Концепция проекта. 5 Краткая характеристика местоположения Объекта. 5 Окружение проекта. 6 Состав проекта и непосредственное окружение. 6 маркетинговые исследования. 9

Вид материала

Документы

Содержание 4.2. Анализ эффективности проекта. Проект в целом 4.3. Анализ проектных рисков. Технологичные и градостроительные Экономические и организационно-экономические

Подобный материал:

• Маркетинговые исследования грузопотоков и потребления как основа регионального логистического, 51.68kb.
• Ргр по дисциплине: «Экономические риски» на тему: «Оценка рисков инвестиционного проекта, 189.94kb.
• Концепция активности Наиболее активный в проекте это менеджер проекта. Как только активность, 5.38kb.
• Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта, 66.94kb.
• Задачи проекта Управленческо-кадровый аспект проекта Содержание проекта и механизм, 762.91kb.
• Бизнес-план Инновационного проекта должен содержать следующие разделы: а  краткая информация, 14.78kb.
• Лекция Операционное окружение Операцио́нное окруже́ние, 116.86kb.
• Задачи стажера в рамках проекта (индивидуальное проектное задание), 8.2kb.
• Анкета инвестиционного проекта I. Характеристика инвестиционного проекта, 42.26kb.
• Бизнес-план инвестиционного проекта это предназначенный для участников проекта структурированный, 769.62kb.

4.2. Анализ эффективности проекта.

Полученные значения норм доходности показали, что все проекты генерируют положительные потоки в достаточном объеме для признания их коммерчески эффективными. С учетом того, что расчеты были произведены в условиях умеренно-пессимистического сценария, можно достаточно говорить о потенциальной привлекательности проекта.

Как уже упоминалось ранее, потенциальному инвестору предлагаются к приобретению права сразу на 4 объекта (офисную часть корпуса 5, а также корпуса 6, 7 и 8) единым лотом. Однако, с целью расширения спектра потенциальных партнеров Проектоустроителя, эффективность подпроектов рассчитана и по отдельности.

Основным принципом формирования предложения потенциальному инвестору является обеспечение приемлемого для него уровня yield подпроекта. В настоящее время рынок считает приемлемым для проектов с полностью устраненными рисками на этапе до начала строительства (устранены все возможные задержки, связанные с утверждением проекта, дополнительными требованиями со стороны согласующих органов и т.п.) yield на уровне 10…11%.

При этом, с учетом того, что Проектоустроитель намерен провести конкурс среди потенциальных соинвесторов, на этапе до начала СМР, вторым фактором, влияющим на цену переуступки прав на Объекты явилось требование по обеспечению IRR подпроектов на уровне около 20%.

Эффективность проекта для покупателя инвестиционных прав на часть 5-го, и 6, 7, 8 корпусов.

	Собственные средства			Кредит	yield
	IRR	Окупаемость лет эксплуат.	Потребн. в с/средствах, $ млн.	в т.ч. Приобре-тение прав	компенса-ция	IRR	Окупаемость .лет эксплуат.	Потребн. в с/средствах, $ млн.
Часть Корпуса 5	18,8%	6,50	83,76	19,75	3,27	21,1%	7,25	44,87	11,2%
Корпус 6	18,8%	6,75	116,51	27,50	2,70	21,2%	7,50	62,45	12,6%
Корпус 7	17,3%	7,50	20,66	1,35	0,57	20,0%	8,25	10,79	17,0%
Корпус 8	18,1%	7,25	53,49	7,18	1,33	21,0%	8,25	23,23	13,1%
Проект в целом	18,6%		252,16	55,78	7,86	21,1%		140,13

Корпус 5.

В рамках данного меморандума Инвестору предлагается выкупить права на строительство офисной части корпуса 5 в размере 29 056 кв.м. из 38 032 кв.м. общей площади (76,6%). Бюджет развития для Инвестора составляет $83,76 млн. В указанную сумму включена не только сумма выкупа девелоперских прав ($19,75 млн.), но и компенсация Проектоустроителю произведенных ранее издержек ($3,27 млн.), связанных с прокладкой сетей, проектированием и т.п. В случае реализации проектного финансирования (привлечение кредита) потребность в собственных средствах для Инвестора снижается до $44,87 млн.

Следует обратить особое внимание на то, что Проектоустроитель уступает права на проект полностью решив все организационные вопросы. При этом эффективность проекта (IRR) находится на уровне 21,1%, что является приемлемым даже для чисто девелоперских проектов, по которым все риски инвестиционного периода еще не устранены. Данный факт позволяет рассматривать указанную выше сумму переуступки прав на объект в размере $19,75 млн. лишь в качестве стартовой для проведения конкурса среди потенциальных соинвесторов. О возможности некоторого повышения цены переуступки прав говорит и другой важный показатель – yield равен 11,2% (выше среднестатистического значения для проектов с устраненными рисками инвестиционного периода).

Корпус 6.

Аналогично корпусу 5 права на корпус 6 рекомендуются к продаже по цене $27,50 млн. плюс компенсация всех произведенных трат нынешнего Проектоустроителя (проектирование, сети и пр. траты, произведенные до 2008 года и отнесенные на корп. 6 в размере $2,7 млн.). При этом бюджет развития возрастает до $116,51 млн. В случае реализации проектного финансирования потребность в собственных средствах для Инвестора снижается до $62,45 млн. При этом внутренняя норма рентабельности (IRR) находится на уровне 21,2% (финансирование с привлечением кредита). Yield по проекту составит 12,6%.

Корпус 7.

Аналогично, права на корпус 7 рекомендуется к продаже по цене $1,35 млн. плюс компенсация всех произведенных трат нынешнего Проектоустроителя в размере $0,57 млн. (проектирование, сети и пр. траты, произведенные до 2008 года и отнесенные на корп. 7). При этом бюджет развития возрастает до $20,66 млн. В случае реализации проектного финансирования потребность в собственных средствах для Инвестора снижается до $44,87 млн. В случае реализации проектного финансирования (привлечение кредита) потребность в собственных средствах для Инвестора снижается до $10,79 млн. Внутренняя норма рентабельности (IRR) составит 20,0% (финансирование с привлечением кредита). Yield по проекту составит 17,0%.

Корпус 8.

В виду того, что старт строительства 8-го корпуса наиболее отдален от общего старта проекта, а также с учетом того, что общий статус юго-восточного направления ежегодно улучшается – рекомендуется пока не спешить с продажей прав на этот корпус. Возможно, проектоустроителю удастся изыскать средства для его строительства путем рефинансирования инвестиций, потраченных на корпус 4 и медийную часть корпуса 5.

Вместе с тем, базовый сценарий также предполагает продажу прав на корпус 8 за $7,8 млн. с одновременной компенсацией произведенных расходов в размере $1,33 млн. В случае реализации проектного финансирования потребность в собственных средствах для Инвестора снижается до $23,23 млн. При этом инвестор получит эффективность на уровне 20,0% (финансирование с привлечением кредита). Yield по проекту также не опускается ниже 13,1%.


Следует особо отметить, что в случае приобретения рассматриваемых Объектов единым лотом общий бюджет развития составит не $274,42 млн. а только $252,16 млн. Это происходит из-за того, что проекты, реализуемые на более поздних этапах частично финансируются за счет функционирования уже построенных. Как результат – можно рассчитывать на еще большее повышение yield по проекту.

4.3. Анализ проектных рисков.

Реализация инвестиционного проекта идет в условиях неопределенности и рисков, эти две категории взаимосвязаны.

Под неопределенностью понимается полнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе связанные с ними затраты и результаты.

Риск проекта – потенциальная, численно измеримая возможность неблагоприятных ситуаций и связанных с ними последствий в виде потерь, ущерба, понесенных убытков (иначе, потерь ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств в связи с неопределенностью). Т.е. случайные изменения, которыми могут быть, например: общее падение цен на рынке, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Рассматривая риск с экономической точки зрения, это представляет собой событие, которое может произойти с некоторой вероятностью, при этом возможны три экономических результата (которые оцениваются в финансовых показателях):

• отрицательный (ущерб, убыток)
  
• положительный (выгода, прибыль)
  
• нулевой (не ущерба, нет выгоды)
  

При этом, происходит четкая взаимосвязь трех категории: неопределенность, риск и потери. На рисунке ниже наглядно показана взаимосвязь этих категорий.

Неопределенность		Риски		Потери
Неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта		Возможность, вероятность потерь в связи с неопределенностью		Ущерб, убыток в связи с наступлением рискового события в условиях неопределенности

Оценивая объект недвижимости, появляется ряд характерных рисков, которые в той или иной степени могут отрицательно повлиять на проект. По природе рисков, их можно выделить в следующие группы:

Юридические - возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензии третьих лиц, невыявленных обременений проекта и т.д.,

Технологичные и градостроительные - неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройки, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.

Административные - возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования знаний и пр.

Экономические и организационно-экономические - неверный макроэкономический прогноз, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и пр.

Важное значение для эффективной организации проекта имеют хорошие знания административных процедур, связанных с реализацией инвестиционных проектов с учетом специфики московского рынка недвижимости, а также административные возможности, которыми обладает проектоустроитель. При реализации проекта собственник участка/объекта может сам осуществлять строительство. Однако девелоперская деятельность отличается своей многогранностью и не каждому собственнику удается осуществить проект должным образом. При привлечении профессионального девелопера, на него автоматически перекладывается часть проектных рисков.

Возможные риски типового инвестиционного проекта и оценка их уровня в проекте «Медиа Центр»:

• подземные коммуникации. На этапе разработки проекта и в дальнейшем при проведении подземных работ могут вскрыться некоторые факты, которые могут увеличить инвестиционные затраты. Например, существующая геоподоснова не в полной мере может отражать действительное положение с подземными сетями,
  Данный риск практически полностью устранен в виду завершения геологических исследований и завершения разработки рабочей документации по инженерным сетям на момент прихода в проект соинвестора.
  
• макроэкономический/рыночный риск (риск снижения фактической цены продаж по сравнению с прогнозным значением), который может повлиять на стоимость недвижимости в конечном итоге. В действительности, ожидаемая стоимость может значительно отличатся от планируемой в инвестиционном анализе. Рыночный риск невозможно уменьшить процедурами регулирования, поэтому он должен быть адекватно оценен либо принят, либо отклонен вместе с проектом,
  При формировании прогноза движения денежных потоков в проекте в качестве исходных данных брались осторожные (близкие к пессимистическому уровню) оценки, что в некоторой степени уже снижает влияние указанных рисков. Дополнительно проведен анализ чувствительности к уровню арендных ставок.
  

Как видно из приведенной выше диаграммы, проект не становится убыточным даже при 20% снижении ставок, что соответствует текущему уровню (конец 2007 года). Полученный результат предлагаем рассматривать как фактор, значительно снижающий потенциальное влияние на проект данного вида рисков.

• кредитный риск, когда денежный поток не соответствует запланированному ранее. С этим появляется проблема возврата кредита и выплат процентов. В качестве решения необходимо создание концептуального проекта с функциональной и эффективной планировкой помещений, которая будет отвечать всем требованиям арендаторов с учетом развития рынка, которые проще будет реализовать.
  Учитывая проработанность архитектурной концепции Медиа-Центра и его полное соответствие всем выявленным на настоящий момент требованиям и тенденциям рынка, можно говорить о достаточно высокой защищенности проекта по данному фактору риска.
  В пользу этого же суждения говорит и график чувствительности проекта к уровню издержек – 20% рост не приводит к негативному результату.
  
• риск неосуществления/отсрочки реконструкции окружающего района. Скорее всего, если не произойдут запланированные изменения в транспортной инфраструктуре, перенос производственных объектов, строительство жилых кварталов, то одновременное введение в строй всех пяти пусковых комплексов проекта будет невозможно. Количество пусковых комплексов, строительством которых придется ограничиться инвестору, может быть определено при получении новой информации.
  Влияние риска на проект Медиа-Центр остается весьма высоким. Однако динамика развития (уже начато строительство 4-го Транспортного кольца, включены в планы развития перенос ул. Шоссейная, и строительство 2-го выхода м. Печатники) говорит о снижении вероятности наступления неблагоприятных задержек в развитии района.
  
• риск незаполненности офисных площадей (также можно отнести к кредитному риску), который в значительной степени влияет на инвестиционную привлекательность и отдачу от проекта.
  В процессе работы, консультантами GVA Sawyer проведена аналитическая работа по определению объема площадей, способного поглотить рынком на момент выхода проекта на рынок. Как показали результаты исследований, критической величиной является объем офисных площадей в количестве не превышающим 70-80 тыс.кв.м., которые будут арендованы как профильными компаниями, так и представителями других отраслей.
  
• правовые риски.
  Соинвестор, присоединяющийся к проекту Медиа-Центр пользуется всеми возможностями Инвестора и Управляющей компании по решению всех организационных и юридических вопросов. Риски данного вида для соинвестора являются минимальными.
  
• производственные риски, невозможность сдачи комплекса в срок, допущение брака и т.д.
  На момент входа в проект соинвестора отбор основных подрядчиков строительства будет завершен, все базовые договора с подрядчиками будут тщательно проработаны и предоставлены для аудита соинвестору.
  

Приложение

Приложение 1.

Предлагаемая организационно-юридическая схема присоединения соинвестора к проекту строительства многофункционального комплекса Медиа-Центр.

Приложение 2.

Финансовые расчеты.

Приложение 3.

Архитектурный альбом.