Концепция проекта. 5 Краткая характеристика местоположения Объекта. 5 Окружение проекта. 6 Состав проекта и непосредственное окружение. 6 маркетинговые исследования. 9

Вид материала

Документы

Содержание Ключевая идея проекта «Медиа-Центр» Непосредственное окружение Финансирование проекта Эффективность проекта Проект в целом Участники проекта Девелопер и управляющая компания проекта Генеральный проектировщик Технический заказчик 2. Краткое описание проекта. 2.1. Концепция проекта. 2.2. Краткая характеристика местоположения Объекта. Границами рассматриваемой территории являются (см. Схему 1) Доступность участка В среднесрочной перспективе 2.3. Окружение проекта. Ближайшая станция метро «Печатники» Ближайшая жилая застройка К современным форматам развлечений 2.4. Состав проекта и непосредственное окружение. 3. маркетинговые исследования. 3.1. Рынок офисной недвижимости. ... Полное содержание

Подобный материал:

• Маркетинговые исследования грузопотоков и потребления как основа регионального логистического, 51.68kb.
• Ргр по дисциплине: «Экономические риски» на тему: «Оценка рисков инвестиционного проекта, 189.94kb.
• Концепция активности Наиболее активный в проекте это менеджер проекта. Как только активность, 5.38kb.
• Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта, 66.94kb.
• Задачи проекта Управленческо-кадровый аспект проекта Содержание проекта и механизм, 762.91kb.
• Бизнес-план Инновационного проекта должен содержать следующие разделы: а  краткая информация, 14.78kb.
• Лекция Операционное окружение Операцио́нное окруже́ние, 116.86kb.
• Задачи стажера в рамках проекта (индивидуальное проектное задание), 8.2kb.
• Анкета инвестиционного проекта I. Характеристика инвестиционного проекта, 42.26kb.
• Бизнес-план инвестиционного проекта это предназначенный для участников проекта структурированный, 769.62kb.

Содержание

1. Резюме.

Суть проекта:

Настоящее предложение посвящено анализу эффективности вложений инвестиций в строительство трех корпусов (№ 6, 7 и 8) и офисной части корпуса 5 многофункционального комплекса «Медиа Центр» (общая площадь 93 621 кв.м.) создаваемого на базе полиграфического комплекса «Пушкинская площадь». Адрес проекта: Москва, Юго-Восточный административный округ, ул. Шоссейная, д.4А.

Ключевая идея проекта «Медиа-Центр»:
1. Соединить издателей, производителей и распространителей печатной продукции; создать Центр форумов и конференций, позволяющий в т.ч. организовывать концертно-зрелищные мероприятия; создать телерадиокомплекс с инфраструктурой создания различных типов программ и возможностью прямого телерадиовещания, а также выставочный комплекс.
2. Создать современный бизнес-центр с торговым центром и спортивно-оздоровительным комплексом.

Вниманию Инвестора предлагаются четыре из пяти объектов (офисное, офисно-выставочное, офисно-медийное/офисная часть/ и одно торговое здание), запроектированных к строительству на территории многофункционального комплекса (корпуса 5, 6, 7, и 8), см. схему 1 — далее «Объекты»:


С

Ю
Схема 1.

Местоположение: Участок застройки под рассматриваемые Объекты прилегают к территории ведущего полиграфического комплекса «Пушкинская площадь». В непосредственной близости находится станция метро «Печатники». Окружение преимущественно промышленное. Непосредственный проезд на территорию пролегает через ул. Шоссейная. Ожидается, что окружающий район реконструируют, это касается вывода промышленной зоны, развития транспортной инфраструктуры и расширения жилых кварталов на месте выводимых промзон. Все работы по модернизации планируется завершить в 2013 году. В непосредственной близости от застраиваемого участка будет проходить Четвертое транспортное кольцо, дублер Волгоградского проспекта, также будет выполнена реконструкция Шоссейной улицы. Таким образом, будет достигнута хорошая транспортная обеспеченность при повышении имиджа района в целом.

Непосредственное окружение: В непосредственном окружении Объектов располагаются:

• Существующее и два строящихся здания Полиграфического комплекса «Пушкинская Площадь, (складское — хранение печатной продукции, и административно-складское здание – центр распределения и экспедирования печатной продукции). Расположение — на северо-западе от территории Объектов;
  
• На западе от Объектов — строящееся здание — также, как и рассматриваемые Объекты, входящее в состав многофункционального комплекса «Медиа-Центр». В корпусе 4 будет размещаться администрация ПКПП, Московского союза печати, Медиа Центра. В части корпуса 5, которая остается в распоряжении Проектоустроителя, будет располагаться «медийный» блок (включая телерадиоцентр и Центр форумов и конференций). Вход в медийную часть корпуса 5 автономен и не помешает эксплуатации офисной зоны, предлагаемой к рассмотрению Инвестором.
  

Конкуренция: Анализ конкуренции офисных помещений показал, что в районе существует нехватка бизнес-центров высокого качества. Учитывая многофункциональное направление комплекса, а также удаленное расположение от делового центра столицы, то к основным конкурентам можно отнести бизнес-центры с широкой инфраструктурой, которые располагаются в районе будущего Четвертого транспортного кольца. К ним относятся: Science & Technology Park; бизнес-центр на 1-ом Волоколамском пр-де, д.10; бизнес-центр на Обручева ул. 30; «Верейская Плаза»; «Верейская Плаза II»; Бизнес-центр «Крылатский»; бизнес-центр на Осеннем бульваре, 23.

Ставки аренды при определении эффективности проекта приняты по наиболее вероятному значению, которые формировались исходя из месторасположения и функциональности проекта: офисная часть — 600 $/кв.м. в год без НДС и эксплуатационных расходов (на общую площадь), пункты питания – 400$/кв.м. в год без НДС и эксплуатационных расходов, торговая зона — 450…800 $/кв.м. в год без НДС и эксплуатационных расходов, крытый паркинг — 250 $/м/место в мес. без НДС и эксплуатационных расходов.

Финансирование проекта:
Суммарный инвестиционный бюджет строительства четырех корпусов составляет $220,29 млн. в ценах на 1 января 2008 года.

Для Инвестора вышеуказанный бюджет увеличивается на $50,71 млн. – стоимость переуступки прав на корпуса, входящие в состав Объекта. Таким образом, суммарный бюджет развития проекта составляет $276,07 млн.
С учетом того, что строительство ведется в две фазы, происходит частичное самофинансирование проекта – потребность во внешних финансовых ресурсах понижается до $252,16 млн.

Эффективность проекта:
С учетом того, что выкуп инвестиционных прав на Объекты осуществляется на этапе полного решения всех вопросов по согласованию и т.п., а также сопровождается квалифицированной поддержкой на базе административного ресурса нынешнего правообладателя по решению всех вопросов, которые могут возникнуть в дальнейшем (юридический план и проект схемы осуществления сделки – см. в Приложении 1), внутреннюю норму рентабельности проекта на уровне 20…21% можно признать приемлемой.

К такому же выводу можно прийти при сопоставлении yield подпроектов (от 11% до 17%). Более того, с учетом того, что в настоящее время для проектов, по которым сняты все организационные и риски подготовительного периода, приемлемым уровнем считается диапазон 9,5…11%, указанную сумму выкупа инвестиционных прав в размере $50,71 млн. следует рассматривать как стартовую для проведения инвестиционного конкурса.

Эффективность проекта для покупателя инвестиционных прав на часть 5-го, и 6, 7, 8 корпусов.

	Собственные средства					Кредит			yield
	IRR	Окупаемость лет эксплуат.	Потребн. в с/средствах, $ млн.	в т.ч. Приобре-тение прав	компенса-ция	IRR	Окупаемость .лет эксплуат.	Потребн. в с/средствах, $ млн.
Часть Корпуса 5	18,8%	6,50	83,76	19,75	3,27	21,1%	7,25	44,87	11,2%
Корпус 6	18,8%	6,75	116,51	27,50	2,70	21,2%	7,50	62,45	12,6%
Корпус 7	17,3%	7,50	20,66	1,35	0,57	20,0%	8,25	10,79	17,0%
Корпус 8	18,1%	7,25	53,49	7,18	1,33	21,0%	8,25	23,23	13,1%
Проект в целом	18,6%		252,16	55,78	7,86	21,1%		140,13

Участники проекта:

Инициатор проекта (правообладатель) – ОАО «Полиграфический комплекс «Пушкинская площадь» (www.pkpp.ru), крупнейшее полиграфическое предприятие на территории России и бывшего СССР, специализирующееся на производстве высококачественных цветных журналов, газет и рекламно-представительской печатной продукции. Основной акционер Типографии – город Москва. Предприятие имеет новейшее цифровое оборудование фирмы «Heidelberg» и является лидером отрасли

Девелопер и управляющая компания проекта - ОАО «Медиа Центр» (www.mc2005.ru) - 100% дочерняя компания ОАО «ПКПП». Управляет проектированием, строительством и, впоследствии, эксплуатацией комплекса Медиа Центр. Взаимодействует с государственными учреждениями; организует отбор подрядчиков и поставщиков; заключает договора по проекту и контролирует их выполнение; организует инвестиционный конкурс и работает с соинвесторами; обеспечивает координацию между всеми участниками проекта. Компания имеет профессиональную команду.

Консультант по разработке концепции проекта – компания GVA Sawyer (Москва) (www.gvasawyer.ru), работает на российском рынке с января 1993 года. Сфера деятельности компании – представление полного спектра услуг на рынке недвижимости, включая консалтинг, девелопмент, строительство, управление строительством и эксплуатацию зданий, брокерский услуги, организацию финансирования проектов, создание проектов «под заказчика».

Генеральный проектировщик – ООО «Архитектурная группа ДНК».Компания основана в 2001 году. Бюро работает с проектами различных функциональных назначений. Основным принципом работы бюро с любыми типами проектов является поиск современной рациональной концепции и ее безупречное воплощение.

Технический заказчик – ЗАО ПИК «Реконструкция». Компания осуществляет техническое сопровождение проектирования и строительства, проводит согласования в уполномоченных государственных организациях, взаимодействует с подрядными организациями.