Geum.ru

Кодексу российской федерации часть первая (Постатейный)

Вид материалаКодекс

Содержание


Права на землю
Земельными участками общего пользования
Специальный режим общего пользования
Подобный материал:
1   ...   43   44   45   46   47   48   49   50   ...   63
Глава 17. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ


Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю


Комментарий к статье 260


1. Гражданское законодательство рассматривает землю как один из объектов гражданских прав. Термин "земля" употребляется в Кодексе не в буквальном смысле, т.е. не как природный объект (ресурс), не имеющий территориальной обособленности, а в значении "земельный участок", который в соответствии со ст. 130 ГК является вещью.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Установление границ земельного участка на местности производится в процессе землеустройства в соответствии с Законом о землеустройстве, описание и индивидуализация земельного участка - в порядке ведения государственного кадастра недвижимости в соответствии с Законом о кадастре недвижимости. Порядок установления на местности границ и порядок описания местоположения границ земельного участка определяется Правительством РФ. Индивидуализация земельного участка осуществляется путем внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о его уникальных характеристиках (кадастровый номер, описание местоположения границ и другие сведения согласно ст. 7 Закона о кадастре недвижимости).

Являясь объектом гражданских прав, земельный участок обладает признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК). Глава 17 ГК устанавливает возможность возникновения разных видов вещных прав на землю: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

2. Согласно п. 1 ст. 260 земельные участки могут находиться в собственности. Их собственники обладают правомочиями владения, пользования и распоряжения в полном объеме в соответствии с действующим законодательством. Исключения составляют земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте. В соответствии со ст. 27 ЗК земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. К таким землям относятся участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и другими объектами, перечисленными в п. 4 ст. 27 ЗК. Земельные участки, ограниченные в обороте, по общему правилу также не предоставляются в частную собственность, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом. Ограниченные в обороте участки названы в п. 5 ст. 27 ЗК. Все иные земельные участки относятся к объектам, не ограниченным в обороте.

Обладать правом собственности на земельный участок могут все субъекты гражданского права. Исключение составляют иностранцы и лица без гражданства, которые не могут быть собственниками некоторых земельных участков, в частности участков в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ "О Государственной границе Российской Федерации" (Ведомости РФ. 1993. N 17. Ст. 594).

3. Использование земельных участков ограничено: а) целевым назначением; б) разрешенными способами; в) запретом нанесения вреда окружающей среде; г) необходимостью соблюдения регламентов, правил и нормативов (градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических и т.п.).

Если земельный участок отнесен законом к землям определенного назначения, его использование для других целей не допускается или ограничивается. Статья 7 ЗК выделяет несколько видов земель по целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности и т.д. Каждый такой вид может использоваться в соответствии с установленным для него целевым назначением и видом разрешенного использования. Так, согласно ст. 37 Градостроительного кодекса видами разрешенного использования земельных участков являются основные, условно разрешенные и вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных.


Статья 261. Земельный участок как объект права собственности


Комментарий к статье 261


1. По общему правилу право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на нем растения. Исключения из общего правила могут быть предусмотрены законом.

2. Право собственности на земельный участок не распространяется на то, что находится над и под поверхностью земельного участка. Пункт 3 ст. 261 разрешает собственнику земельного участка использовать по своему усмотрению все, что находится под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законом о недрах, иными законами и не нарушает прав других лиц. Под поверхностью земельного участка могут располагаться подземные коммуникации, колодцы, гаражи, погреба, другие объекты, которые могут находиться как в собственности владельца земельного участка, так и в собственности других лиц. В последнем случае права собственника названных объектов не должны нарушаться собственником земельного участка. В соответствии со ст. 1.2 Закона о недрах недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не могут отчуждаться в любой форме. Но отчуждаться могут права пользования недрами в той мере, в какой их оборот разрешен законом.

Над поверхностью земельного участка могут находиться здания, сооружения, воздушные линии бытового электроснабжения и т.д. Если данные объекты не находятся в собственности владельца земельного участка, он не должен нарушать право собственности на них, а использование объектов, находящихся в его собственности, не должно нарушать законодательство. В соответствии со ст. 11 ВК деятельность по использованию воздушного пространства могут осуществлять граждане и юридические лица, наделенные в соответствии с законом таким правом. При этом использованием воздушного пространства, в числе прочего, считается строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, проведение взрывных работ и тому подобное, что может представлять угрозу безопасности воздушного движения. Соответственно, если деятельность на земельном участке не представляет опасности воздушному движению, она не рассматривается как использование воздушного пространства и не требует специального разрешения. Поэтому собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.


Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок


Комментарий к статье 262


1. Земельными участками общего пользования являются участки, не закрытые для общего доступа. Как правило, это не просто земельные участки как часть земной поверхности, а участки, обладающие определенными элементами коммунальной инфраструктуры или особыми природными составляющими, благодаря которым они и становятся привлекательными для использования неограниченным кругом лиц (земли транспортных магистралей, парки, рынки, лесопарки, сады и т.п.).

В литературе преобладает мнение о том, что земельные участки общего пользования входят в состав исключительно земель поселений (п. 12 ст. 85 ЗК). Более правильно рассматривать эту норму лишь в качестве одного из примеров таких земель. Другими категориями земель общего пользования могут являться, например, объекты лесного фонда или водного фонда. Косвенно подтверждают такой подход п. 8 ст. 27 ЗК (о земельных участках в границах территорий общего пользования, на которых находятся пруды, обводненные карьеры); ст. 11 ЛК (о праве граждан свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пищевых лесных ресурсов, а также недревесных лесных ресурсов). В составе земель населенных пунктов земельные участки общего пользования могут входить в разные территориальные зоны: жилые (земельные участки, занятые бульварами, площадями, улицами); рекреационные (земельные участки, занятые набережными, лесопарками, пляжами, скверами, закрытыми водоемами, и другие места отдыха населения); зоны инженерных и транспортных инфраструктур (земельные участки, занятые проездами, автомобильными дорогами) и т.д.

Земельные участки общего пользования следует отличать от более широкого понятия "общественное место" - место, открытое для свободного доступа неограниченного круга лиц, включающее не только земельные участки, но и здания, сооружения, транспортные средства и т.д.). Кроме того, они отличаются также от понятия "имущество общего пользования", которое возникает, например, в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК) или на основании п. 4 ст. 11.4 ЗК при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан.

2. Собственниками земельных участков общего пользования являются публично-правовые образования. Такие земли не подлежат приватизации.

Право пользования земельным участком общего пользования предоставлено физическим лицам. Граждане обладают, во-первых, неограниченным правом находиться на таком земельном участке, а во-вторых, ограниченным правом использовать имеющиеся на этом участке природные объекты. Ограничения могут устанавливаться законом, иными правовыми актами, а также собственником земельного участка. Несмотря на отсутствие в комментируемой норме прямого указания об этом, в содержание названного права граждан входит и право пользоваться элементами инфраструктуры земель общего пользования (использование скамеек и тротуаров в сквере, светофоров на улицах и дорогах, мест общественного обслуживания и т.д.).

3. Земельные участки общего пользования следует отличать от специального режима общего пользования. Специальный режим общего пользования, предусмотренный п. 2 ст. 262, обеспечивает возможность доступа граждан на чужой земельный участок. Такой режим действует в отношении земельных участков, находящихся в собственности любых лиц.

Специальный режим общего пользования предполагает право любого лица пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Специальный режим общего пользования действует по общему правилу. Для того чтобы исключить его действие, необходим прямой запрет собственника входить на участок без его разрешения. Такой запрет может быть выражен огораживанием участка либо обозначением запрета другим способом. Специальный режим общего пользования не предполагает использования имеющихся на участке природных или иных объектов.


Статья 263. Застройка земельного участка


Комментарий к статье 263


1. Собственник земельного участка может как сам осуществлять на нем любую хозяйственную, в том числе и строительную, деятельность, так и разрешать хозяйственную деятельность на нем другим лицам. Таким образом, право на застройку может принадлежать как собственнику, так и несобственнику земельного участка. Поэтому представляется неверной имеющаяся в литературе позиция, в соответствии с которой право на застройку - это право использования "чужого" земельного участка для возведения, достройки, эксплуатации и содержания объекта. Право на застройку земельного участка в силу закона принадлежит его собственнику. Он может передать данное право другому лицу, у которого оно возникает на основании договора.

Право на застройку может реализовываться с учетом общих ограничений использования земельных участков, предусмотренных законом (см. п. 2 коммент. к ст. 260 ГК). Застройка земельного участка может осуществляться только при условии получения разрешения на строительство в соответствии с градостроительным законодательством. Акт о разрешении использования земельного участка выдается при наличии в градостроительном кадастре записей об использовании и застройке каждого отдельного участка земли. Земельные участки под строительство предоставляются только при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам и т.д.

Виды объектов, которые могут создаваться или реконструироваться, зависят от зоны земель, к которой относится данный земельный участок. Так, в соответствии с Законом о садоводческих объединениях граждан жилые помещения могут создаваться на дачном участке (с правом или без права регистрации проживания в нем) и садовом участке (без права регистрации проживания в нем); некапитальные жилые строения - на огородном участке; хозяйственные строения и сооружения - на дачном, садовом и огородном участках в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.

2. По общему правилу собственник земельного участка обладает правом собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на этом участке. Исключения могут быть предусмотрены законом или договором. Например, собственник может разрешить арендатору земельного участка построить на нем здание для себя. Таким образом, субъекты права собственности на земельный участок и на находящееся на нем недвижимое имущество могут не совпадать.

3. В случае осуществления строительной деятельности с нарушением ограничений, предусмотренных законом для владельца земельного участка (изменение целевого назначения участка, нарушения разрешенных способов использования или нарушение градостроительных и строительных норм и правил), применяются нормы ст. 222 ГК о самовольной постройке.


Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков


Комментарий к статье 264


1. По общему правилу собственник сам осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Но в случаях, когда ввиду экономической целесообразности или других причин собственник не заинтересован в самостоятельном пользовании земельным участком, он может предоставить его в пользование или владение и пользование другим лицам.

Третьи лица, не являющиеся собственниками земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества, могут обладать как вещными, так и обязательственными правами на данные объекты. Обязательственные права третьих лиц возникают на основе договора между ними и собственником. Ограниченные вещные права третьих лиц возникают в силу закона. Виды таких прав устанавливаются федеральным законом. В частности, в законодательстве названы следующие виды ограниченных вещных прав, которые могут возникать на земельные участки: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения (ст. 216 ГК, ст. ст. 20, 21 ЗК); право ограниченного пользования чужим участком (сервитут) (ст. 23 ЗК); право безвозмездного срочного пользования участком (ст. 24 ЗК). Возможность обладания земельным участком на праве хозяйственного ведения или оперативного управления земельным законодательством не предусмотрена.

2. При осуществлении прав владения и пользования земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом третьи лица не могут выходить за рамки, установленные законом или договором с собственником.

3. Третье лицо может обладать имуществом на праве владения и пользования. Правомочием распоряжения земельным участком или находящимся на нем недвижимым имуществом по общему правилу он не обладает. Исключения могут быть предусмотрены только законом или договором с собственником.


Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком


Комментарий к статье 265


1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком впервые было введено в российское законодательство Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г., а затем раскрыто в актах РСФСР, в том числе в ЗК РСФСР 1991 г. В тот период земельные участки, находящиеся в собственности государства, могли выделяться гражданам на праве пожизненного наследуемого владения. Основание такого отвода земли имело публично-правовую основу (государственный акт и регистрация).

С введением в действие ЗК отвод земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения прекращен, но землевладение на таком праве, установленное до принятия ЗК, сохранено. Согласно п. 9 ст. 3 Вводного закона к ЗК государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения по отмененной форме признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав, сделанными после 31 января 1998 г.

2. В настоящее время единственным основанием для приобретения гражданином права пожизненного наследуемого владения является наследование (п. 1 ст. 266, ст. ст. 1181, 1182 ГК). По наследству переходит именно право, а не земельный участок как имущество. Наследование права пожизненного наследуемого владения возможно как по закону, так и по завещанию.

Предусмотренный законом порядок приобретения права пожизненного наследуемого владения требует обязательного получения свидетельства о праве на наследство и государственной регистрации перехода права.


Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения


Комментарий к статье 266


1. Землевладелец (гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения) имеет право владения и пользования земельным участком. Данное вещное право наиболее близко к праву собственности, поскольку устанавливается пожизненно и предполагает самостоятельность субъекта в осуществлении достаточно широкого круга правомочий.

Согласно п. 1 ст. 41 ЗК владение и пользование землевладельца по объему соответствуют владению и пользованию имуществом собственника: землевладельцы осуществляют права собственника (используют для собственных нужд пресные подземные воды, закрытые водоемы, общераспространенные полезные ископаемые, проводят мелиоративные и строительные работы, возводят жилые, бытовые и иные сооружения, имеют право собственности на посевы и посадки, сельскохозяйственную продукцию и доходы от нее и т.п.).

Тем не менее правомочия собственника и землевладельца не идентичны. Отличительные особенности устанавливаются как в ст. 41 ЗК, так и в других актах.

2. Землевладелец может без особого разрешения собственника возводить на земельном участке здания, сооружения и другое недвижимое имущество. На созданное имущество землевладелец приобретает право собственности.

Создание недвижимого имущества должно осуществляться в соответствии с целевым назначением земельного участка. Недвижимость, построенная не в соответствии с целевым использованием участка, признается самовольной постройкой, а право пожизненного наследуемого владения принудительно прекращается.

Законом могут быть установлены условия пользования земельным участком, предусматривающие иной порядок осуществления строительной деятельности на земельном участке.

3. Землевладелец может передать принадлежащее ему право пожизненного наследуемого владения по наследству. Право собственности на данный участок остается у прежнего собственника (публично-правового образования).

Если у землевладельца несколько наследников, участок может быть разделен, так как в отличие от общей собственности общего владения гражданское законодательство не предусматривает. Если участок разделу не подлежит, он переходит во владение одному из наследников, другие наследники получают компенсацию.

4. Если земельный участок был предоставлен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства до введения в действие ЗК, гражданин имеет право зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Вводного закона к ЗК.


Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении


Комментарий к статье 267


1. Обладая широкими правомочиями по владению и пользованию, землевладелец, в отличие от собственника, не имеет правомочия по распоряжению земельным участком. Также он не может передавать и само право пожизненного наследуемого владения. Единственной возможностью распорядиться правом пожизненного наследуемого владения является передача его по наследству.

Землевладелец не может совершать не только сделки, прямо направленные на отчуждение земельного участка и права на него (такие, как купля-продажа, дарение и т.п.), но и сделки, которые могут повлечь отчуждение (например, залог). С 2007 г. землевладелец не может передать участок в аренду, поскольку согласно п. 2 ст. 22 ЗК такое право предоставлено только собственнику.

2. Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено по воле землевладельца путем отказа от права на земельный участок в установленном законом порядке.

В случаях, указанных в законе, возможно и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения по решению суда: при использовании участка не в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к категории земель; при использовании способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительно ухудшают экологическую обстановку; при неустранении умышленных правонарушений и систематическом невыполнении обязательных мероприятий по охране земель; при неиспользовании земельного участка в течение трех лет в случаях, указанных в законе; при изъятии для государственных и муниципальных нужд; при реквизиции.


Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком


Комментарий к статье 268


1. Основами законодательства Союза ССР и союзных республик 1990 г. о земле впервые было введено в российское законодательство, а затем раскрыто в актах РСФСР, в том числе в ЗК РСФСР 1991 г.,