Лекция Правовые Основы оценки недвижимости

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7

лекция 1.Правовые Основы оценки недвижимости.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и т.д.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимое имущество – имущество, которое без нарушения его сущности может быть разделено на доли, и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь.

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, называемые существенными. Это составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части.

Недвижимые вещи могут иметь различные обременения, установленные на основе договора или закона. Всякое обременение снижает стоимость недвижимой вещи, т.к. ограничивает сферу ее владения, использования и распоряжения.

Целевое назначение недвижимой вещи – это цель, для которой может быть использована эта вещь.

Разрешенное использование – это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременений и ограничений использования. Оно должно быть установлено органами государственной власти на основании закона. Отношения, возникающие по поводу недвижимого имущества, регулируются:

Гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения РФ;
Законодательством, относящимся к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ (жилищное, земельное, лесное и др. законодательства);
Градостроительным законодательством, не относящимся ни к предметам ведения РФ, ни к предметам совместного ведения РФ и ее субъектов.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА.

Право собственности – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу – правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики.

Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности, согласно которому собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник в праве совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц:

Отчуждать собственность другим лицам;
Передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию имуществом, оставаясь собственником этого имущества;
отдавать имущество в залог;
распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его.

Собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

Субъектами права собственности могут быть:

Частные лица (физические и юридические лица);
Государство (РФ и ее субъекты);
органы местного самоуправления.

Права всех собственников равным образом защищаются государством. Право собственности у приобретателя недвижимого имущества по договору возникает только с момента его государственной регистрации, но не с момента заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены. Если гражданин или юридическое лицо не являются собственниками недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как собственным в течение 15 лет, то они после истечения этих сроков приобретают право собственности на это имущество путем закрепления этого права в судебном порядке. Право собственности прекращается, если собственник:

передал имущество другим лицам;
отказался от права собственности;
утратил право собственности в случае гибели или уничтожения имущества.

Принудительное изъятие имущества у собственника недопустимо кроме изъятия по следующим основаниям:

обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;
отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
конфискация имущества;
реквизиция имущества;
раздел имущества, находящегося в долевой собственности и выдел доли.

Изъятие имущества осуществляется на основании решения суда, если другой порядок не предусмотрен законом или договором.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти, т.е. набором конкретных правомочий лица - правообладателя. Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи. Такое лицо для осуществления своего права на вещь не нуждается в посредничестве других лиц. Вещные права относятся к абсолютным правам. Объект вещного права- вещь в материальном значении этого слова. За исключением права собственности, все иные вещные права являются правами на чужие вещи. Вещными правами наряду с правом собственности являются:

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
Сервитуты;
Право хозяйственного ведения имущества;
Право оперативного управления имуществом.

Основные характеристики вещного права на имущество:

право может принадлежать лицам не являющимися собственниками этого имущества;
при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещное право не прекращается;
права защищаются от нарушения в порядке, предусмотренным ГК РФ (ст. 305).

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком приобретается гражданами по основаниям и в порядке, который предусмотрен земельным законодательством.

Субъектом данного права может быть только физическое лицо (гражданин), который имеет правомочия владения и пользования земельным участком, передаваемым по наследству. Владелец земельного участка вправе:

возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество в соответствии с установленным законодательством правилами.
передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование,вправе:

самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым назначением;
передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом к другому лицу, юридическая власть сервитута не меняется. Право пользования устанавливаемое сервитутом всегда меньше объема прав собственника, поскольку оно ограниченно строго целевым использованием.

Основные характеристики сервитута:

устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута и собственником соседнего участка;
подлежит регистрации в общепринятом порядке;
если соглашение об условиях сервитута не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке.
является предметом купли-продажи, залога и не может передаваться лицам, не являющимися собственниками недвижимого имущества, для обеспечения исполнения которого сервитут установлен.
может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник участка вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительный сервитут – право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. Отрицательный сервитут – право требовать от собственника участка воздерживаться от некоторых видов его использования.

Если права на земельный участок переходят к другому лицу, сервитут сохраняется.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, возникает у предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

Государственная регистрация прав (ГРП) на недвижимость – это юридический акт, с момента совершения которого, возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимое вещи.

Государственная регистрация – это единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат:

право собственности;
право хозяйственного ведения;
право оперативного управления;
право пожизненного наследуемого владения;
право постоянного пользования;
ипотека;
сервитут;
доверительное управление;
иные права.

Орган, осуществляющий регистрацию права на недвижимость, обязан по ходатайству правообладателя удостоверять произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином Государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Датой государственной регистрации права является дата внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в реестре о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Выписки из реестра должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Орган, осуществляющий ГРП, должен в течение 5 рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю, либо выдать ему в письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован, обратившимся за информацией лицом, в судебном порядке.

Орган по регистрации прав – это государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РФ и наименованием своего учреждения. К компетенции органов по ГРП относятся:

\проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
государственная регистрация прав;
выдача документов, подтверждающих ГРП;
выдача информации о зарегистрированных правах;
принятие на учет безхозяйных недвижимых вещей;
выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок.

Система ГРП создается за счет платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах. Плата за регистрацию взимается в размерах, устанавливаемых субъектами РФ. Эти средства используются на создание, поддержание и развитие системы ГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, в т.ч. на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав.

Государственный кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости представляет собой описание объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.

Общая процедура и документация для регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для ГРП и их регистрация;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления ГРП.

ГРП проводится не позднее чем в двухнедельный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для нее. Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. В случае , если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления ,заявление о регистрации подается лицом,в отношении которого приняты указанные акты. Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав. Проведенная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Законодательство,регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998г.) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении обьектов оценки, принадлежащих Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с обьектами оценки. Для целей настоящего федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Согласно статье 23. лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации.

Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации о лицензировании.

Статья 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности для физических лиц:

государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным органом образовательными программами;
уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц:

государственная регистрация в качестве юридического лица;
наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании:

признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным факта государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица;
признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица банкротом;
признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; если оценщиком является юридическое лицо - признания недействительным документа об образовании работника этого юридического лица при условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельности;
несоблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации;
решения суда, арбитражного суда, третейского суда.

Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами.

Субьектами оценочноц деятельности признаютсяç обной стороны,юридические лица и физические лица(индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законом,а с другой-потребители услуг.

К объектам оценки относятся:

1.отдельные материальные объекты;

2.право собственности и иные вещные права;

3.работы,услуги,информация;

4.иные объекты гражданских прав.

Лекция 2. Общая характеристика недвижимости.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рис. 1.1.

НЕДВИЖИМОСТЬ

Как объект оценки В определении Гражданского кодекса

Земля как физический объект и все,

что с ней прочно связано

Земельные участки

Участки недр

Обособленные водные объекты

Леса

Многолетние насаждения

Здания

Сооружения Обязательность государственной регистрации

Земельные участки

Участки недр

Обособленные водные объекты

Леса

Многолетние насаждения

Здания

Сооружения

Морские суда

Воздушные суда

Суда внутреннего плавания

Космические объекты

Рис. 1.1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города.;

• стационарные сооружения благоустройства территории участка;

• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Полезность - форма выражения потребительной стоимости.

Затраты - это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.

Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

Нахождение в гражданском обороте - разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.

Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. и Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

• международных стандартов оценки;

• перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

• принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (рис. 1.2):

• стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;

• стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

• рыночная;

• ликвидационная;

СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость в обмене Стоимость в пользовании

Инвестиционная

Балансовая

Налогооблагаемая

Рыночная

Ликвидационная

Залоговая

Страховая

Арендная

Утилизованная

Рис. 1.2. Группы стоимости недвижимости

• залоговая;

• страховая;

• арендная;

• утилизованная.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

• инвестиционная;

• балансовая;

• стоимость для целей налогообложения (в России) и другие. Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании

имеет свою область применения и ограничения.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая -не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости. Например, распоряжением мэра Москвы установлен особый порядок определения размера арендной платы за землю в Москве.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости.

Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) -устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Выделяются следующие сегменты рынка:

1.По типу недвижимости ( жилая,офисная,индустриальная,складская и т.д.)

2.По различным регионам (регионы со стабильно высокой занятостью, циклической занятостью и т.д.)

3.По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, ипотеки, собственного капитала, заемного капитала и т.д.)

Оценщику необходима классификация обьктов по степени готовности:

1.Готовые обьекты.

2.Обьекты,требующие реконструкции или капитального ремонта.

3.Незавершенные обьекты.

Blog

Лекция Правовые Основы оценки недвижимости

Содержание