Концепция проекта. 5 Краткая характеристика местоположения Объекта. 5 Окружение проекта. 6 Состав проекта и непосредственное окружение. 6 маркетинговые исследования. 9

Вид материала

Содержание

3.2. Рынок торговой недвижимости
3.2.2. Анализ спроса и предложения в торговых зонах объекта.
3.2.3. Рекомендуемые Коммерческие условия.

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7

3.2. Рынок торговой недвижимости

3.2.1. Обеспеченность качественными торговыми площадями (GLA) на 1000 жителей города Москвы

При существующем объеме предложения общих площадей качественных торговых центров равному 3 500 тыс. кв. м, обеспеченность торговыми центрами составляет 333 кв.м общей площади на 1000 жителей Москвы. Общее предложение арендопригодных площадей (GLA stock) составляет 1 800 тыс. кв. м. Обеспеченность торговыми площадями (GLA) в торговых центрах составляет 171 кв. м на 1000 жителей Москвы.

Проведенные исследования показали, что ЮВАО, в котором располагается Участок, обладает показателем насыщенности ниже чем в среднем по Москве. А значит, учитывая небольшое различие в уровне дохода жителей Москвы, живущих в различных округах, большим потенциалом для развития сектора торговой недвижимости.

3.2.2. Анализ спроса и предложения в торговых зонах объекта.

В пределах торговой зоны выделяют три зоны (подзоны), в которых проживают «опорные», «тяготеющие» и «перспективные» посетители Объекта. Эти зоны имеют следующие названия и характерные особенности:

Первичная торговая зона

(географическая территория, на которой проживает большинство покупателей торгового центра, составляющие 70-80% от числа всех регулярных покупателей и являющиеся «опорной» группой. Эта зона ограничена 10-ти минутной пешеходной доступностью)

Данная зона занимает непосредственно территорию застройки Проекта и прилегающую, северную часть района «Печатники». После введения в эксплуатацию порядка 180 000 кв. м офисных и гостиничных площадей, на территории зоны будут пребывать одновременно в течении рабочего дня минимум 3 000 человек.

Вторичная торговая зона

( охватывает более обширную, по сравнению с «первичной», территорию, на которой проживают 15-20% покупателей торгового центра. Их можно отнести к «тяготеющим» покупателям. Эта зона ограничена 10-ти минутной транспортной доступностью.)

Данная зона занимает большую часть района «Печатники» и нового жилого района, который будет возведен на части территории Южного речного порта, ее границы находятся в радиусе до 3-4 километров от Объекта. С востока ограничена железнодорожными путями, с севера – Волгоградским проспектом, с юго-запада – р. Москвой, с запада – ул. Южнопортовой, а с северо-запада – Третьим Транспортным кольцом.

Карта торговых центров в торговых тонах Объекта

Общая численность населения данной зоны составляет порядка 70 тыс. человек. При этом стоит учитывать, что около 42% населения данного района – нетрудоспособные (дети, инвалиды, пенсионеры). Таким образом, учитывая будущее строительство, количество потенциальных посетителей может составить порядка 41 тыс. человек.

Фонд жилья – 245 строений. Планируется активная жилая застройка. В 2007 году в планах вторая очередь жилой застройки микрорайона 34 т.е. выход жилых площадей составит 73 600 кв. м. Это в перспективе приведет к увеличению численности населения вторичной торговой зоны примерно на 3,5 тыс. человек.

Анализ вторичной торговой зоны показал наличие большого количества неконцептуальных торговых павильонов, рынка, магазинов «у дома» и несколько дискаунтеров, обеспечивающие средний уровень цен и сервиса, достаточно узкий ассортимент продовольственных и непродовольственных товаров и гипермаркет мелкооптовой торговли, обеспечивающий широкий и глубокий ассортимент предназначенный, в основном, для мелкооптовых потребителей (розничных торговцев и индивидуальных предпринимателей). На лицо, недостаток торговых объектов формата супермаркет, обеспечивающих широкий ассортимент, средний уровень цен и хороший уровень сервиса, необходимый при формирующемся бизнес окружении.

Обеспеченность торговыми площадями всех форматов в районе «Печатники» составляет немногим более 200 кв. м на 1000 жителей района. После открытия гипермаркета мелкооптовой торговли METRO cash&carry в декабре 2006 года, обеспеченность торговыми площадями стала составлять около 300 кв. м на 1000 жителей. Однако, рассматривать единственный качественный объект, находящийся в вторичной зоне, в качестве прямого конкурента для торговой составляющей анализируемого объекта не стоит, так как целевой аудиторией сети METRO являются, в основном, частные предприниматели. Существует ограничение доступа в магазин по признаку наличия клиентских карт, а также, в связи с мелкооптовой направленностью сети, на лицо затруднения в обслуживании клиентов, приобретающих товары повседневного спроса в небольших количествах.

Третичная торговая зона

(наибольшая зона обслуживания торгового центра, с которой могут приезжать около 5-10% постоянных покупателей. Эта зона ограничена 20-ти минутной доступностью от торгового центра)

Данная зона занимает порядка 1/2 территории Юго-Восточного административного округа, часть Центрального (район Таганский), Восточного (район Перово) и Южного (районы Нагатинский затон, Даниловский, Нагатино-Садовники) административных округов. Ее границы находятся в радиусе 6-7 км от Объекта.

Общая численность населения данной зоны составляет порядка 745 тыс. человек. Следует отметить, что на рассматриваемой территории ведется активная жилая застройка. Только в 2007 году запланировано выставление на конкурс под жилищную застройку участков, расположенных в Люблино, квартал 27, корпуса 13, 14, 15 и на территории Люберецких иловых полей. Эти факторы позволяют предположить об увеличении численности населения зоны охвата в ближайшей перспективе. Однако, учитывая размеры торгового здания на территории Объекта, говорить о серьезной конкуренции с уже имеющимися в этой зоне объектами нельзя.

Характеристики третичной торговой зоны

	Количество объектов	Общая площадь, кв. м	GLA, кв. м	Население, тыс. чел.	Обеспеченность площадями ТЦ
Существующие ТЦ	18	368 820	199 950	745	248
Строящиеся ТЦ	14	1 191 456	301 500*	760*	660*

* оценочно

Таким образом, к основным факторам, обеспечивающим спрос на торговую составляющую будущего объекта относятся следующие:

Пешеходные потоки вблизи анализируемого объекта будут обеспечиваться за счет порядка 3 000 офисных работников будущего комплекса, которые и будут создавать ядро первичной торговой зоны. (При достаточно высокой пассажиронапряженности станций метро, находящихся вблизи объекта, основные пешеходные потоки не затрагивают территорию прилегающую к Объекту).
Обеспеченность качественными торговыми площадями на душу населения крайне низкая в вторичной торговой зоне и недостаточная во третичной торговой зоне Объекта
Автомобильный трафик на будущих магистралях (Четвертое транспортное кольцо и дублер Волгоградского проспекта) оценивается как хороший

3.2.3. Рекомендуемые Коммерческие условия.

Специализация	Этаж	Площадь, кв. м	Средняя ставка аренды, $ за кв. м в год без НДС и эксплуатационных платежей
Супермаркет	1	628	400-450
Операторы галереи	1	120-130	800-850
Кафе	2	324	400-450
Операторы галереи	2	88-140	600-650

3.2.4. Выводы.