Министерство образования российской федерации

Российский государственный университет нефти и газа имени И.М. Губкина

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРОЦЕССА

И СОЦИАЛЬНЫХ ОТРАСЛЕЙ ПРАВА

Б.В. Прасолов

УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ

МАТЕРИАЛЫ

по Жилищному праву

(для студентов специальности 03.05.01

«Юриспруденция»)

__________________________________________________________

г. Москва 2009 г.

УДК 347.254

ББК – 67.404.2

Прасолов Б.В. Учебно-методические материалы по Жилищному праву. М., РГУ нефти и газа, 2009. – 112 С. Издание третье, переработанное и дополненное.

Работа содержит программу курса «Жилищное право», тематику лекций, планы семинарских занятий, сборник задач, методические указания к написанию домашних заданий для студентов дневного отделения университета, обучающихся по специальности 03.05.01 «Юриспруденция».

Рецензент – Е.А Бобров

Ответственный редактор – доктор юридических наук,

профессор, заведующий кафедрой

В.И. Миронов

© Российский государственный университет нефти и газа

им. И.М. Губкина, Москва, 119991, Ленинский проспект, 65.

1. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ К ИЗУЧЕНИЮ КУРСА

В результате перехода к рыночным отношениям произошли глобальные перемены в нашей жизни, в том числе и в жилищной сфере.

Значительной переработке было подвергнуто и жилищное законодательство, появилось (как и во всех других отраслях права), множество новых нормативных актов, складывается судебная практика по применению новейшего законодательства. Наряду с новыми, существуют старые, формально неотменённые правовые акты, которые в связи с изменением законодательства утратили свою общеобязательность. Однако, поскольку жилищные отношения носят длящийся (а иногда бессрочный, пожизненный) характер, а устаревших нормативных актов огромное количество (все их отменить, не предоставив равноценной замены, просто немыслимо) и они содержат процедурные нормы (а по многим процедурным вопросам нового законодательства просто не существует), то старые нормативные акты продолжают действовать в части, не противоречащей действующему законодательству, а также в отношении отдельных категорий граждан (в первую очередь это нормы жилищного права административно-правового характера).

Основополагающее значение для правильного понимания и применения жилищного законодательства имеют нормы Конституции РФ, сформулировавшие главнейшие начала и принципы жилищного права, наиболее важные права и обязанности субъектов жилищных отношений. Согласно ст.40 Основного закона каждый гражданин РФ имеет право на жилище. Особенности реализации этого права в отношении жилых помещений, а также общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере были сначала определены Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», а затем были конкретизированы в «Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой программы Жилище». В последствии была принята ФЦП «Жилище» на 2002 – 2010 годы. И, наконец, в 2005 году вступил в силу новый ЖК РФ. В его развитие были приняты соответствующие нормативные акты РФ и её субъектов. Однако надо иметь в виду, что ЖК РФ регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями, а не со всеми видами жилища. Регулирование отношений по поводу других видов жилища возложено на другие отрасли права, в частности на административные и гражданские.

В соответствии с п.1 ст.27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом данная свобода, равно как и другие конституционные права и свободы человека и гражданина, могут быть ограничены только федеральным законом и только в целях, предусмотренных ст.55 Конституции РФ. Кроме этого, эта свобода предусмотрена ст.18 ГК РФ в качестве элемента правоспособности гражданина. Отсюда следует, что все подзаконные нормативные акты, регулирующие т.н. «прописку», противоречат действующему законодательству. Закон РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25 июня 1993г. (т.е., принятым ещё до вступления в силу действующей Конституции РФ), отменил прописку и ввёл регистрационный учёт граждан РФ, который в отличие от прописки носит уведомительный, а не разрешительный характер. На это, в частности, указал Конституционный Суд РФ в своём постановлении № 9 от 4 апреля 1996г., где сказано, что органы государственной власти управомочены лишь на регистрацию результата акта свободного волеизъявления гражданина, причём в течение трёх рабочих дней со дня подачи документов. В своих последующих постановлениях Конституционный Суд ещё не раз «отменял» прописку, причём в 1998 году дважды: постановлением № 4 от 2 февраля и определением № 116 от 3 ноября.

В связи с вышеизложенным, при изучении курса особое внимание следует обратить на постановления Конституционного суда РФ по жилищным вопросам. В настоящее время это один из немногих органов, который на деле разрешает противоречия в действующем законодательстве, приводя его в соответствие с Конституцией РФ, и уже зарекомендовал себя хотя и последней, но верной и надёжной инстанцией по защите прав и свобод человека и гражданина. Другая причина заключается в том, что жилищное законодательство, в отличие от гражданского (которое в соответствии со ст.71 Основного закона отнесено к исключительной компетенции РФ), отнесено к совместному ведению РФ и её субъектов, а правотворческая деятельность субъектов РФ в жилищной сфере, увы, не всегда соответствует Конституции РФ и федеральному законодательству.

Своеобразный отпечаток накладывает и то, что большинство законодательных актов в жилищной сфере имели, а некоторые до сих пор носят переходный характер (несмотря на то, что жилищная реформа набрала ход, её принципы, цели, задачи и способы их осуществления практически сформировались), в них ещё будут вноситься изменения и дополнения. Однако этот процесс не будет продолжаться до бесконечности, определённая стабилизация наступила после принятия Жилищного кодекса РФ, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. Несмотря на это многие проблемы остались дискуссионными и неразрешёнными до настоящего времени, поскольку сам Жилищный кодекс недостаточно однозначен. Кроме этого, жилищное законодательство обновляется и по объективным причинам. Например, в связи с ежегодным пересмотром (в сторону увеличения) тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг.

В первую очередь беспокоит именно гражданская, частноправовая, направленность ЖК РФ. А ведь наше государство является не тоько правовым, но и социальным. Другими словами, оно должно заботиться как о своих малоимущих гражданах, так и о других гражданах, зависимых от произвола собственников жилых помещений, в которых они проживают. Тем более, если это касается, например, членов и бывших членов их семьи.

Что касается социально-правового государства, то необходимо вспомнить, что в ст.7 Конституции РФ сказано, что Россия – это социальное государство, а в ст.1 Основного закона, что оно правовое. Теория государства выделяют следующие признаки правового государства:

1) приоритет прав и свобод человека и гражданина;

2) их реальное осуществление;

3) верховенство права, когда усмотрение чиновника по возможности ограничено правовыми нормами, чтобы избежать злоупотреблений и деспотического правления;

4) разделение властей, которое призвано гарантировать верховенство права – одна ветвь власти должна сдерживать другую, чтобы избежать узурпации власти и деспотического правления;

5) политический плюрализм (многообразие форм политической жизни общества), который помогает избежать чрезмерной концентрации власти в руках одной политической силы;

6) законность, включая верховенство конституции и закона.

Социально-правовое государство характеризуется, в частности, следующим: 1) собственность не просто охраняется, но обеспечивается реализация её общенационального предназначения. Например, в Конституции Германии записано следующее: «собственность обязывает, пользование ею должно служить общему благу»; 2) наряду с функциями чисто охранительными (ночного сторожа) появляются новые, организаторские функции (государство активно вмешивается в развитие экономики, проводит социальную политику).

Таким образом, социально-правовое государство – это государство, которое не просто охраняет правопорядок и права человека (хотя это остаётся его важнейшей функцией), но наряду с этим выполняет и социальные функции, призвано обеспечить благосостояние всех слоёв населения и с этой целью проводит активную социально-экономическую политику.

Что же касается нового ЖК РФ, то он делает это с точностью до наоборот, усиливая ответственность совместно поживающих с собственником граждан (например, основания выселения их из жилого помещения) поставив их право пользования жилым помещением в зависимость от усмотрения собственника.

Кроме того, известно, что жилищное право относится к т.н. «комплексным» отраслям права, у которых нет единого метода правового регулирования. Такие отрасли используют нормы права и методы правового регулирования других отраслей права, наряду со «своим» отраслевым законодательством. И поэтому комплексные отрасли права называют ещё «вторичными правовыми образованиями», поскольку нормы права других отраслей используются в них как бы по второму разу. Большинство норм жилищного законодательства имеет административно-правовой либо гражданско-правовой характер. А само жилищное законодательство состоит как бы из двух частей: собственно жилищного законодательства (ЖК РФ и нормативные акты жилищного права) и законодательства других отраслей права, отдельные нормы которых напрямую используются для регулирования жилищных отношений.

Условия применения норм других отраслей законодательства к регулированию жилищных отношений установлены ч.1 ст.7 ЖК РФ. Согласно этим условиям они могут применяться к жилищным отношениям, когда жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством либо соглашением участников жилищных отношений, а нормы иных отраслей права прямо регулируют эти жилищные отношения и не противоречат их существу. Таким образом, одновременно со своим собственным законодательством, жилищное право использует целые разделы других отраслей законодательства. В первую очередь, это гражданское право, поскольку многие базовые вопросы жилищным законодательством не урегулированы, а гражданским законодательством они прямо регулируются и это не противоречит существу жилищных отношений. Например, правоспособность и дееспособность субъектов жилищного права; общие положения о договоре, обязательствах и ответственности; исчисление сроков и т.п.

Далее, при восполнении пробелов жилищного законодательства нормы права других отраслей права не применяются. Если, например, нет норм гражданского, административного или семейного права, которые прямо регулируют данные жилищные отношения, то допускается аналогия жилищного закона.

Если аналогией закона невозможно воспользоваться, то права и обязанности участников жилищных отношений определяются (ч.2 ст.7 ЖК РФ) исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

В ст.25 Всеобщей декларации прав человека установлено, что «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи». Далее, ст.11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах гласит, что участвующие в данном соглашении государства «признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права».

Нельзя не обратить внимания на то, что оба международных акта связывают право на жилище с более широким понятием – правом на достойный жизненный уровень. С другой стороны, понятие «жилище» само является более широким понятием по сравнению с понятием «жилое помещение», поскольку жилое помещение является лишь одним из видов жилища.

Жилище – это предназначенное для постоянного или временного проживания людей и ведения домашнего хозяйства помещение, в котором находится имеющееся у них имущество или часть его (квартира, жилой дом, общежитие, дачный домик, номер в гостинице, барак, железнодорожный вагончик, приспособленный для временного проживания, и т.п.). Сюда же относятся и составные части жилища, в которых люди могут какое-то время не находиться или непосредственно не проживать, но которые тесно примыкают к жилому помещению (например, в жилых домах: подпол, сени, чердак, кухня, кладовая, летняя часть дома и т.п.)^¹.

Жилое помещение – это пригодное для постоянного проживания граждан изолированное жилое помещение, являющееся недвижимым имуществом (ст.15 ЖК РФ). Таким образом, само прилагательное «жилищное» не вполне соответствует и названию и объекту правового регулирования отрасли «жилищное право», поскольку «жилищное право» регулирует лишь отношения по пользованию, обслуживанию и предоставлению жилых помещений отдельным категориям граждан. А не все те отношения по пользованию жилищем. Однако более понятного слова пока не придумали.

А теперь несколько слов о действии жилищного законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц.

1) Обратная сила жилищного закона. В соответствии со ст.6 ЖК РФ обратная сила может быть придана только жилищным нормам гражданско-правового характера регулирующих договорные отношения. То есть, не предусмотрено придание обратной силы соответствующим нормам гл.18 ГК РФ (регулирующей вещные отношения в жилищной сфере), поэтому если супруг приобрёл право пользования жилым помещением по старым правилам, то оно у него сохраняется.

2) Действие жилищного законодательства в пространстве отличается от гражданского (которое в соответствии со ст.71 Основного закона отнесено к исключительной компетенции РФ), отнесено к совместному ведению РФ и её субъектов. А субъекты вправе принимать нормативные акты административного характера, регулирующие жилищные отношения в соответствии со своей компетенцией (статьи 13-14 ЖК РФ). Эти акты действуют на территории сооьвеьсьвующего субъекта РФ. Поэтому возможны т.н. «межобластные коллизии» в жилищном праве.

3) В отношении некоторого круга лиц продолжают действовать уже отменённые нормы, а новые действуют не в полной мере. Например, ст.19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» устанавливает ограничения выселения бывшего члена семьи собственника жилого помещения. А именно, правила ч.4 ст.31 ЖК РФ не распространяются на бывшего члена семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации этого жилого помещения бывший член семьи будущего собственника имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Другой пример вытекает из стояния на учёте: все кто встал на учёт по старым правилам (административные нормы) продолжают получать квартиры по уже не действующим правилам.

Всё это предполагает наличие определённых трудностей в обеспечении представленного курса учебно-методической литературой и нормативным материалом. Поэтому кафедра рекомендует воспользоваться прилагаемым списком литературы, в нём основная литература выделена жирным шрифтом. Оперативную информацию можно почерпнуть в «Российской газете», журналах «Домашний адвокат», «Жилищное право», «Вопросы жилищного права» «Семейное и жилищное право», «Военно-юридический журнал», а также в «Вестнике Мэра и Правительства Москвы».

Необходимо внимательно отслеживать изменения и дополнения, вносимые в действующее жилищное законодательство, причём не только на федеральном уровне, но и на уровне субъектов РФ, в нашем случае – г. Москвы и Московской области (газета «Тверская, 13»). Следует также уделить внимание изучению судебной практики по жилищным спорам. Всё это поможет Вам полнее и глубже овладеть материалом курса.

Цель преподавания представленного спецкурса – дать будущим специалистам глубокие и прочные знания в соответствии с избранной ими специализацией в области правового регулирования отношений в жилищной сфере с тем, чтобы они были способны грамотно, со знанием предмета защищать жилищные права граждан и других субъектов жилищных отношений.

Задача предлагаемой дисциплины – изучение жилищно пра-вовых институтов во взаимосвязи и взаимодействии между собой и с нормами и институтами гражданского, административного, финансового, земельного, трудового, семейного и других отраслей российского законодательства.

С учётом всего вышеизложенного, а также в соответствии с профилем подготовки студентов-юристов в университете, кафедра гражданского процесса и социальных отраслей права считает, что в результате изучения спецкурса «Жилищное право» студенты должны знать:

принципы и способы правового регулирования отношений в жилищной сфере;

основные положения государственной жилищной политики, а также основные направления проводимой в нашей стране реформы жилищно-коммунального хозяйства;

содержание и назначение институтов жилищного права и норм жилищного законодательства, регулирующих правовой режим жилищного фонда, способы реализации и защиты гражданами права на жилище, порядок совершения сделок с жилыми помещениями, права и обязанности участников жилищных правоотношений.

А также студенты должны уметь применять полученные знания на практике, решать предложенные преподавателем задачи и казусы.

Для того чтобы студенты смогли лучше усвоить материалы курса, кафедра рекомендует прослушать курс лекций, в котором все вопросы освещены с учётом новейшего законодательства. При подготовке к семинарским занятиям необходимо в письменном виде решить задачи, предложенные преподавателем. Изучение курса заканчивается экзаменом.

2. РЕЙТИНГОВАЯ СИСТЕМА

оценки знаний студентов по Жилищному праву

Общие вопросы

Положение о рейтинговой системе оценки знаний студентов разработано в соответствии с приказом ректора от 15.06.2004 г. № 143, а также решение кафедры от 25.04.2006 г. № 06.

В основу рейтинговой системы заложен принцип начисления студентам баллов за выполнение контрольных и учебных мероприятий как с повышающим, так и с понижающим коэффициентами.

Основания и размеры начисления рейтинговых баллов

Начисление рейтинговых баллов с повышающим коэффициентом производится за:

• проверочные работы (практические залания), – до 2 баллов;

• письменное решение задач к семинарам – до 2 балла за каждую;

• посещение лекций, – по 1 баллу за каждую;

• индивидуальную работу студента на семинарском занятии (использование дополнительной литературы) – до 3 баллов;

• тестирование на практическом занятии – 2-3 балла за каждое;

• подготовку студентами сообщений, докладов сверх тематики учебного плана,– 1–3 балла дополнительно к ответу, реферат – до 5 баллов;

• итоговое тестирование – до 12 баллов.

Начисление штрафных и рейтинговых баллов с понижающим коэффициентом производится за:

• пропуск практических занятий,– от -1 (за первое) до -3 баллов за последующие);

• несвоевременная отработка пропущенного занятия,– -25% за каждую контрольную неделю просрочки до -75%;

• неготовность к семинарскому занятию (отказ от ответа), – от -1 до -2 баллов;

• опоздание на занятия (- 1 балл за каждое);

• повторную сдачу экзамена (-10% за каждую попытку пересдачи, т.е., первая попытка оценивается из 30 баллов; вторая из 27; третья из 24);

• несвоевременную сдачу письменного решения задач к семинарам,– -25% за каждую контрольную неделю просрочки, – до -80%.

Определение общей семестровой оценки знаний студентов

Максимальная итоговая семестровая оценка знаний студентов устанавливается в размере до 100 баллов. При этом суммарный результат семестровых учебных и контрольных мероприятий может оцениваться в объеме до 70 баллов. Результаты экзамена – до 30 баллов.

Перевод рейтинговой суммы баллов в действующую систему оценки знаний производится по шкале суммы баллов:

• от 85 до 100 баллов – отлично

• от 65 до 84 баллов – хорошо

• от 45 до 64 баллов – удовлетворительно

Особо активным и способным студентам могут начисляться премиальные баллы сверх установленных нормативов. Но итоговая сумма не может превышать 100 баллов.

3. ЛИТЕРАТУРА

1. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права России при переходе к рынку. М., 1995.

2. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство – соотношение с гражданским правом//Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1996.

3. Толстой Ю.К. Жилищное право. Уч.пос. М., 1996.

4. Глущенко П.П. Социально-правовая защита жилищных прав и интересов граждан. Спб., 1997.

5. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник 1 для вузов. М.: «ИНФРА ·М-НОРМА», 2002.

6. Данилов Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы. М.: Право и Закон, 2000.

7. Судебная практика по жилищным спорам (Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов). М.: Изд-во НОРМА, 2001.

8. Куринов А.Б., Седугин П.И. Практикум по жилищному праву. Учебно-методическое пособие для вузов. М.: Изд-во «НОРМА» (Изд. группа «НОРМА–ИНФРА ·М»), 2002.

9. Грудцина Л.Ю. Жилищное право России. М.: Изд-во Эксмо, 2005. Пособие.

10. Жилищное право. Учебник 2 / Под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексия. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2006.

11. Жилищное право: сборник нормативных документов. М.: ГроссМедиа, 2006.

12. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / М.В. Поминов, Н.Н. Ковалёв, С.Д. Олейник. – М.: Издательство «Экзамен», 2007.

4. ПРОГРАММА КУРСА

Тема 1. Понятие жилищного права

1. Понятие жилищного права, его место в системе права Российской Федерации. Понятие и виды жилищных отношений. Методы регулирования жилищных отношений.

2. Принципы жилищного права.

3. Субъекты жилищного права: понятие, виды, общая характеристика.

4. Предмет, цели, задачи и структура учебной дисциплины «Жилищное право».

Тема 2. Жилищное законодательство

1. Понятие жилищного законодательства, его структура и характерные черты.

2. Кодификация жилищного законодательства: современное состояние и перспективы. Структура Жилищного кодекса РФ.

3. Действие норм жилищного права во времени, в пространстве и по кругу лиц.

Тема 3. Конституционное право граждан

Российской Федерации на жилище

1. Право граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства, его содержание и значение.

2. Правила регистрации граждан по месту их проживания. Прописка и регистрация.

3. Сущность и содержание конституционного права граждан на жилище, его гарантии. Неприкосновенность жилища. Способы защиты права граждан на жилище.

4. Жилищная потребность и жилищная проблема. Достижения и перспективы государства в разрешении жилищной проблемы. Жилищная политика.

5. Формы удовлетворения жилищных потребностей: понятие, классификация. Приобретение жилища в собственность, наём жилого помещения, приобретение права пользования квартирой в домах ЖК и ЖСК, пожизненное бесплатное пользование жилым помещением.

Тема 4. Управление жилищным фондом

1. Понятие и структура жилищного фонда. Виды жилищных фондов, их правовой режим.

2. Органы, осуществляющие управление государственным, муниципальным и частным жилищными фондами.

Жилищно-эксплутационные организации, домовые и уличные комитеты. Правление ЖСК. Товарищества собственников жилья. Дирекция единого заказчика. Квартирно эксплутационная часть.

3. Учёт и регистрация жилых помещений. Права на жилые помещения, которые подлежат государственной регистрации. Регистр строящихся жилых помещений.

4. Перевод жилых помещений в нежилые: условия, порядок. Признание жилого помещение непригодным для проживания.

5. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

Тема 5. Государственная жилищная политика

1. Понятие государственной жилищной политики, её цель и задачи, определённые в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

2. Государственная целевая программа «Жилище». Основная цель программы и задачи первого, второго и третьего этапов. Итоги первых двух этапов.

3. Финансово экономические аспекты жилищной реформы. Жилищные субсидии и ипотечное кредитование. Жилищные ценные бумаги.

Федеральная целевая программа «Свой дом». Президентская программа «Государственные жилищные сертификаты».

4. Цель и задачи реформы жилищно коммунального хозяйства. Федеральные жилищные стандарты, их юридическое и экономическое значение.

5. Жилищная политика субъектов РФ. Общая характеристика московских городских программ в жилищной сфере.

Тема 6. Обеспечение граждан жилыми помещениями

1. Право граждан на получение жилого помещения, его сущность и условия реализации. Принадлежность к указанной в законе категории граждан и её значение. Нуждаемость в улучшении жилищных условий. Постоянное проживание в населённом пункте.

2. Осуществление права на получение жилого помещения. Правила учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Очерёдность предоставления жилых помещений.

3. Юридическое значение решения о предоставлении гражданину жилого помещения. Нормы жилой площади: виды и юридическое значение. Дополнительная жилая площадь.

4. Порядок заселения освободившихся комнат в коммунальных квартирах.

5. Ордер на жилое помещение (решение о предоставлении жилого помещения): понятие, виды, юридическая природа и значение. Признание ордера недействительным: порядок, основания, последствия.

Тема 7. Договор социального найма

жилого помещения

1. Понятие и виды договоров найма жилого помещения, порядок их заключения и соотношение с ордером. Типовой договор социального найма.

2. Понятие и стороны договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности сторон. Права и обязанности членов семьи нанимателя.

Понятие, содержание, стороны договора коммерческого найма жилого помещения, его отличие от договора аренды и договора социального найма.

3. Предмет договора социального найма. Требования, которым должно удовлетворять предоставляемое жилое помещение.

Квартирная плата: размер, льготы, сроки внесения и последствия просрочки.

4. Право пользования жилым помещением и право на жилую площадь: понятие, содержание, юридическая природа и назначение.

Правила пользования жилыми помещениями.

5. Договор поднайма жилого помещения: понятие, порядок и условия заключения. Предмет и срок договора поднайма. Содержание права пользования жилым помещением, принадлежащего поднанимателю. Ответственность поднанимателя.

Временные жильцы: порядок и условия вселения и выселения из занимаемого жилого помещения.

Сохранение жилого помещения за временно отсутствующим. Бронирование жилых помещений.

6. Изменение договора социального найма: понятие, значение, виды.

Заключение одного договора вместо нескольких. Замена нанимателя одним из членов его семьи.

Изменение в объекте: переустройство и перепланировка жилого помещения, увеличение площади жилого помещения. Изменение в субъектном составе жилищного правоотношения. Замена наймодателя.

7. Основания прекращения договора социального найма жилого помещения, их классификация.

Прекращение договора социального найма при отсутствии принуждения: по желанию нанимателя; в связи с гибелью предмета найма или смертью нанимателя; в результате приватизации.

8. Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя и выселение нанимателя и членов его семьи. Гарантии жилищных прав и интересов граждан при расторжении договора социального найма.

Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения. Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Выселение без предоставления жилого помещения.

Тема 8. Пользование жилыми помещениями

жилищного фонда специального назначения

1. Служебные жилые помещения: понятие, правовой режим, порядок предоставления. Выселение из служебных жилых помещений.

Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения.

2. Общежития: понятие, порядок предоставления и выселения.

3. Дома маневренного фонда: понятие и порядок предоставления жилых помещений в таких домах.

4. Правовой режим жилых помещений в специализированных домах для граждан, наименее социально защищённых: домах ин-тернатах для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых; гостиницах приютах; жилых домах органов социальной защиты и домах иного специального назначения.

5. Фонд жилья для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев: порядок создания и правовой режим.

Тема 9. Пользование жилыми помещениями в домах

жилищных и жилищно-строительных кооперативов

1. Жилищная кооперация, её роль в решении жилищной проблемы. Понятие ЖК, ЖСК и ЖНК. Правовое регулирование отношений по организации и деятельности потребительских кооперативов гражданским законодательством.

2. Основные этапы создания ЖСК: организационное собрание, выдел земельного участка, учредительное собрание, регистрация. Заключение договора подряда на строительство или капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирного жилого дома.

Порядок организации ЖК. Покупка многоквартирного жилого дома. Порядок организации ЖНК. Покупка квартир в многоквартирном жилом доме. Сходство и различие в организации и деятельности ЖК, ЖСК и ЖНК.

3. Требования к учредительным документам ЖК и ЖСК и их регистрация. Органы управления ЖК и ЖСК, их полномочия.

4. Условия приёма граждан в ЖК, ЖСК и ЖНК, порядок предоставления жилого помещения и его заселения.

Членство в кооперативе. Права члена-пайщика ЖСК на квартиру. Жилищные права членов семьи пайщика кооператива. Права юридического лица – члена кооператива.

Права бывшего супруга пайщика и его наследников на раздел пая и квартиры.

5. Фактический состав, необходимый для возникновения права собственности на квартиру в домах ЖК, ЖСК и ЖНК. Момент возникновения права собственности.

6. Имущественная ответственность членов кооператива. Условия, порядок и последствия исключения гражданина из кооператива.

Тема 10. Приватизация государственного и

муниципального жилищных фондов

1. Понятие приватизации. Приватизация жилья как правовая категория. Законодательство о приватизации жилья.

Принципы приватизации жилых помещений, их юридическое и практическое значение.

2. Договор о бесплатной передаче в собственность: понятие, юридическая природа, стороны, содержание. Условия и порядок заключения договора. Последствия признания договора недействительным.

3. Порядок приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Жилые помещения, которые не подлежат приватизации.

4. Приватизация жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние.

5. Отказ в приватизации жилого помещения, порядок его обжалования. Расторжение договора о бесплатной передаче: порядок и юридическое значение.

Тема 11. Право собственности на жилое помещение

1. Общая характеристика оснований возникновения права собственности на жилое помещение.

2. Субъекты и содержание права собственности на жилое помещение. Квартирная плата.

3. Жилищные права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, их юридическая природа. Защита интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения.

4. Право общей собственности на жилое помещение: понятие, виды, основания возникновения. Права и обязанности сособственников.

5. Способы защиты права собственности и других вещных прав на жилое помещение.

Тема 12. Товарищества собственников жилья

1. Понятие кондоминиума. Правовой режим имущества, входящего в кондоминиум. Государственная регистрация кондоминиумов.

2. Общая характеристика прав и обязанностей домовладельцев. Определение долей, принадлежащих домовладельцам, в праве общей собственности на имущество кондоминиума.

3. Способы управления кондоминиумом. Критерии выбора способа управления. Порядок проведения и полномочия общего собрания домовладельцев.

4. Товарищество собственников жилья: понятие, организация, учредительные документы и порядок регистрации. Права и обязанности товарищества.

5. Членство в товариществе. Права и обязанности членов товарищества.

6. Органы управления товариществом собственников жилья, их состав и полномочия.

7. Объединение товариществ собственников жилья, его правовой статус. Реорганизация и ликвидация товарищества: условия и последствия.

Тема 13. Обмен жилыми помещениями

1. Договор обмена жилыми помещениями: понятие и сущность. Социальная ценность института обмена.

2. Стороны в договоре обмена жилыми помещениями, их классификация. Отличие от договора мены.

3. Требования к предмету договора обмена жилыми помещениями. Частичный обмен. Междугородний и межгосударственный обмен.

4. Условия заключения договора обмена жилыми помещениями. Принудительный обмен.

5. Оформление договора обмена. Документы, необходимые для заключения договора.

6. Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Запрет и приостановление обмена.

7. Признание договора обмена жилыми помещениями недействительным и его последствия.

Тема 14. Сделки с жилыми помещениями

1. Понятие и виды гражданско правовых сделок с жилыми помещениями. Условия действительности таких сделок.

2. Договор купли продажи жилого помещения: понятие, стороны, форма, способ заключения, существенные условия и порядок передачи жилого помещения покупателю. Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору.

Договор мены в жилищной сфере: понятие, стороны, форма.

3. Договор дарения жилого помещения: понятие, виды, стороны, форма. Последствия отказа от исполнения договора. Ответственность сторон.

Пожертвование жилого помещения: понятие, стороны, существенные условия, отмена договора и её последствия.

4. Рентный договор в жилищной сфере: понятие, виды стороны. Постоянная и пожизненная рента. Условия выкупа ренты.

Пожизненное содержание с иждивением: понятие, существенные условия, прекращение.

5. Безвозмездное пользование жилым помещением: понятие, стороны, распределение рисков и ответственность по договору. Прекращение договора и его последствия.

6. Наследование жилых помещений. Особенности наследования недвижимости, находящейся в совместной собственности. Раздел жилого помещения между наследниками.

Тема 15. Налогообложение в жилищной сфере

1. Общая характеристика налогов и сборов в жилищной сфере. Понятие и виды налогов. Налогооблагаемая база.

2. Налогообложение при совершении сделок по отчуждению жилых помещений.

3. Налоги при наследовании жилых помещений. Ставки и льготы для отдельных категорий граждан.

4. Налог на недвижимое имущество: понятие, ставки, налогооблагаемая база, субъекты.

5. Налогообложение коммерческой деятельности собственников жилых помещений.

6. Страхование в жилищной сфере. Договор добровольного страхования жилого помещения.

7. Страхование жилых помещений в Москве.

Тема 16. Управление многоквартирным домом

1. Способы управления многоквартирным домом: понятие, виды, управляющие организации, сроки, порядок.

2. Договор управления многоквартирным домом: стороны, основания и порядок заключения, сроки действия. Юридическая природа такого договора.

3. Особенности управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

4. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилых помещений.

5. Конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом.

Тема 17. Ответственность за нарушение

жилищного законодательства

1. Юридическая ответственность за правонарушения в сфере жилищных отношений: понятие, виды, основания, субъекты.

2. Гражданско правовая ответственность субъектов жилищных отношений: понятие, основания, виды.

3. Дисциплинарные проступки в жилищной сфере: понятие, виды, санкции.

4. Административная ответственность граждан и должностных лиц за нарушение жилищного законодательства. Государственная жилищная инспекция и её полномочия.

5. Причины криминализации жилищной сферы и меры, предпринимаемые государством для борьбы с этим явлением. Уголовная ответственность за преступления в области жилищных отношений.

6. Дополнительная защита прав и охраняемых законом интересов граждан, принадлежащих к т.н. «группе риска».

Тема 18. Жилищные права отдельных

категорий граждан

1. Методика юридической консультации по жилищным вопросам.

2. Жилищные права граждан, проживающих в закрытых административно территориальных образованиях.

3. Жилищные права военнослужащих и членов их семей. Порядок обмена военнослужащими занимаемых ими жилых помещений, предоставленных Министерством обороны.

4. Жилищные права и льготы лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям.

5. Жилищные права и льготы лиц, пострадавших от воздействия радиации.

6. Жилищные права и льготы вынужденных переселенцев и беженцев из России и стран СНГ.

7. Жилищные права и льготы инвалидов войны и труда, а также приравненных к ним лиц; многодетных и престарелых граждан.

Тема 19. Жилищные споры

1. Понятие, причины, виды и подведомственность жилищных споров.

2. Особенности рассмотрения и разрешения споров о выселении граждан из занимаемых ими жилых помещений.

3. Особенности рассмотрения и разрешения споров об обмене жилыми помещениями.

4. Особенности рассмотрения и разрешения споров между гражданами и ЖСК.

5. Споры о наследовании жилых помещений.

5. ТЕМАТИКА ЛЕКЦИЙ

Количество часов – 36, количество лекций – 18

Лекция 1

Тема 1. Понятие жилищного права (1 час).

Тема 2. Жилищное законодательство (1 час).

Лекция 2

Тема. Конституционное право граждан РФ на жилище (2 часа).

Лекция 3

Тема. Управление жилищным фондом (2 часа).

Лекция 4

Тема. Государственная жилищная политика (2 часа).

Лекция 5

Тема. Обеспечение граждан жилыми помещениями (2 часа).

Лекция 6

Тема. Понятие и стороны договора социального найма жилого помещения (2 часа).

Лекция 7

Тема. Права и обязанности нанимателя и членов его семьи по договору найма жилого помещения (2 часа).

Лекция 8

Тема. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения (2 часа).

Лекция 9

Тема. Пользование жилыми помещениями жилищного фонда специального назначения (2 часа).

Лекция 10

Тема. Пользование жилыми помещениями в домах ЖК, ЖСК и ЖНК (2 часа).

Лекция 11

Тема. Приватизация государственного и муниципального жилищных фондов (2 часа).

Лекция 12

Тема 1. Право собственности на жилое помещение (1 час).

Тема 2. Товарищество собственников жилья (1 час).

Лекция 13

Тема. Обмен жилыми помещениями (2 часа).

Лекция 14

Тема. Сделки с жилыми помещениями (2 часа).

Лекция 15

Тема. Налогообложение в жилищной сфере (2 часа).

Лекция 16

Тема. Управление многоквартирными домами (2 часа).

Лекция 17

Тема 1. Ответственность за нарушение жилищного законодательства (1 час).

Тема 2. Жилищные права отдельных категорий граждан (1час).

Лекция 18

Тема. Жилищные споры (2 часа).

6. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ЗАНЯТИЯ

1. Первые пять минут студенты отвечают на вопросы тестов. Общая сумма набранных баллов по рейтинговой системе подсчёта не превышает 2-3 баллов. Это зависит от количества и вида тестов. Отвечая на тесты, можно пользоваться ЖК РФ и соответствующим жилищным законодательством.

2. Затем студенты отвечают на вопросы семинарского занятия. Ответ оценивается от 0.5 до 3.0 баллов. Дополнения до 1.0 балла.

3. Доклады, сообщения и рефераты. Продолжительность 5-7 минут. Оцениваются до 3-5 баллов соответственно.

4. Дискуссии и обсуждение проблем жилищного права до 5 минут. Оцениваются до 3 баллов.

5. Последние десять минут студенты пишут практические задания по одному из предложенных преподавателем вариантов, определённых планах семинарских занятий, которые оцениваются от 0.5 до 2 баллов. При этом можно пользоваться ЖК РФ и соответствующим жилищным законодательством

7. КАК РЕШАТЬ ЗАДАЧИ К СЕМИНАРАМ

Общие правила (алгоритмы) решения задач

1. Перед тем как решать задачи и отвечать на вопросы, необходимо изучить соответствующий раздел одного из рекомендованных учебных пособий, действующее федеральное и региональное законодательство, регулирующее спорные отношения, а также постановления и определения Конституционного Суда, разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и обзоры судебной практики по жилищным спорам.

Решение задач должно быть мотивированным и развёрнутым. Кроме вопросов задачи следует дать чётко сформулированные, аргументированные ответы на дополнительные вопросы. Сделанные выводы необходимо обосновать ссылками на конкретные статьи ЖК, ГК и других нормативных актов, подлежащих применению в данном случае. При ссылках в мотивировочной части на постановления Конституционного Суда или Пленума Верховного Суда РФ следует приводить полностью или частично положения соответствующего пункта с обоснованием необходимости его применения в рассматриваемом случае.

2. Для того, чтобы правильно оформить решение предложенной задачи кафедра предлагает следующее.

Сначала необходимо дать ответы на следующие вопросы:

◘ 1. Определить характер спорных жилищных отношений (гражданско-правового, административного, иного?). С обязательной ссылкой на соответствующий пункт ч.1 ст.4 ЖК РФ.

◘ 2. Указать нормы и соответствующие нормативные правовые акты, которые необходимо использовать для решения спора.

◘ 3. Определить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешение дела (ЮЗО). Которые в первую очередь можно определить, анализируя гипотезы соответствующих прпвовых норм.

◘ 4. Каким образом эти обстоятельства могут быть подтверждены? Определить возможные способы доказывания.

◘ 5. Ответить на вопрос задачи. Если иное мнение, то подробнее.

3. Если спор подлежит судебному разбирательству, то необходимо указать (во вводной части) процессуальное положение всех лиц, участвующих в деле. Фабулу дела можно не пересказывать. Сразу приступать к мотивировочной части.

Решение задач выполняется по одному из предложенных вариантов. Номер задачи соответствует номеру группы. В случае нарушения указанного порядка работа возвращается нерадивому студенту.

Студенты, просрочившие сдачу решения задачи до следующей контрольной недели, решают письменно все казусы, предложенные к указанному занятию, а также ту задачу, которую укажет преподаватель.

Для примера рассмотрим следующий казус^²:

Вопрос № 000003. В 1965г. отцу выдали ордер, в который были вписаны 3 дочери. Одна из этих дочерей обратилась в ДЭЗ, чтобы заключить договор социального найма и потом приватизировать квартиру. Ей ответили, что договор социального найма с ними не заключат, поскольку в 1975г. в Новокузнецке введён единый ордер исполкома и нужно тогда было обменять старый ордер на новый. Как не остаться без квартиры всем там прописанным и как её приватизировать?

Ответ юриста был следующим:

Отказ в заключении договора социального найма со ссылкой на несвоевременное переоформление ордера противоречит действующим нормам жилищного законодательства. Этот тезис верен, однако отсутствует связь с прежним законодательством.^³

В настоящее время правила, касающиеся договора социального найма регулируются ст.672 ГК РФ (не верно, это бланкетная норма, отсылающая к жилищному законодательству). Пункт 3 данной статьи подчёркивает, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, определяет, какие правила к этому договору применяются. В частности, этим пунктом установлено, что к такому договору применяются правила ст.674, 675, 678, п.п.1-3 ст.685, другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Иное предусмотрено ч.1 ст.7 ЖК РФ, где установлены условия применения норм других отраслей законодательства к регулированию жилищных отношений, а именно: нормы других отраслей законодательства могут применяться к жилищным отношениям, когда эти отношения не урегулированы жилищным законодательством либо соглашением участников жилищных отношений, а нормы иных отраслей права прямо регулируют эти жилищные отношения и не противоречат их существу.

При толковании допускается аналогия только жилищного закона. Если аналогией закона невозможно воспользоваться, то (ч.2 ст.7 ЖК РФ) допусквется аналогия только жилищного права, т.е. права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Статья 674 ГК РФ, а также ст.63 ЖК РФ предписывают заключение договора социального найма жилого помещения в простой письменной форме, при этом ни в том, ни в другом случае не указано на какие-либо последствия несоблюдения данной формы, например, на его недействительность. Из этого следует, что несоблюдение предписанной законом письменной формы договора социального найма его недействительности не влечёт. В нашем случае из этого ничего не следует. Поскольку ответ надо искать в старом законодательстве. Вместе с тем на основании ст.162 ГК РФ в этом случае стороны лишены права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, хотя и вправе приводить письменные и другие доказательства (деловую переписку, документы об оплате жилого помещения и т.д.). Поскольку жилое помещение предоставлено в социальный наём, то при отсутствии письменного договора наиболее весомым письменным доказательством, подтверждающим наличие между сторонами договорных отношений, может служить как раз ордер, который как раз и являлся единственным основанием для вселения, а также все документы, подтверждающие выполнение сторонами своих обязательств в сложившихся отношениях. И, хотя ордер как основание для вселения и заключения договора социального найма был заменён на выписку из решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования, он не утратил статуса доказательства (следует обратить внимание на это словоблудие, поскольку объект статуса не имеет, его имеет субъект, т.к. статус – это совокупность прав и обязанностей лица, а не вещи) заключения договора социального найма.

Если наймодатель отказывает Вам в приватизации жилого помещения, Вы вправе обратиться в суд в соответствие со ст.8 Закона РФ от 04 июля 1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. от 15 июня 2006г.). Например, Вы можете подать иск о понуждении к заключению договора о передаче жилого помещения в собственность, ссылаясь на имеющиеся в Вашем распоряжении документы.

А теперь объясним, каким образом надлежит решать предложенный казус студентам-юристам РГУ нефти и газа.

1. Сначала определим характер спорных жилищных отношений: гражданско-правового, административного или иного характера. С обязательной ссылкой на соответствующий пункт ч.1 ст.4 ЖК РФ. В нашем случае это пункт 3.

2. Укажите нормы и соответствующие нормативные правовые акты, которые необходимо использовать для решения спора. Для этого необходимо вспомнить ГК РСФСР 1964г., введённый в действие с 1 октября 1964 г. и ЖК РСФСР 1983г., введённый в действие с 1 января 1984 г., а также Типовой договор найма жилого помещения, который был утверждён Совмином РСФСР 25 сентября 1985 г.

3. Главные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешение дела (ЮЗО). Каким образом в прошлом веке заключались договоры социального найма (договора найма жилого помещения из государственного фонда). Такие договоры вообще не заключались, поскольку ордер, а не договор являлся основанием для вселения в жилое помещение вплоть до 2005г. И сейчас отношения носят исключительно административно-распорядительный харак-тер, но вместо одного административного акта (ордер) введён другой административный акт (решение о предоставлении) ничем по сути не отличющийся от предыдущего. Жилищное правоотношение возникло с момента вселения.

4. Каким образом эти обстоятельства могут быть подтверждены? Определить возможные способы доказывания. Это выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счёта и ордер.

5. Ответить на вопрос задачи. Если иное мнение, то подробнее. Отказ не правомерен.

8. ПЛАНЫ СЕМИНАРСКИХ ЗАНЯТИЙ

Количество часов – 18, количество занятий – 9

ЗАНЯТИЕ № 1

1. Понятие жилищного права, его место в системе права РФ.

2. Принципы жилищного права.

3. Жилищные отношения: понятие, содержание, виды, субъекты, объекты.

4. Понятие жилищного законодательства, его структура и характерные черты.

5. Кодификация жилищного законодательства: современное состояние и перспективы.

6. Действие жилищного законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц.

7. Сущность и содержание конституционного права граждан на жилище и его гарантии.

8. Право граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства, его содержание и практическое значение. Прописка и регистрация.

9. Компетенция органов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований в области жилищных отношений.

10. Решите письменно задачи №№ 1 – 5, причём первая группа решает задачу № 1, вторая группа – задачу № 2, третья группа – задачу № 3 и т.п. Казусы надо решать устно всем группам, но отвечать по той же схеме, что и задачи, т.е пять пунктов.

Казус № 1

Возвращаясь домой, Громов, находящийся в состоянии алкогольного опьянения, пытаясь открыть входную дверь, сломал по неосторожности домофон.

Регулирует ли действия Громова жилищное законодательство? Если не регулирует, то нормами какого закондательства следует руководствоваться? Если таких норм нет, то почему?

Казус № 2

Груздев был прописан в семейном общежитии. В настоящее время он находится в СИЗО, ему предъявлено обвинение, будет суд.

Сохранится ли за ним жильё, если он будет осуждён? Распространяется ли на него Постановление КС РФ № 8 П от 23 июня 1995г.?

Задача № 1

Бедров проживает с семьёй в приватизированной им квартире, где и зарегистрирован. После смерти родителей он наследует квартиру в другом городе. В связи с этим Бедров обратился с просьбой о регистрации в унаследованной квартире, в чём ему было отказано. Он обратился в суд с жалобой, где просил зарегистрировать его и во второй квартире, поскольку отсутствие регистрации ограничивает его в праве распоряжения. Кроме этого, его ограничивают в праве на свободный выбор места жительства. Суд отказал в удовлетворении жалобы.

Правильно ли решено дело?

Каким образом может быть ограничено право на жилище и право на свободный выбор место пребывания и жительства?

Задача № 2

Кузнецова проживает на жилплощади мужа с момента регистрации брака, но зарегистрирована по прежнему месту жительства в том же населённом пункте. Она обратилась с заявлением о перерегистрации по месту жительства супруга.

В паспортном столе отказали в перерегистрации по мотиву ветхого состояния и непригодности для проживания жилого дома.

Правомерен ли отказ в регистрации Кузнецовой по месту жительства мужа?

Blog