Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал»

Вид материала

Анализ

Содержание Немецкая модель ипотечного кредитования Развитие стройсберкасс в России

Подобный материал:

• Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал», 56.67kb.
• Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал», 77.93kb.
• Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал», 228.85kb.
• Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал», 96.61kb.
• Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал», 84.42kb.
• Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал», 269.3kb.
• Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал», 165.32kb.
• Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал», 199.22kb.
• Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал», 138.02kb.
• Электронное научное издание «Труды мэли: электронный журнал», 167.85kb.

Фетисов Д.Н. − аспирант МЭЛИ

Анализ зарубежного опыта функционирования строительно-сберегательных касс

В настоящее время в России 61% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, но решение этой проблемы продвигается крайне медленными темпами. Конечно, если нет денег на новую квартиру, можно взять ипотечный кредит в банке, хотя на практике это оказывается весьма сложно.

Современная ситуация с жильем в России характеризуется следующим:

1. Две трети жилищного фонда России было построено до 1970 года, техническое состояние жилищного фонда очень плохое и не соответствует западноевропейским стандартам.

2. Техническое обслуживание зданий производилось с задержками, необходимость в проведении ремонта и реконструкции очевидна.

3. Состояние коммунального хозяйства (водоснабжение, канализация, электричество, отопление) не соответствует современным требованиям и используется неэкономно.

4. Строительство нового доступного жилья не успевает за спросом.

5. Финансовые инструменты для приобретения жилья только начали появляться.

Еще несколько лет назад российское правительство твердо стояло на том, что путь к становлению рынка доступного жилья лежит через ипотеку американского типа. В пример, естественно, ставился опыт Соединенных Штатов, где годовые объемы ипотечного кредитования исчисляются триллионами долларов. Сегодня подобной уверенности у чиновников нет. Практика показала, что американская двухуровневая ипотека плохо приживается в России. Кроме того, как выяснилось, в той же Америке привычная нам форма ипотеки рассчитана на более или менее состоятельных граждан. А для тех, кто не имеет денег на первый взнос, предусмотрена накопительная система кредитования – так называемые кредитные союзы, очень сильно напоминающие строительные сберегательные кассы Германии. Причем на сегодняшний день в этих союзах состоит примерно 70 млн. семей. Таким образом, именно сочетание двух систем кредитования – собственно американской и немецкой, позволяет Соединенным Штатам обеспечивать граждан доступным жильем.

В том, что в России в ближайшую пару лет появится институт строй­сберкасс, сегодня, похоже, уже мало кто сомневается. Весь вопрос в том, сможет ли федеральная власть оказывать достойную поддержку данным организациям. Иначе благие начинания российских законотворцев увенчаются созданием недееспособной жилищно–накопительной системы, а гражданам останется складывать деньги на покупку квартиры "в чулок".

Немецкая модель ипотечного кредитования 

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Весьма упрощенно механизм функционирования строительно-сберегательной кассы можно представить следующим образом: предположим, 10 семей намерены обзавестись жильем и каждая из них в состоянии ежегодно откладывать не более 10% необходимой суммы. Это значит, что осуществления задуманного им придется ждать 10 лет. Чтобы как-то ускорить этот процесс, все семьи договорились объединить свои накопления. Тогда уже в конце первого года одна из семей может приобрести желанное жилье. Начиная со второго года, она будет выплачивать долг в общий котел, а также платить проценты за кредит. Еще до истечения второго года собранных средств хватит на приобретение жилья второй семьей и т. д. То есть при объединении усилий десяти семей средний срок ожидания сократился с десяти до менее чем пять лет. А если примеру этой десятки последуют и другие семьи, то процесс пойдет еще быстрее.

Именно исходя из таких соображений и возникли первые строительно-сберегательные кассы в Англии (1775 г.), США (1831 г.), Австралии и Новой Зеландии (1832 г.), Южной Африке (1833 г.) и Бразилии (1834 г.). Первую строительно-сберегательную кассу на германской земле - Bausparkasse für Jedermann - основал в 1885 г. в Билефельде пастор Бодельшвинг. А наиболее старой из ныне действующих строительно-сберегательных касс Германии является Wüstenrot, названная так по имени швабской деревни, где в 1921 г. было создано объединение Gemeinschaft der Freunde, положившее начало одной из крупнейших строительно-сберегательных касс Германии.

Несмотря на то, что со времени возникновения первых строительно-сберегательных касс механизм их работы существенно усовершенствован, принцип остается тем же. Вкладчик заключает с кассой договор, в котором отражены размер желаемого конечного капитала (Bausparsumme), процент прибыли по вкладу (Guthabenzinssatz) и процент по ссуде(Darlehenszinssatz), на которую вправе претендовать вкладчик, накопивший определенную часть (как правило, от 30 до 50%) оговоренной суммы. Эти параметры предлагаются строительно-сберегательными кассами в различных комбинациях, так что вкладчик всегда может подобрать оптимальный для него вариант.

Допустим, вкладчик заключил договор на сумму 50 тыс. € с условием получения права на ссуду при накоплении 40% этой суммы. Это значит, что скопив всего лишь 20 тыс. €, он может получить от строительно-сберегательной кассы 50 тыс., из которых 30 тыс. € являются ссудой. Хотя за эту ссуду и нужно платить так же, как и за банковский кредит, она имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, уже при заключении строительно-сберегательного договора вкладчик знает условия этой ссуды и они гарантированы независимо от изменения ситуации на финансовых рынках. Кстати, именно это обстоятельство делает строительно-сберегательные договоры особенно интересными сейчас, в фазе низких процентных ставок, позволяя зафиксировать эти выгодные условия (2-3% годовых) на будущее. Во-вторых, ссудный процент, как правило, ниже процента по кредитам коммерческих банков. В-третьих, срок погашения ссуды сравнительно короткий, что также минимизирует процентные выплаты. В-четвертых, строительно-сберегательные кассы предъявляют к заемщикам значительно более низкие требования, чем коммерческие банки, что особенно важно для тех, кто не слишком много зарабатывает.

А как быть, если к моменту окончания срока накопления вкладчик передумал строить или покупать жилье? Никаких проблем: большинство касс даже поощряет подобное решение, увеличивая задним числом проценты по вкладу на 1,5-2% годовых. Ведь это позволяет скорее удовлетворить потребность вкладчиков, которые ждут своей очереди на получение ссуды.  

Строительно-сберегательные договоры в Германии очень популярны: ежегодно заключается от 3 до 4 млн. новых договоров. Сумма поступлений на строительно-сберегательные счета в одном лишь 2005 г. составила 26 млрд. €. Подобный спрос на строительно-сберегательные договоры объясняется не только их полезностью и выгодностью, но и тем, что государство оказывает вкладчикам в строительно-сберегательные кассы существенную материальную поддержку. В настоящее время она осуществляется в двух формах, которые возможно использовать одновременно.

Arbeitnehmersparzulage - это государственная дотация с целью стимулировать накопление капитала наемными работниками. С этой целью государство доплачивает определенный процент от суммы, которую работник (самостоятельно или с добавкой работодателя) вкладывает в качестве так называемого vermögenswirksame Leistung (VL) в банковские накопительные планы, строительно-сберегательные договоры или акционерный капитал. В рамках дотируемого государством строительно-сберегательного договора каждый наемный работник, чей годовой налогооблагаемый доход не превышает 17 900 € (35 800 € для семейных), может получить надбавку в размере 9% вложенной суммы, не превышающей 470 € в год.

Wohnungsbauprämie - это государственная дотация с целью стимулировать граждан к приобретению недвижимости. Она выплачивается вкладчикам строительно-сберегательных касс в качестве надбавки к взносам, на которые не распространяется Arbeitnehmersparzulage. Размер надбавки составляет 8,8% от суммы годовых взносов, не превышающей 512 € для холостяков или 1024 € для семей. Соответствующие границы налогооблагаемых доходов для получения надбавки составляют 25 600 и 51 200 € в год. Право на получение надбавки имеют не только наемные работники, но и любой житель Германии, достигший 16-летнего возраста и имеющий трудовые доходы.

Таким образом, семья, в которой оба взрослых работают и ежегодно вкладывают в строительно-сберегательную кассу не менее 1964 € (163,67 € в месяц), оптимальным образом использует государственные дотации, получая в качестве премий 174,70 € в год на протяжении шести лет (при общей длительности договора семь лет).

Представление о возможностях строительно-сберегатель-ного страхования дает следующий пример, основанный на данных Stiftung Warentest. Женатый наемный работник, имеющий право на получение как Wohnungsbauprämie, так и Arbeitnehmersparzulage, заключил 1 декабря 2004 г. строительно-сберегательный договор, в соответствии с которым он ежегодно вносит 1494 €. К 31 декабря 2011 г., когда истечет срок действия договора, накопленная сумма составит в зависимости от выбранной кассы и тарифа от 14 784 до 15 495 €. Иными словами, доходность вложений в строительно-сберегательную кассу составляет сегодня от 5,06 до 6,22% годовых, что весьма неплохо на фоне значительно более низких предложений банков и сберегательных касс. Если предположить, что тариф в качестве условия предоставления ссуды предусматривает 50-процентное накопление оговоренной суммы, то наш вкладчик после окончания срока договора получит вместе со ссудой около 30 тыс. €. Вместе с собственными накоплениями в размере 20-30 тыс. € это является хорошей базой для банковского финансирования приобретения или строительства жилья стоимостью до 120-150 тыс. €.

Развитие стройсберкасс в России

В России идею создания стройсберкасс начали активно продвигать в 2000 году. Именно тогда депутат Госдумы Иван Грачев выступил с инициативой подготовки законопроекта, регламентирующего деятельность подобных организаций. Документ дважды вносился в Госдуму (в 2002 и 2004 гг.), но оба раза был снят с рассмотрения. В то время еще жила надежда на то, что обеспечить россиян доступным жильем удастся с помощью уже внедренной американской модели ипотеки. Она предполагает выпуск ценных ипотечных бумаг, обеспеченных недвижимостью, и требует от заемщика внесения первоначального взноса. Между тем время показало, что ипотечными кредитами «американского типа» может воспользоваться лишь незначительная часть россиян.

В принятом не так давно "жилищном пакете" законопроекту «О строительных сберегательных кассах» места не нашлось. Тем не менее, в ближайшее время его планируется в очередной раз внести на рассмотрение Госдумы.

В России существует некое подобие стройсберкасс. В стране действует достаточно большое количество жилищных и жилищно–строительных кооперативов. Но действующие ЖСК пока не могут похвастаться значительными успехами: у них нет государственной поддержки, кроме того, население не очень доверяет им.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это некоммерческая организация, цель которой – не извлечение прибыли, а обеспечение своих членов жильем в рассрочку по приемлемой цене. Молодые семьи вступают в ЖСК, основанный на принципах кассы взаимопомощи, накапливают паевые взносы (денежные средства) в целях приобретения жилья и распределения его в порядке очередности.

ЖСК имеет возможность приобретать жилье непосредственно у застройщиков, минуя посредников, ему предоставляется ряд налоговых льгот, что удешевляет стоимость приобретаемой через кооператив квартиры.

ЖСК не предъявляет жестких требований к пайщику об официальном подтверждении его доходов.

Для вступления в ЖСК необходимо подать заявление в установленной Правлением ЖСК форме с приложением копий паспортов, свидетельства о браке и свидетельств о рождении детей. Заявление рассматривается Председателем ЖСК, который выносит решение в отношении кандидата. В случае положительного решения о принятии в ЖСК с кандидатом подписываются документы, предусмотренные Положением о порядке оплаты членами ЖСК паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений.

При вступлении в ЖСК каждый член ЖСК единожды вносит вступительный взнос (3–4% от ориентировочной стоимости заявленной квартиры), который выплачивается в рублях и используется для формирования резервного фонда ЖСК и возмещения сметных расходов ЖСК. Ежемесячно член ЖСК вносит паевой взнос и ежемесячный членский взнос – 0,2 или 0,3 (в зависимости от кооперативного участка) минимального размера оплаты труда, устанавливаемого действующим законодательством.

Все взносы осуществляются членами ЖСК только в безналичной форме на банковские счета ЖСК.

Ежемесячные паевые взносы вносятся на счет ЖСК и учитываются только в рублях. Однако в целях обеспечения сопоставимости всех паевых платежей всех членов ЖСК независимо от времени производства платежей в условиях инфляции ежемесячно вносимые членами ЖСК паевые взносы пересчитываются в квадратные метры общей площади недвижимости, приобретаемой в собственность ЖСК. Учет внесенных паевых взносов в квадратных метрах в условиях инфляции дает каждому члену ЖСК четкое представление о том, какую часть общей площади заявленной квартиры он приобрел и сколько квадратных метров еще предстоит приобрести, чтобы полностью рассчитаться с кооперативом и стать собственником жилья. Член ЖСК вправе в процессе накопления паевого взноса изменить общую площадь заявленной квартиры.

При вступлении в ЖСК рассчитывается Индивидуальный график накопления паевого взноса на текущий год. Далее, в зависимости от инфляции, в конце каждого календарного года он корректируется и составляется график на следующий год. Ежемесячный паевой взнос, указанный в Индивидуальном графике накопления паевого взноса, – это та минимальная сумма, которую член ЖСК обязан выплачивать ежемесячно. Член ЖСК имеет право выплачивать больше минимально установленной суммы, что снижает общий срок паенакопления.

На паевые взносы членов ЖСК кооператив регулярно (по мере накопления на счете ЖСК достаточных для покупки отдельных квартир сумм) приобретает жилье, в том числе, расположенное в новостройках. Все жилье, приобретаемое ЖСК, для защиты паевых взносов членов ЖСК подлежит страхованию. Квартиры, приобретаемые на паевые взносы членов ЖСК, являются общедолевой собственностью всех членов ЖСК.

Все квартиры, приобретаемые в собственность ЖСК, сразу же в порядке первоочередности (выплата не менее 50% от общей суммы накопления, дата вступления в ЖСК и др.) заселяются членами ЖСК по договорам безвозмездного пользования (без арендной платы). При этом член ЖСК обязан застраховать квартиру от стандартных рисков (пожар, затопление и т.д.) и оплачивать жилищно–коммунальные услуги.

Период оплаты оставшейся части 100% паевого взноса с момента заселения члена ЖСК в заявленную квартиру по договору безвозмездного пользования не может превышать 5 лет (по согласованию с Правлением ЖСК). В совокупности период накопления 100% паевого взноса может составлять от 3,5 до 10 лет. Выплата 100% паевого взноса строго в соответствии с данным периодом обеспечивает финансовую устойчивость ЖСК.

После того, как член ЖСК полностью выплатил паевой взнос, квартира, в которой он проживает, передается кооперативом ему в собственность.

В ЖСК создан Компенсационный фонд, функция которого заключается в следующем.

Допустим, в ЖСК открылся кооперативный участок № Х, который объединяет три одновременно вступившие в ЖСК молодые семьи. Допустим, что эти три семьи намерены приобрести через кооператив совершенно одинаковые квартиры, и что размеры их ежемесячных паевых взносов также одинаковы.

В конце первого года членства в ЖСК они накопили и соответственно купили на рынке недвижимости одну квартиру по цене 54 000 у.е. В конце второго года они приобрели такую же по своим характеристикам квартиру, но уже из-за инфляции по цене 56 000 у.е., а в конце третьего года – по цене 58 000 у.е. Итого, все три квартиры обошлись этим семьям в 168 000 у.е. (в бухгалтерском учете ЖСК данные стоимости принято называть балансовыми стоимостями жилья, которые, естественно, отличаются от рыночной стоимости этого жилья), а каждой семье в отдельности по одной и той же сумме – 56 000 у.е. Все квартиры сразу после их приобретения были предоставлены молодым семьям для проживания до полной выплаты 100% паевого взноса.

Согласно действующему законодательству в справке ЖСК о 100% выплаченном паевом взносе члена ЖСК (на основании которой член ЖСК становится собственником кооперативной квартиры) балансовая стоимость указанной в справке ЖСК квартиры должна быть с точностью до копейки равна денежной сумме, внесенной членом ЖСК в качестве 100% паевого взноса. Как видно из нашего примера, такого равенства в двух случаях не наблюдается. Поэтому для уравнивания сумм и создан Компенсационный фонд ЖСК, который еще иначе можно назвать фондом взаиморасчетов членов ЖСК между собой на этапе выплаты 100% паевого взноса и получения справки ЖСК. Без Компенсационного фонда осуществление на практике механизма индексации паевых взносов членов ЖСК "Молодой семье – доступное жилье" невозможно.

При подходе очереди члена ЖСК на получение по договору безвозмездного пользования квартиры от кооператива член ЖСК вправе самостоятельно подобрать себе квартиру на рынке недвижимости. При этом член ЖСК имеет право на подбор квартиры, стоимость которой может отличаться от стоимости "стандартной квартиры" как в большую, так и в меньшую сторону. Естественно, данная разница в стоимости квартир будет учтена в Индивидуальном графике накопления паевого взноса путем увеличения или уменьшения размеров ежемесячных паевых взносов. [Примечание: "стандартная квартира" – это типовая квартира в крупнопанельных домах в так называемых "районах массовой застройки", относительно стоимости которой рассчитываются все паевые платежи всех пайщиков ЖСК, зафиксированные в индивидуальных графиках накопления паевого взноса. Сведения о стоимости "стандартных квартир" официально предоставляются Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы].

При невозможности дальнейшей выплаты паевых взносов членом ЖСК возможны следующие варианты:

• покупка квартиры меньшей площади, чем заявленная при вступлении;
  
• покупка квартиры, стоимостью меньше заявленной, в ближайшем Подмосковье, где цена жилой площади значительно ниже;
  
• на любом этапе членства в ЖСК можно подать заявление о выходе из ЖСК. При добровольном выходе из ЖСК члену ЖСК возвращается выплаченный им паевой взнос в полном объеме, т.е. в размере фактически внесенных им денежных средств в рублях;
  
• при добровольном выходе из ЖСК любой член ЖСК вправе переуступить свои права и обязанности по паенакоплению другому лицу на договорных условиях, т.е. за сумму, равную рыночной стоимости накопленного пая, включая номер в очереди и вступительный взнос. ¹
  

Схема функционирования и организация ЖСК схожа с австро–германской ипотекой. ЖСК также работают по принципу касс взаимопомощи и собирают жилищные накопления. Вкладчики тоже получают жилье в два этапа: сначала копят деньги, а потом выплачивают оставшуюся сумму в рассрочку. Разница лишь в том, что на господдержку и льготы участникам кооператива рассчитывать не приходится. Кроме того, ЖНК (ЖСК) специализируются на покупке и частично на строительстве жилья, чего нельзя сказать о стройсберкассах, которые представляют собой кредитные организации.

В последнее время число жилищных кооперативов стремительно увеличивается, их развитие не сдерживают даже недавние изменения в законодательстве. Эта тенденция позволяет надеяться, что стройсберкассы в чистом виде тоже могут прийтись по вкусу массовому потребителю. Впрочем, были и более предметные попытки наладить австро–германскую ипотеку.

Еще в 1998г. правительство Москвы выпустило постановление Об организации эксперимента на территории Западного административного округа по внедрению строительной сберегательной кассы^2. В результате на рынке появилась компания, которая так и называлась – строительная сберегательная касса (ССК). 100% ее акций принадлежит Департаменту имущества Москвы.

Правда, речь в данном случае не идет о классической стройсберкассе. без законодательной базы механизм работать не может. Так что правильнее будет расценивать эту организацию как удачный инвестиционный проект, который, опираясь на схему стройсберкасс, собирает с вкладчиков деньги на строительство недвижимости. За пять лет работы ССК было построено 9 жилых домов на западе Москвы общей площадью 140 000 кв.м.

Успешный опыт западных коллег не оставил равнодушными наших законодателей и подтолкнул их к разработке правовой базы, которая позволит внедрить стройсберкассы, созданные по образу и подобию австро-германских институтов. Депутат Госдумы Иван Грачев начал продвигать эту идею еще пять лет назад. На тот момент закон о стройсберкассах был сырым и вызывал возражения у многих: Центробанка, коммерческих банков, даже у представителей немецких стройсберкасс. Не нравился он и самому Грачеву. Чтобы довести законопроект до ума, была создана рабочая группа с участием российских и немецких экспертов. В результате родился вариант, который устроил большинство, – он был основан на ключевых пунктах немецких законов, адаптированных к российской действительности.

В 2002г. законопроект о стройсберкассах внесли на рассмотрение в Госдуму, но он был заморожен на уровне правового управления президента. Звучали самые разные аргументы против: кто-то посчитал австро–германскую систему благодатной почвой для финансовых пирамид. Кого-то она не устроила из-за необходимости масштабной господдержки, которая потребовала бы значительного количества бюджетных средств.

Однако на этом история не закончилась. Сегодня проект вновь активно обсуждается и его опять хотят внести на чтение в Госдуму. В марте этого года была создана рабочая группа под председательством Ивана Грачева, которая должна изменить предыдущую версию законопроекта с учетом сегодняшних реалий. Активное участие в обсуждениях принимают эксперты рынка и представители немецких стройсберкасс. Вероятно, закон попадет в Госдуму осенью.

На чем же основано такое упорство разработчиков? Дело в том, что путь к массовой ипотеке во всех цивилизованных странах лежит через длинные деньги. А их в России пока нет из–за неразвитости рынка ценных бумаг. Значит, остается австро-германский вариант, который выгоден и самим потребителям – благодаря низким процентным ставкам и возможности вступать в стройсберкассу, имея серую зарплату. Ведь для стройсберкассы неважно, какая у вас зарплата – белая или серая. Внося деньги в течение определенного времени и накапливая необходимую для получения кредита сумму, человек прекрасно доказывает свою платежеспособность.

Вопрос, что делать с господдержкой, до сих пор остается открытым. Разработчики уверены, что она необходима, однако Госдума закон в таком виде вряд ли пропустит. Поэтому, скорее всего этот раздел в новой версии проекта исчезнет и будет принят закон, который позволит реализовывать идею стройсберкасс коммерческим структурам. Хотя возможность бюджетных вливаний все равно не исключается, и это может стать следующим этапом развития системы.

Если закон будет принят, то в стране появятся огромные австрийские и немецкие деньги. Уже сегодня развивать это направление готовы Raiffeisenbank и немецкие стройсберкассы. Ожидается, что сначала на рынке будут работать две-три крупные стройсберкасссы, вероятно, что появится еще и структура, функционирующая на базе объединенных жилищно–накопительных кооперативов.

Иван Грачев (председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья) считает, что новая технология будет отшлифована за полгода. Так, по крайней мере, было в Чехии и Словакии, где западные компании за это время создали стройсберкассы с участием местного частного и государственного капитала. Что касается прогнозов на будущее, то разработчики надеются: «к 2010г. российские стройсберкассы соберут минимум $30 млрд, что позволит вдвое увеличить объемы жилищного строительства»³

Впрочем, не будем столь оптимистичны. Российская версия стройсберкасс может оказаться и не настолько заманчивой для вкладчиков. Все-таки уровень инфляции в нашей стране высок, а значит, есть риск того, что деньги в стройсберкассе могут просто таять без господдержки и льгот. Будут ли готовы ли коммерческие структуры платить потребителям солидные бонусы – вот, пожалуй, главный вопрос, который станет определяющим для успеха стройсберкасс в России.