Годовойотче т открытого акционерноГо обществА "Сафра Инструментс" за 2009 год

Вид материала

Документы

Содержание 2.3. Рынок инвестиций в недвижимость Общее предложение проектов на продажу во второй половине 2009 г. стабилизировалось. На рынке наблюдается дефицит проектов инвестиционного качества. Финансирование/рефинансирование проектов Коммерческие условия ставки капитализации 2.4. Рынок офисной недвижимости Уровень вакантных площадей достиг 20% во II квартале 2009 г. и стабилизировался. Коммерческие условия 2.5. Рынок складской недвижимости Ключевые события 3PL услуги Рынок земли Рынок земли Коммерческие условия 3PL услуги Рынок земли 3PL услуги Рынок земли 2.6. Рынок торговой недвижимости По итогам IV квартала 2009 г. очевидно сокращение доли вакантных помещений в торговых центрах до 7,1%. ... Полное содержание

Подобный материал:

• Годовой отчет открытого акционерного общества «рвк-центр» За 2009 год, 230.52kb.
• Годовой отчет 2009 открытого акционерного общества «птицефабрика «башкирская», 627.49kb.
• Годовой отчет за 2010 год Открытого акционерного общества, 480.81kb.
• Годовой отчет открытого акционерного общества, 530.58kb.
• Открытое акционерное общество «московский локомотиворемонтный завод» годовойотче, 1246.21kb.
• Том числе выплата (объявление) дивидендов), и убытков общества по результатам финансового, 29.36kb.
• Годовой отчет Открытого акционерного общества «Моторостроитель» за 2009 год, 961.89kb.
• Годовой отчет открытого акционерного общества «Татарстанские зерновые технологии», 196.5kb.
• Годовой отчет открытого акционерного общества «Красноярский речной порт» по результатам, 1304.81kb.
• Положение о надзорном совете открытого акционерного общества, 792.63kb.

2.3. Рынок инвестиций в недвижимость

• Дефицит долгосрочного заемного финансирования сохраняется.

• Некоторые иностранные инвесторы предпочли приостановить экспансию в России.

• Общее предложение проектов на продажу во второй половине 2009 г. стабилизировалось.

• Наметился рост интереса к российским активам со стороны инвесторов.

• На рынке наблюдается дефицит проектов инвестиционного качества.

До начала острой фазы международного финансового кризиса (до осени 2008 г.) инвестирование в коммерческую недвижимость в России было преимущественно краткосрочным и спекулятивным, реже – это были стратегические долгосрочные инвестиции.

К концу 2009 г. инвестиции в недвижимость – это, прежде всего, поиск возможностей извлечения дивидендов из текущего состояния рынка. Это могут быть как инвестиции в недооцененные активы с теми или иными конкурентными преимуществами, так и покупка помещений для собственного использования и, таким образом, снижение рисков по расходам на аренду.

Финансирование/рефинансирование проектов

Кредитование объектов недвижимости, рыночная стоимость которых в зависимости от сегмента в большей или меньшей степени снижалась в конце 2008 г.– первой половине 2009 г., стало крайне рискованным и экономически нецелесообразным для большинства коммерческих банков.

Кроме того, в рамках антикризисных мер, активно предпринимавшихся правительствами ведущих стран мира на протяжении 2009 г., в качестве приоритетной задачи для банков, как правило, устанавливалось финансирование предприятий внутри национальной экономики, а также вводились жесткие ограничения на экспорт кредитных ресурсов в другие страны.

В результате, приток кредитов на рынок недвижимости со стороны коммерческих банков, как российских, так и иностранных, в 2009 г. находился на очень низком уровне.

Подавляющее число сделок, связанных с финансированием, рефинансированием проектов или реструктуризацией долговых обязательств, заключались с участием крупнейших российских банков с государственным капиталом, через посредство которых правительство осуществляло поддержку отечественной экономики. В то же время ограниченные объемы таких ресурсов, повысившиеся кредитные риски и ужесточившиеся требования к проектам привели к тому, что условия, на которых указанные банки были готовы предоставить финансирование, далеко не всегда оказывались приемлемыми для потенциальных заемщиков.

Таким образом, в 2009 г. для участников рынка стало крайне сложно привлечь заемный капитал под объекты недвижимости: снизилось общее предложение кредитных ресурсов, ужесточились условия предоставления займов. Например, если в середине 2008 г. иностранные банки предлагали кредитные ресурсы на рефинансирование 70–80% рыночной стоимости действующих объектов (коэффициент Loan–to–Value) по ставке примерно LIBOR + 3–3,5%, то к середине 2009 г. – единичные предложения от иностранных банков предполагали рефинансирование около 40–50% стоимости объекта по ставке LIBOR + 8–12%.



Предложение Снижение стоимости залоговых активов и острый дефицит ликвидности в банковской системе усугубили проблемы застройщиков, связанные с обслуживанием задолженности и финансированием нового строительства. Кроме того, существенно замедлилось поглощение рынком новых площадей, что, соответственно, повысило риски. Многие были вынуждены отложить реализацию проектов, находящихся на ранних стадиях девелопмента, приостановить строительство наиболее капиталоемких. Получила широкое распространение тенденция к оптимизации концепций проектов, пересмотру их функциональной структуры в целях максимального снижения рисков и адаптации к реалиям рынка. Самым знаковым и амбициозным проектом, от которого пришлось отказаться из–за кризиса, пожалуй, можно назвать башню «Россия» в ММДЦ «Москва–Сити», которая могла бы стать самым высоким зданием в Европе.



Ряд девелоперов в конце 2008 г. – начале 2009 г. оказались на грани банкротства и полностью сосредоточили усилия на реструктуризации своих долговых обязательств перед кредиторами, одновременно предпринимая попытки продать часть активов и привлечь в проекты соинвесторов, разделив с ними затраты и риски. При этом отмечались не только случаи передачи прав собственности на заложенные объекты недвижимости от девелоперов к кредиторам, но и частичное или полное получение кредиторами контроля над некоторыми девелоперскими компаниями–заемщиками.

Кредиторы, как правило, не заинтересованы в получении в качестве возмещения непогашенной задолженности недостроенных объектов. Во–первых, такие объекты в текущих условиях имеют довольно низкую ликвидность. Во–вторых, сам процесс переоформления залоговых активов в собственность банков занимает продолжительное время, иногда до 8–12 месяцев. В–третьих, управление недвижимостью – это непрофильный для банков бизнес и, соответственно, их эффективность существенно ниже, чем у профессиональных управляющих компаний. Поэтому в 2009 г. достигнутые договоренности между девелоперами и банковскими структурами были связаны, преимущественно, с привлечением финансирования на заключительные стадии проектов, а также реструктуризацией накопленных долговых обязательств.

Между тем, уже в марте–апреле 2009 г. начался процесс постепенной стабилизации ситуации в мировой финансово–экономической системе, среди участников рынка недвижимости сформировалось и стало укрепляться мнение о том, что наиболее острая фаза кризиса пройдена и дальнейшая негативная динамика маловероятна.

На этом фоне наметилось частичное возвращение капиталов в реальную экономику, и основные фондовые индексы пошли вверх. В том числе наметился рост котировок компаний–участников рынка недвижимости, которые упали в десятки раз в конце 2008 г. Одновременно активизировался процесс реструктуризации проблемной задолженности застройщиков перед кредиторами, который продолжается и в настоящее время.

Последовательное решение долговых проблем обеспечило улучшение финансового положения девелоперских компаний. Продажа недвижимости из собственных портфелей перестала рассматриваться ими в качестве одного из немногих, а иногда – единственного источника капитала для погашения обязательств перед кредиторами. Как результат, общее предложение проектов на продажу стабилизировалось, некоторые собственники даже сняли свои активы с рынка – особенно это относится к качественным объектам, приносящим стабильный доход.



Спрос

В конце 2008 – начале 2009 гг. при отсутствии каких–либо позитивных сигналов о ситуации в мировой экономике и на фоне продолжающегося снижения операционных доходов от объектов недвижимости говорить о перспективах рынка недвижимости в позитивном ключе было, по меньшей мере, неуместно. Таким образом, базовые стимулы для совершения инвестиционных покупок – стабильный или растущий операционный доход, снижение инвестиционных рисков и, соответственно, компрессия ставок капитализации, а также понятные перспективы рынка – фактически перестали работать.

Указанные факторы в сочетании с очень высокой стоимостью заемного финансирования, превышающей текущую доходность проектов, сделали объекты коммерческой недвижимости в России не интересными для иностранных институциональных инвесторов, сделок с участием которых в 2009 г. фактически не было.

Некоторые иностранные инвесторы предпочли приостановить экспансию в России или вовсе выйти из российских проектов:

• Британский девелопер Parkridge Holdings отказался от строительства складского комплекса в Екатеринбурге и приостановил экспансию в регионы;

• Австрийская компания Atrium European Real Estate (бывшая Meinl European Land) отложила до 2010 г. строительство трех моллов «Парк Хаус» в Астрахани, Ростове– на–Дону и Пятигорске;

• Люксембургская инвестиционно– девелоперская компания Orco Property Group отказалась от развития в России;

• Австрийская инвестиционная компания Europolis вышла из проекта «Волгоград– Сити»;

• Немецкая инвестиционная компания Magnat Real Estate Opportunities свернула российский бизнес, продав 50%–ю долю в коттеджном поселке «Садко»;

• Британский инвестиционный фонд Aberdeen Property Investors отказался от планов инвестирования в российскую недвижимость в связи со сложившейся рыночной ситуацией.

Тем не менее, небольшой покупательский спрос на рынке недвижимости все же сохранился, а в качестве основных его драйверов стали выступать иные факторы. В первой половине 2009 г. потенциальные покупатели активизировались в поиске так называемые «distressed assets», ожидая что из–за финансовых затруднений собственники будут вынуждены продавать качественные объекты по явно заниженным ценам. Однако таких активов на рынке фактически так и не появилось.

Некоторые компании–арендаторы, у которых, несмотря на кризис, сохранилась потребность в расширении бизнеса, использовали существующие «благодаря» кризису возможности приобрести объекты в собственность по привлекательным ценам. Более того, такие возможности будут сохраняться, как минимум, и в первой половине 2010 г., так как доля вакантных площадей в основных сегментах рынка по состоянию на конец 2009 г. все еще довольно высока, а спрос со стороны арендаторов остается на низком уровне.

По мере постепенной стабилизации ситуации в мировой экономике, первые признаки которой появились весной 2009 г., наметился рост заинтересованности покупателей в активах, генерирующих стабильные доходы. При этом, однако, собственники начали снимать с продажи наиболее качественные объекты, и для рынка вновь стал характерным их дефицит. Недостаточное предложение действующих объектов институционального качества обусловило повышение интереса покупателей к перспективным девелоперским проектам и земельным участкам с выгодным местоположением.

В целом на российском рынке преобладают отечественные компании и банковские структуры, тогда как снизившаяся с началом кризиса активность иностранных инвесторов и финансовых организаций остается на очень низком уровне.

На данном этапе потенциальным инвесторам на российском рынке в большей степени интересны ликвидные офисные и торговые объекты.

Коммерческие условия ставки капитализации

Сочетание различных факторов функционирования рынка недвижимости на всем протяжении 2009 г. не способствовало росту числа инвестиционных сделок. Основными причинами такой ситуации стали недостаток кредитных ресурсов и расхождения в ожиданиях по цене между покупателями и продавцами.

В начале года, в условиях острого дефицита ликвидности и усугубляющихся проблем в отношениях с кредиторами собственники были готовы идти на весьма значительные уступки при продаже объектов. В свою очередь, покупатели ожидали дальнейшего снижения стоимости активов, предпочитая не входить в проекты на падающем рынке.



Во II–II кварталах 2009 г., когда ситуация на мировых финансовых рынках более или менее успокоилась, наметился рост интереса к качественным объектам со стороны покупателей, однако собственники уже были не готовы их продавать по “кризисным” ценам.

Таким образом, компромисс по справедливому уровню цен между покупателями и продавцами в 2009 г., по большому счету, так и не был достигнут. К концу года разрыв между ценовыми ожиданиями (ожиданиями по ставке капитализации в рамках сделки) составлял около 2– процентных пунктов.

Отсутствие классических инвестиционных сделок на рынке не позволяет с высокой точностью говорить о справедливых ставках капитализации в различных сегментах рынка. Тем не менее, базируясь на ожиданиях продавцов и покупателей, запрашиваемых и предлагаемых ими ценах на объекты в различных сегментах рынка, можно привести приблизительные ориентиры по данному индикатору (см. таблицу).



Прогноз

Позитивные сдвиги в экономике и финансовой сфере, произошедшие во второй половине 2009 г., несколько улучшили общий инвестиционный климат. Наметился небольшой рост интереса потенциальных покупателей к качественным активам на рынке недвижимости. В то же время, сохраняется ряд серьезных ограничений–факторов, сдерживающих как инвестиционный спрос, так и предложение объектов на рынке.

В офисном сегменте спрос на коммерческие площади со стороны конечных пользователей остается довольно слабым. Например, если до кризиса на момент ввода в эксплуатацию многие офисные объекты в Москве были уже заполнены арендаторами на 30–0%, то на данном этапе поглощение площадей занимает не менее 6–2 мес уже после ввода объекта в эксплуатацию. Активно продолжается процесс пересогласования условий по договорам аренды, чему способствует высокая доля вакантных площадей – более 20%. Поэтому на протяжении большей части 2010 г. мы не ожидаем заметного оживления и роста стоимостных показателей на рынке офисной недвижимости. Покупательский спрос будет, в первую очередь, ориентирован на действующие объекты с выгодным местоположением, понятной структурой собственности и грамотно составленными долгосрочными договорами аренды, обеспечивающими максимально возможную в текущих условиях предсказуемость денежных потоков.

Складская недвижимость получила бурное развитие буквально в последние год–два перед кризисом. При этом большинство проектов новых складских комплексов строились по западным аналогам с ориентацией на крупных логистических операторов и с учетом прогнозировавшегося ими роста грузоперевозок. Однако рынок услуг профессиональных логистических операторов в России до кризиса только лишь начал зарождаться, а дестабилизация ситуации в экономике и вовсе отбросила этот процесс на долгосрочную перспективу. На данном этапе значительную часть рынка все еще занимают мелкие компании, предпочитающие самостоятельно контролировать весь процесс логистики, вследствие чего существует спрос на небольшие складские площади. Таким образом, вышедшие на рынок за последние годы современные складские комплексы по своей структуре не достаточно соответствуют существующему спросу. Кроме того, высокая себестоимость строительства в 2006–2008 гг. и необходимость сегодня расплачиваться с кредиторами не позволяет собственникам существенно снижать арендные ставки и, тем самым, привлекать новых арендаторов. В результате, на данном этапе развития рынка складская недвижимость в меньшей степени интересна институциональным инвесторам. В то же время, необходимо отметить, что в долгосрочной перспективе складской сегмент в России имеет очень высокий потенциал –уровень обеспеченности современными складскими помещениями в нашей стране в десятки раз ниже, чем на западных рынках.

Рынок торговой недвижимости Москвы в меньшей степени пострадал под негативным воздействием кризиса по сравнению с офисными и складскими объектами. Ставки аренды снизились по сравнению с пиковыми значениями 2008 г. на 20–0% в зависимости от профиля арендатора и занимаемой им торговой площади. Уровень вакантных помещений в целом по рынку составляет примерно 5–%. Поэтому успешные торговые центры, являясь источниками стабильного дохода, практически не выставляются собственниками на продажу. Что касается региональных рынков, то там ситуация гораздо более сложная – в некоторых городах доля вакантных площадей достигает 15–0%, сроки экспозиции – более 6 месяцев. Соответственно, торговые объекты на таких рынках не вызывают большого интереса у инвесторов.

В докризисные годы по сравнению с другими сегментами рынка гостиничная недвижимость развивалась относительно менее динамично, что было обусловлено как рядом специфических ее особенностей (длительные сроки окупаемости, высокие требования к инфраструктуре, отделке и местоположению), так и наличием широких альтернативных возможностей для вложения капитала. К настоящему времени современных гостиниц инвестиционного качества в Москве очень мало, особенно объектов средней ценовой категории – дефицит подходящих земельных участков и высокая стоимость реализации проектов сдерживает развитие рынка в сегменте midscale. Уровень конкуренции можно оценивать как невысокий и, как результат, стоимость размещения в гостиницах столицы по сравнению с другими мировыми столицами остается завышенной. По мере стабилизации ситуации в экономике и расширения кредитных рынков данный сегмент будет все больше завоевывать популярность у крупных инвесторов, которые в текущих условиях предпочитают относительно более ликвидные и понятные активы.

Таким образом, значительного подъема на рынке инвестиций в недвижимость в 2010 г. мы не ожидаем. При сохранении поступательной динамики в развитии экономики, возобновлении роста деловой активности можно рассчитывать на постепенную активизацию институциональных инвесторов ближе к концу 2010 г.

2.4. Рынок офисной недвижимости

• Общий объем офисных помещений класса А и В превысил 10 млн м2.

• Ставки аренды в течение 2009 г. снизились на 30% и 40%, класс А и В, соответственно. К уровню лета 2008 г. общее снижение составило 55–60%.

• Уровень вакантных площадей достиг 20% во II квартале 2009 г. и стабилизировался.

• Объем поглощения сократился в 4 раза по сравнению с 2008 г.

Ключевые события

•В конце года напряженность на рынке качественной офисной недвижимости постепенно снижалась, начал возвращаться интерес инвесторов к масштабным объектам, девелоперские компании с устойчивым финансовым положением анонсировали новые проекты с целью выйти на рынок во время очередного витка роста экономики. Компания Citer Invest достигла договоренности с бельгийским экспортным агентством и бельгийско– турецким банком о предоставлении финансирования в размере $350 млн на строительство транспортного терминала в ММДЦ «Москва–Сити». Топ–менеджеры «Н–Транса» рассматривают возможность вхождения в проект по строительству МФК для правительства Москвы на 15–ом участке ММДЦ «Москва–Сити». Компания Capital Group анонсировала начало строительства в 2010 г. на 16–м участке ММДЦ «Москва– Сити» многофункционального комплекса, включающего в себя бизнес–центр класса А, жилые апартаменты и 15–этажный паркинг.

• На II–III квартал 2009 г. пришелся основной объем сделок купли–продажи качественных бизнес–центров. Крупные игроки использовали возможности «кризисного» рынка и приобрели объекты по сниженным ценам. С улучшением макроэкономической ситуации наиболее качественные объекты были сняты с рынка. Компания «Хорус Капитал» продала бизнес–центры «Вымпел», «Буревестник», «Диапазон» и «Луч»; AFI Development – офисный комплекс «Эспейс»; «Легион Девелопмент» – бизнес–центр «Легион II»; компания «Роснано» приобрела площади в бизнес–центре «Принципал Плаза».

• Компании, заключившие договоры аренды на пике рынка, отказываются от планов по переезду и пытаются найти более интересные предложения по сравнимым коммерческим условиям. Компания TNK–BP, заключившая договор аренды на 45,4 тыс. м2 в бизнес–центре «Западные Ворота» в 2008 г., в I квартале 2009 г. отказалась от планов по переезду, а в конце 2009 г. стало известно о возможной аренде 40 тыс. м2 в бизнес–центре «Нордстар Тауэр».

Предложение В 2009 г. объем качественных офисных помещений превысил рубеж в 10 млн м2. Показатель обеспеченности офисными площадями составляет 0,97 м2 на 1 жителя Москвы, что ниже среднего уровня в европейских столицах в 4–5 раз. Таким образом, сохраняются предпосылки динамичного развития московского рынка офисной недвижимости.

Не смотря на то, что 2009 г. обещал установить рекорд по объемам сдачи в эксплуатацию новых офисных помещений класса А и В (было заявлено к вводу 1,8–2,1 млн м2), к концу года сказалась нехватка финансирования, и многие девелоперы были вынуждены перенести сроки открытия на 3–6 месяцев. В результате, объем ввода сократился на 25% по сравнению с 2008 г. и составил 1,4 млн м2.

Спрос

Спрос на рынке качественной офисной недвижимости Москвы в 2009 г. оставался на низком уровне. За год было поглощено 415 тыс. м2 в бизнес–центрах класса А и В – в 4 раза меньше, чем в 2008 г.

В конце 2008 г. – начале 2009 г. рос спрос на помещения, предлагаемые в субаренду. В основном это было связано с тем, что помещения предлагались с выполненной отделкой, на короткий срок, небольшими блоками и по более низким ставкам.

К лету 2009 г. количество качественного предложения по субаренде существенно сократилось. Собственники стали предлагать помещения с отделкой (или компенсировать затраты на ремонт), ставка снизилась до уровня, сравнимого со ставками по субаренде. В итоге, доля сделок по субаренде непрерывно снижалась со II квартала 2009 г.



Более чем двукратное снижение арендных ставок по сравнению с пиковыми показателями середины 2008 г. привело к существенному росту сделок по пересогласованию коммерческих условий ранее заключенных договоров аренды – арендаторы в ожидании возобновления роста арендных ставок стремятся заключить долгосрочные договоры и закрепить «кризисные» ставки на длительный период.

Падение ставок аренды дало возможность компаниям арендовать площади в престижных районах Москвы. Наблюдается рост спроса на офисные помещения класса А в центральной части города.



Высокий объем ввода «достроившихся» офисных зданий в I квартале 2009 г. и выжидательная позиция потенциальных арендаторов привели к быстрому росту уровня вакантных площадей. Во II квартале доля свободных площадей достигла 20%.

С середины года рынок офисной недвижимости Москвы оживился – спрос начал постепенно восстанавливаться и переходить в реальные сделки, что на фоне сокращения объемов ввода новых площадей привело к замедлению роста уровня вакантных площадей.



В 2009 г. спрос на качественные офисные помещения сместился в сторону небольших блоков размером 100–300 м2 (в 2008 г. большая часть сделок приходилась на площади 1000–2000 м2). Средний размер арендуемого блока уменьшился с 2700 м2 в 2008 г. до 1050 м2 в 2009 г.



Коммерческие условия

Рынок качественной офисной недвижимости Москвы в 2009 г. испытывал острую нехватку спроса и серьезное давление со стороны предложения. Высокие объемы ввода новых бизнес–центров в I квартале 2009 г. привели к падению ставок только за I квартал на 25% в классе А и на 38% в классе В.

Во II–III кварталах 2009 г. снижение ставок аренды значительно замедлилось. В результате, за весь год арендные ставки снизились на 30% и 40% на офисы класса А и В, соответственно. По сравнению с пиковым уровнем II квартала 2008 г. падение составило 55–60%.

Для стимулирования спроса девелоперы стали предоставлять различные скидки и бонусы арендодателям – помещения с выполненной отделкой, косметический ремонт помещений, сокращение или отмена страхового депозита, сокращение или отмена авансовых платежей при подписании договора аренды, увеличенные арендные каникулы, льготные условия по индексации арендных ставок, деление площади на более мелкие блоки.



Прогноз

Сокращение объемов заемного финансирования уже сказалось на вводе новых офисных объектов – в 2009 г. в эксплуатацию было сдано на 30% меньше, чем было запланировано. Заморозка объектов и замедление темпов строительства приведет к дальнейшему сокращению объемов ввода до 0,9–1,1 млн м2 в 2010 г.

Снижение активности девелоперских компаний в кризисный период (заморозка или сокращение объемов проектов, перенос сроков выхода на участок) приведет к дефициту качественного предложения в перспективе 2–3 лет. Уже в 2010–2011 гг. нехватка офисных помещений в центральных районах Москвы послужит катализатором для постепенного возобновления роста арендных ставок и цен продажи.

Однако, в целом по рынку, за счет прироста площадей в районе ММДЦ «Москва–Сити» и за пределами Третьего транспортного кольца продолжится рост уровня вакантных площадей, но более низкими темпами, чем в 2009 г. – не более, чем на 2 процентных пункта за 2010 г.

Позитивные изменения в мировой и российской экономиках поспособствуют росту спроса на качественные офисные помещения Москвы, тем не менее, объем поглощения все еще будет оставаться значительно ниже докризисного уровня. Существенную часть рынка в 2010 г. будут занимать сделки по пересогласованию договоров аренды в сторону понижения ставок, однако их доля будет постепенно снижаться.

К концу 2009 г. многие девелоперы смогли реструктурировать задолженности или привлечь внешних партнеров. В результате, наиболее интересные объекты, выставлявшиеся на продажу в начале года по сниженной цене, стали сниматься с рынка. Тем не менее, в 2010 г. ожидается несколько сделок купли–продажи с участием крупных российских компаний, покупающих офисные помещения «под себя».

2.5. Рынок складской недвижимости

• Доля свободных площадей класса А возросла в течение года с 4% до 12%, класса В – с 4,5% до 9%.

• Ставки аренды в первой половине 2009 г. снизились на 15–20% и стабилизировались на значениях $100–110 за м2 в год для А класса и $70–90 за м2 в год для класса В.



Ключевые события

• В начале 2009 г. большинство потенциальных арендаторов, не имея возможности долгосрочного планирования в новых условиях, заморозило процесс переговоров по аренде новых площадей.

• Арендаторы складских комплексов стали инициировать переговоры с владельцами по снижению арендной платы и сокращению занимаемых площадей.

• Компании, желавшие приобрести объект недвижимости или земельный участок, в ожидании снижения цен и пересмотрели инвестиционные бюджеты в сторону уменьшения. В тоже время владельцы заняли выжидательную позицию и длительное время держали цены на докризисном уровне, в результате сделок с индустриальной землей размером от 5 Га и объектами индустриальной недвижимости в течение года практически не совершалось.

• В июле 2009 г. на рассмотрение в Госдуму поступил законопроект об увеличении ставок земельного налога на неиспользуемые земли сельскохозяйственного назначения. Ставка может быть увеличена в 10 раз, если земля не используется для сельскохозяйственного производства в течение одного налогового периода.

• Кредитные организации существенно повысили процентные ставки по займам на строительство объектов недвижимости, а в большинстве случаев заморозили проектное финансирование.

• В связи со снижением объемов хранения и обработки товаров 3PL операторы столкнулись с избытком складских площадей. Логистические операторы стали основным источником освобождающихся помещений для вторичного рынка аренды. Привлечение клиентов путем существенного снижения стоимости оказываемых услуг привело во II квартале к падению расценок почти на 50%. Стоимость услуг начала расти в III квартале, но докризисных показателей не достигла, оставаясь на 20–25% ниже цен августа 2008 г. На рынке логистических услуг произошел передел – ряд операторов был вынужден свернуть бизнес, не выдержав конкуренции с крупными компаниями с длительным опытом работы, известным на рынке брендом, репутацией, подтверждающей качество оказываемых услуг.

• В III квартале ситуация на рынке аренды складских площадей начала стабилизироваться – вернулся отложенный спрос, результатом стал рост числа заключаемых сделок. Эти сделки планировались в течение 6–10 месяцев, но со стабилизацией в III квартале общеэкономического фона и ставок аренды подписание договоров стало происходить ускоренными темпами.

Предложение

В 2009 г. на рынке складской индустриальной недвижимости Московского региона переломилась многолетняя тенденция, когда за счет строительства новых объектов предложение площадей появлялось преимущественно на первичном рынке. При этом существенная часть этого предложения находила арендаторов еще до ввода объектов в эксплуатацию.



В I квартале 2009 г. в связи со снижением потребностей арендаторов складских комплексов, рынок существенно расширился за счет вторичного предложения (прямая аренда), а также предложений по субаренде площадей.

В итоге, в начале 2009 г. наблюдался резкий рост объемов свободных площадей на рынке складских помещений. Доля вторичного предложения (а также предложений по субаренде) в общем объеме свободных помещений превысила аналогичный показатель годовой давности (I квартал 2008 г.) почти в 10 раз и составила 20%.

Было завершено начатое в 2008 г. строительство высококачественных складских объектов в Московском регионе: в течение 2009 г. было введено в эксплуатацию 785 тыс. м2 складских комплексов. Этот показатель оказался выше пессимистичного прогноза – 550 тыс. м2, который был сделан в начале года с учетом усугубляющейся экономической ситуации и высокой вероятности переноса сроков ввода некоторых строящихся объектов на более поздние периоды.

Новое предложение 2009 г. на 99% состоит из складских площадей класса А, только один объект площадью 7400 м2 относится к В классу. Доминирование объектов А класса в новом строительстве наблюдалось на протяжении нескольких последних лет, однако в 2009 г. преобладание стало абсолютным. Это может быть обусловлено тем, что разница в себестоимости строительства складских комплексов класса А и В несущественная (при разнице в ставках аренды ок. 20%).

В начале 2009 г. почти во всех крупных комплексах класса А появилась опция как прямой аренды, так и субаренды. Потенциальные арендаторы предпочитали прямую аренду субаренде ввиду большей надежности контракта с собственником объекта, таким образом, во второй половине года рынок субаренды значительно сократился.

В итоге, к середине 2009 г. предложение по субаренде стало составлять незначительную долю в объеме свободных площадей (около 10%).

Владельцы складов, в которых арендаторы, испытывающие финансовые трудности были вынуждены предлагать свои помещения в субаренду, принимали такие площади обратно и самостоятельно выводили на вторичный рынок по ставке аренды, соответствующей текущим условиям. Такие дальновидные решения помогли сохранить существующих арендаторов (хотя и на меньших площадях) и привлечь новых, таким образом, стабилизировав доход от объектов.

Политика девелоперов в 2009 г. претерпела изменения в сравнении с предыдущими периодами. Подавляющее большинство застройщиков свернули планы по девелопменту спекулятивных объектов. В качестве альтернативы для развития существующих площадок собственники стали предлагать услуги строительства под конкретного заказчика (build–to–suit).

3PL услуги

Снижение товарооборота потребителей услуг логистов привело к избытку складских помещений, занимаемых 3PL операторами. В начале года 3PL операторы стали основным источником появления на рынке предлагаемых в субаренду помещений, а в середине года большая часть этих площадей была возвращена обратно арендодателям.

Рынок земли

Значительно изменилась структура земельного рынка в 2009 г. Существенно вырос объем предложения, произошло четкое сегментирование ликвидных и низколиквидных земель. К первой группе можно отнести участки земель промышленного назначения площадью 1–3 Га без обременений, с подведенными коммуникациями, хорошей транспортной доступностью, предлагаемые в собственность. Сельскохозяйственные земли потеряли свою привлекательность, в то время как на рынок были выброшены тысячи Га такой земли. Инвестиции в перевод земли в другие категории, подведение коммуникаций, межевание выглядят неоправданными в ближайшее время, и это практически полностью остановило спрос на сельхоз участки.

Ряд земельных площадок, ранее предлагаемых на рынке, поменяли название на «индустриальные парки», что, однако, не привело к росту продаж участков в них.

Спрос

Общий объем спроса на аренду складских площадей в 2009 г. составил около 1,7 млн м2, что в 1,5–2 раза меньше чем в предыдущие 2 года.

Характер спроса в начале 2009 г. значительно изменился: основным параметром при выборе складского помещения стала стоимость аренды. Требования к классу объекта и расположению отошли на второй план, что соответствовало стратегии снижения расходов, принятой рядом компаний (особенно из сферы торговли товарами непервой необходимости).

Например: 84% потенциальных арендаторов при выборе расположения складского комплекса не указывали какое–либо конкретное направление или шоссе. Среди 16% указавших направление, наиболее популярными оказались Ленинградское шоссе (40%), а также Симферопольское и Новорижское (по 20%), Калужское и Каширское шоссе (по 10%).

Активность арендаторов, интересующихся складскими площадями, в течение года была стабильной, однако в сделки этот интерес стал перерастать только во второй половине года.

В конце года было заключено несколько крупных сделок, ставших результатом стабилизации экономической ситуации в России. Необходимо отметить сделки по аренде «Холдинга ПРВ» (29 000 м2), «М.Видео» (46 000 м2), «Эльдорадо» (67 000 м2), которые совпали по времени с возвращением на рынок отложенного спроса, сформировавшегося в начале кризисных явлений в экономике.



Наметившаяся стабильность, хоть и не гарантированная на длительном временном отрезке, позволила ряду компаний принять бюджеты на развитие в 2010 г., частью которых стали согласованные акционерами планы по аренде и приобретению в собственность качественных складских помещений, необходимых для расширения бизнеса.

Объем поглощения на рынке складской недвижимости Московского региона в 2009 г. составил не менее 700 тыс. м2. Средний размер арендованного блока сократился с 13 тыс. м2 (до начала активной фазы кризиса) до 8 тыс. м2. Наиболее распространенный размер арендованных площадей – от 4 до 6 тыс. м2.

3PL услуги

В 2009 г. было отмечено оживление спроса на услуги ответственного хранения, что обусловлено как осознанием преимуществ услуг, предоставляемых 3PL операторами, так и использованием возможности гибко реагировать на нестабильную ситуацию на рынке, не арендуя собственных складских площадей.

При этом сохраняется ситуация, когда потенциальный потребитель не осознает преимуществ услуг ответственного хранения и изначально рассматривает для себя аренду помещения как основное (хотя и не оптимальное) решение поставленных бизнесом задач. Так, в процессе подбора складского помещения, компания «Бондюэль» по итогам проведенных консультаций с экспертами компании Knight Frank изменила приоритеты и вместо аренды предпочла передать грузы (9000 паллето–мест) на ответственное хранение логистическому оператору «Бецема Логистик».

Рынок земли

Существенно изменилась структура спроса на земельные участки. Если весной–летом 2008 г. основной спрос приходился на участки размером 5–10 Га, то в 2009 г. наиболее востребованы были площадки 1–3 Га (почти 70% заявок), реже – до 5 Га под реализацию собственных проектов.

Спросом пользовались только участки промышленного назначения или с разрешенным использованием под строительство промышленных объектов, а также с полностью подведенными коммуникациями, предлагаемые в собственность без обременений.

При этом необходимо отметить, что покупатели активизировались лишь в конце года, благодаря чему в IV квартале было закрыто несколько сделок, в то время как на протяжении первых трех кварталов на земельном рынке наблюдался мониторинг предложений и коммерческих условий потенциальными приобретателями.

Приняв бюджеты на 2010 г., ряд компаний начали серьезный анализ предложений с целью приобретения земельных активов в 2010–2011 гг.

Коммерческие условия

Испытывая резкое снижение спроса на складские площади в начале 2009 г., владельцы постепенно снижали ставки аренды. Под давлением рынка, не ожидая выгодных предложений по покупке своих объектов, часть девелоперов прибегла к практике заключения краткосрочных (1–2 года) договоров со ставкой аренды, зафиксированной в рублях, в ряде случаев смягчились штрафные санкции для арендаторов.


Также существенно был снижен размер запрашиваемых депозитов. За первую половину 2009 г. снижение предлагаемых ставок аренды составило около 30% к докризисным значениям и стабилизировалось к III кварталу на уровне $100–110 за м2 в год для класса А и $70–90 за м2 в год для класса В (чистая арендная ставка triple net).

3PL услуги

Рынок провайдеров 3PL услуг претерпел значительные изменения в течение года. В первой половине 2009 г. логисты испытывали существенное сокращение спроса. Отказавшись от политики агрессивного расширения площадей, операторы перешли к консервативной политике заполнения арендованных помещений, изменили схему работы с клиентами. В ряде случаев логисты снизили расценки на услуги и изменили иные коммерческие условия, например, соглашаясь на работу без обязательной резервации паллетомест под хранение товаров и т.д. В 2009 г. 3PL операторы вступили в жесткую конкурентную борьбу на своем рынке.

К середине 2009 г. расценки на услуги упали вдвое по сравнению с концом 2008 г. Ряд компаний прекратил свою деятельность, на рынке продолжили успешно работать лишь сильнейшие игроки. С осени 2009 г. спрос на внешнюю логистику за счет отложенного спроса и сезонного фактора начал возрастать и стоимость услуг операторов выросла.

К IV кварталу 2009 г. размер средней заявки на 3PL услуги вырос в 2 раза (до 2565 м2) по сравнению с IV кварталом 2008 г. Это связывается как с ростом популярности логистического аутсорсинга, так и временным отказом некоторых компаний от собственных складов в пользу ответственного хранения на период экономической нестабильности.

Рынок земли

Избыток предложения и сокращение спроса привели к существенному снижению цен на рынке земли. Из–за различного качества земельных участков выросла ценовая дифференциация. Так, цены на неликвидные участки снизились в 5–10 раз.

Сельхозугодья, приобретавшиеся ранее с целью перевода под жилищное строительство или промышленное назначение, перестали быть востребованными.

Вместе с тем, на ликвидные участки (1–5 Га промышленного назначения с подведенными коммуникациями) максимальный размер скидок не превышает 20%, а чаще собственники занимают выжидательную позицию, снимая участки с рынка. При этом уровень цен на подобные земельные участки колеблется в Московском регионе от нескольких миллионов долларов США за гектар рядом с МКАД до уровня в $300–400 тыс. долларов США за Га земли в районе Малого Бетонного Кольца (трассы А–107).



Прогнозы

В 2010 г. продолжится аккуратная политика девелоперов относительно строительства спекулятивных складов, и так как ни повышения доступности заемного финансирования, ни возвращения спроса на докризисный уровень не ожидается, то часть из заявленных ранее объектов будут строиться только под конкретного заказчика.

Тем не менее около 550 тыс. м2 новых складских площадей будут достроены и выйдут на рынок прямой аренды в 2010 г. Такой объем при сохранении спроса на уровне 2009 г. позволит рынку стабилизироваться и удержать заявляемые ставки аренды на текущих значениях – $100–110 за м2 в год (triple net), их мягкий рост возможен с конца 2010 – начала 2011 гг., когда начнет ощущаться «провал» в строительстве высококачественных складских площадей, вызванный отсутствием проектного финансирования в 2009–2010 гг., и уровень вакантных помещений начнет снижаться.

3PL услуги

Рассматривая структуру спроса и текущие тенденции, можно сделать вывод о том, что спрос на услуги ответственного хранения продолжит расти в 2010 г. по мере того, как все большее количество компаний начнет осознавать преимущества логистического аутсорсинга. В итоге это может привести к стабилизации стоимости основных видов услуг 3PL операторов и их дальнейшей положительной коррекции. При этом появление на логистическом рынке новых игроков будет затруднено высокой стоимостью входа (аренда, затраты на оборудование, развитие бренда и т.д.), более того, возможен и дальнейший выход из бизнеса ряда небольших операторов, потерявших ключевых клиентов в 2009 г.

В 2010 г. логистические операторы будут проявлять осторожность при аренде складских площадей, столкнувшись в 2008–2009 гг. с избытками снятых «на перспективу» складов. 3PL операторы будут расширять площади при фактическом (под конкретного клиента) увеличении объемов хранения.

Рынок земли

Ситуация на рынке земли во многом зависит от общей экономической ситуации в РФ. При стабилизации и улучшении макроэкономических показателей в стране уже к концу 2010 – началу 2011 гг. возможен активный выход на рынок спроса, как первичного, так и отложенного, это может привести к стабилизации и дальнейшей положительной коррекции цен на землю. Вместе с тем, сегодня складывается благоприятная ситуация для компаний, готовых покупать площадки под развитие собственных проектов, поскольку стоимость земельных участков достигла минимальных значений, и на рынке появились высоколиквидные участки.

2.6. Рынок торговой недвижимости

• Суммарный ввод торговых площадей в 2009 г. составил 1,019 млн м2, что является рекордным показателем для московского рынка.

• По итогам IV квартала 2009 г. очевидно сокращение доли вакантных помещений в торговых центрах до 7,1%.

• По сравнению с данными на начало 2009 г., объем строящихся торговых площадей сократился более чем на 20%.

• Предложение объектов street–retail на центральных торговых коридорах практически не увеличивается. В 2010 г. сохранится интерес к данному формату как со стороны инвесторов, так и со стороны операторов розницы.





Ключевые события

• Главным событием 2009 г. для рынка торговой недвижимости стало принятие ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в России». Закон разрабатывался на протяжении пяти лет и был утвержден в декабре 2009 г. Большинством участников рынка положения закона восприняты негативно: представители розничных сетей считают, что 2010 г. станет годом тестирования законодательного фундамента и поиском компромиссов, которые позволили бы игрокам торговой отрасли развиваться по прозрачным рыночным схемам.

• В ночь с 31 июня на 1 июля в соответствие с ФЗ «О государственном регулировании деятельности игорных заведений на территории РФ» закрылись все игорные заведения России. Для организации игорной зон выделены специальные территории: в Калининградской области («Янтарная»), Алтайском («Сибирская монета») и Приморском краях («Приморская»), а также на границе Ростовской области и Краснодарского края («Азов–Сити»). Рынок Москвы среагировал на вступление закона в силу ростом доли вакантных площадей, особенно в сегменте street–retail (например, на ул. Новый Арбат).

• В 2009 г. на рынок Москвы пришло большое количество новых сетевых операторов, среди которых присутствовали не только международные ритейлеры, но и крупные региональные игроки: петербургские сети баров «ХХХХ» и «SПБ», сети детских товаров «Здоровый малыш», «Дети» (Санкт–Петербург) и «Бегемот» (Тольятти), «Уютерра» (Липецк), открылись первые магазины шведского ритейлера «H&M», River Island, Ipekoyl, Bebe, Gap, гипермаркет мебели KIKA, развлекательная зона Fun City. Необходимо отметить также запуск новых ритейл–проектов девелоперской компании «Ташир» (парфюмерная сеть Ma Belle, мультибрендовый магазин одежды «SuperДисконт», кафе Comedy Cafe) и компании F.D. Lab (сеть магазинов детских товаров «Сказка»). В 2010 г. экспансия операторов продолжится – планируется открытие универмагов Debenhams и Harvey Nichols, развитие сети Burger King, весной ожидается открытие японского универмага Uniqlo.

• На фоне активности международных ритейлеров, неожиданной новостью стало заявление крупного оператора Carrеfour о прекращении своего развития в России. На протяжении пяти лет компания изучала особенности локального потребительского рынка и разрабатывала стратегию выхода, но спустя несколько месяцев после открытия первого московского гипермаркета в ТРЦ «Филион», анонсировала уход и объявила о продаже имеющихся активов. Официальное объяснение ухода Carrefour – невозможность достигнуть лидирующих позиций в краткосрочной перспективе.

• Крупных приобретений в сфере торговой недвижимости в 2009 г. практически не было. Можно указать лишь две крупные инвестиционные сделки: 50% ТОЦ «Военторг» (Воздвиженка ул., 10/2) отошли компании «Нафта Ко» (продавец: ГК «Аст») и ГК «Ташир» приобрела ТЦ «Тряпка» на Ленинградском ш., 25 (продавец: Avenue Group).

• Несмотря на благоприятные условия для сделок слияния и поглощения, наблюдалась невысокая M&A–активность игроков в сегменте розничной торговли, что было обусловлено недостатком средств на приобретение конкурирующих компаний. Однако те немногочисленные сделки, которые состоялись в 2009 г., действительно стали знаковыми для рынка торговой недвижимости: покупка X5 Retail Group 100% торговой сети «Патэрсон», приобретение компанией МТС 100% сети салонов сотовой связи «Телефорум», переход 51% долей ООО «Эльдорадо» компании PPF Group (Чехия).

• Особенностью рынка торговой недвижимости в 2009 г. стало появление большого количества «залоговых сделок» между ритейлерами и банковскими структурами.

• В конце июня закрылся Черкизовский рынок, занимавший территорию в 234 Га и просуществовавший более 18 лет.



Предложение

В 2009 г. рынок качественной торговой недвижимости Москвы пополнился несколькими крупными торговыми объектами, строительство которых началось еще в докризисный период: ТРЦ «Золотой Вавилон – Ростокино», ТРЦ «Город», ТРЦ «Филион», ТРЦ «Метрополис». Суммарный ввод торговых площадей в 2009 г. составил 1,019 млн м2, что является рекордным показателем для московского рынка. Большинство торговых объектов, вышедших в 2009 г., классифицируются как моллы суперрегионального формата.

Интенсивный прирост предложения на 15,5% увеличил обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями – по итогам 2009 г. на 1000 жителей Москвы приходится 345,4 м2 торговых площадей.

В начале 2009 г. прогнозировался выход 1,3 млн м2. Некоторым девелоперам пришлось пересмотреть сроки ввода объектов в эксплуатацию: на 2010 г. перенесено открытие ТРЦ Mall of Russia, ТЦ «Вива», ТЦ «Парус».

Спрос

В первой половине 2009 г. ритейлеры вынуждено приостановили развитие. Влияние экономического спада на развитие торгового сектора подтверждалось не только фактами продолжающихся банкротств, но и ростом доли вакантных помещений. В сентябре уровень вакантных помещений достиг в торговых центрах 8,7%, а на основных торговых коридорах – 10% (в середине 2008 г. эти показатели не превышали 1,8% и 2% соответственно). Ситуация переломилась в сентябре, когда впервые с момента развития кризисной ситуации в Москве было зафиксировано снижение доли вакантных помещений.



Во втором полугодии 2009 г. возобновилось развитие сетевых проектов: ритейлеры активно рассматривали предложения девелоперов и охотно вели переговоры. Очевидно, что приоритетными рынками для большинства федеральных игроков остаются Москва и Санкт–Петербург, а приоритетными проектами – торговые центры с отличной локацией, грамотной концепцией и адекватной арендной политикой.

Международные операторы также анонсируют готовность к сотрудничеству в рамках успешных торговых проектов и даже готовы выходить на рынок Москвы, не прибегая к системе франчайзинга.

Скорее всего, 2010 г. будет также насыщенной событиями, связанными с приходом на рынок новых операторов. Конкуренция между отечественными и западными ритейлерами в конечном итоге пойдет на пользу потребителям, приведет к снижению цен и улучшению сервиса.



Коммерческие условия

Коррекция коммерческих условий на рынке торговой недвижимости Москвы началась еще в конце 2008 г., а к середине 2009 г. ставки аренды достигли минимальных значений, снизившись на 20–40%. Произошла резкая дифференциация торговых объектов на более успешные и менее успешные: чем меньше соответствовал торговый объект потребностям арендаторов, тем масштабнее были уступки девелоперов при сдаче в аренду пустующих помещений.

Необходимо отметить, что в наиболее качественных и привлекательных торговых центрах коммерческие условия изменились незначительно. Такие объекты в течение всего кризисного 2009 г. оставались востребованными среди арендаторов. Однако даже в отношении качественных торговых объектов операторы стали более требовательны к условиям сделки. В первую очередь рассматриваются помещения с отделкой, все чаще арендная плата ритейлера рассчитывается по смешанной схеме: взимается небольшая фиксированная сумма в сочетании с процентом от товарооборота, операторам предоставляются арендные каникулы. Несмотря на уступки девелоперов, сроки экспозиции помещений в качественных торговых центрах увеличились по сравнению с докризисными показателями.

Для торговых центров, находящихся на начальном этапе строительства и имеющих концептуальные недостатки, коррекция коммерческих условий была максимальной. Начиная с третьего квартала 2009 г. на рынке торговой недвижимости наблюдается стабилизация ставок аренды.

По итогам года можно отметить, что предпосылок к существенному росту или снижению коммерческих условий нет: активный рост сдерживается продолжающимся вводом крупных объектов, а снижению препятствует спрос со стороны развивающихся международных и федеральных сетевых операторов.

Прогноз

В сфере девелопмента торговой недвижимости по–прежнему наблюдаются негативные тенденции. Нехватка финансирования может в будущем привести к замедлению темпов строительства и возникновению острого посткризисного дефицита качественной торговой недвижимости. Инерционный прирост торговых площадей сократится в 2011 г., что может вызвать определенный «провал» предложения уже к 2012 г.

Прогнозируется, что в 2010 г. новые торговые центры будут выходить на рынок заполненными лишь на 40–60%, а оставшиеся вакантные помещения будут реализовываться в течение 6–10 месяцев эксплуатации центра. Достаточно распространенной практикой станет пофазное и даже поэтажное открытие торговых объектов. Относительно высокий уровень спроса сохранится в отношении новых высококачественных объектов, с удачным местоположением и концепцией – ТРЦ Mall of Russia, ТРЦ «Гагаринский», «Галерея «Москва» и др.

На текущий момент известно, что на 2010 г. девелоперы заявили о реализации объектов, общая суммарная площадь которых составляет 1,4 млн м2. Однако, с большой долей вероятности, открытие некоторых торговых центров будет перенесено на 2011 г.

Можно отметить, что в течение 2009 г. на рынке кредитования положение оставалось тяжелым: крупные ритейлеры и девелоперы торговых объектов допустили почти 40 дефолтов, выдвигали предложения о реструктуризации долгов и обращались за государственной поддержкой, что фактически подорвало доверие инвесторов и банкиров к розничному сектору. Лишь в IV квартале 2009 г. наметились положительные тенденции: рынок заемного финансирования стал доступен компаниям «первого эшелона», лидерам национальной розницы. Однако, несмотря на открывшиеся возможности, в 2010 г. розничные сети, скорее всего, будут расширяться за счет собственных средств. В сфере девелопмента торговых центров можно прогнозировать постепенное наращивание объемов строительства только в случае решения проблем с заемным финансированием.

В зависимости от складывающихся макроэкономических предпосылок, второе полугодие 2010 г. может характеризоваться незначительным повышением коммерческих условий. Рост ставок аренды на восстанавливающемся рынке, скорее всего, начнется в сегменте качественных торговых помещений street–retail и, при сохранении позитивных трендов, к концу 2010 г. может составить около 10%.




Основные выводы

• Предпринятые правительством меры по поддержке экономики и финансово–банковской системы страны, а также наметившиеся в середине 2009 г. позитивные сдвиги во внешнеэкономической конъюнктуре позволили России преодолеть кризисные явления прошедшего года с относительно небольшими потерями.

• Наибольшие трудности рынок качественной офисной недвижимости Москвы испытал в I квартале 2009 г. – уровень вакантных площадей стремительно рос, а ставки аренды падали. К концу года ситуация стабилизировалась, вырос объем поглощения. В 2010 г. рынок ожидает медленное восстановление – объем сделок возрастет, ставки на наиболее качественные объекты начнут постепенно расти.

• Снижение спроса на рынке торговой недвижимости Москвы выявило ошибки в концепциях многих торговых проектов. Произошла резкая дифференциация объектов на успешные, спрос на которые сохранялся на высоком уровне в течение всего 2009 г., и менее успешные, которые без концептуальной коррекции останутся невостребованными среди арендаторов.

• Снижение спроса предопределило негативную динамику ключевых показателей деятельности гостиничного комплекса столицы. Например, среднегодовой уровень загрузки пятизвездочных гостиниц Москвы в 2009 г. снизился почти на 18% по сравнению с показателем предыдущего года.

2.7. Основные конкуренты

ОАО «Сафра Инструментс» занимает особое место на рынке, осуществляя строительство и реконструкцию уникальных объектов торговли и управляя торгово-резвлекательными центрами.

Возможность появления вблизи ТЯК «Москва» в Люблино или Автомобильного ТЦ «Москва» на Каширском шоссе реальных конкурентов - других торговых объектов, сопоставимых или больших по площади – практически равна нулю.

2.8. Организация работы по сдаче в аренду площадей

В рамках комплексного управления торговыми объектами ОАО «Сафра Инструментс» успешно решает следующие задачи:

1. Разработки и внедрение концепции развития торгового комплекса, обеспечивающей:
   

• сбалансированный состав арендаторов;
  
• наличие «якорных» арендаторов, их количество и размер;
  
• размер площадей, которые необходимо отдавать арендаторам;
  
• оптимальное соотношение товарных групп, торговли и услуг;
  
• зонирование торговли;
  
• продуманную рекламную компания, проводимую на постоянной основе с использованием различных видов рекламы (телевизионные ролики, реклама в метро, уличные щиты и т.д.).
  

2. Работа с арендаторами:
   

• заключение и обслуживание договоров;
  
• разработка гибкой системы ставок аренды;
  
• обеспечение заполняемости комплекса;
  
• оказание услуг арендаторам (внедрение современных технологий торговли, складирование, доставка грузов, информационная поддержка, и т.д.)
  

3. Эксплуатация торгового комплекса:
   

• Ежедневное обслуживание электрических систем здания, систем вентиляции и кондиционирования
  
• Организация пропускного режима
  
• Проведение профилактических и регламентных работ
  
• Ежедневный учет и анализ расхода электроэнергии, тепловой энергии и холодной воды
  
• Ежедневные осмотры инженерами всех помещений здания с целью проверки работы систем отопления, водоснабжения, энергоснабжения, аварийного освещения, средств пожаротушения и т. д.
  
• Эксплуатация лифтов
  
• Закупка запасных частей, деталей и расходных материалов
  
• Подготовка отчетов о техническом состоянии здания и инженерных систем по результатам весеннего и осеннего осмотра
  
• Проведение строительных и отделочных работ
  
• Содержание парковок
  
• Уборка помещений и уход за прилегающей территорией
  
• Вывоз снега и мусора
  
• Дезинсекция и дератизация
  
• Текущий ремонт мест общего пользования и т. д.
  

4. Управление персоналом торгового комплекса:
   

• подбор, обучение и подготовка персонала
  
• формирование команды, которая добивается результатов и гибко реагирует на изменения
  

2.9. Экспорт продукции

Общество не осуществляет экспорт продукции.

2.10. Источники сырья, материалов и услуг

Общество не осуществляет поставок товарно-материальных ценностей, в том числе импортных поставок и не оказывает услуг по переработке сырья.

2.11. Практика деятельности в отношении запасов

Предоставление в аренду площадей не предполагает осуществление деятельности в отношении запасов.

2.12.Сезонный характер деятельности

Общество не осуществляет работ сезонного характера.

2.13. Будущие обязательства

Существенных будущих обязательств, которые могли бы повлиять на финансово-хозяйственное положение Общества, в отчетном периода не возникло.