Годовой отчет открытого акционерного общества "Недвижимость иц еэс"
| Вид материала | Отчет |
- Годовой отчет открытого акционерного общества "Недвижимость внипиэнергопром", 465.7kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «Инженерный центр «Энергостройсервис», 173.04kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «Птицефабрика Зеленецкая», 343.45kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «рвк-центр» За 2009 год, 230.52kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «Трикотаж», 141.26kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «Красиндорпроект», 205.19kb.
- Годовой отчет за 2010 год Открытого акционерного общества, 480.81kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества, 530.58kb.
- Годовой отчет открытого акционерного общества «Татарстанские зерновые технологии», 196.5kb.
- Годовой отчет открытого Акционерного общества «Питер-Лада» по итогам 2008 года, 243.97kb.
РАЗДЕЛ 1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЩЕСТВЕ
1.1. Сведения об истории создания Общества
Открытое акционерное общество «Недвижимость ИЦ ЕЭС» (сокращенное наименование – ОАО «НИЦ ЕЭС») создано 04 декабря 2007 года в результате реорганизации в форме выделения ОАО «Инженерный центр ЕЭС» на основании:
- решения Совета директоров ОАО РАО «ЕЭС России» от 27 апреля 2007 года (протокол №250);
- решение общего собрания акционеров ОАО «Инженерный центр ЕЭС» (протокол Правления ОАО РАО «ЕЭС России» №1760/пр от 19.10.2007 года).
1.2. Географическое положение Общества
Местонахождением Общества является город Москва, Волоколамское шоссе, дом 2.
1.3. Виды деятельности Общества
Общество осуществляет свою деятельность на рынке коммерческой недвижимости.
Основными видами деятельности Общества на данный момент являются эксплуатация и сдача в аренду объектов недвижимости, находящихся в собственности Общества.
Под управлением Общества находятся следующие объекты недвижимости:
1. г. Москва, Волоколамское шоссе, д.2
| Общая характеристика | Здание нежилое, каркасное. Фасад: стекло - алюминиевый. |
| Год постройки | 1967 – 1969 года |
| Количество этажей | 27 |
| Текущее использование | Офисный центр |
2. г. Москва, Семеновский переулок, д.15
| Общая характеристика | Здание нежилое с пристройкой. Тип здания - железобетонное, облицованное кирпичом. |
| Год постройки | 1979 год |
| Количество этажей | 3 – 10 |
| Текущее использование | Офисный центр |
3. г. Москва, Спартаковская улица, д.2А, стр.1
| Общая характеристика | Здание нежилое, кирпичное. |
| Год постройки | 1937 год |
| Количество этажей | 6 |
| Текущее использование | Офисный центр |
С 01 декабря 2008 года Общество также является Управляющей организацией следующих компаний:
- ОАО «Недвижимость ВНИПИэнергопром»;
- ОАО «НИЦ Урала»;
- ОАО «НИЦ Юга»;
- ОАО «НИЦ Сибири»;
- ОАО «НИЦ Поволжья»;
- ОАО «НИЦ Северо – Запада».
Для вышеуказанных компаний ОАО «НИЦ ЕЭС» оказывает следующие услуги:
- осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа;
- обеспечивает выполнение ключевых показателей эффективности;
- определяет единые стандарты управления бизнесом и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих Обществом;
- осуществляет централизованное управление финансами, закупочной деятельностью;
- оказывает услуги по корпоративному управлению, юридическому сопровождению, бизнес – планированию, обеспечению экономической безопасности.
1.4. Положение Общества на рынке аренды коммерческой недвижимости
Основной задачей ОАО «НИЦ ЕЭС» является эффективное использование недвижимого имущества, находящегося в собственности Общества.
В собственности ОАО «НИЦ ЕЭС» находятся 4 здания в г. Москва общей площадью 57 060,2 кв. м. Общий размер рынка офисной недвижимости в г. Москва оценивается в 40 млн. кв. м., из них 10 млн. качественных офисных площадей класса «А» и «В».
Большая часть помещений Общества имеет офисное назначение и относятся к классу «С» (бывшие административные здания заводов и НИИ).
Якорными арендаторами Общества являются ОАО «ИЦ ЕЭС» и ОАО «Институт Гидропроект». С якорными арендаторами заключены договора аренды сроком до 2013 года.
Обществом принимаются усилия по получению дополнительного дохода, а именно:
- от сдачи свободных площадей различного функционального назначения сторонним арендаторам;
- от услуг по предоставлению фасада под размещение рекламных конструкций, размещению радиоантенн на кровле зданий, организации парковки, размещения автоматизированного торгового оборудования.
Управление региональными управляемыми Обществами строится на анализе и эффективном применении условий функционирования рынка коммерческой недвижимости.
В целом экономическая ценность коммерческой недвижимости определяется двумя составляющими:
- Востребованность как необходимого ресурса для ведения бизнеса.
- Привлекательность как средство инвестирования и получения дохода.
В этой связи стоимость коммерческой недвижимости (цена продажи и ставка аренды) зависит от деловой активности и инвестиционного климата в экономике региона. При этом рынок аренды более динамичен по сравнению с рынком купли-продажи недвижимости.
Рынок офисной недвижимости г. Москвы
Вакантные площади
Объем вакантных площадей всех классов на февраль 2010 г. составляет 15-20%. По оценкам экспертов срок поглощения этих площадей составит до 2 лет. Тенденция роста уровня вакантных площадей в сегменте качественных офисов сохранялась весь год, некоторые крупные объекты на момент выхода на рынок были вакантны на 100%.
В целях наиболее быстрого заполнения площадей многие арендодатели были вынуждены значительно снижать стоимость аренды, особенно по пустым помещениям в состоянии, требующем отделку. Тем не менее, к существенному результату это не привело, так как, с одной стороны, на рынке стало доступно огромное количество помещений, в которых отделка была выполнена, а с другой, сроки арендных договоров в состоянии рыночной неопределенности сокращались, и вложения в ремонт при таких условиях оказывались все менее оправданными.
Ставки
Ставки арендной платы на рынке аренды, начиная с декабря 2008 г., начали активно снижаться. За 2009 год ставки в среднем снизились на 35%. При этом темпы снижения ставок аренды были самыми высокими в первом полугодии 2009 г. К началу осени 2009 г. ставки относительно стабилизировались и до конца года зафиксировались на следующих уровнях: для офисных помещения класса «А» ставки находятся в диапазоне 13 000-27000 рублей за кв. м в год, в классе «В+» ставки варьируются от 10 000 до 18000 рублей за кв. м в год, в классе «В-» - от 7 000 до 12 000 за кв. м в год (все ставки без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов). Суммарные коммунальные и эксплуатационные расходы на конец 2009 года составили в среднем 2 200–3300 рублей за кв. м в год для помещений класса «А» , 1 500-2 400 рублей - для класса «В+», 1 000-1 500 рублей для класса «В-». Класс «С» ввиду низкого качества обслуживающей инфраструктуры работает на условии «всё включено», здесь ставка с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов без учета НДС составляет 6 000-9 000 рублей в год.
Тенденции
Основные кризисные тенденции, которые рынок демонстрировал в течение 2009 г., включали:
- существенное увеличение доли вакантных помещений за счет больших объемов ввода на фоне низкого спроса;
- рост доли субаренды как весомого источника вакантного предложения: объем субаренды оценивается в 200 тыс. кв. м;
- дополнительное предложение за счет освобождаемых по истечению сроков договоров аренды либо их разрыва.
- перенос сроков ввода новых объектов.
Прогноз
Для того чтобы прогнозировать ставку аренды, необходимо оценить соотношение спроса и предложения офисных помещений, уровня вакантных площадей.
Спрос
Рост спроса возможен при условии сохранения текущего уровня ценовых показателей и отсутствия новых экономических потрясений.
Предложение
В 2010 году ожидается выход на рынок около 1 млн. кв. м. офисных помещений. Данный объем ниже показателей прошлых лет, когда начиная с 2007 по 2009 год на рынок выводилось не менее 1,5 млн. кв. м в год.
Уровень вакантных площадей
В случае стабилизации спроса доля свободных площадей сократится. Увеличение доли заключенных в конце 2009 года сделок на помещения класса А и В, расположенных в центре, является индикатором того, что многие арендаторы пользуются снижением ставок аренды в офисах класса А и В и пытаются улучшить качество и местоположение своих офисов. В результате этого помещения более низкого качества, расположенные в удаленных от центра районах, начинают пустовать.
Образовавшийся запас свободных площадей рынок сможет освоить только через один-два года.
Ставка аренды
Ввиду высокого уровня вакантных площадей и слабым темпом восстановления спроса ставки аренды в 2010 году будут относительно стабильными. В зависимости от изменений в экономике, возможны как снижение ставок аренды, так и их повышение в пределах 10-15%. Согласно международному опыту отрасль офисной недвижимости имеет следующую тенденцию: медленное восстановление ценовых показателей вслед восстановлению деловой и инвестиционной активности.
1.5. Перспектива развития Общества
Перспектива развития Общества определяется следующими составляющими:
- отношения с якорным арендатором;
- состояние и перспективы рынка офисной недвижимости;
- стратегия развития Общества.
Якорные арендаторы в настоящее время занимают 58% от общей площади объектов Общества по договорам аренды, действующим до 2013 года, и обеспечивает основной доход Общества.
Финансовая состоятельность арендаторов, качественное выполнение обязательств по договорам, соответствие арендной ставки рыночным условиям во многом определяют исполнение доходной части бизнес-планов Общества.
Российская экономика в первой половине 2009 г. демонстрировала значительный экономический спад. Падение экспорта, недостаток поступающей валютной выручки, отток капитала и приостановка банковского кредита привели к значительному сокращению инвестиционной активности. По данным Министерства экономического развития РФ инвестиции в основной капитал в 2009 году сократились на 17,0 процентов. Одной из наиболее пострадавших от кризиса отраслей стало строительство. В 2009 году снижение объема работ по виду деятельности «Строительство» составило 16,0 процентов. Обвал существовавшей системы инвестирования в строительную отрасль привел к нехватке финансирования и замораживанию новых проектов.
Сокращение уровня потребления привело к изменению внутренней политики компаний, приоритетными направлениями которых стало сокращение издержек. Повсеместная оптимизация структуры затрат привела к сокращению головными компаниями количества представительств, филиалов и дополнительных офисов, арендуемых площадей и сдаче площадей в субаренду. Наиболее востребованными стали небольшие офисные блоки.
К концу года появилась тенденция медленного восстановления российской экономики.
В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидером оказался класс «С». Отмечен также значительный отток арендаторов из тех зданий класса «С», в которых администрация здания не учитывала тенденцию сокращения размера арендной ставки либо имеется сложный долговременный механизм пересмотра ставок.
Уровень качества офисных центров в последние годы значительно повысился за счет ввода в эксплуатацию новых и реконструированных бизнес-центров класса «А», «В» и «С». Появилось понятие «качественные офисные площади». Класс «С» в виде бывших административных зданий заводов и НИИ, к которым относятся помещения, находящиеся в собственности Общества, становится «невосполнимым ресурсом» и постепенно реконструируется до уровня специализированных современных бизнес-центров. Классу «С» характерно наличие коридорной системы, неудовлетворительное техническое состояние здания, неэффективной системы планировки с большой долей вспомогательных помещений и мест общего пользования. Также таким зданиям свойственно: наличие спорных вопросов по оформлению собственности; отсутствие эффективной работы с существующими арендаторами, отлаженной системы брокериджа, быстро реагирующей на новые условия рынка аренды и оптимально обрабатывающей запросы потенциальных арендаторов. Такой набор качеств постепенно сужает круг потенциальных арендаторов на офисные здания класса «С».
Однако кризис продлил время конкурентоспособности помещений класса «С», а их владельцам предоставил дополнительное время и ресурсы для осмысления стратегии по переходу на уровень специализированных современных бизнес-центров.
Кризис также показал важность организации профессионального управления арендным бизнесом. Бизнес-центры, которые сделали ставку на качественное управление, с минимальными потерями прошли кризисный 2009 год, активно анализируя потребности существующих и потенциальных арендаторов.
На основе опыта работы по 2009 году и с учетом тенденций рынка, управляющая компания ОАО «НИЦ ЕЭС» приступила к созданию единой стратегии развития управляемых Обществ с целью определить и реализовать мероприятия для повышения эффективности использования комплекса объектов недвижимости, находящихся в ведении Обществ.
При отсутствии серьезных ухудшений в макроэкономике, на 2010 год прогнозируется стабилизация ценовых показателей рынка аренды офисной недвижимости. Восстановление рынка будет постепенным.
1.6. Организационная структура Общества на 31.12.2009
1.7. Кадровая и социальная политика Общества
Основной целью кадровой политики ОАО «НИЦ ЕЭС» является оптимальное использование возможностей сотрудников и факторов производственной среды для достижения целей Общества, его эффективной и стабильной деятельности.
Кадровая политика, проводимая ОАО «НИЦ ЕЭС», призвана обеспечить оптимальный баланс процесса обновления и сохранения качественного состава кадров, его развитие в соответствии с задачами Общества, организацию продвижения и ротации кадров, усиление мотивации сотрудников.
Для достижения положительных результатов в кадровой политике в Обществе проводятся следующие мероприятия:
- реализация комплекса мероприятий, направленных на подготовку, переподготовку и повышение квалификации кадров;
- реализация мер, стимулирующих привлечение и закрепление квалифицированных специалистов с высшим, средним и средним специальным образованием.
- мероприятия по совершенствованию структур управления и оптимизации численности персонала;
- подготовка кадрового резерва на должности руководителей для среднего звена управления.
1.8. Численность и структура персонала Общества
В 2009 году в Обществе были проведены организационно-штатные мероприятия с целью оптимизации численности работников и достижения экономической стабилизации в условиях кризисного периода, велась работа по введению в структуру Общества Автотранспортной службы в соответствии бизнес-планом, утвержденным Советом директоров Общества.
Велась работа по тщательному отбору и комплектованию подразделений Общества квалифицированными кадрами и созданию кадрового резерва.
На начало 2009 г. штатная численность Общества составляла 114 единиц, списочная численность 83 человека, на конец 2009 г. – штатная численность составляла 125 единиц, списочная - 80 человек. Вакантными на конец года оставались должности в Автотранспортной службе, работа которой была запланирована с 01 января 2010 года.
Кадровый состав ОАО «НИЦ ЕЭС» по категориям на 31.12.2009 года
Подобное соотношение работников по категориям объясняется спецификой деятельности Общества, где большой объем работ занимает деятельность по получению прибыли связанной в основном с управлением и эксплуатацией объектов недвижимого имущества различного функционального назначения.
Динамика кадрового состава ОАО «НИЦ ЕЭС» по категориям за 2008-2009 г.г.
| Категория | 2008 год, чел./% | 2009 год, чел./% |
| Руководители высшего и среднего звена | 24 (30,8 %) | 23 (28,7 %) |
| Специалисты | 51 (65,4 %) | 47 (58,7 %) |
| Рабочие | 3 (3,8 %) | 10 (12,5 %) |
Увеличение доли категории «Рабочие» в 2009 году по сравнению с 2008 годом объясняется созданием в ОАО «НИЦ ЕЭС» Автотранспортной службы и введением в штат рабочих должностей, а именно «водители», «механики».
Возрастной состав работников на 31.12.2009 года
Возрастной состав работников ОАО «НИЦ ЕЭС» характеризуется оптимальным балансом молодых и опытных работников.
Основная возрастная категория - от 25 до 50 лет.
Уровень квалификации кадров ОАО «НИЦ ЕЭС» на 31.12.2009 года
Более 50 % работающих в ОАО «НИЦ ЕЭС» имеют высшее образование, и их профессионализм способствует успешному решению стоящих перед Обществом задач.
Динамика уровня квалификации кадров ОАО «НИЦ ЕЭС» за 2008-2009 г.г.
| Категория | По состоянию на 31.12. | |||
| 2008г. | 2009г. | |||
| Два высших, аспирантура | 12 чел. | 15,4 % | 5 чел. | 8,7 % |
| Высшее | 45 чел. | 57,7 % | 50 чел. | 62,5 % |
| Неоконченное высшее | 6 чел. | 7,7 % | 10 чел. | 12,5 % |
| Среднее профессиональное | 14 чел. | 17,9 % | 11 чел. | 13,7 % |
| Общее среднее | 1 чел. | 1,3 % | 2 чел. | 2,5 % |
Руководством ОАО «НИЦ ЕЭС» уделяется серьезное внимание реализации программы обучения персонала, которая является частью корпоративной культуры, ключевой составляющей развития персонала в целом, способствующей укреплению конкурентного преимущества Общества.
1.9. Обучение и развитие персонала Общества
Руководством ОАО «НИЦ ЕЭС» уделяется серьезное внимание реализации программы обучения персонала, которая является частью корпоративной культуры, ключевой составляющей развития персонала в целом, способствующей укреплению конкурентного преимущества Общества.
Плановое обучение персонала проводится в специализированных центрах подготовки персонала с целью осуществления обязательной периодичной подготовки специалистов, работа которых связана с теплоэнергетическими работами, охраной труда и пожарной безопасностью, а также по другим направлениям деятельности Общества:
- правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок (НОУ УКК «Мосдор», НОУ «Тушинский учебный комбинат»;
- правила технической эксплуатации электроустановок потребителей (НОУ УКК «Мосдор», НОУ ВПО МИЭЭ);
- охрана труда (НОУ УКК «Мосдор», НОУ ВПО МИЭЭ);
- пожарная безопасность (НОУ УКК «Мосдор», НОУ ВПО МИЭЭ);
- промышленная безопасность, лица ответственные за лифты (ГОУ УЦ «Профессионал», НОУ УКК «Автодор»);
- повышение квалификации главного бухгалтера (ЦПП «Стек»);
- работа с ПК «Гранд-Смета» (ООО «МЦЦС-ПрофЦентр»);
- Microsoft Windows, Microsoft Exchange (НОУ «Специалист»);
- внедрение Microsoft Windows SharePoint» (НОУ УЦ «Сетевая Академия»);
- менеджмент недвижимости, управление недвижимостью (НОУ Школа менеджеров «Арсенал»);
- современные технологии управления юридической службой предприятия. Управление дебиторской задолженностью (НП «Русская Школа Управления»).