Geum.ru

Бюллетень содержит данные за период с 16 апреля 2010 по 22 апреля 2010 для: "Жилищное строительство Московского региона"

Вид материалаБюллетень
Для справки
Для справки
Для справки
Для справки
Подобный материал:
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   23

Для справки: Название компании: Миэль, Холдинг Регион: Москва Адрес: 109004, Россия, Москва, ул. Николоямская, д. 40, строение 1 Вид деятельности: Холдинг Телефоны: (495)7773377 (495)7773307 (495)7773303 (495)2368260 (495)7778883 (пресс-служба) Факсы: (495)2368260 E-Mail: info@miel.ru; abashina@miel.ru; pr@miel.ru Web: ссылка скрыта Руководитель: Куликов Григорий Львович, Председатель Совета Директоров (INFOLine, ИА (по материалам компании) 16.04.10)


Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов.

Конспект доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко, сделанного на круглом столе 16.04.10

Как показывает практика, история время от времени повторяется, и мы можем извлечь немало пользы, принимая во внимание прежний опыт. Если применить этот принцип к российскому и московскому рынку недвижимости, то оказывается, что несмотря на его относительную «молодость», похожего в том, что было ранее, и в том, что происходит сейчас, немало. Так, еще в апреле 2008 года аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» опубликовал статью под названием «Кризис 1998 года может вернуться». Ее суть сводится к тому, что периоды 1991-1998 и 2001-2008 годов на рынке недвижимости оказываются довольно похожими а, значит, для полноты аналогии, к концу лета – началу осени 2008 года вполне может иметь место кризис, аналогичный дефолту 1998 года. В июне 2008 года эту статью опубликовала газета Ведомости под заголовком «Формула кризиса: 7?7», а спустя всего несколько месяцев новый кризис из гипотетического превратился в реальный. И на этом история аналогий только началась…

Сходство сценариев

Сейчас, спустя более полутора лет после начала финансового кризиса 2008 года, динамика рынка недвижимости по-прежнему оказывается очень схожей с динамикой аналогичных 1998-2000 годов. Ниже на графике представлен индекс цен на квартиры в Москве ($/кв.м.), еженедельно рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru:



Чтобы сравнение периодов 1998-2000 и 2008-2010 годов было более наглядным, далее приведен этот же график, но только в относительных единицах, а за 1 в первом случае выбран август 1998 года, а во втором – август 2008:



Несмотря на разную «природу» дефолта 1998 года и финансового кризиса 2008 года, динамика цен на недвижимость в обоих случаях оказалась на удивление схожей. Так, в обоих случаях в течение примерно года с начала кризиса падение стоимости квадратного метра составило в среднем 30%-35%, после чего наступила стабилизация. Справедливости ради отметим, что незначительные отличия обуславливают курсы валют: так в 1999-2002 годах курс доллара продолжал систематически расти, что притормозило отскок долларовых цен на жилье, а в 2009-2010 годах доллар слабел, что и привело к появлению незначительного положительного тренда уже с осени 2009 года. Но эти детали не меняют сути – кривые 1998-2000 и 2008-2010 годов фактически «оплетают» друг друга.

На основе схожести реакции рынка недвижимости на эти кризисы вполне естественно было бы предположить, что сценарий 1998-2002 годов может полностью повториться в 2008-2012 годах. Если отталкиваться от этой гипотезы, то цены на жилье должны были бы вернуться на докризисный уровень – чуть более $6 тыс. за кв.м по индексу ИРН – где-то к осени 2012 года, аналогично тому, как после дефолта 1998 года стоимость столичных квартир полностью отыграла потери к осени 2002 года. Порой из уст участников рынка недвижимости звучат и более оптимистичные прогнозы относительно того, что это произойдет уже ближайшей осенью или в течение 2011 года.

Оптимистичный взгляд на перспективы рынка – это хорошо, но давайте посмотрим к каким нелепым результатам может привести неуемный оптимизм. Поверив безоговорочно в полную схожесть поведения рынка недвижимости в 2008-2012 и 1998-2002 годах, ничто не мешает вооружиться идеей, что и более продолжительный период 2008-2018 годов вполне может оказаться аналогичным периоду 1998-2008 годов. То есть, вернувшись в 2012 году к докризисному уровню чуть более $6 тыс. за кв.м., цены на недвижимость и далее пойдут вверх, как было в 2003-2008 годах. Если развить эту мысль до конца, то подобные фантазии приведут нас к тому, что средняя стоимость жилья в Москве должна будет:

к 2014 году превысить докризисный уровень еще вдвое, то есть составить примерно $12,5 тыс. за кв.м; к 2016 году превысить докризисный уровень в 4 раза, то есть составить примерно $25 тыс. за кв.м; к 2018 году достичь нового максимума порядка $40 тыс. за кв. Не напоминает ли подобный рост график Лени Голубкова из приснопамятной рекламы МММ начала 90-х? Но стоит вспомнить, что еще совсем недавно, в 2007 году, некоторые старожилы рынка недвижимости на полном серьезе прогнозировали средний уровень цен на московское жилье к 2009 году на уровне $9-10 тыс. за кв.м., а к 2012 году – ближе к $20-25 тыс. И стоит сейчас на рынке устояться пусть даже незначительному восходящему тренду, как любители теории экономических циклов и математических моделей наверняка начнут публиковать прогнозы подобного рода.

Впрочем, нереальность приведенных выше цифр заставляет задуматься, что схожести прежней и нынешней динамики цен на недвижимость, видимо, подходит конец и тому есть немало объективных причин. Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», несмотря на очень схожую реакцию рынка на кризисы 1998 и 2008 года, период восстановления цен, как и дальнейшая динамика стоимости квадратного метра, будут различными. В отношении рынка недвижимости между периодами 1998-2002 и 2008-2012 годов существует немало различий, а между периодами 1998-2008 и 2008-2018 годов – еще больше.

Различие сценариев

Первое важное различие – это уровень цен на недвижимость в абсолютных цифрах. Так, в 2000 году цены на квартиры в Москве были примерно в 6 раз ниже, чем сейчас: в среднем $700 за кв.м. против $4,3 тыс. (по индексу ИРН). При этом зарплаты с того момента выросли по разным оценкам примерно в три раза (то есть раза в два меньше, чем цены на жилье). В 2000 году стоимость жилья в московском регионе в разы уступала мировым аналогам. Вспомним, что тогда однокомнатная квартира стоила дешевле средней иномарки – самое скромное жилье в новостройках за МКАД обошлось бы примерно в $16-20 тыс., типовая квартира в спальном районе стоила порядка $25 тыс. Сейчас жилье в Москве нередко оказывается дороже, чем аналогичная недвижимость за рубежом, хотя обычно уступает ей по качеству.

Второе принципиальное различие связано с серьезными переменами в ипотечном кредитовании. В начале «нулевых» ипотека только зарождалась. Ее стремительный приход на рынок недвижимости и излишняя либерализация (получить кредит могли почти все, нередко - под «липовые» справки о несуществующих доходах, с нулевым или минимальным начальным взносом и т.д.) во многом спровоцировали аномальный рост цен 2005-2008 годов. Портал www.irn.ru писал об этом в материале «Ипотека не влияет на доступность жилья». С приходом кризиса отношение к ипотеке кардинально изменилось. В нынешних условиях требования банков к заемщикам стали жесткими, а сами заемщики теперь уже вряд ли бездумно полезут в долги, как это нередко случалось ранее.

А значит, не бездумная, а осмысленная ипотека будет способствовать не росту цен а, скорее, наоборот, сдерживать их. Как несложно рассчитать, используя ипотечный калькулятор, при определенном уровне дохода основной массы населения (или среднего класса), разумной величине начального взноса (в идеале 30%, но вряд ли менее 20%), разумном сроке кредитования (порядка 15-20 лет), получается довольно ограниченный бюджет, в рамках которого ипотечный покупатель может купить квартиру. И даже снижение ипотечной ставки не так сильно влияет на величину этого бюджета, как отмечалось в статье «Главный критерий доступности ипотеки». А значит, если цены на недвижимость подрастут выше данного бюджета, то основная масса покупателей окажется отрезанной от рынка и наступит стагнация рынка с коррекцией цен назад.

Третье различие – снижение инвестиционной привлекательности жилья. Инвестиции в недвижимость, как в низколиквидный товар, традиционно отличаются невысокими рисками, но и ограниченной доходностью, а также носят долгосрочный характер. Однако, аномально высокие темпы роста цен на квадратные метры с 2005 по 2008 годы привели в недвижимость немало спекулятивных инвесторов, а также спровоцировали на эту деятельность ряд профессиональных участников рынка (застройщиков, риэлторов). В итоге, если в 2000 году объем инвестиционного жилья в столице был минимален, то сейчас московский рынок недвижимости уже «переинвестирован» и продолжает оставаться таковым. Эта тема подробно обсуждалась в статье «Инвестиционные квартиры: продавать или подождать?».

Четвертое различие заключается в том, что сегодня на рынке присутствуют ограниченные объемы предложения и это, по сути, единственный аргумент сторонников возобновления активного роста цен. Однако следует понимать, что дефицит предложения – проблема во многом искусственная и уж точно не сегодня возникшая. Она сформировалась в период 2005-2008 годов, когда было выгоднее строить медленно, жилье не продавать, а «придерживать», чтобы цены максимально выросли, а площадки не осваивать, а накапливать – опять же в ожидании еще большего роста цен. Однако кризис заметно изменил приоритеты, как отмечалось в статье «Благодаря кризису застройщики снова начнут строить».

Объемы предложения в новых условиях

До кризиса был избыток свободных денег во многом за счет доступного кредитования. И всем игрокам рынка было невыгодно продавать что-либо, а напротив, все искали активы для инвестирования. Кризис привел к схлопыванию этой финансовой пирамиды и «живые» деньги снова стали в цене. Теперь для игроков рынка стало выгоднее тем или иным образом превращать активы в свободные средства, нежели держать их «мертвым грузом».

Сократившаяся платежеспособность населения, очевидно, уже не позволит максимизировать прибыль с каждого квадратного метра, как это было раньше. А значит, для получения прежних доходов нужно наращивать объемы. Поэтому аналитический центр www.irn.ru считает, что сейчас наступает время активного строительства больших объемов жилья, потому что нечто подобное уже происходило в тех же 1998-2002 годах. Несмотря на дефолт 1998 года стройки не встали, и строительная отрасль не умерла, а в Москве (и в ряде других регионов России) напротив, развернулся строительный бум жилья эконом-класса в нижней ценовой категории.

Именно в те годы в Москве были построены и распроданы такие районы новостроек как Марьино и Марьинский парк, Люблино, Южное Бутово, а также достроены значительные части Северного Бутова и Митино, возведена большая часть Куркино. Кроме таких масштабных проектов было реализовано немало жилья эконом-класса в спальных районах в виде точечной застройки.

А в последующие годы, в период экономического роста, доступное жилье в столице, напротив, исчезло как класс. Застройщики пытались все новостройки Москвы, даже в малопрестижных местах или в спальных районах «вытянуть» в категорию «бизнес-класс» причем не столько по качеству, сколько по цене. Но стоило снова случится кризису, как уже в начале 2009 года, появился первый большой район новостроек эконом-класса в Москве – «Марфино», который стартовал по ценам 70 тыс. руб. за кв.м – почти вдвое ниже среднерыночных. Параллельно в Москве появилось еще несколько жилых комплексов по схожим ценам, например, ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово, где продажа квартир началось от 80 тыс. руб. за кв.м. Другие предложениям в данном ценовом диапазоне перечислены в статье «Чем покупателя привлекают застройщики эконом-класса: ценой, скоростью стройки, большим выбором вариантов», опубликованной на www.metrinfo.ru.

В то же время, в течение 2009 года неоднократно звучали реплики, что эти объемы распродадутся, и на рынок больше не выйдет ничего подобного. Однако в конце 2009 – в начале 2010 годов было проанонсировано еще несколько новых микрорайонов и ЖК эконом-класса как в Москве, так и в ближнем Подмосковье (мкр. «Царицино», жилые комплексы «Юрлово», «Нахимово», «Богородский» и др.). Сейчас недели не проходит, чтобы тот или иной застройщик не объявил о начале нового строительного проекта в нижнем ценовом сегменте – в одних случаях на этапе покупки земли или заключения инвестконтрактов, в других – при выходе на площадку или старте продаж.

О росте объемов свидетельствует последние месяцы также и вторичный рынок жилья. В декабре 2009 года, а затем и в марте 2010 года было зарегистрировано рекордное число сделок на «вторичке». Принимая во внимание, что основную массу сделок здесь составляют альтернативы (обмены, цепочки, покупка новой квартиры с одновременной продажей прежней и т.д.), они могут реализоваться только в условиях относительно стабильных цен. Соответственно, в период ценовой нестабильности 2005-2009 годов, когда стоимость жилья «скакала» то вверх, то вниз, многие «цепочки» разваливались и не могли реализоваться. Другими словами, только сейчас на рынке настал этап стабильности, когда весь отложенный спрос по альтернативам может реализоваться. Поэтому специалисты аналитического центра www.irn.ru полагают, что в ближайшие год – два рост количества сделок на вторичном рынке будет только расти.

Цены в новых условиях

Если же говорить о ценах, то, принимая во внимание все вышесказанное, быстрое возвращение к докризисному уровню по сценарию 1998-2002 следует рассматривать скорее как оптимистичный сценарий. В качестве пессимистичного развития ситуации, которое вполне возможно, специалисты www.irn.ru рассматривают как «топтание» цен на месте, так и возникновение дополнительной умеренной коррекции по сценарию стагнации 2007 или 1996-1997 годов (откат цен вниз на 5%-10%-15% без какого-то внешнего кризиса или серьезных потрясений).

Наиболее же вероятным, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» представляется более продолжительное возвращение к докризисному уровню цен темпами инфляции или немногим быстрее, что может потребовать не 1-2, а 3-5 лет. Скорее всего, в целом умеренный рост цен на жилье ближайших лет может происходить с повышенной волатильностью, связанной с немалым количеством перемен на рынке, установкой новых правил игры и особенностей потребительского поведения. Так, заметную волатильность рынок уже продемонстрировал в 2006-2009 годах. Дополнительной причиной частой смены периодов роста цен и последующей стагнации с откатом назад может стать нестабильность макроэкономического фона и курсов валют. (Индикаторы рынка недвижимости 19.04.10)


За 2009 год "Ведис Групп" было построено 0,5 млн кв. м жилья, продано 5 тыс. квартир.


На выставке "Недвижимость-2010" в ЦДХ компания "Ведис Групп" подвела итоги 2009 года и озвучила свои планы на 2010-2011 годы.

За 2009 год компанией было построено 0,5 млн кв. м жилья, продано 5 тыс. квартир и начато 5 новых проектов.

В 2010 году планируется построить 0,8 млн кв. м жилья, продать 8 тыс. квартир и начать 10 новых проектов, купив 10 площадок в Москве. Стоимость одной площадки составляет около 20-60 млн долл. Объем инвестиций в проект 400-600 млн долл.

Достижения оборота "Ведис Групп" по итогам 2010 года планируется на уровне 2 млрд долл. В 2011 году компания хочет увеличить вводимые площади до 1 млн кв. м, а оборот до 3 млрд долл.


Для справки: Название компании: Ведис Групп Регион: Москва Адрес: 109004, Россия, Москва, ул. Большая Коммунистическая, д.27 Вид деятельности: Строительство Телефоны: (495)6412280 (495)2873287 E-Mail: info@vedis.ru Web: ссылка скрыта (RealEstate.Ru 16.04.10)


"Главстрой" Олега Дерипаски, возможно, договорился с банком "Союз" о частичном погашении долга почти на 200 млн долл.


Федеральная антимонопольная служба разрешила Агентству по страхованию вкладов (АСВ) и корпорации "Главстрой" приобрести 100% долей ООО "Стройкомплекс "Говорово".

ООО "Стройкомплекс "Говорово" — владелец участка в 34,5 га между Боровским шоссе и МКАД. Ранее "Главстрой" планировал построить на этой территории жилой микрорайон на 460 000 кв. м, но проект был заморожен.

По словам представителя "Главстроя" Виталия Королева, сейчас компания консолидировала 100% "Говорово" (ранее доли ООО находились на балансе других компаний, близких к "Главстрою") и теперь планирует передать его банку "Союз" в счет погашения части долга перед ним. Всего стройкомпания должна банку 5,7 млрд руб. ($196 млн), какая часть долга будет погашена таким образом, Королев не говорит.

"Союз" же, утверждает источник, близкий к одной из сторон сделки, намерен этим участком расплатиться с АСВ, которое с конца 2008 года занимается санацией банка (банк должен агентству 27 млрд руб.). До конца 2008 года банк "Союз" контролировался структурами владельца "Главстроя" Олега Дерипаски. Затем контроль перешел к структурам "Межрегионгаза", а в марте 2010 года в ходе допэмиссии контрольный пакет банка получила также подконтрольная Дерипаске страховая компания "Ингосстрах". Представитель "Союза" от комментариев отказался. Представитель АСВ в пятницу не смог оперативно предоставить комментарии, пишут "Ведомости".

Весь проект "Говорово" управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев оценивает в 150-190 млн долл.

Общий долг "Главстроя", по данным компании, — около 36 млрд руб. К некоторым компаниям, входящим в холдинг, поданы иски о банкротстве. В отношении "Моспромстройматериалов" уже введена процедура наблюдения, а летом 2009 года с заявлением о признании банкротом компании "Главмосстрой" в московский арбитраж обратился Альфа-банк. Спасла компанию столичная мэрия: подконтрольный ей Банк Москвы выдал компании кредит на 2,1 млрд руб. (б)


Для справки: Название компании: Корпорация Главстрой, ООО Регион: Москва Адрес: 119019, Россия, Москва, Пречистенская наб., д.45/1 Вид деятельности: Строительство Телефоны: (495)6440200 Факсы: (495)6440202 E-Mail: info@gms.ru Web: ссылка скрыта


Для справки: Название компании: Банк СОЮЗ, ОАО Регион: Санкт-Петербург Адрес: 127006, г. Москва, ул. Долгоруковская, 34 стр.1 Вид деятельности: Банковская деятельность Телефоны: (495)7295555 Факсы: (495)7295505 E-Mail: info@banksoyuz.ru Web: ссылка скрыта Руководитель: Хандруев Андрей Александрович, Председатель Правления (RealEstate.Ru 19.04.10)


Все новостройки Москвы будут оборудованы автоматизированным освещением.


Все новостройки Москвы, возводимые по городскому заказу, будут оборудоваться системами автоматизированного управления освещением, сообщает РБК со ссылкой на пресс-службу правительства столицы.

Москомархитектуре поручено не согласовывать и не утверждать задания на проектирование типовых зданий и сооружений по городскому заказу, не включающие подобные системы. Соответствующее распоряжение "О мерах по развитию энергосберегающих технологий на основе применения автоматизированных систем управления внутренним освещением (АСУВО)" подписал первый заместитель мэра города Владимир Ресин.

Системы автоматизированного управления позволяют добиться экономичного распределения освещения с учетом дневного света и присутствия людей в помещениях.

На новых зданиях, возводимых по городскому заказу, также должны устанавливаться светодиодные указатели с названием улицы и номером дома.


Для справки: Название компании: Комитет по Архитектуре и Градостроительству (Москомархитектура) Регион: Москва Адрес: 125047, Россия, Москва, Триумфальная пл., д. 1 Телефоны: (495)250-55-20 (495)251-55-00 Факсы: (495)250-55-20 E-Mail: asi@mka.mos.ru Web: ссылка скрыта Руководитель: Кузьмин Александр Викторович, Председатель Комитета, Главный архитектор города (Квадратный метр 16.04.10)


Косован: Москва продолжит реализацию программы реновации кварталов.

Москва продолжит реализацию программы реновации сложившихся территорий города, несмотря на существующие трудности. Об этом 15 апреля на пресс-конференции, посвященной открытию XXII выставки-ярмарки "Недвижимость-2010", сообщил глава Департамента городского строительства города Александр Косован.

"У нас произошел сбой пор срокам реализации программы. Он связан исключительно с новым федеральным законом, касающимся предоставления земельных участков под строительство", - сообщил он, отметив, что сегодня приняты все необходимые решения, чтобы продолжить ее выполнение.

"Сначалап нам необходимо расторгнуть ранее заключенные контракты, в основном на тех территориях, где еще не приступили к работам. Затем – провести аукционы на право застройки территорий и начать строительство", - отметил А. Косован.

Он подчеркнул, что реализация этой программы является приоритетной для городских властей: "Необходимо ее продолжать, поскольку она реализуется в основном за счет инвесторов. Для нас важно развернуть эту программу таким образом, чтобы город получал соответствующие доходы, и в то же время была решена проблема дальнейшего сноса пятиэтажек и всего некомфортного жилья", сообщает портал Стройкомплекса Москвы. (АСН-Инфо 16.04.10)


Mirax Group может лишиться "Кутузовской мили".


Mirax Group Сергея Полонского может лишиться второго по стоимости проекта в своем портфеле — жилого квартала "Кутузовская миля".

Инвестиционный контракт на комплексную реконструкцию кварталов района Фили-Давыдково правительство Москвы заключило в 2002 году с компанией ФЦСР, специализирующейся на квартальной застройке. Та, в свою очередь, подписала инвестдоговор со структурой Mirax Group — ООО "Аванта" (аффилирована с Mirax через основного акционера — офшор "Хиротин холдингз лимитед"), рассказал источник, знакомый с ситуацией. По его словам, техзаказчиком и генподрядчиком на объекте также выступали структуры Mirax — "Миракс-Фили" и Московская инжиниринговая компания СМ.

Пилотным домом "Кутузовской мили" на территории Фили-Давыдково стал жилой комплекс "Форт Кутузов", который предполагалось сдать не позднее четвертого квартала 2009 года. По словам председателя правления некоммерческого партнерства "Содействие защите прав дольщиков строительства ЖК "Форт Кутузов" Дмитрия Учителя, строительство дома не ведется с мая прошлого года.

Это подтверждает и владелец инвестконтракта — компания ФЦСР, которая решила разорвать договор с "дочкой" Mirax Group, передает РБК daily. По словам генерального директора ФЦСР Петра Иванова, уведомление о расторжении инвестдоговора в одностороннем порядке было направлено в "Аванту" в декабре прошлого года. "С первых чисел января инвестдоговор со структурой Mirax Group считается расторгнутым", — замечает собеседник.

По словам г-на Иванова, деньги на стройку не поступали с сентября 2008 года. "До этого на реализацию проекта было перечислено чуть больше 2,5 млрд руб.", — отмечает собеседник. В Mirax Group ссылаются на бухгалтерские документы, согласно которым в 2009 году "Аванта" направила ФЦСР 433,4 млн руб.

Первый зампредседателя правления Mirax Group по управлению строительным комплексом Николай Кошман утверждает, что средства на достройку объекта у компании есть. "Мы были готовы выйти на стройку еще два месяца назад", — говорит он. "Пока деньги есть у Mirax только на словах — реальных инвестиций нет", — отвечает г-н Иванов. По словам г-на Кошмана, вчера была получена доверенность от ФЦСР на право производства работ как раз силами "Аванты". "Действительно, ранее от ФЦСР нам был направлен документ на расторжение договора, но он не имел юридической силы", — замечает г-н Кошман.

Доверенность на право проводить строительные работы была неделю назад дана техзаказчику — "Миракс-Фили", тогда как инвестдоговор никто не восстанавливал, спорят в ФЦСР. По словам г-на Иванова, "Аванта" будет лишена контракта либо по доброму согласию, либо через арбитражный суд. "Учитывая опыт работы "Миракса" в суде, процесс может затянуться на полтора года. В течение этого времени мы не можем привлекать другого партнера и вкладывать деньги в строительство", — говорит г-н Иванов. По его словам, ФЦСР уже нашел партнера, который готов предоставить необходимые для достройки ЖК "Форт Кутузов" 15 млн долл.