЗ | |
| | Таблица 14. Средние значения УПКСЗ приказ МЭРТ 222 | |
| 14. | Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов | |
| | - таблица 1. Результаты ГКОЗ НП – КС ОО | |
| | - таблица 2. Обобщенные показатели ГКОЗ НП | |
| 15. | хml-файлы | |
Определения
Термины и определения государственной кадастровой оценки земель:
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации).
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка – кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади.
Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.
Статистическая модель расчета кадастровой стоимости земельных участков – функциональная зависимость стоимости земельных участков от ценообразующих факторов (факторов стоимости).
Фактор стоимости – характеристика земельного участка, оказывающая влияние на его стоимость.
Альтернативная оценка – определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных и (или) средних удельных показателей кадастровой стоимости других видов разрешенного использования и (или) категорий земель. Альтернативная оценка производиться для земельных участков в составе вида разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.13-1.2.15 методических указаний для городских населенных пунктов.
Группа земельных участков - перечень земельных участков, полученный из перечня земельных участков вида разрешенного использования, указанного в одном из пп. 1.2.1 – 1.2.10 методических указаний путем задания значений (диапазонов значений) факторов стоимости. Количество земельных участков всех групп, сформированных для одного вида разрешенного использования, должно быть равно количеству земельных участков содержащихся в перечне земельных участков этого вида разрешенного использования.
Земельные участки с более, чем одним видом разрешенного использования - земельные участки, для которых в столбце «Вид разрешенного использования по методике» перечня объектов оценки стоит более, чем одно число, за исключением земельных участков, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка.
Индивидуальная оценка - определение кадастровой стоимости земельных участков на основе их рыночной стоимости, определенной в результате рыночной оценки. Индивидуальная оценка производится для земельных участков в составе вида разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.11-1.2.12 методических указаний.
Моделирование - построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков. Моделирование производится для земельных участков в составе вида разрешенного использования, указанных в пп. 1.2.1-1.2.10 методических указаний.
Номинальная оценка - нормативное установление величины кадастровой стоимости земельных участков. Номинальная оценка производиться для земельных участков в составе вида разрешенного использования, указанного в п. 1.2.16 методических указаний.
Соотношение - множитель, рассчитываемый по земельным участкам в составе городских населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей, как отношение среднего по муниципальному району (городскому округу) значения УПКС земельного участка вида разрешенного использования, указанного в одном из пп. 1.2.1, 1.2.15 методических указаний к среднему по муниципальному району (городскому округу) значению УПКС земельного участка вида разрешенного использования, указанного в п. 1.2.2. В случае отсутствия в муниципальном районе (городском округе) земельных участков вида разрешенного использования, указанного в одном из пп. 1.2.1, 1.2.3 – 1.2.10, 1.2.13 – 1.2.15 методических указаний, числитель и знаменатель соотношения рассчитывается по земельным участкам в пределах субъекта Российский Федерации.
Обучающая и контрольная выборка. Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчёта. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.
I. Введение
1.1. Цель и задачи ГКОЗ НП.
Целью работы является актуализация (обновление) результатов, проведенной в 2001-2003 гг. государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в соответствии с Методическими указаниями, позволяющими определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:
1.2.1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
1.2.2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
1.2.3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
1.2.4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
1.2.6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
1.2.8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
1.2.10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
1.2.11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
1.2.12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
1.2.13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
1.2.14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
1.2.15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
1.2.16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, согласно Методическим указаниям, осуществляется в следующем порядке:
1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.
2. Расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
1.2. Правовая и методическая основы проведения ГКОЗ НП.
Работа по определению кадастровой стоимости земельных участков Республики Северная Осетия-Алания проведена по состоянию на 1 января 2007 года.
Нормативно правовой, методической и нормативно-технической основой работы служат:
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000г. № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.04.2006г. № 206 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель»;
4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. с изменениями. (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ,от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ,от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ,от 13.07.2007 № 129-ФЗ, от 24.07.2007 № 220-ФЗ)
5. Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007)».
6. Приказ Роснедвижимости № П/0017 от 06.02.2007 г. «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2007 году» (с изменениями от 28.02.2007 г. № П/0035);
7. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39; Технология реализована в официальном специальном программном обеспечении «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов» (далее СПО).
8. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. № П/0152;
9. Типовая структура Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов», утвержденная Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 18.09.2007 г. №П/0240.
10. Закон Республики Северная Осетия-Алания от 15 мая 2007 г. № 19-РЗ «О Республиканской целевой программе «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)»
11. Постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 23.12.2005 г. № 363 «О составе Республиканской комиссии по организации выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель и ее результатов».
12. Государственный контракт № 1 от 14.06.2007 г. на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в административных границах РСО – Алания, заключенный между Управлением Роснедвижимости по РСО-А и Северо-Кавказским филиалом Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, «Федеральный кадастровый центр «Земля» (далее – Государственный контракт).
13. Протокол заседания Республиканской межведомственной комиссии по организации работ связанных с проведением государственной кадастровой оценке земель территории Республики Северная Осетия-Алания от 18 июля 2007 г..
Копии документов, за исключением актов Российской Федерации, приводятся в Приложении 1 к Отчету.
II. основная часть
2.1. Организационная схема выполнения работ по ГКОЗ НП.
Дата проведения работ – оценка проводится по состоянию на 1 января 2007 года;
– дата составления отчета – 25 ноября 2007 г.;
– схема организации работ по ГКОЗ НП на территории Республики Северная Осетия-Алания (приведена в Приложении 2 к отчету). При этом роли Регионального оператора и Исполнителя выполняет Северо-Кавказский филиал ФКЦ «Земля», роли Кадастрового и Рыночного оценщика – «ООО МОК-центр».
Проведены следующие виды работ:
| Наименование вида работ | Организация-исполнитель |
| 1. Подготовительные работы, связанные с анализом Перечня земельных участков, группировкой земельных участков, определением методического подхода к оценке и формированием технологической и функциональной схемы работ. Проведена проверка полноты наличия характеристик в составе перечня земельных участков, полученного от Управления Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания, и подготовка Протокола Проверки. | Северо-Кавказский филиал ФКЦ «Земля» |
| 2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель (далее – ВРИ), указанных в пп. 1.2.1.-1.2.10 Методических указаний. 2.1. Определен состав факторов стоимости земельных участков для каждого ВРИ земельных участков в составе земель Республики Северная Осетия-Алания (далее РСО-А) на основе анализа информации о рынке недвижимости РСО-А, учетных характеристик земельных участков и примерного перечня факторов стоимости, рекомендованного ТР по ГКОЗ НП. 2.2. Осуществлен сбор сведений о значениях факторов стоимости по земельным участкам по каждому ВРИ из источников информации, содержащих сведения доказательственного значения, согласованных с Управлением Роснедвижимости по РСО-А (далее Заказчик) и Межведомственной комиссией. 2.3. Созданы слои цифровых тематических карт на основе дежурной кадастровой карты, предоставленной Управлением Роснедвижимости по РСО-А области в соответствии с рекомендациями, утвержденными Роснедвижимостью. 2.4. Осуществлен сбор рыночной информации в разрезе факторов стоимости для каждой сформированной группы. | Северо-Кавказский филиал ФКЦ «Земля» |
| 2.5. Построены статистические модели расчета кадастровой стоимости для 1-5, 7, 9 видов разрешенного использования земельных участков в составе земель РСО-А на основе рыночной информации. 2.5.1. Проведена группировка земельных участков в составе ВРИ на основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель РСО-А, состава факторов стоимости для каждого ВРИ и сведений об их значениях, и диапазоне значений. 2.5.2. Проведен анализ достаточности и репрезентативности рыночной информации; 2.5.3. Выбраны факторы стоимости для построения моделей; 2.5.4. Построены статистические модели расчета кадастровой стоимости земельных участков для каждой группы. 2.5.5. Проведен анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков. В результате сформированы модели расчета кадастровой стоимости или удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в разрезе групп по каждому ВРИ, обладающие наилучшим качеством. 2.5.6. Проведен расчет кадастровой стоимости земельных участков каждой группы. В результате получен перечень земельных участков по каждой группе в разрезе факторов стоимости с рассчитанной кадастровой стоимостью и удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка. | ООО МОК-Центр |
| 2.6. Проведен расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе ВРИ, указанных в п. 1.2.11 и 1.2.12 Методических указаний. В результате подготовлены Отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков. | ООО МОК-Центр |
| 2.7. Проведен расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе ВРИ, указанных в п.1.2.13-1.2.16 Методических указаний. 2.8. Проведен расчет средних (взвешенных) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе ВРИ, указанных в п.п. 2.1.1.-2.1.15 Методических указаний. | ООО МОК-Центр |
| 2.9. Составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Северная Осетия-Алания по форме, утвержденной Роснедвижимостью. | Северо-Кавказский филиал ФКЦ «Земля» |
Передача информации между Северо-Кавказским филиалом ФКЦ «Земля» и МОК-Центром осуществлялась по электронной почте с обязательным направлением сопроводительного письма в адрес ООО МОК-центр и Управления оценки Федерального кадастрового центра «Земля».
2.2. Особые условия проведения работ.
Исходная информация.
Состав исходных данных, необходимых для проведения оценочных работ, сформирован на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными и сетевыми службами, структурными подразделениями администрации города, органами государственного учета, контроля и надзора, а также оценщиками недвижимости.
В качестве основы для производства работ по государственной кадастровой оценке земель Республики Северная Осетия-Алания была принята дежурная карта кадастрового деления территории республики, выполненная РГУ ОТЗП «Гея» и утвержденная Комитетом по земельным ресурсам Республики Северная Осетия-Алания Приказом № 26 от 16.07.2001 г. В качестве исходных сведений для формирования тематических карт использовались следующие источники:
- Карта-схема «Владикавказ», Владикавказ 1:100 000, подготовлена к изданию и отпечатана в 1998 г. Северо-Кавказским государственным аэрогеодезическим предприятием Роскартография;
- Электронная карта-схема города Владикавказ, «Вся Осетия CD» разработано в НТП «Компьютерные технологии», г. Владикавказ, РСО-Алания, info@e-osetia.ru;
- Электронный справочник «Вся Осетия», версия 1.5-03.06 разработано в НТП «Компьютерные технологии», г. Владикавказ, РСО-Алания, info@e-osetia.ru;
- Тематические карты, созданные при проведении предыдущего тура оценки;
В основу создания электронной карты для выполнения кадастровой оценки были положены тематические карты, созданные при проведении предыдущего тура оценки. Остальные материалы использовались для актуализации основной карты.
Собрано достаточное количество объектов-аналогов с характеристиками, необходимыми для выделения стоимости земли из стоимости единого объекта недвижимости и дальнейшего применения при ГКОЗ. Информация получена из достоверных источников, согласованных с Управлением Роснедвижимости по Республике Северная Осетия-Алания и закрепленных в Протоколе МВК.
Основными источниками информации послужили средства массовой информации (газета Из рук в руки) и база данных Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Северная Осетия-Алания, а также Интернет-Сайты: www.zaramag. ru.;://www.iraf.ru. /; www.e-osetia.ru.;://www.riauim @ yandex.ru/;://www.izrukvruki.ru
По уточнению недостающих характеристик использовался также способ дозвона в риэлторские и оценочные компании, а также лицам, подавшим заявление.
По уточнению недостающих характеристик использовался также способ дозвона в риэлторские и оценочные компании, а также лицам, подавшим заявление.
2.3. Описание земель Республики Северная Осетия -Алания
Республика Северная Осетия-Алания является субъектом Российской Федерации, частью Южного федерального округа. Кроме того она входит в состав Северо-Кавказского экономического района. Республика расположена на северном склоне Большого Кавказа и на примыкающих к нему наклонных равнинах. Республика Северная Осетия-Алания граничит на севере со Ставропольским краем, на западе с Кабардино-Балкарской Республикой, на востоке с Республикой Ингушетией, на юге по хребтам Большого Кавказа - с Грузией.
Территория республики 8 тыс. квадратных километров. Наибольшая протяжённость – в меридианном направлении120 км, в широтном направлении -125 км.
Климат умеренно континентальный, на равнине - засушливый. Зима непродолжительная и мягкая, лето жаркое.
Главная река региона –Терек. Важнейшие из рек, относящиеся к бассейну Терека -Урух, Ардон, Фиагдон, Гизельдон. Они используются для орошения и служат источником гидроэнергии. Среди полезных ископаемых в основном выделяются полиметаллы (Садонское месторождение), стройматериалы (мергель, известняк), доломиты. Источники минеральных вод, полиметаллические руды, содержащие цинк, свинец, медь, серебро. Разведаны запасы нефти, ведётся подготовка к эксплуатации перспективных месторождений.
Административное деление республики -8 районов, 6 городов, 7 посёлков городского типа, 95 сельских административных единиц.
Столица республики г. Владикавказ. Расстояние от Владикавказа до Москвы -1923 км. Наиболее крупные города (численность жителей на 1 января 2006 г., тыс. человек): Владикавказ (314,1), Моздок (41,3), Беслан (35,7), Алагир (20,3), Ардон (16,9), Дигора (11,4). Общая численность населения республики 702338 человек. Плотность населения на 1 января 2006 г.- 88,1 человек на кв. км., причём на равнине -120-140 чел. на кв км. Почти половина жителей проживает в столице. Высокий уровень урбанизации(около70%)- следствие индустриального развития республики.
Северная Осетия–Алания – республика с развитой промышленностью и многоотраслевым сельским хозяйством. На 1 января 2006 года число зарегистрированных предприятий составило 14893.
На территории республики сосредоточены крупные предприятия по добыче полиметаллических руд, ремонту железнодорожного подвижного состава, производству свинца, цинка, вольфрама, медного проката, твёрдых сплавов, строительных материалов и деталей, стекольной продукции, автотракторного оборудовании, электроламп и электроконтакторов, мебели, гофрокартонной тары, трикотажных изделий, крахмалопаточной продукции. Функционируют 5 гидроэлектростанций средней мощностью в пике около 80 МВт. В целях восстановления старых нефтепромыслов и создания новых разработана программа «Нефть Осетии», включённая в федеральную целевую программу «Топливо и энергия».
В республике развита система транспорта и связи. По её территории проходит участок Северо-Кавказской железной дороги от станции Эльхотово до станций Ардон-Алагир, Ардон-Дигора, Беслан-Владикавказ, Беслан-Долаково и железнодорожная линия Прохладная-Моздок-Гудермес.
По территории РСО-Алания проходят два магистральных пути через Главный Кавказский хребет, связывающих Россию со странами Закавказья и Ближнего Востока. Это участок Военно-Грузинской автомобильной дороги от г. Владикаказа до российско-грузинской границы в Дарьяльском ущелье и участок Транскавказскоой автомобильной дороги «Кавказ» Алагир-Нижний Заромаг до границы с Грузией, где действует тоннель сквозь Главный Кавказский хребет протяжённостью 3680 м, участок Государственной автомобильной дороги федерального значения «Кавказ» (Ростов-на-Дону-Махачкала), длиной 65 км от административной границы между Кабардино-Балкарской Республикой и Республикой Северная Осетия-Алания через г. Беслан до административной границы между Республикой Северная Осетия-Алания и Республикой Ингушетия. Функционирует международный аэропорт «Владикавказ». Через территорию Республики Северная Осетия-Алания проложены газопровод Тихорецк-Моздок-Махачкала и нефтепровод Махачкала-Моздок-Тихорецк-Новороссийск.
В республике наблюдается рост объёмов производства в базовых отраслях промышленности- энергетике, машиностроительной, химической, стекольной. Осуществляется конверсия предприятий оборонного комплекса. Повышается насыщенность потребительского рынка товарами. Среднегодовые денежные доходы на душу населения (в месяц) на 1 января 2006года составили 4678,3 рубля. Реальные денежные доходы населения, в % к предыдущему году составили 102. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в 2005году составила 4722,3 рубля, реальная начисленная заработная плата одного работника составила 121,7% к предыдущему году.
Успешно развивается внешнеэкономическая деятельность. Предприятия республики проводят переоснащение производства на современное оборудование. Республика Северная Осетия – Алания располагает развитой инфраструктурой для инвестиций. Этому способствует её транспортная доступность из стран Европы, Азии, Ближнего Востока. Имеется хорошо налаженная кредитная система. Создаются действующие на современном уровне системы связи и телекоммуникаций. Правительством Республики Северная Осетия –Алания взят курс на стабилизацию социально-экономической ситуации и обеспечение устойчивого экономического роста в ближайшие годы. Создаётся законодательная база, способствующая привлечению отечественных и зарубежных инвестиций.