И. И. Ползунова Факультет руководящих работников и специалистов «Допустить к защите» Декан фрриС, к т. н., профессор /Ю. А. Цехмейструк/ 2001 г. Диплом

Вид материала

Диплом

Содержание Л = 0,1. В итоге получим соотношение:СЛ

Подобный материал:

• И. И. Ползунова Факультет руководящих работников и специалистов «Допустить к защите», 782.6kb.
• На включение программы повышения квалификации педагогических и руководящих работников, 169.75kb.
• Составители: С. В. Белохвостова, 252.99kb.
• Методическое пособие к сниП 12-03-2001 "Безопасность труда в строительстве. Часть Общие, 6780.45kb.
• Российского Государственного Университета нефти и газа им. И. М. Губкина ведет подготовку, 47.59kb.
• Инновационный менеджмент. Учебник для бакалавров, 151.85kb.
• Приказом Госстроя России от "18" апреля 2001г. №85 программа, 291.09kb.
• На включение программы повышения квалификации педагогических и руководящих работников, 157kb.
• Наименование органа выдавшего паспорт, 37.62kb.
• Архангельский Государственный Технический Университет Институт экономики, финансов, 947.48kb.

18 560 000

/восемнадцать миллионов пятьсот шестьдесят тысяч/ рублей


2.4 Согласование результатов


В результате анализа рынка и объекта исследования в рамках трех традиционных подходов нам удалось сделать обоснованные предположения о величинах ориентиров рыночной стоимости объекта исследования.

В данном разделе с помощью полученных ориентиров и условий применимости отдельных подходов необходимо сделать окончательное заключение о рыночной стоимости объекта.


При этом необходимо учитывать следующее:

Доходный подход считается наиболее надежным при определении рыночной стоимости объектов, приносящих доход. Однако выявление чистого эксплуатационного дохода и расчет ставки капитализации связан со значительной долей субъективизма.

Метод прямой капитализации был применен для оценки стоимости исходя из данных, которые можно считать достаточно надежными, т.к. рынок аренды в городе развит достаточно хорошо.

В соответствии с этим, результатам, полученным с применением доходного подхода, был придан высокий вес - 0,4.


Рыночная стоимость, полученная с помощью затратного подхода, считается достаточно точной при оценке новых, мало изношенных объектов. Чем старше объект, тем менее точен результат.

Мнение Оценщика таково, что стоимость, полученная с использованием затратного подхода, хорошо обоснована расчетами. В связи с этим, при установлении величины окончательной стоимости, результату, полученному затратным подходом, был придан высокий вес - 0,4.


Метод сравнительного анализа продаж может быть весьма полезным инструментом оценки в тех случаях, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом. Существенным недостатком этого метода является то, что, как правило, не бывает двух полностью идентичных продаж и обычно Оценщик не обладает всей необходимой информацией об условиях сделки. Поэтому на этапе внесения корректировок в процесс оценки вносится существенная доля субъективных суждений.

С учетом отмеченных обстоятельств результатам, полученным путем применения методов рыночного подхода, будет дана умеренная оценка (весовой коэффициент 0,2).

Итоговый расчет рыночных стоимостей приведен в таблице 10:


Таблица 10. Согласование результатов

Подход	Результат	Вес	Вклад
Затратный	18 760 000	40 %	7504000
Доходный	18 917 000	40 %	7566800
Рыночный	18 560 000	20 %	3712000
Суммы		100 %	18 782 800

Итоговая величина рыночной стоимости с точностью до первой значащей цифры составила предварительно:


18 782 000

/восемнадцать миллионов семьсот восемьдесят две тысячи/ рублей


2.5 Расчет ликвидационной стоимости

В результате анализа рынка и объекта исследования в рамках трех подходов и последующего согласования результатов нам удалось сделать обоснованные предположения о величинах рыночной стоимости объекта исследования.

Из задания на оценку следует, что объект оценки планируется предложить коммерческому банку в качестве залога в обеспечение кредита со следующими параметрами:


Таблица 11. Параметры запрашиваемого кредита.

Параметр	Величина	Обозначение
Срок кредитования	36 месяцев	N
Ставка кредита	3,00 % в месяц	I
Вид кредита	Платеж равными долями	(t) = (N-t)/N

Учитывая полученные от Заказчика сведения и сделав приведенные предположения, воспользуемся для расчета ликвидационной стоимости объекта формулой 3, приведя ее сначала к удобному виду 12:


С_Л = [(N-t)/N] * [С_Р(t) * (1 – R_S - R_Л)]/(1 + i)^1+n+m (12)


Полагая, что:

• рыночная стоимость здания в первые от получения кредита шесть месяцев не уменьшится (реалистический сценарий);
  
• в дальнейшем снизится объем требований кредитора к заемщику в результате выплат в погашение кредита, примем t=0, т.е. заемщик не произвел даже первого платежа в погашение кредита (наихудший сценарий), N-t)/N = 1.
  

При этом пусть:

• для перехода прав собственности к кредитору понадобился 1 месяц, n = 1 (оптимистический прогноз, хорошее качество юридических документов);
  
• для реализации здания – срок 6 месяцев, m = 6 (реалистический прогноз с учетом плана реализации, описанного выше при анализе рынка);
  
• затраты на оплату услуг риэлтера и страхование на период реализации составят 5,5%, R_S = 0,055;
  
• Для гарантированной продажи здания по частям в указанный выше период снизим экспертно величину его стоимости на 10 %, R _Л = 0,1.
  

В итоге получим соотношение:


С_Л = 1 * [18 782 000 * (1 – 0,055 – 0,1)]/(1 + 0,03)¹⁺¹⁺⁶


С_Л = 12 529 082 рублей


Конечным этапом расчета стоимости с необходимостью является этап округления результатов расчета. Указание результатов оценки без округления способно ввести в заблуждение Заказчика, т.к. результаты оценки не могут иметь точность больше точности использованных в расчетах исходных данных.


Поскольку многие применяемые нами в расчетах величины давались с точностью до двух значащих цифр (например, величины износа), результат не должен содержать более трех значащих цифр, причем третья цифра является не вполне надежной.


Учитывая весь проделанный анализ, следует сделать окончательный вывод о том, что наиболее вероятное значение ликвидационной стоимости двухэтажного, панельного, торгово-офисного здания, расположенного в городе Бийск, рассчитанное на дату оценки для целей его залога в обеспечение кредита, предоставляемого банком на три года под 36 % годовых, равно:


12 500 000

/двенадцать миллионов пятьсот тысяч/ рублей.

Заключение

В теоретической части дипломной работы проведен теоретический анализ текущего состояния законодательства и стандартов оценки, кратко охарактеризованы приемы и методы, применяемые в рамках трех основных подходов к оценке.


В практической части работы в рамках трех основных подходов проведено исследование рынка, объекта исследования, и получены значения величин ориентиров рыночной стоимости торгово-офисного здания. На основе этих результатов сделан обоснованный вывод о величине рыночной стоимости объекта.


С учетом сообщенных Заказчиком сведений и сделанных автором работы предположений о параметрах кредита и возможном изъятии и реализации предмета залога, сделан обоснованный вывод о величине ликвидационной стоимости объекта оценки для целей кредитования.

Результаты работы легли в основу отчета об оценке реального объекта недвижимости, в результате чего предприятием, на котором проходила практика, получена прибыль за оказанную услугу по оценке, а заказчиком успешно решен вопрос о коммерческом кредитовании под залог объекта оценки.


Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть 2) № 14-ФЗ от 26.01.1996 г.
   
2. Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, компьютерная база данных «Консультант +».
   
3. Стандарты Российского Общества Оценщиков. Оценка недвижимого имущества. Источник информации: сайт ссылка скрыта в сети Internet.
   

4. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Income property appraisal and analysis. М.: Дело Лтд., 1995.
   
5. Сборник №33 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС), Издательство «Экономика», М., 1970 год.
   
6. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, Издательство «Экономика», М., 1970 год.
   
7. Ш. Пратт. "Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа", Москва, 1995 г.
   
8. И.А. Егерев. Некоторые вопросы применения ставки дисконта в оценке бизнеса. Вопросы оценки 2000, № 2.
   
9. Материалы III Международной конференции Российского общества оценщиков “Проблемы оценки в экономике переходного периода” 27 -28 ноября 1996 года.
   
10. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”.
    
11. Международные стандарты оценки. Кн. 1, Г.И. Микерин и др. - М.: ОАО "Типография "НОВОСТИ", 2000. - 264 с.
    
12. С.В. Грибовский. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - 336 с. с ил. - (Серия "Учебники для вузов").
    
13. Компьютерная база данных – Консультант +, Москва.
    
14. Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. Выпуск 34, Январь 2001. М., КО-ИНВЕСТ.
    

15. В.В. Бочкарев. Основные принципы определения залоговой стоимости объекта недвижимости. //Вопросы оценки. 1999. №1. С. 8-12.
    
16. Дж. К. Эккерт. Организация оценки и налогообложения недвижимости. В 2-х т. Т.1. М.: РОО Академия Оценки, Стар Интер, 1997. С.321.
    
17. В.В. Галасюк, Е.Д. Мельниченко. Независимая экспертная оценка как способ обеспечения необходимого уровня ликвидности объектов залога. //Вопросы оценки. 1999. №1. С. 18-21.
    
18. М.С. Чемерикин, Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости. Источник информации: сайт ссылка скрыта.
    
19. Халин Дмитрий Александрович. Доклад: Типовые ошибки в экспертных заключениях об определении полной восстановительной стоимости основных фондов предприятий и организаций, ссылка скрыта.
    
20. Чемерикин Сергей Михайлович. Применение метода валовой ренты в оценочной практике. ссылка скрыта.
    
21. Безлюдный Евгений Владимирович, О дате оценки и других понятиях, которые полезно знать оценщикам, ссылка скрыта.