Geum.ru

Концепция проекта. 5 Краткая характеристика местоположения Объекта. 5 Окружение проекта. 6 Состав проекта и непосредственное окружение. 6 маркетинговые исследования. 9

Вид материалаДокументы

Содержание


3.3. Укрупненный анализ рынка фитнес-клубов.
Коммерческие условия.
4. Анализ эффективности вложений. 4.1. Основные гипотезы и допущения.
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7

3.3. Укрупненный анализ рынка фитнес-клубов.


Российский рынок фитнес-центров стабильно растет на 40% в год. Объем рынка оценивается в $700 - $800 млн.

Предложение.

В районе Печатники расположены три объекта спортивного досуга: «365 – фитнесклуб»; Дворец спорта АЗЛК «Москвич» (в настоящее время ремонтируется); «Империя фитнеса – Печатники». Названные фитнес-клубы, кроме ДС АЗЛК «Москвич», можно отнести к качественным фитнес-центрам, предоставляющим различные виды услуг и имеющим несколько различных видов клубных карт.

Качественные фитнес-центры, расположенные в районе ЮВАО, можно разбить на несколько ценовых групп: от 10 000 руб. до 20 000 руб., от 20 000 до 25 000, от 30 000 до 35 000, от 44 000 до 48 000, выше 50 000.
  • В ценовом сегменте 10 000 – 20 000 (наиболее популярном) прослеживается следующая закономерность: спортивно-досуговые заведения данного сегмента имеют малую площадь и не имеют бассейна, а также каких-либо дополнительных сопутствующих услуг. К данному кластеру относятся сети: Maximus, Winner fitness, Империя фитнеса – Кузьминки, Империя фитнеса – Печатники, Империя фитнеса – Текстильщики, Одон, MAXIMA fitness, SPORTLAND Марьино, Фреш Фитнес, Академия спорта Арсенал-спорт – 10 фитнес-клубов из представленной выборки.
  • Ценовой сегмент 20 000 – 25 000 представлен четырьмя Фитнес-клубами: 365 – Фитнес-клуб, Аквилея, С.Лакс / S.LAX Марьино, B&J Club. Два из них имеют небольшой бассейн. Другие два выделяются в данный ценовой сегмент по причине достаточно большой площади клуба (около 700 – 1000 кв. м)
  • Ценовой сегмент 30 000 - 35 000 включает Фитнес клуб Планета Фитнес (Авиамоторная), Планета Фитнес (Волгоградский проспект), Планета Фитнес (Марьино) и Platinum Fitness. Два из них включают бассейн на несколько дорожек, 25м
  • Кластер, включающий Фитнес-клубы с годовым абонементом от 44 000 до 48 000 руб., представлен четырьмя клубами: Марк Аврелий, Скандинавский фитнес-центр, Самокат / Samokat, Zebra Fitness (Марьино). Нет бассейна в Фитнес-клубах Марк Аврелий и World Class в составе БЦ Смоленский пассаж
  • Открытый ценовой сегмент, выше 50 000 руб., представлен в данной выборке клубами Sportline / Спортлайн и Enjoy



Спрос.

На конец 2005 года, по оценкам участников рынка, фитнес-клубы посещало около 1,5% населения Москвы. Однако этот рынок растет в среднем на 40% в год, что позволяет предположить что на сегодняшний день клиентами фитнес-клубов является около 300 тыс. москвичей.

Исследования, проведенные компанией Symbol-Marketing показывают, что самой активной группой посетителей фитнес-центров являются женщины до 30 лет. Мужчины реже занимаются фитнесом и, в основном, в возрасте до 35 лет. Старше 40 лет только 11% мужчин и 9% женщин посещают фитнес-клубы. Эти данные, в целом, соотносятся с общемировыми.

По профессиональной принадлежности, более 5% занимающихся фитнесом – сотрудники крупных российских компаний. 15% - сотрудники иностранных и совместных предприятий. Итого, более 20% посетителей фитнес-клубов являются сотрудниками крупных российских и иностранных компаний и корпораций.

По удобству местонахождения фитнес-клуба, большинство клиентов предпочитают клубы рядом с работой, нежели рядом с домом. Одновременно с этим, чем ниже ценовой сегмент клуба, тем большее предпочтение ему отдают жители близлежащих домов. Это может быть связано, что экономичных фитнес-клубов больше именно в «спальных» районах столицы, в то время как в составе бизнес-центров или в деловом центре столицы скорее размещаются фитнес-клубы премиум-сегмента.

Коммерческие условия.

Спрос на услуги фитнес-центра со стороны потенциальных потребителей напрямую влияет на спрос на помещения, предназначенные для организации фитнес-клуба со стороны сетей, развивающих фитнес-клубы. На ставку аренды подобных помещений влияют следующие факторы:
  • Местоположения объекта (деловой центр города или «спальный» район, удобство подъезда и т.д.)
  • Инфраструктура (концепция объекта, наличие бизнес-окружения или жилой застройки, наличие парковки, отдельный вход и т.д.)
  • Размер помещения (наиболее популярным для сетевого формата фитнес-клубов являются помещения площадью 1 000 – 1 200 кв. м)
  • Возможность свободной планировки (возможность расположения бассейна, дополнительных услуг в виде саун, массажных кабинетов и т.д.)

Средний уровень ставок аренды по рынку Москвы составляет $100 - $300 за кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов.

Для анализируемого Объекта, с учетом концепции, расположения Объекта, окружающей инфраструктуры, площади помещения наиболее приемлемый уровень арендных ставок к моменту выхода Объекта на рынок рекомендуется установить на уровне $250 - $300 за кв. м в год без НДС и эксплуатационных платежей.

4. Анализ эффективности вложений.

4.1. Основные гипотезы и допущения.

  • Все расчеты построены на предположении о сохранении стабильности общей экономической ситуации в стране и на рынке оказания услуг в частности. В пользу данного утверждения говорят макроэкономические прогнозы Правительства РФ на ближайшие 3 и 10 лет, мониторинг динамики изменения ключевых параметров рынка, проводимый специалистами GVA Sawyer, а также прогнозы других консалтинговых центров, действующих в России.
  • Суммарный инвестиционный бюджет строительства четырех корпусов составляет $220 млн. в ценах начала 2008 года.
  • В бюджет развития включены платежи по инвестконтракту

Корпус

Размер платы, руб.
Плата на 1 кв.м.

5 (доля 76,4%)
110 798 443
3 959

6
212 772 000 *)
5 600

7
45 438 860
5 487

8
112 036 752
5 784

Условия оплаты: 20% единовременно + оставшиеся 80% равномерно в период строительства здания.
  • Одновременно с платежами в бюджет, необходимо будет выполнить ТУ на присоединение к сетям:

    Корпус

    Размер платы, руб.
    Плата на 1 кв.м.

    5 (доля 76,4%)
    12 843 757
    442

    6
    12 722 310
    335

    7
    3 660 432
    442

    8
    8 562 078
    442
  • На момент условного старта проекта затраты Проектоустроителя составят 210 млн. руб. Указанные расходы отнесены не только на корпуса 4 и 5, которые он намеревается реализовывать самостоятельно, но и на корпуса 6, 7 и 8, являющиеся предметом настоящего инвестиционного предложения.
    В указанные расходы включена оплата за проектирование стадии «П» зданий, проектирование внешних сетей, расходы управляющей компании и пр.
    Одной из наиболее значительных статей расходов является собственно прокладка/перенос инженерных сетей в размере ориентировочно 653 690 000 руб.
  • Темп прироста арендных ставок составляет 10% в год в течение первых 4х лет функционирования проекта. Далее темпы роста арендных ставок замедляются до уровня 8% в год.
    При этом темпы прироста эксплуатационных издержек прогнозируются на уровне 8% в год в течение всего горизонта планирования.
  • Принимая во внимание самостоятельность участков, которые будут строиться в разное время, было принято решение оценить эффективность каждого участка (далее подпроект) по отдельности. Очередность строительства определится после принятия решения инвесторами.
  • Горизонт планирования по каждому подпроекту принят на уровне 13 лет, причем в первые два-три года длится инвестиционная фаза, а последующие 10 лет ― период эксплуатации комплекса.
  • Себестоимость 1 кв.м. комплекса в пересчете на общую площадь составляет в различных вариантах проектирования около $2,3 тыс. Себестоимость включает НДС и выкуп прав долгосрочной аренды земельного участка.
  • В расчетах приняты ставки аренды основных площадей (средняя ставка аренды за функциональные зоны):

- офисная часть — 600 $/кв.м. в год без НДС и эксплуатации (на общую арендуемую площадь)

- торговая зона — от 450 $/кв.м. в год без НДС с эксплуатацией (средняя на общую площадь) (якорь) до 800 $/кв.м. в год без НДС и эксплуатации (торговые галереи)

- пункты питания – 400 $/кв.м. в год без НДС с эксплуатацией

- теле- и радиостудии – 500$/кв.м. в год без НДС и эксплуатации

- конференц-залы – 495$/кв.м. в год без НДС и эксплуатации

- зона фитнеса — 300 $/кв.м. в год без НДС с эксплуатацией (средняя на общую площадь)

- крытый паркинг — 250 $/м/место в мес. без НДС с эксплуатацией
  • В финансовых расчетах учитывается депозит на офисные помещения в размере трех месячных ставок аренды.
  • Операционные расходы (все расходы, относящиеся к объекту недвижимости и необходимые для его функционирования: коммунальные платежи расходы на персонал, уборку, охрану, эксплуатацию, текущий ремонт, маркетинг и т.п.) достаточно сильно могут зависеть от окончательного набора арендаторов и соотношения между ними (в расчетах принят уровень 50 $/кв.м. без НДС на офисные, выставочные и торговые помещения и 15 $/кв.м. без НДС на парковочные помещения).
  • Уровень заполняемости офисных площадей на первом году эксплуатации в основном достигается 75%. В последующие годы предполагается увеличить площадь сдаваемых помещений до 95%. Несмотря на то, что ротация арендаторов не позволит достичь 100% уровня заполняемости, фактически депозит равный трем арендным ставкам позволит повысить денежные потоки до максимального уровня, равного 95% заполняемости офисов.
  • Так как в бюджете строительства предусмотрена только отделка shell & core с отделкой мест общего пользования, окончательная отделка офисов будет производиться за счет арендаторов.
  • В расчетах принято значение ставки капитализации 8% через 8-10 лет после старта проекта, с учетом, что комплекс будет заселен арендаторами.
  • Возводимые здания относятся к капитальным сооружениям ― период амортизации 30 лет.
  • Условия кредитования (пессимистический сценарий):
    - объем доступного кредита – 70…60% от общей сметы, 30…40% - средства Проектоустроителя
    - процентная ставка – 12% на срок до 10…12 лет с возможностью отсрочки выплат процентов и тела кредита до момента ввода Объекта в эксплуатацию. Далее ― осуществляются выплаты тела кредита и капитализированных на этапе строительства процентов (проценты в период строительства капитализируются по ставке 14%).