Geum.ru

Лекция Правовые Основы оценки недвижимости

Вид материалаЛекция

Содержание


Имущественное право арендатора
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7

Переуступка права застройки представляет собой право, которое отделяется от комплекса прав землевладельца и передается, как пра­вило, путем продажи другому землевладельцу того же или другого района.

В ряде случаев такие права используются с целью сохранения ви­да землепользования, либо возникают в результате ограничения объ­ема полезных функций. Оценщики могут определять стоимость пе­редаваемых прав застройки методом сравнения продаж, если имеет­ся достаточное число сделок, либо методом капитализации доходов.

Кондоминиум — это форма безусловного права собственности на отдельные жилые квартиры или части многоквартирных зданий, ко­торая предусматривает возможность официальной регистрации раз­деленных имущественных прав на недвижимость. Квартира в кондо­миниуме является отдельной собственностью, право на которую принадлежит индивидуальному собственнику. В обычном кондоми­ниуме собственнику также принадлежит неделимое частичное иму­щественное право в общей площади всего проекта, т.е., в земельном участке, общих конструкциях здания, фундаменте, внешних стенах и территории, предназначенной для парковки и отдыха. Собственники квартир в кондоминиуме обычно организуют товарищество для управления общей недвижимостью в соответствии с действующим законодательством. Стоимость отдельной квартиры в кондоминиуме определяется методом сравнения продаж. Оценка всего кондоминиума осуществляется методом капитализации доходов в комплексе с методом сравнения продаж. Определяют объем и сроки всех капитальных затрат, ожидаемых денежных поступлений и доходов,затем их дисконтируют по ставке, согласующейся с доходностью конкурентных инвестиционных вариантов. Значения будущих цен продажи и сроки продажи являются ключевыми элементами процесса оценки.

Таймшер предполагает покупку ограниченных прав собственности на жилые квартиры и гостиничные номера или прав пользования и владения ими.

Существует две формы таймшера:

*имущественный таймшер;

*неимущественный таймшер.

Покупатель имущественного таймшера заключает договор,дающий ему право собственности на квартиру на определенный период времени в году,и таким образом ограничивает его право собственности.

Неимущественный таймшер не передает юридического права собственности на недвижимость и покупатель получает только право на пользование таймшерной квартирой м соответствующими помещениями.

Таймшер оценивают методом сравнения продаж. Оценщик сначала идентифицирует в соответствии с подклассом права, подлежащие оценке,затем определяет долю недвижимости,предназначенную для использования акционером, и долю личной недвижимости

Имущественное право арендатора-это право арендатора на пользование и владение недвижимостью, сданной в аренду на определенных условиях. Важнейшим обязательством, связанным с этими правами, является соотношение договорной и рыночной ставки арендной платы,что существенно влияет на стоимость имущественного права арендатора. Это право имеет стоимость,когда договорная арендная плата меньше рыночной,либо арендатор имеет льготу по арендной плате. Если договорная арендная плата превышает рыночный уровень,имущественное право арендатора может иметь отрицательную стоимость. Дата оценки имеет важное значение, поскольку она идентифициру-

ет точку в периоде времени,когда оценщик произвел сопоставление договорной арендной платы с рыночной в контексте текущих рыночных условий.

Субаренда-это договор,по которому арендатор передает третьей стороне свой объем прав(права пользования и владения недвижимостью),но на более короткий срок,чем срок его договора аренды. Переуступка прав оформляется в виде письменного соглашения,которым арендатор передает всю полноту своих имущественных прав в отношении недвижимости(права пользования и владения недвижимостью) в пользу другого юридического лица или для использования кредиторами.

Определение стоимости имущественного права арендатора в рамках условий договора может потребоваться для различных целей(например,чтобы установить налоги на имущество,разделить сумму убытков между арендатором и

арендодателем).


Лекция 9. Операции с недвижимым имуществом в жилищной сфере.


1. Исходные положения и понятия.

Потребность в жилье - одна из главных в жизни людей, а ее удовлетворение - основное условие их благосостояния.

Жилищная сфера - это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания.

Конституционное право граждан на жилище в России реализуется в 6 основных формах, которые обеспечивают постоянное проживание или длительное пользование им:

1) Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фондов по договорам социального найма или коммерческого найма с соблюдением установленных правил и очередности.

2) Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы.

3) Приобретение жилья в частную собственность различными способами.

4) Предоставление служебной жилой площади.

5) Предоставление жилых помещений маневренного фонда.

6) Предоставление общежитий.

Право собственности на недвижимое жилое имущество в зависимости от способа его получения подтверждается различными документами, а прекращение - возможно на добровольной основе или путем принудительного изъятия.

В условиях осуществляемой жилищной реформы прекращены могут быть не только права собственности, но и абсолютные права граждан пользоваться жилыми помещениями:

-если наниматели систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению либо нарушают правила общежития и законные интересы других лиц или общества;

-когда прекращены трудовые отношения, в связи с которыми было предоставлено право пользования жилыми помещениями.

Но право пользования жильем не зависят от смены его собственника.

Жилищный кодекс РФ предусматривает выселение в административном порядке (с санкции прокурора) лиц, самовольно занявших жилое помещение и когда дому грозит обвал. В остальных случаях решение о выселении граждан принимается в судебном порядке.


2. Приватизация и деприватизация жилых помещений.

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых

помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая и ведомственный.

Не подлежат приватизации жилые помещения:

-находящиеся в аварийных домах;

-в домах закрытых военных городков;

-в специализированных домах (гостиницы, общежития, интернаты для инвалидов, престарелых, ветеранов);

-в домах производственного назначения, в школах, больницах, на территории пансионатов, домов отдыха, пионерских лагерей, детских дошкольных учреждениях;

-занимаемые гражданами, включенными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободившими жилое помещение.

Полностью оплаченные членами ЖСК кооперативные квартиры становятся их собственностью, что приравнивается к процедуре приватизации.

Служебные жилые помещения и коммунальные квартиры местные органы власти могут передавать в собственность проживающим в них гражданам.

В домах, требующих капитального ремонта, приватизация допускается с сохранением обязанности наймодателя производить ремонт на общих основаниях.

Участники приватизации: право на бесплатную приватизацию жилых помещений имеют все проживающие в них по договорам найма и аренды (в том числе отсутствующие или осужденные) взрослые граждане и

только один раз. Исключение составляют

несовершеннолетние: став собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, они сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия.

За несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет сделку приватизации жилья осуществляют родители, усыновители или опекуны. Отказ детей от участия в приватизации жилья возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки сами с согласия родителей, усыновителей или попечителей.

Принципы и условия приватизации жилого фонда:

-добровольность приобретения гражданами жилой площади в собственность;

-бесплатность передачи занимаемых гражданами помещений в соответствии с установленным размером и учетом потребительских качеств жилого фонда. Ожидается отмена этого принципа;

-однократность.

Размер бесплатно передаваемых гражданам в собственность жилых помещений определяется местными органами власти, но не менее 18 кв. м на человека и дополнительно 12 кв. м на семью с учетом потребительских качеств жилья.

При переезде в другое жилое помещение и заселение его по договору найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья на следующих условиях:

-если ранее приватизированные ими квартиры переданы безвозмездно 'местным органам власти, то гражданам бесплатно передается площадь по нормативу и со средним уровнем потребительских качеств в данном населенном пункте;

-в иных случаях отчуждения ранее приватизированной квартиры, оцененной ниже стоимостного эквивалента, гражданам бесплатно передается площадь стоимостью в размере этой разницы. Аналогично решаются вопросы в отношении выехавших членов семьи собственника приватизированной квартиры.

Жилые помещения можно приватизировать в одну из 4-х форм собственности:

-индивидуальную - единственным собственником становится один из членов семьи, на имя которого оформляется договор передачи;

-общую долевую - все члены семьи, принявшие участие в приватизации, имеют определенные доли в общей жилой площади;

-общую совместную - без указания долей собственников, которые в дальнейшем будут определены;

-долевую - с определением долей в коммунальных квартирах.

Любой из членов семьи имеет право отказаться от участия в приватизации письменно в форменном заявлении о приватизации жилого помещения и сохранить за собой право приватизации другого впоследствии полученного жилья.

Деприватизацию можно провести тремя способами:

-расторгнуть договор передачи квартиры в собственность по соглашению;

-обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора о приватизации жилья недействительным. При положительном решении граждане вновь получают ордера на вселение уже как наниматели;

-подать в ремонтно-эксплуатационное управление заявление с просьбой принять в дар в муниципальную собственность приватизированную жилую площадь и выдать ордер на нее.


3. Технология купли-продажи квартир.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

-письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

-указание имени и регистрации прописки по месту жительства сторон;

-определенная характеристика предмета сделки;

-данные о возможных правах третьих лиц;

-цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

-срок и порядок передачи имущества.

Алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

-определение стоимости жилого помещения;

-проведение рекламной кампании - поиск покупателя;

-просмотр вариантов и торг по цене;

-подготовка необходимых документов;

-проверка документов на подлинность и правильность оформления;

-подписание договора;

-государственная регистрация сделки;

-передача всей суммы денег;

-подписание акта приема-передачи недвижимости;

-регистрация по новому месту жительства.

Для купли-продажи необходимы следующие документы:

-правоустанавливающий документ на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья);

-справка, в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста;

-выписка из домовой книги;

-копия финансово-лицевого счета;

-справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

-справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;

-разрешение комиссии районной Управы по опеке и попечительству по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;

-разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае.

-справка из паспортного отдела милиции, если изменялись название улицы или нумерация домов;

-документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры;

-справка о том, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы;

-свидетельство о браке или справка ЗАГС - если один из собственников поменял фамилию;

-согласие супруга на продажу или покупку недвижимости - для лиц, состоящих в браке;

квитанция об оплате регистрационного сбора;

-письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;

-нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;

-паспорту свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.


4. Обмен и мена жилыми помещениями.

Обмен - это сделка:

а) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляем путем получения обменных ордеров;

б) между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Мена - обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи.

При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения права арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором либо с согласия собственника жилищного фонда, оформляемого дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

При обмене нанимателя с арендатором обмен считается совершенным с момента получения обменного ордера с указанием в нем статуса площади.

При обмене арендатора или нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения.

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения.

Порядок обмена

Желающие поменять жилые помещения подают заявления установленного образца, которые заверяются жилищно-эксплуатационной организацией и подписывается нанимателем или арендатором и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь.

В заявлении об обмене жилой площади должны быть указаны размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца. Заявления считаются поданными со дня предоставления всех необходимых документов. Оформление обмена производится комиссиями. Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания и подписывается всеми членами комиссии.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформление договоров отчуждения. Оформление обмена жилыми помещениями производится в 10-дневный срок со дня подачи документов.

Срок действия обменного ордера установлен в два месяца.

При приеме документов выясняются сведения, позволяющие определить, принадлежит ли участник обмена к категории граждан, относящихся к одной из групп риска. К ним относятся:

-одинокие и одиноко проживающие граждане;

-нетрудоспособные лица;

-граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста;

-лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

При родственном обмене въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

1)если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством РФ;

2)по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для признания сделки недействительной.


5. Дарение и наследование жилья.

Дарение является договором, двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении, по которо даритель безвозмездно передает одариваемому:

1)жилое помещение;

2)имущественное право к себе или третьему лицу;

3)либо освобождает одариваемого от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Не допускается дарение жилых помещений:

-от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными;

-работникам лечебных, воспитательных, учреждений социальной защиты, находящихся в них на лечении, содержании или воспитании;

-государственным служащим в связи с их должностным положением;

-в отношениях между коммерческими организациями.

Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:

-если после заключения договора имущественное или семейное положение д арителя изменилось на столько, что исполнение договора в этих условиях ведет к существенному снижению уровня его жизни;

-ввиду невозможности исполнения или отмены дарения.

Наследование - переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам - возможно по завещанию и по закону, если оно не изменено завещанием.

Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя. Завещать имущество могут дееспособные граждане. При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:

1)завещание должно быть составлено письменно;

2)завещание должно быть собственноручно подписано завещателем;

3)в завещании должны быть указаны время и место его составления.

В соответствии с законом РФ в состав наследников по закону теперь включены еще две очереди:

-3-я очередь - братья и сестры родителей умершего;

-4-я очередь - прадедушки и прабабушки умершего.

Наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию лишь при отсутствии наследников предшествующей очереди или при непринятии ими наследства.

Завещатель в праве возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких лиц.

Безвозмездная передача жилых помещений, как и других объектов недвижимости, родственникам экономически целесообразнее путем наследования, а не дарения.


6. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых

помещений.

По договору ренты одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на жилье может быть как возмездной - по правилам купли-продажи, так и безвозмездной - форме дарения.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права на жилое помещение и сделка с ним - государственной регистрации.

Существует 3 вида ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором.

В случае расторжения договора по инициативе гражданина в связи с изменением его материального положения, полученная им денежная компенсация и стоимость предоставленных услуг полностью возмещается гражданином. Если расторжение договора по инициативе гражданина вызванный по иным причинам, гражданин не в праве требовать возврата жилой площади и сохраняет лишь право пожизненного пользования занимаемой жилой площадью.


7. Перевод жилых помещений в нежилой фонд.


Функциональное назначение отдельных жилых помещений независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности может быть изменено путем перевода в нежилой фонд.

Основаниями для перевода жилых помещений в нежилой фонд является признание помещения:

1) непригодным для постоянного проживания;

2) временно непригодным для проживания людей до устранения причин, по которым оно непригодно для проживания.

В порядке исключения решения о переводе помещения в нежилой фонд допускается, если при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

Для рассмотрения вопроса о целесообразности перевода в нежилой фонд собственник помещения должен представить документы в комиссию, после изучения которых принимается решение и оформляется акт. Члены комиссии, не согласные с принятым решением, письменно выражают свое мнение, которое оформляется в виде отдельного документа, прилагаемого к акту.


Вопросы для подготовки к зачету.


1.Особенности недвижимости как объекта оценки.

2.Право собственности на недвижимое имущество.

3.Вещные права на недвижимое имущество.

4.Регистрация прав на недвижимость.

5.Законодательное обеспечение оценочной деятельности.

6.Классификация объектов недвижимости.

7.Виды стоимости ,определяемые в процессе оценки недвижимости. Их взаимосвязь с целями оценки.

8.Принципы оценки недвижимости.

9.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

10.Основные этапы процесса оценки стоимости недвижимости.

11.Общая характеристика доходного подхода.

12.Метод капитализации доходов.

13.Метод дисконтирования денежных потоков.

14.Основные этапы процедуры оценки стоимости недвижимости методом капитализации доходов.

15.Основные этапы процедуры оценки стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

16.Ипотечное кредитование и его роль в активизации рынка недвижимости.

17.Эффективность использования заемного капитала.

18.Виды ипотечного кредита.

19.Оценка эффективности привлечения заемных средств.

20.Анализ условий кредитного договора.

21.Принципы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом.

22.Этапы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом.

23.Основные критерии выбора сопоставимых объектов-аналогов.

24.Классификация и суть поправок.

25.Методы расчета поправок.

26.Оценка стоимости недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи.

27.Общая характеристика затратного подхода.

28.Методы расчета восстановительной стоимости.

29.Расчет стоимости строительства.

30.Виды частичных прав на недвижимость.

31.Основные виды имущественных прав на недвижимость.

32.Передача имущества в аренду.

33.Арендная плата.

34.Приватизация и деприватизация.

35.Обмен и мена.

36.Дарение и наследование.

37.Рента.

38.Перевод жилых помещений в нежилой фонд.