И. И. Ползунова Факультет руководящих работников и специалистов «Допустить к защите» Декан фрриС, к т. н., профессор /Ю. А. Цехмейструк/ 2001 г. Диплом

Вид материала

Диплом

Содержание 2.1.2 Категория объекта и ликвидность 2.1.3 Собственник здания и его текущее использование 2.1.5 Корректировка показателя единичной стоимости аналога 2.1.6 Определение восстановительной стоимости (С 2.1.7 Приведение стоимости к дате оценки (С II - восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах II базового года строительства; СI I-II - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий I в условия II базового года; КI-II 2.1.8.1 Физический износ (F) 2.1.8.2 Функциональный износ (V) 2.1.8.3 Внешний износ (E) 2.1.9 Определение стоимости земельного участка 2.1.10 Вывод об ориентире рыночной стоимости объекта (V 2.2.1 Последовательность оценки

Подобный материал:

• И. И. Ползунова Факультет руководящих работников и специалистов «Допустить к защите», 782.6kb.
• На включение программы повышения квалификации педагогических и руководящих работников, 169.75kb.
• Составители: С. В. Белохвостова, 252.99kb.
• Методическое пособие к сниП 12-03-2001 "Безопасность труда в строительстве. Часть Общие, 6780.45kb.
• Российского Государственного Университета нефти и газа им. И. М. Губкина ведет подготовку, 47.59kb.
• Инновационный менеджмент. Учебник для бакалавров, 151.85kb.
• Приказом Госстроя России от "18" апреля 2001г. №85 программа, 291.09kb.
• На включение программы повышения квалификации педагогических и руководящих работников, 157kb.
• Наименование органа выдавшего паспорт, 37.62kb.
• Архангельский Государственный Технический Университет Институт экономики, финансов, 947.48kb.

Глава 2 Оценка стоимости объекта исследования


В главе 1 среди прочего были описаны основы затратного подхода к оценке недвижимости. В данной главе в рамках этого подхода будет произведена попытка оценки рыночной стоимости объекта исследования.

В данной главе будет произведена попытка оценки рыночной стоимости объекта исследования в рамках двух подходов: затратного и доходного.

Поскольку в работе исследование ограничивается лишь двумя подходами, в результате будут найдены ориентиры рыночной стоимости. Для нахождения действительной величины рыночной стоимости требуется дополнительный анализ в рамках рыночного подхода с последующим согласованием полученных результатов.


2.1 Оценка объекта в рамках Затратного подхода

Ниже приведено описание и оценка объекта с точки зрения затратного подхода.


2.1.1 Описание объекта исследования

Объектом исследования является: Здание двухэтажное без подвала. Фундаменты сборные бетонные. Стены крупнопанельные из ячеистого бетона, снаружи по фасаду облицованные красным отделочным кирпичом. Перегородки кирпичные. Перекрытия железобетонные. Покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, плиточные. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение. Группа капитальности I.

Фотография здания приведена на рисунке 3.





Рисунок 3. Внешний вид объекта исследования.


Здание построено в 1973 году, ремонт с заменой отделки, заполнения проемов, капитальным ремонтом покрытия кровли и облицовкой фасада отделочным кирпичом проведен в 1998 году.

Основные объемно-панировочные характеристики здания приведены в таблице 2.


Таблица 2. Объемно-планировочные характеристики здания

Характеристика	Единица измерения	Значение
Геометрические размеры	м	45 х 36
Площадь застройки	м2	1 620
Количество этажей	шт.	2
Высота здания	м	9,0
Строительный объем	м3	14 580
Общая полезная площадь	м2	3 141,6
.. в том числе … торговая	м2	2 000*
… офисная	м2	250

* - Торговая площадь рассчитана с учетом существующего расположения торговых рядов и не включает не сдаваемое в аренду междурядное пространство.


2.1.2 Категория объекта и ликвидность


В соответствии с пунктами 3.4 и 3.5 Стандарта РОО «Оценка имущества, оценка недвижимости», необходимо классифицировать объекты оценки.

Анализ объекта оценки позволяет отнести его к классу неспециализированной недвижимости (п.3.1 Стандарта), т.е. к недвижимости, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается и арендуется на открытом рынке.

Дальнейший анализ позволяет отнести здание в целом к категории недвижимости для бизнеса (пункт 6.4 Стандарта).

Ликвидность объекта недвижимости определяется соотношением спроса и предложения на сооружения аналогичные оцениваемому объекту недвижимости на локальном рынке. Величину ликвидности удобно характеризовать величиной срока экспозиции, то есть длительностью необходимого маркетингового периода, адекватного оцениваемому объекту.

В отношении такого объекта, как торгово-офисное здание следует отметить, что его продажа может быть осуществлена двумя способами:

• по частям, прежде всего, в рассрочку арендаторам торговых и офисных площадей, заинтересованным в снижении их расходов на аренду;
  
• целиком, инвестору, заинтересованному в получении в будущем рентного дохода.
  

По мнению Оценщика, подтверждаемому опытом продажи аналогичных зданий в Приобском районе в 1997 и Восточном районе в 2000 году ликвидность объекта по первому варианту эквивалентна 6 месяцам экспозиции. Срок экспозиции по второму варианту может составлять более года и в целом второй вариант в этом отношении менее эффективен.


2.1.3 Собственник здания и его текущее использование

Собственником здания является физическое лицо, известное Оценщику, но не указываемое в рамках данной работы в соответствии с договоренностями, достигнутыми с собственником.

Здание используется Собственником двояким образом. Часть помещений первого этажа отведена под офис коммерческой фирмы Собственника. Другая часть первого этажа и весь второй этаж отведен под торговые площади, сдаваемые собственником в аренду.

Оценщик считает, что текущее использование объекта допустимо в правовом отношении и оптимально экономически, т.е. является наиболее эффективным.

На рисунке 4 приведен вид на типичный торговый прилавок, расположенный на первом этаже здания.





Рисунок 4. Типичный торговый прилавок в торговой зоне оцениваемого здания.


2.1.4 Выбор аналога по таблицам УПВС

Аналог для исследуемого объекта выбран по таблице № 1 сборника №33 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС), утвержденного Министерством торговли СССР по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 года [5].


В качестве аналога выбрано здание одноэтажное без подвала. Фундаменты сборные бетонные. Стены крупнопанельные из ячеистого бетона. Перегородки кирпичные и деревянные. Покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы плиточные, дощатые, цементные и из релина. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение. Группа капитальности I. Объем зданий до 10 000 м3.

Восстановительная стоимость 1 м3 такого здания в рублях для территориального пояса II равна 26,5 рубля/м3.


2.1.5 Корректировка показателя единичной стоимости аналога

В соответствии с порядком пользования сборниками УПВС необходимо учесть поправки, приведенные в Технической части или в примечаниях к отдельным таблицам сборника.

В соответствии с п. 8 сборника 33 необходимо внести поправку для I климатического района, коэффициент которой равен 1,14.


26,5 х 1,14 = 30,21 рубля/м3


В соответствии с п. 9 сборника 33 необходимо внести поправку на 7-ми бальную сейсмичность Бийска, коэффициент которой равен 1,04.


30,21 х 1,04 = 31,42 рубля/м3


В соответствии с “Разъяснениями по вопросам оценки при использовании сборников УПВС” [6] материал стен – важнейший фактор, влияющий на стоимость здания. Поэтому необходимо внести поправку на отсутствие у аналога облицовки фасада.

Доля облицованной поверхности стен в их общей поверхности равна 45/(45*2+36*2) = 27,78 %. Коэффициент поправки на обкладку кирпичом стен равен 1,08 (Разъяснения), отсюда получаем единичную стоимость в размере:


31,42*(1+0,08*0,2778) = 32,12 рубля/м3


2.1.6 Определение восстановительной стоимости (С₆₉)

Восстановительная стоимость в ценах 1969 года определяется перемножением единичной стоимости на строительный объем здания. При этом в соответствии с «Разъяснениями…» здания крупнопанельные и блочные, объем которых превышает максимальный по аналогу (10 000) на 50 м3 и более, оцениваются раздельно. Сначала оценивается максимальный объем, предусмотренный для данного аналога, а остальной объем переоценивается по той же стоимости метра кубического с применением коэффициента 0,98:


С₆₉ = 32,12*(10000+(14580-10000)*0,98) = 465 318 рублей

.

2.1.7 Приведение стоимости к дате оценки (С_ТЦ)


Пересчет стоимости из условий одного базового года строительства в последующий осуществляется по формуле 7:

Формула 7



где:

С _II - восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах II базового года строительства;

С_I - восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах I базового года строительства;

И _I-II - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий I в условия II базового года;

К_I-II - территориальный коэффициент пересчета стоимости строительства из условий I в условия II базового года.


Для перевода сметных цен, действующих с 1.01.69г в уровень 1.01.84г, практикующими специалистами используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек" [11].


В соответствии с данным постановлением территориальный коэффициент для Алтайского края равен 1,06, а индекс пересчета стоимости строительства в сфере «Торговля» из условий 1969 в условия 1884 года равен 1,17. Отсюда получим:


С₈₄ = 465 318 * 1,17 * 1,06 = 577 087 рублей


Приведение восстановительной стоимости оцениваемого объекта к дате оценки и учет издержек, не включаемых в сборники УПВС, производится по формуле 8:


С_ТЦ = С₈₄ * К_84-ТЦ * НДС * ДКИ * ПП (8)


где:

С_ТЦ - восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах на дату оценки;

С₈₄ - восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах 1984 базового года;

И_84-ТЦ - индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984 в текущие цены по данным справочника Ко-Инвест (22,741);

НДС – поправка на налог на добавленную стоимость (20 %);

ДКИ – дополнительные косвенные издержки строительства (15 %);

ПП – норма прибыли предпринимателя, финансирующего строительство (20 %).

В скобках приведены значения величин, экспертно принятые для целей настоящего расчета.


При этом для расчета коэффициента К_84-ТЦ использованы следующие прогнозные данные справочника КО – ИНВЕСТ [14]:

• Прогноз индекса сметных цен на март 2001 года для Алтайского края составил 21,429;
  
• Прогноз месячных темпов прироста цен на Строительно-монтажные работы по месяцам 2001 года составил:
  
  • Для апреля - 2,2 %
    
  • Для мая - 2,0 %
    
  • Для июня - 1,8 %
    

Таким образом, прогноз индекса сметных цен по данным фирмы КО-ИНВЕСТ составил для июня 2001 года величину 22,741.


В итоге получим:


С_ТЦ = 577 087 * 22,741 * 1,2 * 1,15 * 1,2 = 21 732 110 рублей


2.1.8 Определение остаточной стоимости (С_ОСТ)


Расчет остаточной стоимости здания с учетом износа производится по формуле 9:


С_ОСТ = С_ТЦ * (1 – S) (9)


где:

С_ОСТ – остаточная стоимость здания с учетом износа;

S - величина совокупного износа, в долях;

В теории оценки принято выделять три вида износа:

• физический;
  
• функциональный (моральный);
  
• внешний
  

Три этих вида износа дают совокупный износ объекта S:


S = 1- (1-F)*(1-V)*(1-E) (10)


где:

F, V, E - величины физического, морального и внешнего износа.


2.1.8.1 Физический износ (F)

Физический износ – это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.


Физический износ принято разделять на два вида: устранимый (устраняется проведением текущего ремонта) и неустранимый.


Для оценки неустранимого физического износа применен метод "эффективного возраста", в котором износ равен израсходованной доле продолжительности экономической жизни рассматриваемого объекта или его элемента:


F = EA / NL, (11)

где:

F - степень неустранимого физического износа;

NL - продолжительность экономической жизни;

EA - эффективный возраст.


Расчет износа по отдельным конструктивным элементам с учетом их веса и сроков службы на момент оценки приведен в таблице 3.


Таблица 3. Расчет физического износа

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес по УПВС, %	Нормативный срок службы, лет	Износ по сроку службы, %	Накопленный износ, %
	УВi	NLi	Fi=EAi/NLi	Fi=УВi*Fi
Фундаменты	4	100	28	1,12
Стены/перегородки	12	100	28	3,36
Перекрытия	13	100	28	3,64
Кровля	23	50	6	1,38
Полы	9	100	3	0,27
Проемы	6	30	10	0,60
Отделочные работы	4	30	10	0,40
Сантехнические и электротехнические устройства	23	30	10	2,30
Прочие работы	6	30	10	0,60
ИТОГО	100			13,67 %

При проведении расчета учитывался возраст здания на момент оценки: NL_i=28 лет (1973 года постройки), а также возраст отдельных конструктивных элементов, отличающийся от возраста здания в целом. В частности возраст полов, внутренней отделки, кровли и облицовки фасада составляет 3 года, т.к. капитальный ремонт с заменой этих элементов проведен в 1998 году.


2.1.8.2 Функциональный износ (V)


Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.

Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Функциональный износ проявляется в несоответствии свойств объекта современным требованиям рынка.

В ходе настоящего исследования признаков функционального износа не обнаружено.


2.1.8.3 Внешний износ (E)


Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, финансовых или законодательных условий, действием факторов неблагоприятной экономической, политической и экологической среды, в которой находится исследуемый объект.

В ходе настоящего исследования признаков внешнего износа не обнаружено.

Таким образом, остаточная стоимость здания с учетом износа составит:


С_ОСТ = С_ТЦ * (1 – 0,1367) = 18 761 330 рублей


2.1.9 Определение стоимости земельного участка


Так как земельный участок, на котором расположен объект, находится у собственника объекта не на праве собственности, а в пользовании, то его стоимость в расчет не принималась.

Кроме того, рынок земельных участков в городе не сформировался, что не позволяет достоверно определить рыночную стоимость участка земли даже в случае наличия на данный участок права собственности.

Вместе с тем отметим, что расхождение в стоимости объекта оценки, полученной в рамках доходного подхода, со стоимостью, полученной в затратном подходе, возможно, относится к стоимости земельного участка.

Это позволяет найти ориентир стоимости земельного участка по теории остатка (техника остатка для земли).


2.1.10 Вывод об ориентире рыночной стоимости объекта (V_Z)

В результате анализа объекта исследования в рамках затратного подхода нам удалось сделать обоснованное предположение о величине ориентира рыночной стоимости исследуемого объекта, равной денежной сумме


18 760 000

/восемнадцать миллионов семьсот шестьдесят тысяч/ рублей


Использование иных ориентиров в результате дальнейшего анализа объекта в рамках доходного и рыночного подходов позволит сделать более обоснованный вывод о величине рыночной стоимости объекта.


2.2 Оценка объекта в рамках Доходного подхода

Ниже приведено описание и оценка объекта с точки зрения доходного подхода.


2.2.1 Последовательность оценки


Объект может быть оценен как дающая рентный доход недвижимость. Методики оценки в рамках доходного подхода можно разделить на три группы:

• по будущим денежным потокам
  
• по активам
  
• по текущей деятельности
  

Каждый из этих трех подходов имеет свои, четко определенные области применения, определяемые, как правило, уровнем сложности объекта и объемом информации о нем.


Из этих трех методик наибольшую привлекательность имеет последняя. Она не предполагает никаких прогнозов и проектов, максимально проста и, благодаря этому, часто применяется. Это несколько разновидностей оценки источника доходов по его текущей эффективности. Она хороша тогда, когда предприятие стабильно работает и не предполагается что-либо существенно менять. Самый простой вариант близок к методу дисконтированных потоков, но используется не прогноз денежных потоков, а предположение об их постоянстве. Будущий денежный поток предполагают равным нынешнему потоку.


В случае если в отношении объекта могут быть сделаны обоснованные предположения, касающиеся его доходности в новых, несколько измененных условиях, такой подход также может быть применен. Например, если часть помещений сдается собственником в аренду, а другая часть используется для собственной деятельности, то при наличии устойчивого спроса на рынке на сдаваемые в аренду помещения, можно ожидать предсказуемого увеличения доходов собственника после принятия им решения о сдаче в аренду всего имеющегося имущества.


Другой, более сложный, путь основан на предположении, что схожие предприятия имеют одинаковый коэффициент P/E, отношение цены компании к величине ее дохода. Тогда ищется информация о сделках с другими компаниями той же отрасли и на их основе определяется стоимость рассматриваемой фирмы.


План проведения данной оценки состоит в следующем:

• следует, собрав необходимые данные о рыночной среде, сделать обоснованные выводы о размере потенциального валового дохода (PGI);
  
• оценить вероятные потери дохода (ПД) в результате вакансий и неплатежей и рассчитать на этой основе действительный валовой доход (EGI);
  
• Учесть постоянные и операционные расходы, а также резервы на замещение и восстановление быстро изнашивающихся элементов и сделать вывод о размере чистого эксплуатационного дохода от объекта (NOI).
  
• Из анализа присущих исследуемому сектору рынка рисков определить ставку капитализации (R) и рассчитать рыночную стоимость объекта (V) методом капитализации дохода.