Практика оценки (под общей редакцией Я. Маркуса)
| Вид материала | Документы |
- Академия оценки и строительства казахстанская республиканская палата оценщиков особенности, 1159.14kb.
- Методические рекомендации к лабораторно-практическим занятиям по общей химии Федеральное, 1679.63kb.
- Труды XXXV академических чтений по космонавтике. Москва, январь 2011 г. / Под общей, 41.86kb.
- Под общей редакцией А. Д. Архангельского, В. А. Костицына, Н. К. Кольцова, П. П. Лазарева,, 1011.42kb.
- Схема анализа результатов психологического обследования ребенка дошкольного возраста, 103.85kb.
- Одобрено учебно-методическим советом экономического факультета экономика учебно-методический, 2833.93kb.
- Правовых учений, 4116.46kb.
- Руководство еврахим / ситак, 1100.7kb.
- Минобрнауки РФ, 297.55kb.
- Совершенствование технологий обеспечения качества профессионального образования: Международная, 29.64kb.
6. Пример 2. Тепловоз маневровый, ТЕМ-2.
6.2.1. Определение стоимости ТЕМ-2 по затратному подходу.
По имеющейся информации тепловозы типа ТЕМ-2 (Брянского тепловозостроительного завода) сняты с производства. Определение стоимости воспроизводства в рамках затратного подхода возможно двумя методами.
Стоимость воспроизводства определяется путёем по-агрегатного расчёета. В рамках этого расчёета, стоимость тепловоза может быть представлена в виде суммы трёех составляющих: экипажной части, дизель-генератора и электрической передачи. В состав электрической передачи входят тяговые электродвигатели, машинные агрегаты, высоковольтная камера с аппаратами, аккумуляторные батареи, ведущие и ведомые шестерни, прочее оборудование.
Ниже приведена стоимостная зависимость от веса и мощности тепловозов, табл.1. [1] (Маневровые тепловозы электрифицированных железных дорог. М.: “Транспорт”, 1967 г.)
Таблица 1
| Сцепляющийся вес тепловоза, Р (тн) | Отпускная цена (в ценах 1967 г.) | ||||||
| Экипажная часть | Дизель-генератор | Электрическая передача | Общая | ||||
| тыс. руб. | % | тыс. руб. | % | тыс. руб. | % | тыс. руб. | |
| 120,0 | 42 | 49 | 16,0 | 19 | 27,6 | 32 | 85,6 |
| 122,4 | 42,9 | 48 | 18,5 | 20 | 28,6 | 32 | 90,0 |
| 126,0 | 44 | 47 | 20,5 | 22 | 29,5 | 31 | 94,0 |
С учёетом показателей табл. 1, определяем, что стоимость экипажной части, пропорциональна сцепляющемуся весу тепловоза:
Vэк.= 0,35Р (тыс. руб.).
Стоимость дизель-генератора может быть выражена линейной функцией от эффективной мощности тепловоза:
VДГ = 10 Nэф. 10(-3) + 8,5 (тыс. руб.) [1].
В диапазоне мощностей, которые рассматриваются, такой же характер, имеет зависимость стоимости электрической передачи Vэл.п. от эффективной мощности тепловоза:
Vэл. п. = 3,9 Nэф. 10(-3) + 24,7 (тыс. руб.) [1].
Таким образом, цена маневрового тепловоза с электрической передачей будет определяться суммой трёех составляющих:
VТ = 0,35Р + 13,9 Nэф. 10(-3) + 33,2 (тыс. руб.).
В соответствии с [1] следует учесть, что стоимость маневровых тепловозов зависит от их касательной мощности и определяется с учёетом коэффициента 0,7.
VТэф. = 0,35Р + 13,9 Nэф. 10(-3) / 0,7 + 33,2 = 0,35Р +19,9 NЕф. 10(-3) + 33,2 (тыс. руб.)
Таким образом, стоимость тепловоза ТЕМ-2, в ценах 1967 г., будет составлять:
VТэф.= 0,35 х 120,0 + 19,9 х 882 х 10(-3) +33,2 = 92,75 тыс. руб.
Найденное значение стоимости тепловоза (в ценах 1967 г.) необходимо проиндексировать для приведения к ценам 1984 г. Поиск индексов изменения цен в отрасли машиностроения в период с 1967 г. по 1984 г., представляет собой достаточно сложную информационную задачу, поэтому оценщиком было принято решение произвести корректировку стоимости индексами инфляции. Принимая во внимание мировую тенденцию инфляции в размере 1,5% - 2,5% в год, индекс корректировки стоимости тепловоза (для периода 17 лет) будет лежать в пределах 1,29 - 1,52. Тогда значение стоимости воспроизводства тепловоза ( в ценах 1984 г.) будет находиться в диапазоне от 119,6 тыс. руб. до 141 тыс. руб.
Как видим, найденное значение стоимости тепловоза сравнимо с величиной оптовых прейскурантных цен (144 тыс. руб.)., что свидетельствует о возможности применения данного способа определения стоимости воспроизводства.
Второй метод расчёета восстановительной стоимости тепловоза - метод индексации первоначальной стоимости.
Оптовая цена тепловоза ТЕМ-2, в соответствии с прейскурантом №20-01, поз. 2-015, стр. 39 «Оптовые цены на подвижной железнодорожный состав», 1982 г., составляла 144000 руб., на момент изготовления.
Индексы оптовых цен заводов-изготовителей по состоянию на дату оценки, приведены в табл. 2.
Таблица 2
-
Индексы цен производителей по отрасли железнодорожное машиностроение
Годы
( %)
раз
1991
277,4 %
2,774
1992
2326,8 %
23,268
1993
8929,1 %
89,291
1994
1052,6 %
10,526
1995
293,8 %
2,938
1996
129,0 %
1,29
1997
111,5 %
1,115
1998
145,6 %
1,456
1999
113,7 %
1,137
2000
106,7 %
1,067
2001
103,3 %
1,033
2002
106,6 %
1,066
2003
108,2 %
1,082
2004
112,3 %
1,123
Всего:
6,059
По данным Государственного комитета статистики Украины, на 31 декабря 2004 года, индекс изменения оптовых цен заводов-изготовителей, по отрасли железнодорожного машиностроения, составлял 5,978. Тогда стоимость воспроизводства тепловоза ТЕМ-2 (без НДС ), составит:
VТЕМ-2 = 144,0 х 6,059 ≈ 872,50 (тыс. грн.)
В расчёетах первоначальной (воспроизводства) стоимости необходимо учесть фактор запаздывания индекса цен относительно изменения соотношения гривни к доллару (см. табл. 3).
Таблица 3
| Наименование | Индекс изменений цен | Изменения | |
| 1997г. | 31.12.04 | 31.12.04 | |
| Индекс изменений цен и курса $ США | 2,299 | 6,059 | 2,635 |
| Курс $ США | 1,770 | 5,3 | 2,994 |
| Коэффициент запаздывания индекса цен | | | 1,136 |
Окончательное значение стоимости воспроизводства тепловоза ТЕМ-2 определяем с учёетом индекса запаздывания цен: 872,5 х 1,136 ≈ 991200 грн. (без НДС).
При определении стоимости воспроизводства тепловоза ТЕМ-2 наиболее вероятной величиной является значение 991200 грн. (без НДС).
По данным, предоставленным службой ремонта Юго-Западной железной дороги, нормативный срок службы маневровых тепловозов составляет 25 лет. С момента производства тепловоза ТЕМ-2, его нормативный ресурс по годам эксплуатации, приближается к окончанию, и поскольку капитальный ремонт на протяжении эксплуатации не проводился, дальнейшая эксплуатация невозможна, без углубленной проверки всех систем тепловоза, в процессе проведения капитального ремонта.
В этих условиях ремонт – это замена одних неисправностей другими.
6.2.2. Определение скраповой стоимости тепловоза ТЕМ-2
По опросам менеджеров «Киеввтормета», информации «Держзовнишинформ”» от 11.11.04 г., о ценах предложений на приобретение металлолома и затратах, связанных с процессом утилизации, приведены табл. 4.
Таблица 4
| № | Наименование | Масса | Стоимость, грн. | ||
| | Материалы | тт | Зза 1 т | Общая | |
| 1 | Черный металл | 107,92 | 750 | 80940 | |
| 2 | Медь | 4,58 | 11 400 | 52212 | |
| 3 | Алюминий | 0,5 | 6 500 | 3250 | |
| 4 | Латунь | 0,51 | 4 300 | 2193 | |
| 5 | Бронза | 0,57 | 5 512 | 3142 | |
| | Стоимость лома | 114,08 | | 141737 | |
| Затраты на утилизацию | |||||
| 1 | Отходы при переработке, засорение | | 6,0 % | | 8504 |
| 2 | Затраты на подрезку | (5-15 %) | 114,08 | 100 грн./тн | 11408 |
| 3 | Транспортные, погрузочно- разгрузочные затраты | (10-15 %) | 114,08 | 80 грн. | 9126 |
| 4 | Комиссионные посредника | (5-25 %) | 15 % | | 16905 |
| | Вместе | | | | 45943 |
Затраты на порезку металла составляют около 100 грн.21 на тонну лома, а затраты на транспортирование и погрузочно-разгрузочные работы соответственно (60 + 20) = 8022 грн. Кроме того, необходимо учесть потери на отходы при порезке до 3 %; засорение лома 3 %, а также комиссионные посредника 15-25 %, т. е. рыночная стоимость тепловоза по стоимости лома, рассчитывается как разность между стоимостью лома в составе тепловоза и затратами на его утилизацию, а именно:
(141737 - 45943)/1,2 = 79828 грн.
Таким образом, скраповая стоимость объекта оценки составляет ≈ 79800 грн., без учёета НДС.
6.2.3. Определение рыночной стоимости тепловоза ТЕМ-2
Расчёет рыночной стоимости тепловоза ТЕМ-2 по календарному сроку эксплуатации, с нормативным сроком 25 лет и с фактическим сроком эксплуатации 20 лет, приведен в табл. 5.
Т
аблица 5| | Срок эксплуатации | Рыночная стоимость (по функции Еxp–λТ) |
| год | грн. | |
| 1984 | 991200 | |
| 1985 | 825967 | |
| 1986 | 690668 | |
| 1987 | 579951 | |
| 1988 | 489256 | |
| 1989 | 415115 | |
| - | - | |
| - | - | |
| 2003 | 100220 | |
| 2004 | 96524 | |
| 2005 | 93497 | |
| 2006 | 91020 | |
| 2007 | 88991 | |
| 2008 | 87330 | |
| 2009 | 79828 |
Рыночная стоимость тепловоза ТЕМ-2 по затратному подходу, без учёета проведения капитального ремонта, будет составлять, на дату оценки, 96500 грн. (без учёета НДС).
Принятая погрешность аргумента между датой оценки и датой продажи в 3 месяца или 0,25 года, приведет к погрешности в определении значения стоимости, рассчитанной по формуле (1), (см. пример 1)
в сумме:
.Окончательное значение рыночной стоимости объекта оценки, 96500 ± 4800 грн. ,без учёета НДС.
6.2.4. Определение стоимости тепловоза ТЕМ-2 по доходному подходу
В Интернете, на российском сайте, получена следующая информация о стоимости эксплуатации одного моточаса тепловоза ТЕМ-2.
1. …предлагаем в аренду тепловозы ТЭМ-2, 2 шт., цена - 479 руб./ моточас, …
30.11.2004 - 15 Kb - ard/wtboard/archive/5/1022.shtml.
Плата за один моточас аренды тепловоза составляет, на дату оценки:
497 х 0,19 / 1,2 = 79 грн. ( без НДС ) или 79 / 5,3 = 15 долларов США.
При этом отсутствует информация, на каких условиях определена ставка аренды, т. е. на условиях чистой или валовой ренты.
2. По информации “Укрзализныци” валовая рента одного моточаса тепловоза составляет $25 долларов США. Поскольку платой за аренду тепловоза на условиях чистой ренты может быть его рентабельность, исполнитель считал более вероятным определение арендной ставки одного моточаса тепловоза по его рентабельности.
Предполагается обязательное проведение капитального и текущих ремонтов, а также технического обслуживания, без которых дальнейшая эксплуатация тепловоза невозможна. Исполнителем была получена информация от «Укрзализныци» о стоимости, продолжительности и периодичности ремонтов, как в Украине, так и на российском рынке аналогичного имущества.
Автор считает возможным осуществить расчеты стоимости доходным подходом при условии:
- стоимость капитального ремонта, составляет: – 384000 грн., без НДС;
- продолжительность ремонтов и обслуживания в течение года - 368 часов;
- годовая наработка тепловоза, при ресурсе дизеля до капитального ремонта 55000 моточасов и межремонтном сроке - 8,5 лет, будет составлять: 55000 / 8,5 = 6471 моточас; .
- годовая наработка тепловоза, с учёетом продолжительности ремонтов будет составлять: 6471 - 368 = 6103 часа;
- продолжительность периода владения - 5 лет;
- наработка в сутки - 18 моточасов и 30 суток в месяц;
- рентабельность эксплуатации тепловозов, по неофициальной информации “Укрзализныци”, 25-30 %, исполнителем усреднена и принята на уровне 28%, по которой ставка аренды моточаса в денежном выражении составит 25/1,2 х 0,28 х 5,3 = 30,9 грн.
(где 5,3 - курс гривни к доллару США).
Определение ставки дисконта базируется на информации рыночных данных отрасли железнодорожного машиностроения.
Ставка дисконта определена путёем кумулятивного расчёета по средней ставке наиболее надежных коммерческих банков с учёетом компенсации отдельных видов рисков, которые присущи объекту оценки.
Депозитные ставки наиболее надежных коммерческих банков на протяжении 2004 года по сроку их вклада не менее года, для юридических лиц, составляют от 6 до 8 % и приведены в табл. 6.
Таблица 6
-
Название коммерческого банка
Ставка дисконта
“Антарес”
6 %
БИГ “Энергия”
7,5 %
“Брокбизнебанк”
7 %
“Бриллиант банк”
6,5 %
“ЕБРС”
6 %
“Интербанк”
6,5 %
“Киев”
7,5 %
“Легбанк”
7 %
“Меркурий КФ”
6,5 %
“Райффайзендбанк”
4,0 %
“Укринбанк”
7,0 %
“Укркредитбанк”
7,5 %
“Укрсоцбанк”
6,5 %
“Крещатик”
7 %
Э“Енергобанк”
7 %
За исключением наименьшей ставки, которая выпадает из общей информации, средняя ставка дисконта по депозитам
6,8 %
Размеры компенсаций устанавливаются по оценке каждой составляющей принятого отдельного риска, где значение риска оценивалось как:
1. Очень низкий. 2. Низкий. 3. Средний. 4. Достаточно высокий. 5. Высокий.
Каждому качественному значению риска присваивалась количественная характеристика в процентах, которая характеризует вероятность неопределенности дохода, см. табл. 7.
Таблица 7
| Качественное значение риска | Бальная оценка | Вероятность неопределенности дохода | Базовая ставка | Изменение базовой ставки |
| Очень низкий | 0-2 | 0-20 | 6,8 % | 0 - 1,36 % |
| Низкий | 2- 4 | 20-40 | 6,8 % | 1,36 - 2,72 % |
| Средний | 4- 6 | 40-60 | 6,8 % | 2,72 - 4,08 % |
| Достаточно высокий | 6- 8 | 60-80 | 6,8 % | 4,08 - 5,44 % |
| Высокий | 8-10 | 80 – 100 | 6,8 % | 5,44 - 6,8 % |
Расчёет значения ставки дисконта для тепловоза ТЕМ-2 приведен в табл. 8.
Таблица 8
| Ставка | Обоснование | Оценка риска | Значение (%) |
| Y0 | Базовая ставка принимается на уровне средней ставки по депозитам наиболее ликвидных коммерческих банков | Базовая | 6,8 |
| Y1 | Компенсация риска условий, прогнозируемый срок эффективного владения объектом оценки больше срока банковских депозитов, которыечто принятые в качестве базы сравнения; соответственно и риск вложений в объект оценки высший | Средний | 2,72 |
| Y2 | Компенсация разности ликвидности активов (денежных средств и объекта оценки) | Достаточно высокий | 4,08 |
| Y3 | Компенсация риска управления активами | Средний | 2,72 |
| Y4 | Компенсация рыночного риска. На рынке железнодорожной техники предложение по ТЕМ-2 значительно превышает спрос. | Высокий | 5,44 |
| Y5 | Компенсация специфического риска. Основными рисками являются: вероятность остановки из-за технического состояния, риск потери имущества | Высокий | 5,44 |
| Y6 | Компенсация инфляционных ожиданий | Ппо $ США | -1,5 |
| | Общая ставка дисконта | | 25,7 |
Исполнитель предполагает изменение ставки дисконтирования по сценариям на 1 %:
Наиболее вероятный сценарий – 25,7 %; вероятность события – 0,6. ;
Пессимистический сценарий – 26,7 %; вероятность события – 0,2;
Оптимистический сценарий – 24,7 %; вероятность события – 0,2;
Коэффициент недоиспользования при смене арендаторов - 0,97;
Коэффициент недополучения арендной платы - 0,98.
Расчёеты стоимости тепловоза по доходному подходу проведены по трем сценариям и приведены в табл. 9.
Таблица 9
| Наименование | Пессимистический | Оптимистический | Вероятный |
| Прогнозный период | 5 лет | 5 лет | 5 лет |
| Ставка аренды за час (грн.) | 30,9 | 30,9 | 30,9 |
| часов в сутки | 18 | 18 | 18 |
| дней в месяц | 30 | 30 | 30 |
| месяцев в год | 12 | 12 | 12 |
| Длительность ремонтов в год (часов) | 368 | 368 | 368 |
| Часыов наработки в год | 6103 | 6103 | 6103 |
| Валовый доход, грн. | 188583 | 188583 | 188583 |
| Коэф. недоиспользования | 0,97 | 0,97 | 0,97 |
| Коэф. недополучения арендной платы | 0,98 | 0,98 | 0,98 |
| Чистый операционный доход, грн. | 179267 | 179267 | 179267 |
| Ставка дисконта | 0,267 | 0,247 | 0,257 |
| Ставка капитализации по фактору SFF | 0,3849 | 0,3696 | 0,3772 |
| Стоимость тепловоза, грн. | 465773 | 485080 | 475262 |
| Стоимость КР на начало 2005 г., грн. | 384000 | 384000 | 384000 |
| Стоимость ТЕМ-2 минус затраты на КР, грн. | 81773 | 101080 | 91262 |
| Вероятность наступления сценария | 0,2 | 0,2 | 0,6 |
| Рыночная стоимость ТЕМ-2 | 16355 | 20216 | 54757 |
| Дисперсия | 37282519 | | |
| Среднеквадратичное отклонение | ±6106 | | |
| Средневзвешенное, по сценариям, значение стоимости, грн. | ≈ 91300 ± 6100 |
Таким образом, значение стоимости объекта оценки по доходному подходу составляет:
91300 ± 6100 (девяносто одна тысяча триста) грн.
6.2.5. Определение стоимости тепловоза ТЕМ -2 по аналогам продаж
По информации Интернета, стабильный рынок продаж тепловозов ТЕМ-22 в Украине отсутствует. Существуют одиночные продажи тепловозов с различными ресурсами наработки. Учитывая приведенную информацию, применить метод аналогов продаж, не представляется возможным. Тем не менее, был проведен анализ возможного значения стоимости тепловоза, с ориентирами на цены продаж на российском рынке, как возможного рынка сбыта тепловозов ТЕМ-2.
Полученная информация цен предложений продажи тепловозов ТЕМ-2 по сравнительному подходу на российском рынке имущества за вычетом стоимости капитального ремонта приближается к сопоставимым значениям, которые определены затратным и доходным подходами. Стоимость капитального ремонта с продлением эксплуатации (КРП) по неофициальной информации специалистов “Укрзализныци” составляет около 540 тыс. грн., с учёетом НДС.