Экономика города

Вид материала

Учебное пособие

Содержание Укомплектованность врачебных должностей и должностей среднего медицинского персонала по Республике Башкортостан (в процентах) Таблица 7Обеспеченность населения больничными койками по регионам Приволжского федерального округа в 2004 году Таблица 8Обеспеченность населения медицинскими кадрами по регионам Приволжского федерального округа в 2004 году Городской территории и других видов недвижимости. инженерное обустройство территории города и развитие объектов общегородской ин

Подобный материал:

• Формирование механизма управления жилищно коммунальным хозяйством города, 323.88kb.
• Аннотация рабочей программы дисциплины экономика организации По направлению бакалавриата, 127.55kb.
• Бренд как фактор конкурентоспособности предприятий ресторанного бизнеса (на примере, 350.46kb.
• Кафедра этэт профессиограмма выпускника, 110.23kb.
• Мильчакова Наталья Николаевна. Преподаватели : Учебные курсы и семинар, 28.01kb.
• Планирование работы ксп города Братска; контрольная деятельность ксп города Братска;, 173.59kb.
• Информация о природоохранной деятельности администрации города Белгорода, 107.14kb.
• Основная образовательная программа подготовки бакалавра по направлению 080100 Экономика, 143.16kb.
• Дума города покачи ханты-Мансийский автономный округ Югра, 58.14kb.
• Пороховский Анатолий Александрович, Чибриков Георгий Георгиевич Москва 2011 Раздел, 63.96kb.

Таблица 6

Укомплектованность врачебных должностей и должностей среднего медицинского персонала по Республике Башкортостан (в процентах)

Наименование	по годам
	1990	1995	2000	2002	2003	2004
1. Укомплектованность врачами в лечебно-профилактических учреждениях, всего в том числе в участковых больницах	93,5 79,4	93,9 80,5	92,5 82,6	92,6 83,7	91,6 83,7	92,6 83,9
2. Укомплектованность среднего медперсонала в лечебно-профилактических учреждениях, всего в том числе в участковых больницах	98,1 98,6	97,2 98,0	96,7 98,3	97,1 97,7	96,5 97,8	97,1 98,2

Правительством республики определено, что в целях дальнейшей модернизации отрасли, повышения качества и доступности медицинской помощи широким слоям населения, необходим перенос акцента на первичное звено здравоохранения, его расширение и усовершенствование, что, в свою очередь, потребует перестройки специализированной помощи, потребляющей непропорционально высокую долю ресурсов.

Фактические объемы стационарной помощи сегодня превышают плановые, утвержденные Программой государственных гарантий. Как следствие, децентрализация в здравоохранении нерациональное распределение коек по уровням (районный, городской, республиканский) приводит к неэффективному использованию больничных коек в маломощных больницах и перегрузке крупных многопрофильных больниц и специализированных центров. Кроме того, на соседних территориях существуют учреждения, с малой численностью и коечной сетью, выполняющие однородные функции, что ведет к нерациональному использованию бюджетных и внебюджетных средств. Соответственно усиливаются различия между территориями по объему и качеству оказываемой медицинской помощи населению республики.

Дефицит бюджетно-страховых средств здравоохранения за последние три года составляет до 38 %. Наблюдаются различия в объемах финансового обеспечения предоставления медицинской помощи жителям отдельных районов. Разрыв в финансировании здравоохранения в расчете на одного жителя по территориям республики доходит в среднем до 2-х раз.

На сегодняшний день назрела необходимость проведения комплексных структурных и организационных преобразований в отрасли здравоохранения, базирующихся на принципах разграничения полномочий органов управления различных уровней.

Основной проблемой в настоящее время, которая не позволяет Министерству здравоохранения Республики Башкортостан как органу власти, проводящем политику государства в области здравоохранения в полной мере реализовать функцию контроля является наличие достаточно большого количества учреждений со сходным профилем деятельности с малой численностью и коечной сетью, имеющих различную административную подчиненность, что приводит к дублированию функций, нерациональному использованию бюджетных средств и средств обязательного медицинского страхования.

Как известно, Федеральным Законом от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ определены расходные обязательства субъектов Российской Федерации и органов муниципальных образований. В связи с этим, формирование расходов бюджетов различных уровней на здравоохранение должно включать разработку и утверждение Программы государственных гарантий оказания населению бесплатной медицинской помощи.

В соответствии с новым законодательством учреждения здравоохранения будут перераспределены по уровням финансирования и управления на учреждения, оказывающие первичную медико-санитарную, скорую медицинскую помощь и медицинскую помощь женщинам в период беременности, во время и после родов (муниципальный уровень) и оказывающие специализированную и высокотехнологичную медицинскую помощь.

При этом усилится роль и функции республиканских учреждений здравоохранения, оказывающих специализированную медицинскую помощь, находящихся в ведении Министерства здравоохранения РБ.

В соответствии с законодательными новациями оказание специализированной медицинской помощи в кожно-венерологических, противотуберкулезных, наркологических, онкологических и других специализированных медицинских организациях (за исключением федеральных учреждений), а также специализированной (санитарно-авиационной) скорой медицинской помощи, относится к полномочиям органов государственной власти региона и должно являться расходным обязательством республики.

Указанные мероприятия намечено реализовывать поэтапно. На первом этапе (2005-2006 годы) отделения, кабинеты (в которых оказывается специализированная медицинская помощь при социально-значимых заболеваниях) входящие в состав учреждений здравоохранения, оказывающих первичную медико-санитарную помощь, сохраняются и финансируются как структурные подразделения данных учреждений из местного бюджета.

В последующем данный вопрос должен решаться в соответствии с разграничением полномочий между различными уровнями государственной власти в пределах объемных нормативов Программы государственных гарантий оказания бесплатной медицинской помощи. При этом подлежат реорганизации учреждения (отделения) с малой численностью и коечной сетью, выполняющих аналогичные функции на соседних территориях. Другая специализированная медицинская помощь должна осуществляться в учреждениях государственной собственности при условии финансирования из средств обязательного медицинского страхования.

При проведении реструктуризации и реорганизации учреждений здравоохранения республики неизбежно будут усиливаться и дополняться функции и задачи Министерства здравоохранения Республики Башкортостан и органов местного самоуправления, а именно функции организации и контроля за деятельностью учреждений, планирования, финансирования, бухгалтерского учета и отчетности, целевым использованием бюджетных средств.

Несмотря на происходящие положительные сдвиги в организации здравоохранения в Республике Башкортостан, все же уровень обеспеченности некоторыми видами ресурсов остается недостаточным, о чем свидетельствует сравнение с другими регионами. В частности, обеспеченность населения больничными койками в республике ниже, чем во многих регионах Приволжского федерального округа (табл. 7), а численность населения на одну койку является достаточно высокой.


Таблица 7


Обеспеченность населения больничными койками по регионам Приволжского федерального округа в 2004 году

	В расчете на 10 тыс. населения		Численность населения на одну койку
	коек	посещений в смену
Республика Башкортостан	103,9	235,0	96,2
Республика Марий Эл	125,3	302,6	79,8
Республика Мордовия	134,2	202,8	74,5
Республика Татарстан	109,0	224,1	91,8
Удмуртская Республика	141,7	256,2	70,6
Чувашская Республика	115,6	284,4	86,5

Окончание табл. 7

Кировская область	163,8	238,7	61,1
Нижегородская область	116,4	234,5	85,9
Оренбургская область	129,2	249,1	77,4
Пензенская область	104,5	209,5	95,7
Пермская область	120,7	192,1	82,8
Самарская область	87,3	232,4	114,5
Саратовская область	106,3	238,8	94,1
Ульяновская область	97,4	236,3	102,6

Также одной из самых высоких является численность населения, приходящегося на одного врача и работника среднего медперсонала, о чем свидетельствуют данные госстатистики, представленные в таблице 8.


Таблица 8


Обеспеченность населения медицинскими кадрами по регионам Приволжского федерального округа в 2004 году

Регионы	В расчете на 10 тыс. населения		Численность населения на одного
	врачей	среднего медицинского персонала	врача	работника среднего медицинского персонала
1	2	3	4	5
Республика Башкортостан	41,9	113,7	238,9	88,0
Республика Марий Эл	35,2	122,6	284,0	81,6
Республика Мордовия	51,4	132,3	194,7	75,6
Республика Татарстан	44,9	116,6	222,9	85,8
Удмуртская Республика	56,9	126,9	175,7	78,8
Чувашская Республика	46,8	116,3	213,7	86,0
Кировская область	46,1	138,3	216,9	72,3
Нижегородская область	44,7	105,7	223,7	94,7
Оренбургская область	49,6	129,5	201,4	77,2
Пензенская область	38,4	119,1	260,1	83,9
Пермская область	54,2	117,8	184,6	84,9
Самарская область	49,0	99,2	204,2	100,8
Саратовская область	50,5	113,4	198,0	88,1
Ульяновская область	35,8	131,1	279,3	76,3

Одним из показателей, характеризующих состояние здравоохранения, является уровень первичной заболеваемости населения, который в Республике Башкортостан, хотя и снизился в 2004 году, но находится на достаточно высоком – 6 месте среди 14 регионов Приволжского федерального округа (табл. 9).


Таблица 9


Уровень первичной заболеваемости населения по всем группам болезней по регионам Приволжского федерального округа в 2004 году

Регионы	Взято на учет больных с впервые установленным диагнозом в расчете на 1 тыс. населения
Республика Башкортостан	797,6
Республика Марий Эл	768,3
Республика Мордовия	696,8
Республика Татарстан	760,8
Удмуртская Республика	915,0
Чувашская Республика	820,9
Кировская область	706,3
Нижегородская область	762,4
Оренбургская область	908,5
Пензенская область	907,2
Пермская область	834,3
Самарская область	844,0
Саратовская область	675,7
Ульяновская область	872,6

В связи с реализацией национального проекта «Здоровье» планируется выделение в 2006 году из федерального бюджета финансовых средств на оснащение современным диагностическим оборудованием на сумму 400 млн 595 тыс. рублей. При этом имеется первоочередная потребность: в аппаратах УЗИ – 178 ед., аппаратов ЭКГ – 365 ед., рентгенологическом оборудовании – 52 ед., эндоскопической технике – 178 ед., автомобилях скорой помощи – 412 ед. Кроме того, в г. Уфе за счет средств федерального центра намечено строительство центра высоких медицинских технологий – сердечно-сосудистой хирургии.

В рамках реализации указанного национального проекта будет проведена дополнительная подготовка и переподготовка более 600 врачей первичного звена и повышение квалификации почти 800 врачей по отдельным специальностям.

Исходя из анализа сложившейся ситуации в российском здравоохранении видится целесообразным правительству страны выстроить следующие императивы: 1) четкое разграничение обязательств по финансированию расходов на здравоохранение между федеральным, региональными и местными бюджетами и системой обязательного медицинского страхования (СОМС); 2) гарантируемые государством объемы бесплатной медицинской помощи должны устанавливаться на научной основе оценки реальных потребностей населения; 3) взять на финансирование из федерального бюджета профилактику социально обусловленных болезней, в том числе СПИД, алкоголизм, наркоманию, туберкулез; 4) возложить на федеральный бюджет расходы по диспансеризации детей и подростков, беспризорных детей, а также по содержанию родильных домов и женских консультаций; 5) многократно увеличить госрасходы на медицинскую науку, информатизацию и модернизацию медицинских учреждений; 6) существенно повысить базовую часть заработной платы всем работникам государственной системы здравоохранения на различных уровнях, звеньях, учреждениях.

В Республике Башкортостан, например, заработная плата в здравоохранении в 2004 году составила 3890 руб., это – 72 % от уровня зарплаты в среднем по народному хозяйству и 54 % от уровня в промышленности. Без достаточной материальной заинтересованности невозможно привлечь в рассматриваемую сферу квалифицированные кадры и обеспечить качественную реализацию их творческого потенциала.

Нельзя не заметить, что даже предусмотренные национальным проектом дополнительные денежные доплаты врачам общей практики, участковым терапевтам в размере 10 тыс. руб. в месяц и медсестрам – 5 тыс. руб. ежемесячно – в нынешних условиях жизни не решают проблемы коренным образом. К тому же эти дополнительные выплаты порождают некоторую конфликтную ситуацию между врачами, медсестрами общей практики и врачами, медперсоналом по конкретным специализациям.

Поэтому острым остается вопрос кардинального повышения уровня заработной платы врачебному и вспомогательному персоналу. При этом уместно увязать оплату труда с конкретным вкладом, оценкой по результатам работы.


Тема 12. РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ И ДРУГИХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ИНЖЕНЕРНОЕ ОБУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА И РАЗВИТИЕ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГОРОДСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ


В экономике города рынок недвижимости имеет все традици­онные составляющие (рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок недвижимости предприятий и организаций) и является частью инвестиционного рынка. Не­движимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, то есть обращается на рынке. Он представляет со­бой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и си­стему экономических отношений, которые возникают при рас­ширенном воспроизводстве. Рынок представляет собой сферу проявления отношений между производителями (продавцами) и потребителями (покупателями) товаров и отражает экономи­ческие отношения реализации объектов недвижимости как то­вара (продукта труда). Таким образом, недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на финансовом рынке, кроме того, как экономическая категория, недвижимость представляет собой созданные трудом человека объекты, обладающие стоимостью и привязанные к земле. При совершении различных сделок (продажа, аренда, залог и т.п.) объекты недвижимости выступают в качестве рыночного то­вара. К этому то вару, как и к любому другому товару, потребитель предъявляет определенный перечень требований. Этот перечень может быть разнообразным. Основополагающими критериями могут быть местоположение объекта, его экологические и тех­нические характеристики, которые влияют на его рыночную стоимость. Потребительские свойства объектов недвижимости в рыночных условиях являются основными элементами, учиты­ваемыми при определении и обосновании текущей стоимости.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Россий­ской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обо­собленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, много­летние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартиры, нежилые помещения, предприятия как имущественный комплекс и др.).

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости. Регистрация права осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при­нятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 года. Права на объекты недвижимости становятся товаром только после госу­дарственной регистрации их в одном из кадастров или реестров недвижимости. Государственная регистрация является един­ственным доказательством существования зарегистрированного права и является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости. В качестве генерального направления выбрано создание в стране кадастровой системы, но фактически в настоящее время можно говорить лишь о постепенном форми­ровании системы кадастра по мере поступления недвижимости в рыночный оборот.

При регистрации прав на недвижимость, прежде всего, возни­кают вопросы, связанные с отношениями собственности, а они проявляются в правах владения, пользования и распоряжения. Владение – это непосредственное фактическое удержание вещи физическим или юридическим лицом, т. е. обладание ею. Владе­ние можно рассматривать не только как один из элементов триады права собственности (наряду с пользованием и распоряже­нием), но и отдельно от права собственности. В этом случае право отдельного владения представляет собой право, основанное на законе или договоре (законное владение) либо факт, не имею­щий законного основания или противоречащий действующему законодательству (незаконное владение). Право пользования, как и право владения, может выступать как составной элемент содержания права собственности (наряду с владением и распо­ряжением), так и в виде права, отдельного от права собствен­ности. Право отдельного пользования возникает по двум осно­ваниям: по воле собственника право отдельного пользования в соответствии с договором, либо без такового, может быть пол­ным и неполным, в зависимости от объема получаемых доходов от пользования имуществом. В статье 216 Гражданского кодекса РФ предусмотрены следующие вещные права: 1. Право пожиз­ненного наследуемого владения земельным участком; 2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; 3. Сервитута; 4. Право хозяйственного ведения имуществом; 5. Право оперативного управления имуществом. Распоряже­нием является способность собственника определить дальней­шую юридическую судьбу объекта – продать, подарить, сдать в аренду, передать в залог и т. п. Экономическое содержание отно­шений собственности характеризуется двумя основными аспек­тами. Во-первых, хозяйственным господством над вещью, по­зволяющим собственнику по своему усмотрению и независимо от чьей-либо воли использовать принадлежащие ему блага с целью получения доходов либо удовлетворения потребностей, устраняя при этом от них всех прочих лиц. Во-вторых, бреме­нем собственности, которое заключается в необходимости осуществления затрат на содержание, ремонт и охрану имущества, уплате налогов, а также в риске возможных потерь от нерацио­нального либо неумелого хозяйствования, вплоть до разорения. Отношения собственности – это отношения между людьми по поводу определенного имущества. Они выражаются в присвое­нии этого имущества конкретным лицом и недопустимости по­сягательства на имущество собственника со стороны третьих лиц. С другой стороны, отношение собственности – это отношение лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Собственник обращается с имуществом по своему усмотрению с учетом его потребительских свойств, а также необходимости соблюдения прав и законных интересов других лиц. Собствен­никами объектов недвижимости могут быть:

1. Граждане и юридические лица (частная форма собствен­ности).

2. Российская Федерация и субъекты Российской Федера­ции (государственная собственность). В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса РФ недвижимое иму­щество, принадлежащее республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам – государственная собственность субъекта Федерации.

3. Муниципальная собственность (муниципальная форма собственности).

Любые объекты недвижимости могут находиться в долевой собственности всех перечисленных лиц. Собственник объекта недвижимости – гражданин может выступать в двух качествах – как просто гражданин и как индивидуальный предприниматель без образования юридического лица.

Среди объектов недвижимости особо необходимо выделить ряд особых товаров, таких как жилье и нежилые помещения, ко­торые имеют следующие свойства:

1. Жилье и нежилые помещения являются стационарным продуктом труда.

2. Существует ограниченность в накоплении жилых и нежи­лых помещений как товара в больших объемах.

3. Стационарность жилых и нежилых помещений ограничи­вает возможность реализации его как товара.

4. Жилье и нежилые помещения имеют большой запас дол­говечности в физическом и моральном плане.

5. В отличие от других товаров потребление жилых и нежи­лых помещений происходит достаточно длительный пе­риод времени. Товар – недвижимость – требует для его создания большего времени и средств, чем любой другой товар потребительского назначения.

6. Недвижимость может быть объектом многочисленных ак­тов купли-продажи в силу продолжительности его исполь­зования.

7. Может быть объектом не только купли-продажи, но и объ­ектом других отношений (аренда, дарение).

8. Учитывая длительный период потребления жилья и нежи­лых помещений как продукта труда, создана целая отрасль, занимающаяся его эксплуатацией.

Жилье и нежилые помещения как продукт труда может вы­ступать в товарной и нетоварной формах. Товарная форма ха­рактерна для такого уровня общественного производства, кото­рому присущи развитая система общественного разделения труда с углубленной специализацией и одновременно экономическое обособление производителей жилья и лиц, имеющих потреб­ность в приобретении этого жилья.

Товарность жилья и нежилых помещений присуща рыночной экономике и частично смешанной. Товарность предполагает, что будущий потребитель выступает как покупатель, который в отли­чие от покупателя любого другого предмета потребления, опла­чивает этот товар не сразу, а, как правило, через определенный период времени. Этот период, как показывает ипотечное кре­дитование, может растянуться на длительный срок – 10-20 лет, в то время как оплата сложных и дорогостоящих предметов бы­товой техники имеет сроки значительно меньшие. Все это ведет к тому, что процесс купли и продажи, а значит возвращение де­нег продавцу, весьма затруднен не только в силу длительности самой ипотеки, но и вследствие возможности изменения эко­номического положения самого покупателя и заемщика (ин­фляция, сокращение доходов и т. п.). Таким образом, процесс купли и продажи жилых и нежилых помещений предполагает не кратковременный, а постоянный риск, связанный с осущест­влением сделки. Наконец, сама сделка в отличие от любой про­цедуры купли-продажи, которая имеет место на рынке товаров широкого потребления, требует, чтобы были специфические условия, которые бы гарантировали возможность оплаты этого товара. Этими условиями могут быть закладные, что не всегда ха­рактерно для любой товарной сделки. Процесс потребления про­исходит с момента осуществления сделки подписания договора и растягивается на длительный период, что объективно ведет к необходимости страхования этого товара на длительный период времени. Такая процедура страхования не является типичной, когда приобретаются продовольственные товары и предметы бытовой техники. Следует заметить, что во многих странах жи­лье может принимать и нетоварную форму. Во-первых, это вы­звано тем, что во многих странах, особенно в странах третьего мира, значительный удельный вес составляет сельское населе­ние, которое осуществляет строительство жилья не для продажи, а для своих собственных нужд, во-вторых, в некоторых странах широко распространено строительство жилья для малообеспе­ченных слоев населения за счет бюджета. В-третьих, характерна практика некоторых фирм, которые строят жилье для своих ра­ботников с целью укрепления их связи с фирмой, предоставля­емое жилье рассматривается как способ закрепления работника на предприятии. Следует подчеркнуть неодинаковую товарность различных видов недвижимости. Так, в России законодательно ограничена свободная купля-продажа земли, в результате участок и расположенный на нем объект разобщены как товары. Неоди­накова товарность у объектов недвижимости, которые относятся к различным формам собственности.

Говоря о товарности жилья, нельзя не остановиться на том, какие существуют точки зрения на полезность жилья, какова по­требительная стоимость жилья, как производится оценка объ­ектов жилья.

Рассмотрим жилье и нежилые помещения с позиции потре­бительной стоимости и стоимости.

Жилье и нежилые помещения как товар обладает уникаль­ными характеристиками, отражающими его специфику. Этот то­вар стационарен, его не надо перемещать, его нельзя потерять в физическом смысле.

Физические характеристики включают данные о его разме­рах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и под­почвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет по­лезность объекта.

Потребительная стоимость жилья отличается от потребитель­ной стоимости объектов производственной недвижимости и не­жилых помещений. Потребительная стоимость каждого объекта недвижимости характеризуется большим количеством показате­лей, чем любой другой товар, включая объекты сложной бытовой техники. Объекты недвижимости, особенно производственной, включают в себя систему взаимосвязанных между собой блоков зданий и сооружений, которые функционируют в определенном режиме.

Долговечность жилья, нежилых помещений, зданий и соору­жений как элемента потребительной стоимости превышает этот

показатель практически у всех иных товаров. Согласно действую­щим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фун­даментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нор­мативными сроками службы от 15 до 150 лет. Объекты недвижи­мости изменяются в течение срока своего существования, и при этом можно выделить 4 фазы жизненного цикла каждого объ­екта: рост, стабильность, упадок, обновление. Потребительная стоимость недвижимости во многом зависит от разнообразных обстоятельств и конкретных ситуаций. Так, если говорить о про­изводственной недвижимости, то степень ее привлекательности зависит от того, насколько она расположена вблизи транспорт­ных коммуникаций, источников сырья, рынков сбыта. Говоря о жилой недвижимости, учитывается ее расположение (в центре города, на окраине, степень экологической чистоты района, на­личие магазинов, рынка, школ, детских садов, медучреждений и т.д.). Эта социальная составляющая потребительной стоимости жилой недвижимости подчеркивает ее своеобразие в отношении других объектов недвижимости, а также многих товаров вообще (продовольственных и непродовольственных).

Разнородность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отноше­нию к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и к сторонам света.

На каждом этапе циклического развития может возникнуть различное отношение к приобретению жилой, нежилой и про­изводственной недвижимости, то есть оценка ее потребитель­ной стоимости будет меняться. В условиях кризиса, депрессии, когда имеет место перепроизводство товаров, невозможность их сбыта, потребительная стоимость недвижимости будет меняться в зависимости от того, рассматривается эта недвижимость как товар или как капитал. В первом случае будут наблюдаться про­тиворечивые тенденции. С одной стороны, потребительная сто­имость недвижимости будет возрастать, так как в стремлении уйти от инфляции люди будут стремиться приобретать недви­жимость. Объекты же производственной недвижимости будут терять свою потребительную стоимость, так как выход из кри­зиса предполагает снижение стоимости выпускаемых товаров и повышение их качества.

Потребительная стоимость недвижимости как товара опреде­ляется и тем, что он содержит в себе не только экономическую, но и социальную привлекательность. Особенно это относится к такому товару, как жилье.

Теперь о законах, действующих на рынке жилья (недвижи­мости). Действие закона о росте потребностей выражается как в количественном росте потребности, так и в повышении ка­чественной составляющей эту потребность и появлении новых потребностей. В нынешних условиях незначительного роста производительных сил и социальной напряженности действие этого закона ограничивается. Что же касается законов спроса и предложения в политэкономической литературе эти законы рас­сматриваются обычно в связи с изменением цены, но при этом учитываются и неценовые факторы, говорится об эластично­сти спроса и предложения. Все это важно, когда мы говорим о рынке жилья (недвижимости) и инвестициях в жилищное стро­ительство.

В книге Мэнкью Н.Г. «Макроэкономика» [С. 654-656] опре­делено, какие факторы определяют объем инвестиций в жилье.

Кривая спроса на жилье направлена вниз, так как более высокие цены застав­ляют людей жить в меньших домах, снимать жилье вместе с кем-то, а иногда оставаться вовсе без жилья. Цена жилья изменяется так, чтобы обеспечить равновесие спроса и предложения.

Относительная цена жилья определяет предложение новых домов. Строительные фирмы приобретают материалы и нанимают рабочих для строительства домов, кото­рые затем продают по рыночной цене. Чем выше относительная цена жилья, тем больше стимулов строить дома, и тем активнее жилищное строительство. Строительство новых домов, т. е. инвестиции в жилищное строительство, таким образом, зависит от равновесного значения цены, установивше­гося на рынке существующего жилья (вторичном рынке).

При изменении спроса на жилье меняется равновесное зна­чение цены жилья, что, в свою очередь, сказывается на инвести­циях в жилищное строительство. Кривая спроса на жилье может сместиться в силу многих причин. Экономический бум увели­чивает национальный доход и, соответственно, спрос на жилье. Значительное увеличение населения, например, в силу эмигра­ции, также увеличивает спрос на жилье. Одним из важнейших факторов, определяющих спрос на жи­лье, является реальная ставка банковского процента. Люди могут брать кредиты под залог строящегося дома для финансирования расходов на его строительство, ставка процентов выступает в ка­честве издержек на погашение ссуды. Таким образом, снижение ставки процентов увеличивает спрос на жилье и инвестиции в жилищное строительство.

Надо рассматривать и специфику самого товара и, исходя из этого, учитывать спрос и предложение.

Спрос на жилье не формируется так, как формируется на лю­бой другой предмет потребления (продовольственные и непро­довольственные товары). Он появляется на определенном этапе развития жизненного цикла семьи, отдельного человека под воз­действием многочисленных факторов – экономических, соци­альных, этнических, демографических.

Переход человека из одной социальной группы в другую, бо­лее привилегированную, усиливает в нем стремление к повыше­нию имиджа, а это ведет к росту спроса на рынке жилья.

Если же процесс перехода происходит в обратном направ­лении, то напротив, спрос понижается. Низкие темпы демо­графического роста, старение населения также сказываются на спросе.

Поэтому закон спроса на рынке жилья, как нигде, подвержен воздействию социальных факторов.

Спрос на жилье как на определенный товар не является ни постоянным, ни массовым, что характерно, в частности, для про­довольственных товаров. Тем не менее, можно выделить сугубо индивидуальный спрос отдельных лиц на различные объекты жи­лья, спрос определенных социальных слоев (военнослужащие, люди-одиночки и т. д.), вынужденный спрос большой массы людей (беженцы) и, наконец, массовый спрос на жилье у насе­ления, которое обладает достаточными средствами на приобре­тение жилья.

Спрос на рынке жилья ажиотажного характера не принимает, как на рынке предметов потребления. Ажиотажное поведение на рынке ведет к росту цены, дефициту товаров. Стремление у населения избежать потерь в конечном итоге выражается в при­обретении товаров впрок. Жилье же не относится к числу таких товаров. Действие закона спроса на рынке жилья имеет свою специфику: им нельзя маневрировать, как другими товарами, уменьшая или увеличивая их количество. Предложение жилья связано и с общей хозяйственной конъюнктурой и состоянием самой строительной отрасли.

Предложение жилья на рынке во многом зависит от того, на какой фазе цикла находится наша экономика, какова про­должительность каждой фазы этого цикла. Объем инвестиций в жилищное строительство зависит от спадов и подъемов про­изводства. Кроме того, демографические колебания являются одной из причин колебаний спроса на жилье. Увеличение объ­емов жилищного строительства требует для экономики страны больше средств и усилий, чем производство любых других потребительских товаров. Поэтому прогнозные оценки про­должительности фаз экономического цикла имеют большое значение. В пределах краткосрочных периодов оживления и подъема начинается строительство жилья и обеспечивается его продажа на рынке.

Российский рынок недвижимости представляет собой пер­спективную сферу вложения капитала и сегодня отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовер­шенной законодательной базой и невысокой инвестиционной активностью.


Структура и классификация недвижимости

В процессе классификации рынка недвижимости определя­ются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследова­нию рынка недвижимости и облегчает в дальнейшем определе­ние ее стоимости и управление. В составе недвижимости можно выделить следующие группы: 1) земельный участок; 2) жилое по­мещение (жилой дом, квартира, комната, коттедж); 3) нежилое помещение, здания и сооружения; 4) предприятие с комплексом объектов недвижимости; 5) недра; 6) водные объекты; 7) лесной фонд, многолетние насаждения; 8) морские суда и суда внутрен­него плавания; 9) воздушные суда и космические объекты.

К жилым помещениям относятся помещения, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градострои­тельным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых до­мах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое производится в порядке, определяемом жилищным законода­тельством.

В общероссийском классификаторе основных фондов на­родного хозяйства в Российской Федерации дается определение здания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. К сооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые условия для производственных процессов (мосты, плотины, ка­налы, шахты, нефтяные скважины, дороги), а также отдельные инженерно-строительные объекты, предназначенные для целей непроизводственного обслуживания (сооружения городского благоустройства). К незавершенному строительству относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объектов в эксплуатацию.

Предприятием признается имущественный комплекс, ис­пользуемый для осуществления предпринимательской деятель­ности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятель­ности, включая земельные участки, здания, сооружения, обору­дования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предпри­ятие, товарные знаки и др.

Все леса и представленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд России. В состав земель лесного фонда входят: лесные земли, покрытые лесом, а также не покры­тые лесом – вырубки, гари, редины, прогалины; нелесные земли (болота, дороги, просеки и др.). В состав земель лесного фонда не входят: защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения; защитные лесные насаждения на полосах отвода же­лезных дорог, автодорог и каналов; озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах; деревья и группы деревьев на приусадебных и дачных участках.

К многолетним насаждениям относятся все виды искусствен­ных насаждений, независимо от возраста: плодовоягодные, тех­нические, защитные, декоративные и озеленительные всех ви­дов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.

Можно привести более детальную классификацию объектов недвижимости, при разработке которой учитывался ряд специ­фических характеристик.

1. Происхождение:

1.1. Естественные природные объекты;

1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение:

2.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или дру­гие цели использования поверхности земли);

2.1.2. Природные комплексы (месторождения и т. п.) для их эксплуатации.

2.2. Постройки:

2.2.1. Для жилья;

2.2.2. Для офисов;

2.2.3. Прочие.

3. Масштаб:

3.1. Земельные массивы;

3.1.1 .Отдельные земельные участки.

3.2. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, ми­крорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.):

3.2.1. Многоквартирный жилой дом;

3.2.2. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);

3.2.3. Секция (подъезд);

3.2.4. Этаж секции;

3.2.5. Квартира;

3.2.6. Комната;

3.2.7. Дача;

3.3.1. Комплекс административных зданий;

3.3.2. Здание;

3.3.3 Помещение или часть здания (секция, этажи). 4. Готовность к использованию:

4.1. Готовые;

4.2. Требующие реконструкции или капитального ремонта;

4.3. Требующие завершения строительства (незавершенное строительство).

На сформировавшемся западном рынке принята другая, от­личающаяся от предложенной выше, классификация объектов недвижимости по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцами для ведения бизнеса.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными ви­дами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды или извлечения прибыли на вложенный ка­питал.

Категория В. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем, поэтому объявляются избыточ­ной недвижимостью.

Как отмечалось выше, объекты недвижимости привязаны к земельным участкам, на которых они построены. В рыночных условиях в стоимость любого вида строения (жилого дома, пред­приятия, торгового здания, гаража и т.д.) входит стоимость со­ответствующего участка. Следовательно, необходимы четкие правила купли-продажи земельных участков или их аренды на длительные сроки. Конституция РФ закрепляет за гражданами и их объединениями право иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природ­ными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок поль­зования землей определяется Земельным кодексом РФ и другими законодательными актами РФ и субъектов РФ. Так, вопросы вла­дения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами относятся к совместному веде­нию Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (Конституция РФ ст. 72 п. 1в). Следовательно, ограничения прав собственности на землю могут предусматриваться не только феде­ральными законами, но и принимаемыми в соответствии с ними законами субъектов РФ. Земли сельскохозяйственного назначе­ния в силу своей значимости для обеспечения жизнедеятельности человека имеют наибольшее число ограничений. Право пользо­вания земельным участком может быть ограничено в связи с раз­мещением на нем чужого объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Несмотря на то, что проблема купли-продажи земли или долгосрочной ее аренды до конца еще не решена, движение в этом направлении объективно существует. Поэтому рынок не­движимости, хотя и медленно, но развивается. Это связано с тем, что рынок недвижимости в целом, особенно в строительстве, за­нимает особое место в рыночной экономике. Рынок недвижимо­сти является одной из существенных составляющих любой на­циональной экономики и составляет около 80 % национального богатства многих стран.

Значительную долю в национальном богатстве России со­ставляют ее недра. Недра – часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водостоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Не­дра Российской Федерации являются государственной собствен­ностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. Пользователями недр могут быть субъекты предприни­мательской деятельности, в том числе участники простого това­рищества, иностранные граждане, юридические лица, если фе­деральным законом не установлены ограничения пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на опре­деленный срок и без ограничения срока: для геологического из­учения, добыче полезных ископаемых, добычи подземных вод. На пользование недрами необходимо иметь лицензию.

По функциональному назначению недвижимость можно раз­бить на следующие основные составляющие:

• земельные участки;
  
• объекты жилья (городское, сельское, загородное);
  
• нежилые помещения (офисы, торговые помещения, склад­ские помещения);
  
• промышленная недвижимость;
  
• недра, лесной фонд и водные объекты;
  
• суда и космические объекты.
  

Каждая из этих составляющих объектов недвижимости разви­вается самостоятельно, так как опирается на собственную зако­нодательную и нормативную базу и имеет существенные разли­чия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.


Тенденции развития рынка недвижимости

Рынок не движимости, в отличие от других рынков това­ров, они» и 1ся к числу молодых. Если рынки потребительских и производственных товаров имеют продолжительную исто­рию, здесь накоплен большой опыт, используются различные формы взаимоотношений между покупателями и продавцами, то на рынке недвижимости подобного нет. Рынок недвижимо­сти – это особая сфера вложения капитала и система экономи­ческих отношений, возникающая при сделках с недвижимостью. Эти отношения появляются при ипотеке, инвестициях, сделках купли-продажи, сдаче объектов недвижимости в аренду, наем и т. д. При этих отношениях осуществляется движение капитала. Субъектами рыночных отношений на рынке недвижимости яв­ляются юридические и физические лица. Соотношение их ме­нялось в соответствии с происходившим процессом привати­зации собственности, в зависимости от законодательной базы, условий финансирования. Проведение приватизации государ­ственной собственности в РФ предусматривало два этапа ее ре­ализации: чековый (ваучерный) и денежный. Временные рамки указанных этапов были определены следующим образом: этап чековой приватизации – с июня 1992 года по 1 июля 1994 года; этап денежной приватизации – с 1 июля 1994 года по настоящее время. Мероприятия по приватизации по времени осуществля­лись посредством включения в ежегодные государственные про­граммы приватизации, имевшие силу закона, конкретных адрес­ных заданий по приватизации.

Программа предусматривала четыре способа приватизации: аукцион, коммерческий конкурс, аренда с правом выкупа, ак­ционирование. В качестве основного инструмента приватиза­ции на ее первом этапе были использованы приватизационные чеки. Каждый владелец приватизационного чека имел четыре возможности: 1) использовать свой приватизационный чек при закрытой подписке на акции своего предприятия; 2) участвовать в чековом аукционе; 3) купить акции чекового инвестиционного фонда; 4) продать чек.

С 1 июля 1994 года начался денежный этап приватизации. Особенностью денежного этапа приватизации является его на­правленность на осуществление перехода от системы бесплат­ной раздачи собственности к ее реальной продаже. К основным объектам приватизации нового этапа относятся три вида имущества: государственные пакеты акций приватизированных предприятий, земельные участки приватизированных предпри­ятий и объекты недвижимости. Рынок недвижимости, в основ­ном, представлен объектами, которые ранее были в эксплуата­ции (производственные здания и помещения, магазины, жилье и т.д.). Доля объектов нового строительства незначительная. По мере улучшения жизненного уровня населения доля новых объ­ектов будет возрастать, но ограниченность денежных доходов на­селения будет способствовать сохранению интереса к объектам, которые были построены ранее.

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов:

— местоположение объекта недвижимости (мегаполис, город, сельская местность, наличие инфраструктуры, источники сырья для предприятий и др.);

— доходы населения и уровень развития бизнеса;

— наличие финансовых и кредитных ресурсов (деловая ак­тивность);

— состояние конкуренции и альтернативных смежных рын­ков;

— цены на рынке недвижимости и уровень арендной платы;

— риски инвестиций в недвижимость и стоимость строитель­ства;

— цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоре­сурсы;

— демографические тенденции;

— образовательный уровень населения и тенденции его из­менения, изменение социальной структуры населения;

— уровень преступности;

— налоговый режим, правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию;

— условия окружающей среды, уровень развития инфраструктуры, обеспечение транспортными сетями, эколо­гическая обстановка.

Взаимодействие вышеперечисленных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости. Развитие рынка недвижимости в отдельных городах проис­ходило по-разному. В Москве квартирный рынок сформиро­вался к концу 1991 года, рынок нежилых помещений несколько позже, и это определялось тем, что Москва по темпам роста осу­ществляемых перемен шла впереди многих городов. Во многих районах столицы стали действовать десятки и сотни риэлтер­ских фирм. Последние шли или по направлению увеличения количества услуг, оказываемых клиенту, или по линии специа­лизации на одном профиле деятельности. Помимо операций с квартирами широкую популярность приобрела игра на расту­щей стоимости муниципального жилья. В конце 1992 и начале 1993 года еженедельный рост аукционных цен на жилье дохо­дил до 10-12 %. Легко подсчитать, какие прибыли могли быть получены, если перепродажа осуществлялась через 1-2 месяца. С 1993 года риэлтерские фирмы начали принимать участие в строительстве путем инвестирования строительства много­квартирных домов. Не остался без внимания и арендный сек­тор квартирного рынка, некоторые фирмы обеспечили сдачу в аренду меблированных комнат, обслуживаемых целым набором работников, от охранников до сантехников. Появились фирмы, торгующие незавершенными строительными объектами, муни­ципальными квартирами, правами аренды на нежилые помеще­ния, отдельно стоящими зданиями и земельными участками.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недви­жимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимос­тью. В 90-х годах были приняты основополагающие норматив­ные и законодательные акты, регламентирующие правовые отношения на рынке недвижимости. Это Закон РФ «Об осно­вах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 года, новый Гражданский кодекс, содержащий наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на объекты недвижимости. Особое место занимают Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» и «Земельный кодекс РФ». Сегодня особое внимание обращает на себя продажа и аренда земельных участков. Легализация продажи земельных участков привела к появлению на рынке значительного количества недвижимости как собственности частных лиц. Большинство проводимых землеотводов составляют участки размером 5-10 соток, что не от­вечает современным понятиям и нормам и не имеет большого спроса. Повышенным спросом пользуются участки свыше 0,5 гектара. Покупатели и продавцы земельных участков и заго­родных домов должны учитывать циклический характер этого рынка, который носит сезонный характер практически на всех территориях. Спрос начинает расти в конце зимы, наивысшей точки достигает в начале летнего периода и снижается до мини­мума к началу осеннего периода. Необходимо отметить харак­терную особенность рынка земли – постоянный рост спроса. Спрос на земельные участки повышается при инвестировании средств в инфраструктуру, обустроенные участки стоят значи­тельно дороже. Агентства недвижимости, работающие на земель­ном рынке, на основании статистики цен предложения и спроса выявили зависимость стоимости участков от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличие водо­емов, леса, дорог, охраны.

Одним из сегментов рынка недвижимости является рынок объектов незавершенного строительства. Здесь имеется своя специфика, выраженная в том, что приобретение объектов не­завершенного строительства вызывает, как правило, большие за­труднения в связи с необходимостью осуществления дополни­тельных дорогостоящих работ. Эти объекты могут относиться как к жилым, так и к нежилым помещениям. В связи с этим и опре­деляется другой подход в определении стоимости незавершен­ного строительства. В последнее время инвесторы все больше начинают обращать внимание на объекты незавершенного стро­ительства, государственные и муниципальные структуры прово­дят их инвентаризацию.

Особо необходимо отметить состояние и тенденции на рынке жилья. Рынок жилья можно дифференцировать следующим об­разом: 1.Старый фонд; 2. Хрущевки; 3. Сталинские дома; 4. Кир­пичные дома 60-х годов; 5. Панельные дома 70-х годов; 6. Со­временные кирпичные дома; 7. Современные панельные дома; 8. Старый индивидуальный фонд; 9. Коттеджи; 10. Коммуналь­ное жилье; 11. Общежития. Можно привести и другие класси­фикации жилого фонда, но в этом нет необходимости, потому что сегодня не сложилось единого подхода в системе показате­лей полезности жилья. Спрос и предложение на рынке жилья во многом определяется его качеством и стоимостью. В конеч­ном итоге оценку потребительной стоимости жилья можно осу­ществить по следующим направлениям: 1. Оценка самого жи­лища (квартиры, дома); 2. Оценка дома, где находится квартира или строение (дача, коттедж); 3. Оценка благоустройства объ­екта; 4. Оценка степени привлекательности района, где располо­жено жилище (транспортные коммуникации, магазины, лечеб­ные учреждения). Рынок жилья можно рассматривать как первичный (постро­енное и не проданное жилье) и вторичный (жилье, которое эксплуатировалось). Ввиду еще высокой стоимости нового жи­лья соотношение между продажами на первичном и вторичном рынках в пользу последнего. Если говорить о степени развито­сти рынка жилья, то она различна. В целом по стране рынок жилья представлен городским, а не сельским рынком жилья. По отдельным городам степень его развития высока в столице, а также в городах миллионерах и постепенно убывает по мере перехода к средним городам и малым городам. Особо необхо­димо отметить города-спутники мегаполисов, где развита ин­фраструктура и хорошая экологическая обстановка. Здесь цены на недвижимость могут быть достаточно высокие. На разви­тие рынка жилья существенное влияние оказывают платеже­способные группы населения. Формируются такие группы не только из постоянных жителей, но из приезжих и эмигрантов из стран СНГ.

Платежеспособный спрос на рынке жилья оценивается на основе комбинаций нескольких источников денежных средств:

— личные средства – собственная оценка семьей своих воз­можностей по мобилизации ресурсов из всех источников, включая средства членов семьи, сбережения, средства от продажи имущества, а также кредита на приобретение жилья;

— личные средства плюс ипотечный заем, регулируемый от­срочкой платежей, предоставляемый на 10-15 лет;

— личные средства плюс доля собственности граждан в при­ватизированных квартирах, которые они занимают;

— личные средства плюс субсидии на приобретение жилья, предоставляемые определенным категориям граждан в со­ответствии с постановлениями правительства РФ;

— личные средства, ипотечный заем, субсидии;

— личные средства, залог собственности, субсидии.

Разброс цен на рынке жилья в значительной степени опреде­ляется типологическим богатством жилой застройки. Качествен­ные различия типов жилья довольно быстро получили денежное выражение. Наличие в городе индивидуальной застройки стало позитивным фактором развития рынка. Индивидуальное строи­тельство в городах многие годы было очень ограничено. Однако в конце 80-х годов, по результатам проведенных социологических исследований, ценность индивидуального дома для жителей ма­лых городов доминировал в структуре жилищных предпочтений. Сегодня активность рынка непосредственно связана с долей ин­дивидуальной застройки в городе. Предложения о продаже част­ных домов, по нашим данным, в большинстве случаев находят спрос. Невысокий уровень благоустройства частных домов зача­стую компенсируется выгодным местоположением. Столичные города Москва и Санкт-Петербург являются центрами, где акку­мулируется значительная часть российского капитала, что сти­мулирует развитие предпринимательства и привлекает большое количество людей не только из различных регионов России, но и ближнего зарубежья, что формирует больший спрос на жилье, чем в других городах. Однако в последнее время в столичных городах стала наблюдаться тенденция, когда реализация жилья замедлилась.

Получил свое дальнейшее развитие и неорганизованный ры­нок жилья. Продавцы стараются избежать посредников в связи с высокими ставками комиссионных и оформление документов берут на себя.

Отсутствие достаточных средств у населения на приобретение жилья и, в то же время, необходимость некоторого улучшения жилищных условий заставляют некоторую часть населения идти на обмен квартир с некоторой доплатой.

Развитие рынка жилья сдерживается низким уровнем жизни населения, и этот период времени продлится достаточно долго.

С развитием рыночных отношений в России растет потреб­ность в нежилых помещениях (офисы, складские помещения, культурно-спортивные, развлекательные и пр.) Дефицит нежи­лых помещений способствует росту цен на их аренду. Существен­ной особенностью рынка нежилых помещений является значи­тельное несоответствие запросов арендаторов и арендодателей. Операции с нежилыми помещениями регулируются положени­ями п. 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ. При продаже нежи­лого помещения предметом договора являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. На рынке нежилых поме­щений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущается нехватка торговых, складских и производственных помещений по сравнению с преобладающими ранее офисными помещениями.

При осуществлении сделок с недвижимостью очень важным фактором, стимулирующим развитие этого рынка, является льготное налогообложение. До введения в действие Закона РФ от 17 июля 1999 года предельная ставка налога на строения, по­мещения и сооружения составляла только 0,1 % инвентаризаци­онной стоимости указанных объектов и не учитывала суммарную стоимость этих объектов. В настоящее время эта ставка состав­ляет до 2 %. В настоящее время введена градация, в соответствии с которой стоимость имущества до 300 тыс. руб. облагается на­логом в 0,1 %, от 300 до 500 тыс. руб. – от 0,1 до 0,3 %, при стои­мости от 500 тыс. руб. и выше – от 0,3 до 2 %. Закон не выгоден собственникам нового жилья. Возможные последствия введения нового закона могут привести к снижению темпов строительства и приватизации нового жилья.

Результаты исследований на рынке недвижимости позволяют сделать следующие выводы:

— рынок недвижимости реагирует на экономическую и поли­тическую ситуацию в стране. Политическая стабильность влечет улучшение ситуации на рынке недвижимости;

— негативными факторами, влияющими на рынок недви­жимости, являются: политическая нестабильность, кри­миногенная обстановка, низкий уровень доходов населе­ния, экономическая нестабильность;

— для стабилизации обстановки на рынке недвижимости (особенно жилья) необходимо государственное регулиро­вание отношений и государственная поддержка;

— неоправданно жесткая политика государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а, следовательно, ухудшает криминогенную ситуацию на рынке недвижи­мости;

— завершение периода становления рынка недвижимости будет характеризоваться в будущем его стабилизацией.