2001 г. Диплом

Вид материала

2.2.2 Анализ рыночной среды
2.2.3 Анализ уровня арендных ставок
2.2.4 Расчет чистого эксплуатационного дохода (NOI)
2.2.5 Эксплуатационные расходы (ЭР)
2.2.6 Ставка капитализации (R)
Наименование компонентов ставки
2.2.7 Ориентир рыночной стоимости доходным подходом (V

Подобный материал:

1 2 3 4

2.2.2 Анализ рыночной среды

Рынок аренды офисных и торговых площадей в городе Бийск сформировался около четырех лет назад и на момент оценки является конкурентным среднеразвитым сектором рынка.

Рынок рублевый, долларизации сектора рынка не наблюдается.

В связи с развитием в городе предпринимательской деятельности и ограниченными возможностями по застройке центральных улиц спрос на арендуемые офисные и торговые территории высок и постоянно растет.

2.2.3 Анализ уровня арендных ставок

Арендные ставки на офисные и торговые площади различаются между собой, а также зависят от типа сдаваемых в аренду помещений и условий договора аренды.

Для офисной недвижимости характерна сдача площадей в аренду на длительные сроки с ежеквартальной или ежемесячной выплатой арендной платы, которая, как правило, не включает охрану и оплату коммунальных услуг, оплачиваемых арендаторами самостоятельно либо по отдельным счетам.

Из таблицы 4 виден разброс арендных ставок долгосрочных договоров аренды, заключенных и действующие на момент оценки на объектах офисной недвижимости в районе расположения объекта оценки.

Таблица 4. Основные характеристики договоров аренды

№	Тип арендатора	Арендная ставка, рублей/м2*месяц	Особенности арендуемых помещений
1	Отделение банка	85,17	Хорошая отделка
2	Риэлтерская фирма	35,71	Комната с телефоном
3	Различные	16,67-29,17	Муниципальная ставка

Учитывая, что офисные территории на объекте оценки, имеют площадь (S_О) равную 250 м2, слабо обеспечены телефонной связью и не относятся к группе помещений с хорошей отделкой, но располагаются в центральной части города, примем величину арендной ставки на уровне верхней границы для муниципальной недвижимости, т.е. в размере 29,17 рублей/м2*месяц, что соответствует величине потенциального валового дохода от офисных площадей (PGI_О) в размере:

PGI_О = 12 * 250 * 29,17 = 87 510 рублей в год.

Для торговых площадей характерны ежемесячные выплаты арендной платы с включением в нее всех услуг по охране и содержанию сдаваемых в аренду площадей.

Арендные ставки часто определяются в расчете на один погонный метр торговых прилавков, но для наших целей удобнее ставки, рассчитанные на площадь. Такие ставки варьируют от 600 до 400 рублей в месяц за квадратный метр торговой площади.

Заказчик сдает торговые территории объекта оценки общей площадью 2000 м2 по нижней границе диапазона арендных ставок, но при этом производит селекцию арендаторов с целью привлечения в торгово-офисное здание магазинов по продаже продовольственных товаров. Данные товары выходят за профиль деятельности предприятия собственника, а покупатели продовольственных товаров часто впоследствии делают покупки промышленных товаров.

Учитывая сказанное выше примем величину арендной ставки в 400 рублей/м2 в месяц, что соответствует потенциальному валовому доходу от торговых площадей в размере:

PGI_Т = 12 * 2000 * 400 = 9 600 000 рублей в год.

2.2.4 Расчет чистого эксплуатационного дохода (NOI)

Введя поправку на потери дохода (ПД_Т) от неполной загрузки и неплатежей торговых территорий в размере 15 %, а для офисных территорий (ПД_О) в размере 20 %, получим годовой объем действительного валового дохода от аренды торговых и офисных площадей в размере:

EGI = PGI_О * (1- ПД_О) + PGI_Т * (1- ПД_Т)= 8 230 008 рублей в год

2.2.5 Эксплуатационные расходы (ЭР)

Эксплуатационные расходы – это периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода.

Существуют три основные группы расходов:

Фиксированные – расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы.
Переменные – расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта. Включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора и т.д.
Резервы на восстановление – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и т.д.).

Расходы за 2000 год у собственника оцениваемого здания согласно его сообщению, которому Оценщик склонен доверять, приведены в таблице 5.

Таблица 5. Сведения о расходах за 2000 год по данным собственника.

№	Статья расходов	Сумма расходов	Примечание
1	Коммунальные платежи	660 000	Различаются по сезонам
2	Охрана	993 600	Круглосуточная охрана
3	Уборка и вывоз мусора	84 000
4	Ремонтные работы	120 000
5	Расходы по управлению	480 000	3 менеджера
6	Страхование	40 000	Данные РЕСО – Гарантия
7	Налог на имущество	70 000	1,5 % от базы 3 500 000*
Итого расходов в 2000 году		2 447 600
Пересчет на дату оценки		2 933 142	I = 1,1984 индекс пересчета

* - для налогообложения имущества физических лиц применяется прогрессивная шкала, согласно которой с имущества стоимостью свыше 500 000 рублей взимается 1,5 %-ный налог на имущество.

Поскольку анализ объекта и его оценка производятся по состоянию на июнь 2001 года, и показатели доходности взяты Оценщиком на эту же дату, величины расходов прошлого года должны быть приведены к дате оценки.

Для приведения расходов к дате оценки использованы индексы инфляции, опубликованные в сообщениях Государственного комитета по статистике РФ [13] и приведенные здесь в таблице 6:

Таблица 6. Индексы инфляции Госкомстата

Период	Процент за квартал, i	Расчет накопления индекса за период
III квартал 2000 года	107,8 %	I₀ = 1+(i-1)/2 = 1,039*
IV квартал 2000 года	108,1 %	I₁ = I₀ * i = 1,12
I квартал 2001 года	104,4 %	I₂ = I₁ * i = 1,17
II квартал 2001 года**	102,2 %	I₃ = I₂ * i = 1,17
Итого, индекс приведения к дате оценки		1,1984

* - Индекс инфляции за третий квартал взят в размере ½, поскольку именно на середину данного квартала приходится точка равновесия (сумма расходов до точки равновесия равна сумме расходов позднее этой точки). Это связано, прежде всего, с ростом коммунальных затрат в осенне-зимний период;

** - прогнозное значение (экспертно).

Таким образом, с учетом индекса инфляции за первую половину 2001 года прогноз расходов на 2001 год составил: ЭР = 2 933 142 рубля.

Отсюда получаем прогноз величины чистого эксплуатационного дохода в размере:

NOI = EGI – ЭР = 8 230 008 - 2 933 142 = 5 296 866 рублей

2.2.6 Ставка капитализации (R)

Определение ставки капитализации проведено методом кумулятивного построения.

В связи с тем, что определение чистого эксплуатационного годового дохода произведено в ценах на дату оценки без учета рублевой инфляции, в качестве безрисковой ставки принят процент по депозитному валютному вкладу. В качестве процентной ставки валютного депозита взяты данные агентства «Росбизнесконсалтинг», рассчитанные по выборке банков высшей категории надежности ИЦ «Рейтинг».

Компоненты, составляющие ставку капитализации, представлены в таблице 7.

Таблица 7. Построение ставки капитализации:

Наименование компонентов ставки	Ставка, %
Безрисковая ставка	8
Поправка на риск	10
Поправка на низкую ликвидность рынка недвижимости	6
Поправка на бремя управления	4
Ставка капитализации (R)	28

2.2.7 Ориентир рыночной стоимости доходным подходом (V_D)

Стоимость объекта недвижимости в методе капитализации доходного подхода определяется как отношение чистого операционного дохода к ставке капитализации:

V = NOI/R = 5 296 866/0,28 = 18 917 376 рублей

Таким образом, в результате анализа объекта исследования в рамках доходного подхода нам удалось сделать обоснованное предположение о величине ориентира рыночной стоимости исследуемого объекта, равной денежной сумме:

18 917 000

/восемнадцать миллионов девятьсот семнадцать тысяч/ рублей

2.3 Оценка объекта в рамках Рыночного подхода

Ниже приведено описание и оценка объекта с точки зрения рыночного подхода.

2.3.1 Последовательность оценки

Объект может быть оценен путем соотнесения его характеристик с характеристиками других аналогичных объектов, реализованных на открытом конкурентном рынке в последнее время.

Основной методикой оценки в рамках рыночного подхода является метод прямого сравнения продаж, включающий следующие основные этапы:

Анализ рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов-аналогов на соответствующем рынке;
Проверка информации о сделках с аналогами;
Внесение корректировок в цену аналогов, учитывающих отличие аналога от объекта оценки;
Выбраковка статистически недостоверных сведений об аналогах;
Расчет средней стоимости единицы измерителя аналогов;
Расчет стоимости объекта оценки как произведения средней стоимости измерителя на количество единиц в объекте оценки.

Данный метод прост в его применении и, как правило, не требует большого количества расчетов, однако для его практического применения требуется наличие на рынке достаточного количества сопоставимых продаж.

2.3.2 Анализ рынка

Реализация торгово-офисных комплексов сопоставимых по площади с объектом исследования требует особой методики. Прежде всего, отметим, что появление на рынке Бийска Инвестора, способного приобрести такое здание целиком крайне мало вероятно. Речь может идти о единичных предприятиях, занимающихся данным видом бизнеса и планирующим расширение своей деятельности. Однако ввиду невозможности достоверного прогноза в этой области основывать на такой возможности анализ нельзя.

В то же время, типичные арендаторы торговых площадей, вложили немало средств в рекламу своего бизнеса, наладили реализацию и поставку своих товаров через данный торговый комплекс и регулярно выплачивают значительные суммы в виде арендной платы. Такие арендаторы в ряде случаев будут сильно заинтересованы в приобретении арендуемых площадей в собственность.

Существенными моментами реализации комплекса таким собственникам являются следующие особенности:

Необходимость предоставления рассрочки, которая может предоставляться либо как ипотечный кредит банка - покупателям, либо непосредственно продавцом (в т.ч. и банком, выдавшим кредит и реализующим залог в случае его изъятия) по договору купли-продажи с рассрочкой платежа;
Постепенный характер реализации здания, при котором первые участки территории оказываются реализованными в самом начале периода экспозиции, а окончательно все площади могут продаваться очень долго;
Необходимость организовать параллельно реализации имущества его совместное использование (охрану, коммунальное обслуживание, страхование, текущий ремонт), для чего может быть создана как специальная фирма, ведущая свою деятельность на взносы собственников, так и заключен многосторонний договор.

При этом очевидными альтернативами поведения арендаторов – будущих покупателей в случае сделанного им предложения выкупить площади или прекратить договор арены для них являются следующие возможности:

Прекратить свой бизнес;
Заключить договор аренды на территории нового комплекса (возможно с более высокой арендной платой, т.к. заключение договора аренды для предпринимателя вынужденно в большей степени, чем при многих других обстоятельствах);
Приобрести в собственность небольшие помещения на открытом рынке.

Очевидно, что первая и вторая возможности не могут стать основой для сравнительного анализа, в то время как третья возможность позволяет нам провести сравнение продаж, не имея сравнимых по площади аналогов. В самом деле, исходя из принципа замещения арендатор (покупатель) не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности.

Отсюда сразу же вытекают три важные причины для внесения поправок, основанные на различной степени полезности права собственности на участок площади в комплексе и отдельное торговое помещение небольшого размера:

Повышающая поправка к стоимости аналога малой площади, учитывающая кооперативный эффект комплекса, заключающийся в том, что соседние отделы аналогичного или дополняющего профиля повышают коммерческую отдачу бизнеса в комплексе;
Понижающая поправка к стоимости аналога малой площади, учитывающая отсутствие для малых помещений необходимости организовывать их совместную эксплуатацию;
Наконец, должна быть внесена поправка на применение рассрочки или ипотеки при продаже площади.

Учитывая сказанное, приступим к подбору аналогов.

Из имеющихся данных были отобраны сведения о торговых помещениях, расположенных вблизи центральных, хорошо обеспеченных в транспортном отношении, обладающих высокой “проходимостью” транспортных магистралей.

При этом предпочтение отдавалось помещениям с повышенной отделкой и с сопоставимым профилем торговли – промышленные товары, продукты.

Сведения о выбранных аналогах приведены в таблице 8:

Таблица 8. Список аналогов

Характеристика	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Дата продажи	Январь 2001	Декабрь 2000	Март 2001	Март 2001
Условия продажи	Куплено арендатором	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия финансирования	рассрочка	наличные	Безналичный платеж	Наличные
Площадь, м2	75	110	250	63
Материал стен	Кирпич	Панели	Панели	Кирпич
Год постройки	1972	1985	1980	1965
Износ	30 %	20 %	20 %	40 %
Качество отделки	повышенное	повышенное	повышенное	повышенное
Цена продажи	400 000	500 000	1 200 000	300 000

2.3.3 Внесение поправок

В теории оценки выработана рекомендуемая последовательность внесения поправок, обеспечивающая наибольшую достоверность результата, это порядок таков:

Время;
Местоположение
1. Ситус
2. Доступ
3. Связи
Условия продажи
1. Обычные или особые закладные
2. Мотивировки и знания покупателя и продавца
Условия финансирования
1. Коэффициент ипотечной задолженности
2. Процентная ставка
3. Срок кредита
4. Амортизационные и “шаровые” выплаты
5. Плата за финансирование
6. Договоры об участии в прибылях
Физические характеристики
1. Физические параметры
2. Качество строительства и эксплуатации
3. Удобства
4. Функциональная пригодность.

Очевидно, что поправки, указанные выше при выборе аналогов должны вноситься на этапах:

Кооперативная поправка и учет необходимости организации совместной эксплуатации – 5d

Применение рассрочки или ипотеки – 4.

Поскольку в качестве аналогов выбраны продажи со схожим по “проходимости” местом расположения, поправки этапа 2 не вносились.

Поправки на время вносились с учетом индексов инфляции Государственного комитета по статистике.

Таблица 9. Внесение поправок к стоимости аналогов

Поправки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена метра	5333	4545	4800	4762
Дата продажи	1,06	1,08	1,03	1,03
Новая цена	5653	4909	4944	4905
Условия продажи	1	1,04	1,04	1,04
Новая цена	5653	5105	5142	5101
Условия финансирования	1	1,03	1,06	1,03
Новая цена	5653	5259	5450	5254
Материал стен	1,05	1	1	1
Новая цена	5936	5259	5450	5254
Износ	1,05	1	1	1,1
Новая цена	6233	5259	5450	5779
Кооперативная	1,04	1,04	1,04	1,04
Цена продажи	6482	5469	5668	6011

Полученные данные укладываются в случайную статистическую погрешность и методами математической статистики отбракованы быть не могут. Среднее арифметическое приведенных данных равно C_КОР = 5907 рублей за 1 м² общей площади.

2.3.7 Ориентир рыночной стоимости рыночным подходом (V_R)

Стоимость объекта недвижимости в методе прямого сравнения продаж в рамках рыночного подхода определяется как произведение средней стоимости квадратного метра скорректированных аналогов на величину площади объекта сравнения:

V_R = C_КОР * S = 5907 * 3141,6 = 18 558 928 рублей

Таким образом, в результате анализа объекта исследования в рамках рыночного подхода нам удалось сделать обоснованное предположение о величине ориентира рыночной стоимости исследуемого объекта, равной денежной сумме

Blog

И. И. Ползунова Факультет руководящих работников и специалистов «Допустить к защите» Декан фрриС, к т. н., профессор /Ю. А. Цехмейструк/ 2001 г. Диплом