Geum.ru

Кодексу российской федерации часть первая (Постатейный)

Вид материалаКодекс

Содержание


Основание отвода
Сервитут обременяет не лицо, а имущество
Возмещение собственнику убытков
Подобный материал:
1   ...   44   45   46   47   48   49   50   51   ...   63
право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. В тот период земельные участки, находящиеся в собственности государства, выделялись в бессрочное (постоянное) пользование гражданам и юридическим лицам. Основание такого отвода земли имело публично-правовую основу (государственный акт и регистрация).

Земельный кодекс установил возможность владения земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК право бессрочного (постоянного) пользования соответствует предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования.

С введением в действие ЗК отвод земельных участков гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования прекращен, но землепользование на таком праве, установленное до принятия ЗК, сохранено. Если земельный участок был предоставлен до введения в действие ЗК для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, гражданин имеет право зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Вводного закона к ЗК. Если же земельный участок был предоставлен на праве постоянного пользования индивидуальному предпринимателю для ведения предпринимательской деятельности, приобрести его в собственность бесплатно он не может.

Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в настоящее время могут быть не все юридические лица, а лишь государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления, а также Центры исторического наследия Президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (п. 1 ст. 20 ЗК). Все другие юридические лица, получившие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в действие ЗК, должны переоформить свое право в порядке, установленном ст. 3 Вводного закона к ЗК. Так, юридические лица, не являющиеся субъектами права постоянного (бессрочного) пользования, должны переоформить его в срок до 1 января 2010 г. на право аренды или собственности, а религиозные организации, кроме того, - и на право безвозмездного срочного пользования. Если на земельном участке расположены линии электросвязи, трубопроводы, дороги и т.п., срок переоформления заканчивается 1 января 2013 г. Для некоторых землепользователей (садоводческих объединений, гаражных потребительских кооперативов и др.) предусмотрены особые правила переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (ч. 4 п. 2.1 и п. 3 ст. 3 Вводного закона к ЗК).

Переоформление осуществляется путем заключения с уполномоченным исполнительным органом договора аренды или купли-продажи на основании заявления землепользователя с обязательной последующей государственной регистрацией права. Землепользователю предоставлено право выбора вида права и вида договора. Проект договора аренды или купли-продажи предоставляется уполномоченным органом. Отказ заключить договор купли-продажи должен быть обоснованным: ограниченность в обороте, запрет приватизации по закону, резервирование для государственных или муниципальных нужд, утверждение плана развития города до обращения заявителя и т.п. При отказе заявитель может обратиться в суд с заявлением о понуждении к заключению договора.

С 1 января 2011 г. вступает в силу ст. 7.34 КоАП, устанавливающая ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права.

2. Основание отвода земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования имеет публично-правовую природу. Им выступают решение государственного или муниципального органа и акт о предоставлении земельного участка. Поскольку предоставление земли осуществляется на внедоговорной основе, оно носит безвозмездный характер и плата за землю не взимается.

3. Еще одно основание приобретения права постоянного (бессрочного) пользования названо в п. 3 ст. 268 - правопреемство в результате реорганизации юридического лица. При этом законодательство не содержит норм о том, как разрешается возможная коллизия положений об ограничении субъектного состава и положений о возможности преобразования государственных и муниципальных учреждений в юридические лица, не названные в п. 1 ст. 268. Отсутствуют также законоположения о разрешении данного вопроса при изменении типа учреждения (например, государственного на автономное). В литературе данные проблемы являются в настоящее время дискуссионными.

Пункт 12 Постановления ВАС N 11 указывает, что если право собственности на недвижимое имущество перешло в связи с реорганизацией юридическому лицу, которое не может обладать землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, оно может заключить договор аренды или приобрести такой участок в собственность. По аналогии можно сделать вывод, что если в результате реорганизации юридическому лицу, не указанному в п. 1 ст. 268, перешло право постоянного (бессрочного) пользования землей, оно обязано его переоформить в установленном порядке.


Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования


Комментарий к статье 269


1. Землепользователь вправе владеть и пользоваться земельным участком, извлекая его полезные свойства в соответствии с его целевым назначением. Срок такого использования не устанавливается, но право постоянного (бессрочного) пользования является менее стабильным, чем право пожизненного наследуемого владения, поскольку может быть прекращено ранее, чем деятельность субъекта, а в случае прекращения существования правообладателя также прекращается.

В соответствии с земельным законодательством объем правомочий по владению и пользованию земельным участком землепользователя и землевладельца одинаков (см. коммент. к ст. 266 ГК).

2. Владение и пользование земельным участком может быть ограничено только целевым использованием или специальным указанием закона.

Среди прочего землепользователь может осуществлять на выделенном участке строительную деятельность. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные для себя, являются собственностью землепользователя. Он может свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом, включая заключение сделок по его отчуждению. При переходе права собственности на недвижимое имущество (например, по договору купли-продажи) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды либо право собственности по выбору покупателя.

3. Землепользователю не принадлежит правомочие распоряжения участком. Он не может не только отчуждать земельный участок и право постоянного (бессрочного) пользования, но и передавать в аренду, безвозмездное пользование в качестве взноса в уставный (складочный) капитал юридических лиц или по наследству.

Единственная возможность распорядиться правом постоянного (бессрочного) пользования, предоставленная земельным законодательством, - отказ землепользователя от такого права.

В случаях, указанных в законе, возможно принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования по решению суда (см. коммент. к ст. 267 ГК).


Статья 270. Утратила силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.


Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости


Комментарий к статье 271


1. Пункт 1 ст. 271 рассчитан на случаи, когда собственник земельного участка не совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества. Последний обладает правом пользования чужим земельным участком, если он предоставлен собственником земельного участка под эту недвижимость.

Земельным участком, предоставленным под недвижимость, считается участок, который обслуживает здание, строение или сооружение, т.е. который занят недвижимостью и необходим для ее использования. Его площадь определяется п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК, согласно которым при выделении земли требуется соблюдение общих градостроительных, противопожарных, санитарных норм, правил об определении границ охранных зон и т.п.

Собственник земельного участка при выделении его под недвижимость определяет совместно с собственником недвижимости вид права, на котором земельный участок предоставляется (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования, срочного безвозмездного пользования или др.). Вид права указывается в решении о предоставлении земельного участка (если он находится в государственной или муниципальной собственности) или в договоре (если он находится в частной собственности).

2. Закон прямо не указывает, какое право возникает на земельный участок у собственника недвижимости, если в решении о предоставлении или в договоре вид такого права не определен. До внесения в 2007 г. изменений в комментируемую статью считалось, что собственник недвижимости в этом случае приобретает право постоянного пользования земельным участком. Поскольку закон предусматривает ограниченный субъектный состав данного права, возникало противоречие между земельным и гражданским законодательством. С утратой силы ч. 2 п. 1 ст. 271 данная коллизия устранена.

Поскольку единый перечень ограниченных вещных прав законом не установлен, можно рассматривать право пользования земельным участком собственником недвижимости в случае неуказания вида права в документах о выделении земли в качестве самостоятельного вида ограниченного вещного права на земельный участок.

3. Собственник недвижимого имущества вправе без согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено условиями пользования, передать право собственности на недвижимость третьему лицу. Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход и права пользования земельным участком. Таким образом, переход права пользования земельным участком также осуществляется без согласия собственника земельного участка. Так, в договоре аренды земельного участка не может быть условия, по которому передача права аренды возможна только после получения на это согласия арендодателя (п. 18 Постановления ВАС N 11). Хотя при аренде государственных и муниципальных земельных участков на срок свыше пяти лет необходимо уведомление арендодателя о передаче права аренды, ждать его согласия на передачу права не требуется.

Право пользования земельным участком переходит к приобретателю недвижимости одновременно с переходом права собственности на нее независимо от государственной регистрации и надлежащего оформления перехода права пользования (п. 14 Постановления ВАС N 11). Приобретатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Названные положения законодательства направлены на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ч. 5 п. 1 ст. 1 ЗК), хотя и с определенными изъятиями. Изъятия состоят в том, что по общему правилу недвижимое имущество следует судьбе земельного участка, а в комментируемой статье земельный участок следует судьбе недвижимого имущества.

4. Право пользования переходит при этом на тех же условиях и в том же объеме, на каких пользовался землей прежний собственник недвижимости. Так, если он обладал земельным участком на праве аренды, право аренды переходит к приобретателю недвижимости на тех же условиях. Оснований для изменения или прекращения договора аренды в этом случае нет.

Если право собственности на недвижимое имущество перешло в силу договора купли-продажи, мены, дарения недвижимости или другой сделки, а также в связи с реорганизацией юридического лица, в результате чего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к лицу, которое не может быть субъектом данного права по закону, оно должно переоформить его на право аренды или собственности в установленном законом порядке (п. 12 Постановления ВАС N 11).

5. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, может осуществлять право собственности на нее по своему усмотрению. В том числе он может сносить соответствующие здания и сооружения. Но владение, пользование и распоряжение недвижимостью не должны противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.

6. Помимо общих прав и обязанностей, собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет дополнительные права. Если участок находится в частной собственности, собственник недвижимости имеет преимущественное право на его покупку или аренду, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК). Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственник недвижимости имеет исключительное право на его приватизацию или аренду. Если недвижимость находится в общей собственности, то земельный участок также приобретается в долевую собственность или заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 ЗК). Религиозные организации могут приобрести земельный участок, на котором находится их недвижимость, в собственность бесплатно.

Право на приватизацию, покупку или аренду земельного участка является исключительным. Это означает, что принадлежит оно только одному лицу - собственнику находящейся на участке недвижимости. В силу этого право на приватизацию имеют и те юридические лица, в которых доля государства больше 25%, хотя по приватизационному законодательству им запрещено покупать государственное или муниципальное имущество (п. 5 Постановления ВАС N 11). Право на приватизацию или аренду может быть реализовано лишь однократно. Если после введения в действие ЗК лицо заключило договор аренды, то приватизировать данный земельный участок оно не может, так как уже воспользовалось своим исключительным правом.

Для реализации своего исключительного права собственник недвижимости обращается в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Рассмотрение заявления для уполномоченных органов является обязательным. Их действия или бездействие могут быть обжалованы в суде путем подачи заявления по правилам о признании ненормативного правового акта, действия (бездействия) органов незаконными в порядке гл. 24 АПК или заявления о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды.


Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком


Комментарий к статье 272


1. Как и предыдущая статья, ст. 272 регулирует отношения при несовпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенного на нем недвижимого имущества. Поскольку земельным законодательством провозглашен принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости (п. 1 ст. 1 ЗК), утрата собственником недвижимости права пользования земельным участком может повлечь для него негативные последствия.

Для предотвращения коллизии интересов вопрос о правах и обязанностях собственника недвижимости при прекращении прав на землю может быть решен при предоставлении ему земельного участка в договоре аренды, срочного безвозмездного пользования или др. либо впоследствии отдельным соглашением.

2. При отсутствии или недостижении соглашения спор между собственниками земли и недвижимости разрешается в судебном порядке.

По общему правилу пользователь земельного участка обязан вернуть его собственнику в первоначальном состоянии, поэтому собственник земли может требовать сноса недвижимого имущества после прекращения права пользования.

Суд не принимает решения о сносе здания или сооружения, если снос запрещен законом либо если стоимость недвижимости явно превышает стоимость отведенной под нее земли. Запрет на снос установлен, например, в Законе об объектах культурного наследия в отношении памятников истории и культуры, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также тех зданий и сооружений, по поводу которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в этот Реестр. В названных случаях суд может признать право на приобретение земельного участка за собственником недвижимости либо признать право на приобретение недвижимого имущества за собственником земельного участка, либо установить условия пользования земельным участком на новый срок.

3. Утрата права пользования земельным участком может иметь место по воле и против воли собственника недвижимости. Право пользования может быть прекращено в результате истечения срока, на который оно было установлено, или прекращения условия, на котором оно было предоставлено (например, истечение срока аренды, прекращение трудовых отношений, если было установлено право на служебный надел, и т.д.). Следует учитывать, что истечение срока договора аренды влечет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок или на покупку (ст. 250 ГК).

Право пользования также может быть утрачено в результате добровольного отказа пользователя. Так, по договорам аренды и безвозмездного срочного пользования пользователь может отказаться от своего права, известив другую сторону в установленный срок. Законом предусмотрена также возможность отказа от права постоянного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования. Отказ от права не влечет прекращения права. До определения судьбы земельного участка отказавшийся пользователь несет ответственность за состояние земельного участка и может им пользоваться. Распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органами местного самоуправления.

Если право пользования земельным участком прекращается принудительно (изъятие для государственных или муниципальных нужд или прекращение ввиду его ненадлежащего использования), правила комментируемой статьи не применяются.


Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений


Комментарий к статье 273


1. Если собственник земельного участка совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества, то переход права собственности на здание или сооружение влечет переход права собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение недвижимости без земельного участка, а земельного участка - без расположенной на нем недвижимости не допускается, а соглашение об этом считается ничтожным. При этом допускается отчуждение части земельного участка, на котором недвижимости нет. Такой порядок применяется не только при переходе права собственности по договору, но и при реквизиции, конфискации и обращении взыскания на имущество.

Таким образом, законодатель ограничивает право собственника на распоряжение земельным участком. Он не может оставить его в собственности и передать вместе с недвижимостью на каком-либо ограниченном вещном праве.

2. Исключение из правила предусмотрено в п. 4 ст. 35 ЗК: право собственности не переходит на земельный участок при отчуждении части здания, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также если участок изъят из оборота.


Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)


Комментарий к статье 274


1. Сервитут, или право ограниченного пользования чужим имуществом, является одним из ограниченных вещных прав, которое устанавливается в отношении, как правило, недвижимого имущества. Обладатель такого права имеет только одно правомочие - правомочие пользования, при этом пользование может осуществляться не любым образом, а только строго определенными способами (поэтому такое пользование и называют ограниченным).

Правообладателем сервитута может выступать лицо, обладающее недвижимым имуществом (земельным участком, зданием, сооружением, и т.д.) на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Для приобретения права ограниченного пользования данное лицо может потребовать установления сервитута в договорном или судебном порядке. Иные лица (например, арендатор, временный пользователь) такое требование предъявить не могут.

Сервитут налагает обременение на собственника другого имущества - соседнего земельного участка, а в особых случаях - собственника другого земельного участка. Такое лицо не обладает правом требования установления сервитута, так как сервитут предусматривается для защиты прав и интересов правообладателя по сервитуту.

2. Сервитут может быть необходим, если использование своего имущества собственником невозможно или затруднено, если нужды собственника недвижимого имущества не могут быть обеспечены без установления сервитута или его отсутствие влечет дополнительные усилия или затраты со стороны собственника для использования собственного имущества. Часть 2 п. 1 ст. 274 предусматривает открытый перечень оснований установления сервитута: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др. Нужды собственника определяются им самостоятельно или могут быть подкреплены требованиями закона (например, санитарными, противопожарными, природоохранными и другими правилами).

Названные нормы ГК предусматривают так называемый частный сервитут, устанавливаемый в интересах определенных лиц (физических или юридических) по соглашению с ними. Земельному законодательству известен также и другой вид сервитута - публичный сервитут (ст. 23 ЗК). В отличие от частного сервитута он устанавливается в интересах неопределенного круга лиц - государства, местного самоуправления, местного населения без согласования с собственниками, чье имущество обременяется сервитутом. Перечень оснований установления публичного сервитута, в отличие от частного, является закрытым. Пункт 3 ст. 23 ЗК, в частности, называет такие основания: обеспечение прохода, проезда; использование в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических, других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры; обеспечение забора воды, свободного доступа к прибрежной полосе и др. Конкретный публичный сервитут устанавливается не по соглашению, а только на основании акта уполномоченного органа.

3. Обременение имущества сервитутом не лишает собственника его правомочий. Владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом собственник может самостоятельно и независимо от правообладателя сервитута.

В то же время право собственности является обремененным. Собственник (владелец, пользователь) обремененного земельного участка может пользоваться участком, насколько это позволяет сервитут. Так, собственник фактически может быть лишен возможности пользоваться той частью участка, где проходит дорога, линия электропередачи и т.п. Правомочия по владению и распоряжению ничем не ограничены. Кроме того, собственник обязан обеспечить исполнение сервитута и не препятствовать использованию участка.

Сервитут обременяет право собственности. Ограниченные вещные права сервитутом обременяются постольку, поскольку никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Поэтому собственник может передать свое имущество на ограниченном вещном праве (например, праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования) только вместе с обременением. Но если земельный участок уже предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, требование об установлении в отношении него сервитута предъявляется не владельцу или пользователю, а собственнику - публично-правовому образованию.

4. По общему правилу частный сервитут устанавливается по соглашению сторон, в котором оговариваются условия, на которых сервитут предоставляется. Существенными условиями договора об установлении сервитута являются предмет, в который входят наименование сервитута и его конкретное содержание, сведения об обремененном участке и участке, для обеспечения пользования которым устанавливается сервитут (адрес, кадастровый номер и т.п.), а также другие сведения, конкретизирующие предмет сделки: указание конкретного объекта, который будет использоваться, и его местонахождение (тропинка, дорога и др.), виды работ (если сервитут устанавливается для проведения ремонтных, мелиоративных или иных работ) и т.п.

Сервитут, как и все права на землю, подлежит государственной регистрации. Сервитут регистрируется в Едином государственном реестре прав по заявлению любой из сторон соглашения о сервитуте. Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления собственника (владельца, пользователя) обремененного земельного участка, то он в обязательном порядке должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута регистрирующим органом. Сервитут вступает в силу после государственной регистрации.

Частный сервитут регистрируется и как вещное право, и как обременение. Публичный сервитут регистрируется только как обременение. Заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут.

Государственной регистрации подлежит только сервитут как право. Договор об установлении сервитута не регистрируется.

5. В случае если собственник соседнего земельного участка отказывает в предоставлении сервитута, последний может быть установлен судом. При этом суд выясняет, действительно ли нужды собственника-заявителя не могут быть обеспечены без установления сервитута. Поскольку требовать установления сервитута может только лицо, чьи интересы не могут быть удовлетворены без установления сервитута, иск о понуждении к заключению договора об установлении сервитута может предъявить только собственник, у которого возникла потребность в ограниченном использовании чужого участка. Если потребности собственника могут быть удовлетворены путем установления сервитута на любой из соседних участков, он может самостоятельно выбрать, какой участок ему целесообразнее обременить и кому предъявить соответствующий иск.

Собственник земельного участка, фактически ограниченный в его использовании (например, через его участок проходит линия электропередачи), не может требовать заключения договора сервитута для взятия платы. Такое лицо должно воспользоваться иными способами защиты права собственности.

Вступившее в силу законное решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута.

В суде может разрешаться спор не только об установлении сервитута, но и о его условиях (например, о способах осуществления сервитута, о размере вознаграждения за пользование чужим имуществом, о порядке доступа на территорию соседнего участка и т.д.). Так, в п. 5 ст. 23 ЗК предусмотрено, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. С иском об условиях сервитута может обратиться не только лицо, в чью пользу установлен сервитут, но и собственник обремененного сервитутом участка (например, об определении соразмерной цены сервитута).

6. Договор об установлении сервитута может быть как возмездным, так и безвозмездным. Собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право на соразмерную плату за пользование его участком. Соразмерность платы определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения - судом. Если в возмездном договоре не указана конкретная цена сервитута, она может быть определена по правилам ст. 424 ГК. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 г., предлагают считать соразмерной величину платы за сервитут, равную размеру убытков, причиненных собственнику в связи с ограничением его права из-за установления сервитута. Также суды могут учитывать при определении соразмерности платы площадь обремененной части участка, степень неудобства собственника, которая может зависеть, например, от количества людей, проходящих по участку, времени использования, издаваемого шума и т.д.

Плата за пользование может взиматься единовременно или в виде периодических платежей.

Лицо, чей участок обременен публичным сервитутом, по общему правилу не имеет права на вознаграждение. Согласно ч. 2 п. 7 ст. 23 ЗК право требовать платы он может только в том случае, если сервитут приводит к существенным затруднениям в использовании участка собственником.


Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок


Комментарий к статье 275


1. Переход права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, не влечет прекращения или изменения сервитута. Он сохраняется в неизменном виде, обременяя тот же участок, чей собственник поменялся. Поэтому приобретение земельного участка возможно только вместе с его обременением. Так, согласно п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации права может быть отказано, если в правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи) не включены сведения об ограничении права.

В соответствии со ст. 37 ЗК лицо, отчуждающее земельный участок, обремененный сервитутом по договору купли-продажи, мены или аренды, обязано предоставить информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Приобретатель участка в случае предоставления ему отчуждателем заведомо ложной информации об обременениях участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Сервитут обременяет не лицо, а имущество, поэтому зависит не от собственника, а от земельного участка и от целей, для которых он установлен.

2. Сервитут, являясь правом, тем не менее не может отчуждаться его обладателем по своему усмотрению. Сервитут настолько тесно связан с обремененным земельным участком, что передаваться может только вместе с ним. Лицо, не являющееся собственником участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен, не может быть обладателем сервитута.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделки. Правообладатель сервитута может измениться только при изменении собственника земельного участка, для использования которого он установлен.

Таким образом, хотя прямо комментируемая статья об этом не говорит, переход права собственности на земельный участок, для использования которого установлен сервитут, не влечет прекращения или изменения сервитута. Он переходит к новому собственнику участка вместе с ним в том же объеме и на тех же условиях.


Статья 276. Прекращение сервитута


Комментарий к статье 276


1. Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Основанием для такого требования может быть отпадение оснований, по которым он был установлен. В этом случае сервитут прекращается по соглашению сторон.

2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, также может требовать прекращения сервитута, если в результате обременения он не может использовать участок в соответствии с его целевым назначением. Но в этом случае прекращение сервитута возможно только в судебном порядке.

Земельным законодательством предусмотрены дополнительные возможности для собственника обремененного сервитутом участка в случае публичного сервитута. Если публичный сервитут приводит к невозможности использования участка, он может требовать его изъятия, в том числе путем выкупа, с возмещением убытков, или предоставления равноценного участка с возмещением убытков (п. 7 ст. 23 ЗК). Собственник может обратиться в суд с требованием выкупа, установления выкупной цены, размера причиненных убытков, а также признать акт об установлении сервитута недействительным. В соответствии с Постановлением ВАС N 11 споры рассматриваются арбитражными судами независимо от того, каким органом был установлен публичный сервитут.

3. Земельное законодательство выделяет два вида сервитута: срочный и бессрочный (постоянный). Соответственно, основанием для прекращения сервитута может выступать и истечение срока, на который сервитут был установлен (п. 4 ст. 23 ЗК).

Если публичный сервитут был установлен в отношении земельного участка в границах земель, зарезервированных для государственных нужд, сервитут прекращается при истечении срока резервирования (п. 4.1 ст. 23 ЗК). Это означает, что, если изъятия земель в предусмотренные сроки не последовало, сервитут прекращается, но может быть установлен новый.

Прекращение сервитута подлежит государственной регистрации.


Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений


Комментарий к статье 277


1. Правила ст. ст. 274 - 276 ГК применяются при обременении сервитутом не только земельного участка, но и другого недвижимого имущества (зданий, сооружений и др.). Такой сервитут в литературе получил название градостроительного сервитута.

Принято выделять вещные и личные градостроительные сервитуты на здания и сооружения. К вещным сервитутам, например, относятся право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопровода; право возводить сооружения на чужом здании (стене, крыше); право укреплять в чужом здании скобы, железные прутья, бревна; право использовать чужое здание для опоры своего сооружения (для размещения рекламы, вывески с наименованием организации, указательных знаков, для обеспечения водоснабжения, других нужд собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута) и др.

В литературе отмечается, что предусмотренное в ст. 1137 ГК право отказополучателя пользоваться зданием (сооружением) в целом или в части, полученным от наследника в силу завещания, на период жизни отказополучателя или на иной срок по своей правовой природе является личным градостроительным сервитутом, хотя в ГК данный термин и не используется. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК).

2. Следует учитывать, что к обременению сервитутом здания, сооружения применяются только нормы ГК о сервитуте земельного участка, нормы ЗК применению не подлежат.

В литературе высказано мнение, что в отношении здания не может быть установлен срочный сервитут, поскольку это не предусмотрено гражданским законодательством. Тем не менее отсутствие в ст. ст. 274 - 276 ГК норм о возможности установления сервитута на срок еще не говорит о запрете сделать это, так как в гражданском праве действует общедозволительный способ регулирования. Выделяемый некоторыми исследователями признак вещных прав - бессрочный характер - также не признается общим для всех прав.


Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок


Комментарий к статье 278


1. По общему правилу порядок обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника определяется законом или договором (п. 1 ст. 237 ГК) и осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительной надписи нотариуса или исполнительному листу (п. 1 ст. 78 Закона об исполнительном производстве). В отличие от этого на земельный участок обращение взыскания осуществляется только по решению суда. Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок не допускается.

2. В соответствии со ст. 69 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. Обращение взыскания на имущество осуществляется в размере задолженности с учетом расходов, возникающих в процессе исполнения. Взыскание не может быть обращено на земельные участки, изъятые из оборота, а также участки, на которых находятся жилые помещения, являющиеся для граждан-должников и членов их семей единственно пригодным для постоянного проживания помещением, кроме случая, если земельный участок с расположенным на нем жилым помещением является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (п. 1 ст. 446 ГПК). Взыскание обращается на земельный участок собственника независимо от того, где и в чьем фактическом владении или пользовании он находится.

3. Обращение взыскания возможно не только на сам земельный участок, но и на право его долгосрочной аренды (п. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве). При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды (п. 6 письма ВАС N 90).

4. В соответствии со ст. 68 Закона об ипотеке на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании, ограничениях по кругу лиц, которые могут приобретать такие участки, и изменение его назначения возможно лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основаниями для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

5. Право собственности на земельный участок, на который обращено взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятый участок у его приобретателя (п. 2 ст. 237 ГК).


Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд


Комментарий к статье 279


1. В исключительных случаях земельный участок может быть изъят у собственника для государственных и муниципальных нужд. Исключительность при этом означает, что уполномоченные органы должны прибегать к данной мере только при крайней необходимости. Открытый перечень нужд, для которых может изыматься земельный участок, приведен в ст. 49 ЗК: выполнение международных обязательств, необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения, а также иные случаи, предусмотренные федеральным законодательством.

Земельным, лесным и водным законодательством могут устанавливаться определенные ограничения и особенности изъятия отдельных категорий земель. Например, запрещается изъятие земельных участков в пределах земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК).

Условия и порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяются ст. 55 ЗК. Безвозмездное изъятие не допускается, собственнику должно быть выплачено равноценное и предварительное возмещение. Комментируемая норма предусматривает, что изъятие земельного участка у собственника возможно путем выкупа, т.е. путем обеспечения встречного предоставления. Выкуп означает заключение с собственником договора купли-продажи земельного участка.

2. Для изъятия земельного участка необходимо принятие решения об этом уполномоченного органа того публично-правового образования, для нужд которого изымается земля. Такое решение может принять федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления.

Уполномоченный орган, порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд согласно ч. 2 п. 2 ст. 279 определяются земельным законодательством. Порядок изъятия земельных участков устанавливается, как правило, региональным законодательством. На федеральном уровне подробно урегулирована только процедура выбора земельного участка для строительства (ст. 31 ЗК), поэтому она применяется по аналогии и к другим случаям изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Выбор конкретного земельного участка, подходящего для удовлетворения публично-правовых нужд, осуществляется органами местного самоуправления. Решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимается уполномоченным органом того публично-правового образования, для нужд которого производится изъятие.

Решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд само по себе не влечет правовых последствий. Согласно принципу предварительного возмещения решение об изъятии не дает права на изъятие до момента фактической выплаты выкупной платы. Кроме того, должна быть соблюдена определенная процедура, чтобы решение вступило в силу и наложило на земельный участок определенные ограничения до момента выкупа.

3. Одним из этапов такой процедуры является предварительное уведомление собственника земельного участка о принятом решении об изъятии. Такое уведомление должно быть отправлено уполномоченным органом, принявшим решение, в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Через один год с момента направления уведомления собственнику земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд независимо от воли и согласия собственника. До истечения годичного срока изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд возможно только с согласия собственника.

Согласно ст. 282 ГК с момента уведомления собственника также начинает течь срок для подачи уполномоченным органом иска в суд о выкупе земельного участка при несогласии собственника.

4. Другим важным этапом является государственная регистрация решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.

С заявлением о регистрации в регистрирующий орган обращается уполномоченный орган, принявший решение об изъятии. Собственник должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты, так как именно с этого момента решение считается вступившим в силу.

Государственной регистрации подлежит не само решение как документ, а налагаемое им обременение на земельный участок. Собственник сохраняет до момента выкупа право собственности на земельный участок, но его правомочия определенным образом ограничены.


Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд


Комментарий к статье 280


1. Земельный участок считается подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд с момента государственной регистрации решения об изъятии. После этого уполномоченный орган и собственник заключают соглашение о выкупе, являющееся по своей правовой природе договором купли-продажи, поэтому к нему применяются нормы гражданского законодательства о купле-продаже. Заключение и исполнение такого договора и признается выкупом участка для государственных или муниципальных нужд.

Если уполномоченный орган и собственник не достигли соглашения (о самой возможности выкупа или его условиях), выкуп может быть осуществлен на основании решения суда.

С момента государственной регистрации решения об изъятии до выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (по соглашению или решению суда) собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. В числе прочего собственник может передать право собственности на участок другому лицу, и тогда выкупаться участок будет у этого лица. Собственник не может изменить юридическую судьбу земельного участка - изъятие для государственных или муниципальных нужд. В остальном собственник сохраняет все свои права и обязанности (соблюдать целевое назначение участка, не допускать ухудшения плодородия почв на землях отдельных категорий и т.п.).

2. Земельный участок, подлежащий изъятию для государственных или муниципальных нужд, может быть не только использован по назначению собственником, но и улучшен в рамках, обеспечивающих его целевое использование. Затраты и убытки собственника, понесенные им в связи с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений и т.п., могут быть как возмещены при выкупе, так и не возмещены. Риск несения затрат на необходимые улучшения земельного участка лежат на собственнике. Поэтому целесообразно вопросы возмещения затрат на улучшение участка урегулировать в соглашении о выкупе. При возникновении спора об их компенсации он разрешается в судебном порядке. В последнем случае определяющими факторами становятся целесообразность и необходимость произведенных улучшений.


Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд


Комментарий к статье 281


1. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится на основании соглашения о выкупе. Такое соглашение между уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования, для нужд которого изымается участок, и собственником заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Но государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок.

Существенным условием соглашения о выкупе является обязательство публично-правового образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Также в соглашении определяются плата за земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа.

2. Определение выкупной цены земельного участка осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В выкупную цену включаются: 1) рыночная стоимость земельного участка; 2) рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества; 3) все убытки, причиненные собственнику изъятием.

Согласно ст. 66 ЗК цена земельного участка и находящейся на нем недвижимости определяется по соглашению сторон, которые могут руководствоваться Законом об оценочной деятельности. Если при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникли разногласия по размеру выкупной цены, оценка недвижимости является обязательной. В соответствии с п. 4 ст. 57 ЗК для расчета выкупной цены используется стоимость участка в день, предшествующий принятию решения.

Возмещение собственнику убытков в соответствии со ст. 57 ЗК производится в полном объеме, включая в том числе упущенную выгоду. Под убытками понимаются реальный ущерб - затраты, понесенные собственником (например, на улучшение земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений, на посадки многолетних плодово-ягодных, защитных и других насаждений, посевов и т.д.), упущенную выгоду (например, неполученную арендную плату, произведенные изменения участка для возможности сдать его в аренду, неполученный ежегодный доход от реализации перерабатываемой продукции в расчете на предстоящий период, который требуется для возобновления производства на новом участке, и т.п.), а также убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (например, штраф за досрочное прекращение договора).

Возмещаемые собственнику убытки могут быть оговорены в соглашении о выкупе либо выплачиваться на основании решения суда в случае возникновения разногласий о возможности их компенсации или об их размере. Все убытки, как фактические, так и предполагаемые, должны иметь обоснованное подтверждение. В качестве доказательств могут быть представлены сметы затрат, договоры и другие документы, подтверждающие факт затрат, связанных с переездом, переносом строений, перемещением древесно-кустарниковой растительности, обязательства перед третьими лицами и т.п.

Порядок возмещения убытков собственникам изымаемых участков устанавливается в Правилах возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. (СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1849).

Следует учитывать, что погашение убытков контрагентам по сделкам является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому при их возмещении необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства об ответственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК при неисполнении обязательства лицо несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности). Следовательно, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд на собственника не может быть возложена ответственность за досрочное прекращение обязательств. Если земельный участок использовался для предпринимательской деятельности, собственник также может быть освобожден от ответственности (хотя он и отвечает независимо от вины), так как надлежащее исполнение им обязательств перед контрагентами оказалось невозможным вследствие действия непреодолимой силы, т.е. чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства - изъятия участка для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 401 ГК). Но если тем не менее в соглашении о выкупе убытки, причиненные контрагентам, были включены в выкупную цену, собственник обязан выплатить их и не может ссылаться на освобождение от ответственности.

Выкупная цена выплачивается собственнику из бюджета того публично-правового образования, для нужд которого изымается земельный участок.

3. Соглашение о выкупе является возмездным договором. Встречным предоставлением по общему правилу является выкупная цена (денежная сумма). Но в соответствии с комментируемой нормой в качестве такового может выступить и имущественный эквивалент - другой земельный участок. Если его стоимость меньше, чем выкупная цена изымаемого участка, производится доплата разницы с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В этом случае соглашение о выкупе можно квалифицировать как договор мены. Но допускается он только по соглашению с собственником земельного участка.


Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда


Комментарий к статье 282


1. Помимо соглашения о выкупе, основанием для выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд является судебное решение. Оно принимается по результатам рассмотрения искового заявления о выкупе земельного участка. Такой иск может быть подан уполномоченным органом публично-правового образования, для нужд которого изымается участок.

Статья 282 предусматривает следующие случаи для предъявления иска о выкупе: собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка; с собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа.

2. Право на предъявление в суд иска о выкупе сохраняется у уполномоченного органа в течение трех лет с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии земельного участка. В соответствии со ст. 191 ГК данный срок начинает течь на следующий день после направления уведомления собственнику. По истечении трех лет уполномоченный орган лишается права подать исковое заявление. Поскольку право на иск прекращается и в материальном, и в процессуальном смысле, а начало течения данного срока не связано с нарушением права истца, данный срок не может быть квалифицирован как срок исковой давности и должен действовать независимо от заявления другой стороны без применения к нему норм ст. ст. 195 - 208 ГК.

3. Статья 239 ГК предусматривает еще одно основание для обращения уполномоченного органа в суд с иском к собственнику. В случаях, когда изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа или продажи с публичных торгов согласно ст. ст. 279 - 282, 284 - 286 ГК. Если собственник не согласен с прекращением права собственности на такое недвижимое имущество, оно может быть изъято на основании решения суда по требованию государственного органа или органа местного самоуправления. Иск не подлежит удовлетворению, если не будет доказано, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.


Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд


Комментарий к статье 283


1. Нормы ст. ст. 279 - 283 ГК о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд применяются не только по отношению к собственнику земельного участка, но и к лицам, обладающим участком на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Согласно ст. 57 ЗК принципы возмещения убытков, в том числе при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, одинаковы для всех землепользователей, землевладельцев и собственников (в том числе арендаторов и других владельцев и пользователей).

При изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, находящегося у лица на праве собственности или на другом вещном праве, должны использоваться одинаковые принципы и правила (например, о равноценном и предварительном возмещении стоимости, о полном возмещении убытков и др.). Поэтому все нормы гражданского и земельного законодательства об изъятии земельного участка у собственника по аналогии могут применяться и при изъятии участков у владельцев и пользователей.

2. Единственным различием изъятия земельного участка у собственника и у несобственника является отсутствие смены собственника на земельный участок в последнем случае. Лицо лишается права владения (пользования), но не права собственности на участок. Поэтому рыночная цена земельного участка не может включаться в размер выкупной цены. Выкупная цена определяется из стоимости расположенных на участке объектов недвижимости и понесенных владельцем (пользователем) убытков (включая упущенную выгоду и ответственность перед третьими лицами). Если из действующих стандартов оценки можно определить стоимость имущественного права землевладельца (землепользователя), то оно также включается в выкупную цену.


Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением


Комментарий к статье 284


1. Некоторые земельные участки предназначены для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства либо для иных целей. Целевое использование такого участка является обязательным ограничением свободы собственника. Он не только не может использовать земельный участок для других целей, но и обязан осуществлять активные действия по использованию участка для целей, для которых он был предназначен. Бездействие собственника может привести к изъятию земельного участка. Статья 284 предусматривает неблагоприятные последствия неиспользования по целевому назначению земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства.

2. Неблагоприятные последствия для собственника могут наступить только в том случае, если он не предпринимает никаких действий по использованию для установленной цели участка в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийного бедствия или иного обстоятельства, исключающего такое использование. Следует учитывать, что согласно ст. 42 ЗК, если сроки освоения земельного участка предусмотрены договором, собственник обязан своевременно приступить к использованию участка. В этом случае прекращение права собственности возможно как в соответствии со ст. 284, так и в связи с нарушением условий договора.


Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства


Комментарий к статье 285


1. Если земельный участок предназначен для использования в определенных целях, он не может быть использован для других целей. Но и целевое использование земельного участка не может быть безграничным. Статья 285 предусматривает ограничения для собственника при выборе им средств и способов использования - он должен использовать земельный участок, не допуская снижения плодородия сельскохозяйственных земель и ухудшения экологической обстановки.

Использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением либо использование, влекущее снижение плодородия почв или экологической обстановки, считается грубым нарушением правил рационального использования земли и влечет принудительное изъятие у собственника земельного участка.

2. Обязанности собственника земельного участка по надлежащему использованию перечислены в ст. 42 ЗК. К ним относятся: использование по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием; осуществление мероприятий по охране земель, лесов, водных и иных природных объектов; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов; предотвращение загрязнения, ухудшения плодородия почв земель определенных категорий; соблюдение иных требований законов. Так, согласно ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения собственники земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответствии с разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

3. Использование земельного участка с нарушением закона может повлечь не только изъятие земельного участка (как меру земельно-правовой ответственности), но и административную (ст. 8.8 КоАП) и уголовную (ст. 254 УК) ответственность, а также меры гражданско-правовой ответственности, например обязанность возместить причиненные убытки. Так, согласно ст. 76 ЗК юридические лица и граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный земельным правонарушением. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос строений при самовольном строительстве, восстановление межевых знаков осуществляются лицами, виновными в земельных правонарушениях, за их счет.


Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования


Комментарий к статье 286


1. Ненадлежащим использованием земельного участка является неиспользование его по назначению, а также использование с грубым нарушением правил рационального использования земли. Оно влечет изъятие земельного участка у собственника, что можно считать одним из исключений из принципа неприкосновенности собственности (закрытый перечень случаев, когда допускается принудительное изъятие у собственника имущества, назван в п. 2 ст. 235 ГК, но не в ст. 284 ГК).

2. Уполномоченный орган, который имеет право принимать решения об изъятии земельных участков, а также порядок изъятия должны определяться земельным законодательством. Так, в соответствии со ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае неиспользования в соответствии с целевым назначением или использования ненадлежащими способами земельный участок может быть изъят у собственника в судебном порядке. Заявление о принудительном изъятии участка у собственника по данному основанию направляется в суд федеральным государственным органом, а в случаях, установленных законом, - и государственным органом субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Порядок изъятия земельного участка у собственника в других случаях законом подробно не урегулирован.

3. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает необходимость обязательного заблаговременного предупреждения собственника земельного участка о допущенных нарушениях. Порядок направления и содержание такого предупреждения также должны устанавливаться земельным законодательством. Поскольку таких правил прямо законом не предусмотрено, представляется возможным использование по аналогии норм земельного законодательства о предупреждении лиц, не являющихся собственниками, о возможном изъятии при неустранении нарушений (ст. 54 ЗК).

4. Если собственник согласен с решением уполномоченного органа об изъятии у него участка, участок подлежит продаже с публичных торгов. Согласие собственника должно быть выражено в письменной форме и направлено в адрес органа, принявшего решение об изъятии.

5. Если собственник не согласен с решением уполномоченного органа об изъятии у него участка, изъятие возможно только в судебном порядке. Заявление в суд направляет орган, принявший решение об изъятии. В случае удовлетворения иска земельный участок также продается с публичных торгов, но в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.


Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками


Комментарий к статье 287


1. Ненадлежащее использование земельного участка может повлечь его изъятие не только у собственника, но и у лиц, собственниками не являющихся: арендаторов, владельцев и пользователей. Порядок изъятия у них земельных участков определяется земельным законодательством.

2. Статья 46 ЗК предусматривает основания прекращения права аренды, в том числе: использование не в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель; использование, влекущее существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшение экологической обстановки; неустранение умышленного земельного правонарушения; неиспользование участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, в указанных целях. Названные основания могут быть предусмотрены в договоре аренды, и тогда прекращение права аренды возможно по правилам договорного права: по инициативе одной из сторон - арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением договора. Но даже если в договоре прямо не названы такие основания и такие последствия, использование земельного участка не по целевому назначению (если в договоре аренды указана цель), а также ухудшение имущества арендодателя могут рассматриваться как основания для расторжения договора аренды. В остальных случаях возможно применение по аналогии порядка, предусмотренного ст. 54 ЗК.

3. Основания принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования названы в ст. ст. 45 и 47 ЗК и совпадают в целом с основаниями принудительного прекращения права аренды. Порядок изъятия земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании или безвозмездном срочном пользовании в связи с его ненадлежащим использованием, предусмотрен ст. 54 ЗК. Принудительное прекращение этих прав допускается при условии соблюдения досудебного порядка. При выявлении факта ненадлежащего использования земельного участка уполномоченным органом по осуществлению государственного земельного контроля на виновное лицо налагается административный штраф и одновременно выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Названное предупреждение не является административным взысканием (предупреждением), это не еще одна мера наказания, а акт информирования нарушителя о порядке исправления нарушения и последствиях его неисправления. В случае неустранения указанных нарушений уполномоченный орган, выявивший их, направляет материалы в орган, предоставивший земельный участок. Последний направляет в суд иск о прекращении права на земельный участок и в случае его удовлетворения по истечении десяти дней подает заявление в регистрирующий орган о регистрации прекращения права на участок. Лицо, у которого был изъят земельный участок, не освобождается от возмещения убытков, причиненных земельным правонарушением.