Geum.ru

Ежемесячный обзор сми «Строительный рынок Москвы» октябрь 2006 г. Новости строительного рынка москвы

Вид материалаДокументы

Содержание


Дата выпуска: 14.10.2006
Ольга кондрашова
Источник: Ведомости
Источник: Ведомости
Источник: Ведомости
Подобный материал:
1   ...   14   15   16   17   18   19   20   21   ...   36

Источник: "Красная звезда"

Дата выпуска: 14.10.2006


Страсти на Николиной Горе


В стародавние времена за долгую и безупречную службу Отечеству государь-император жаловал офицерам земельные наделы. Совершенно бесплатно. До недавних пор такая законодательная норма существовала и в современной России. Потом она исчезла. Видимо, потому, что все равно не работала. Получить землю в собственность, да еще землю хорошую, в престижном месте, было практически невозможно. Во всяком случае, для этого надо было приложить недюжинные усилия.

Однако бывали и исключения. Например, в июне 2004 года в соответствии с постановлением главы Одинцовского района Московской области земельные участки общей площадью более 20 гектаров были совершенно бесплатно предоставлены для дачного строительства и некоторым ветеранам военной службы из РВСН. Получили они их в поселке ДСК "РАНИС".

Сия занимательная аббревиатура расшифровывается просто - дачно-строительный кооператив "Работники науки и искусства". Кооператив этот, представьте, был создан еще в 1925 году на 22-м километре Рублево-Успенского шоссе. Творческие люди, ставшие тогда дачниками, создали на Николиной Горе особую атмосферу и ауру высокодуховного культового места. Помимо научно-культурной богемы на Рублевке всегда жили первые лица страны, политики, высокопоставленные чиновники.

Сегодня земли Николиной Горы стоят настолько дорого (сотка - до 100 тыс. долларов), что вокруг них беспрерывно вьются те, кто в погоне за "быстрыми деньгами" готов зарабатывать и на таких заповедных местах. Здесь, где растут древнейшие леса и протекает Москва-река, хотят иметь собственные коттеджи те, кто доказал свою способность "делать деньги". Какие там ветераны военной службы...

- Весной 2004 года некто Жабин предложил мне приобрести в собственность земельный участок в Одинцовском районе Московской области. Он ссылался на Федеральный закон "О статусе военнослужащих" и Закон "О ветеранах". После приобретения участка я по плану этого товарища должен был передать права на использование земли по доверенности некоему Яковлеву, - говорит один из военнослужащих.

Этот человек совершенно справедливо посчитал, что в реальности получить землю на Рублевке ему так и не удастся. Поэтому согласился на сделку с господином Жабиным. Он передал права на распоряжение земельным участком гражданскому лицу, а заверил этот факт один из нотариусов города Одинцово.

Похожие случаи имели место и с другими офицерами воинской части, расположенной в подмосковной Власихе. Если им верить, ни один из военнослужащих не знал, где находятся выделенные на бумаге участки. Многие даже не представляли, какова их рыночная стоимость. Но особенно умиляют суммы, которые были выплачены за "отказную", - 400 долларов США...

Военная прокуратура не нашла в действиях служивых никакого криминала. Став номинальными собственниками земли, они продали ее, на что имели полное право. Объяснение этому поступку вполне очевидно - "трудное материальное положение". А вот документ, на основании которого офицеры получили участки, родился не с бухты-барахты.

Прежде чем подписать постановление, глава Одинцовского района рассмотрел кипу документов. Например, ходатайство кооператива "РАНИС" о предоставлении земельных участков гражданам в собственность для дачного строительства в поселке ДСК

"РАНИС" в соответствии с решением общего собрания кооператива от 19.07.2003 г. и протоколом заседания исполкома звенигородского районного Совета депутатов трудящихся Московской области от 17.11.1951 г. № 38. Не противоречили всему этому и соответствующие статьи Земельного кодекса РФ, а также законы "О статусе военнослужащих" и "О ветеранах". Постановлением было прекращено право бессрочного пользования кооперативом "РАНИС" земельными участками общей площадью 20,47 га, свободными от строений и обремененными водоохранной зоной реки Москвы. На том основании, что землепользователь (кооператив "РАНИС") якобы отказался от такого права.

Та же самая землица, как вы уже догадываетесь, и была "передана" ветеранам военной службы. Схема поистине гениальная!

Но, как выяснилось позже, протокол общего собрания кооператива "РАНИС" решений об отказе от права бессрочного пользования общественной землей, занятой лесами первой категории, не содержал. Не подписывали мы такого протокола, уверяют дачники! Но не все. Некоторые члены правления кооператива наряду с внезапно появившимся инвестором в лице руководителя ООО "Кельт"

В.Е. Степанова принялись внушать своим соседям, что-де отказываются они не от своей земли, а от той, к которой кооператив никакого отношения не имеет.

Ситуация более чем запутанная. Ибо уже после выхода постановления главы районной администрации о выделении земельных участков ветеранам военной службы между кооперативом "РАНИС" и ООО "Кельт" было подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору от 29 августа 2003 года, по которому кооператив передает инвестору землю путем отказа от права бессрочного пользования ею. Но данное действие ничтожно с точки зрения гражданского права и раскрывает существо противоправных операций с землей.

Судя по тому, говорят наследники "работников науки и искусства", что практически ни один участок не остался в собственности лица, которому он был выделен, а все участки были незамедлительно переведены на иных лиц, под лозунгом решения социальных проблем военнослужащих была реализована сомнительная с точки зрения закона схема вывода земель, занятых заповедными лесами. Имущественное положение военнослужащих ни в чем не улучшилось - на 400 долларов сегодня даже современный телевизор не купишь. Льгота же, предусмотренная федеральным законодательством, была использована лицами, не имеющими никакого права на бесплатное предоставление земли.

Дотошные обладатели поистине золотых соток в поселке Николина Гора обращают внимание и на тот факт, что предоставление земли по данной норме закона является формой решения жилищного вопроса военнослужащих и осуществляется с целью реализации их права на жилье.

Как бы там ни было, дачники "спровоцировали" проверку Росприроднадзора. Ее окончательных результатов пока нет, но уже первичный анализ выявил отсутствие экологической экспертизы, несоответствие фактических границ земель документам и т.д. На официальном сайте Министерства природных ресурсов РФ летом этого года было размещено следующее сообщение:

"В ходе проверки, проведенной инспекторами Росприроднадзора МПР России в ДПК "Содружество Николина Гора" (Московская область, Одинцовский район, сельское образование Успенское, поселок Николина Гора), выяснилось, что в результате неправомерных действий должностных лиц Одинцовского района произошло неправомерное изменение целевого назначения (с признаками подлога) земельных участков площадью 20,47 га. В результате из государственного лесного фонда было незаконно изъято более 20 га лесных земель рыночной стоимостью свыше 2 млрд. рублей. В данный момент должностные лица ДПК "Содружество Николина Гора" продолжают попытки реализации украденной у государства земли".

Дачники опасаются, что на месте заповедных лесов в скором времени появятся элитные коттеджи. "Самое интересное, что для захвата земель рейдеры использовали сложные финансовые схемы, одним звеном в которых стали ветераны военной службы", - говорит один из членов кооператива

"РАНИС".

Заместитель руководителя Федерального агентства по надзору в сфере природопользования Олег Митволь, который проводит проверку на территории захваченных земель, развеивает эти опасения. Он заявляет со страниц одного из федеральных изданий: "Мы будем бороться до тех пор, пока участок не будет возвращен государству. Там творятся и другие безобразия, которые мы выявили. Ветераны военной службы увидели только две бумажки. Одна - о выделении им 12 соток, вторая - о продаже 12 соток. Каждый военнослужащий получил по 400-500 долларов. Но никакой земли они не увидели. И не увидят. Их просто использовали. Вопрос только в том, знают ли об этом их жены, потому что каждый такой участок стоит по 1 миллиону долларов и больше".

...Заповедный лес на Николиной Горе уже окружили забором. Выход к реке закрыли. А недавно дачники узнали, что их подмосковный рай называется по-новому - "Элитный коттеджный поселок "Николин лес". Объявления о продаже коттеджей уже размещены в Интернете.

По некоторым данным, одна из известных на рынке недвижимости компаний планирует построить на Николиной Горе и самый большой в Москве и Подмосковье развлекательный центр. Интересно, сходят ли туда хоть раз ветераны военной службы?..


Источник: Бизнес

Дата выпуска: 16.10.2006


Жилье начинает торможение


ОЛЬГА КОНДРАШОВА

ЮЛИЯ РОСЛИК

Темпы роста цен на жилье 10% в месяц, зафиксированные по итогам апреля 2006 года, остались в прошлом, убеждены аналитики.

Сейчас стоимость квадратного метра в среднем увеличивается лишь на 3-4% в месяц, а к концу 2007 года эксперты прогнозируют снижение темпов роста до 1,5-2% в месяц.

На рынке жилья Москвы и Подмосковья наступило постепенное замедление темпов роста цен, констатируют сами риэлтеры и независимые эксперты. Они с уверенностью заявляют, что этап бурного удорожания, как, например, в апреле, когда стоимость квадратного метра увеличилась на 10%, уже пройден. Только за девять месяцев этого года, по данным представителей риэлтерского сообщества, цены на столичное жилье выросли на 73-75%, а за 12 последних месяцев — с сентября 2005-го по сентябрь 2006 года — на 98,5%.

Сейчас цены растут на 3-4% в месяц, поясняет вице-президент Российской гильдии риэлтеров Елена Дранченко. «За год цены выросли вдвое, и теперь неудивительно, что рынок выходит на стадию стабилизации»,— вторит ей руководитель проекта irn.ru Олег Репченко. По его словам, особенно ощущается понедельное снижение темпов роста стоимости жилья. Так, например, с 27 сентября по 1 октября рост цен составил 0,8%, а с 2 по 8 октября — 0,7%, приводит точные цифры аналитик.

«Цены на рынке жилья московского региона уже вышли на пик платежеспособного спроса»,— считает директор Аналитического консалтингового центра «Миэль-недвижимость» Владислав Луцков. Несмотря на благоприятные внешние условия и высокий платежеспособный спрос, объясняет Луцков, бюджет покупателя все же ограничен даже с учетом ипотечного кредита. «Безнадежно отстав от роста цен в условиях галопирующего рынка и не найдя ничего подходящего, покупатель просто уходит с рынка жилой недвижимости»,— утверждает эксперт. По этой причине сохраняется и тенденция к снижению количества обращений клиентов для приобретения квартиры или дома. Владислав Луцков с сожалением отмечает, что по числу обращений компания уже приблизилась к показателям конца 2004-го — начала 2005 года. «На снижение спроса рынок новостроек Москвы уже отреагировал замедлением роста цен. Вторичный же рынок пока продолжает расти,— рассуждает Луцков.— Однако в ближайшей перспективе и на нем можно ожидать стабилизации цен».

Тенденция к относительно невысоким показателям повышения цен сохранится и в будущем году, считают аналитики.

Независимый аналитик Андрей Бекетов прогнозирует в начале 2007 года рост стоимости квадратного метра жилья на уровне 3-4% в месяц, а к концу 2007-го — около 1,5-2% в месяц. Генеральный директор «МИАН—агентство недвижимости» Нина Кузнецова прогнозирует рост не более 15% в год. В долгосрочной перспективе, по мнению независимого аналитика Геннадия Стерника, рост цен на жилье в России будет продолжаться не менее 20 лет и в среднем должен составлять 20-25% в год. «И Всемирный банк, и Институт (экономики переходного периода) Егора Гайдара недавно выпустили прогнозы, из которых ясно, что наша страна вступила на путь устойчивого экономического роста,— разъясняет Стерник.— Рынок недвижимости будет развиваться со всей страной, так что нам придется забыть слова „падение”, „кризис”, „обвал”, если, конечно, не случится страшного нефтяного или политического кризиса». Способствовать стабилизации цен, по мнению экспертов, будет и активное развитие самого рынка. «С учетом того, что приняты поправки в 214-ФЗ, можно ожидать существенного увеличения объемов строительства жилья»,— говорит Андрей Бекетов.


Источник: Ведомости

Дата выпуска: 16.10.2006

Заглавие: Половина — Лужкову


Московские власти не хотят платить за строительство “правительственного квартала” в деловом центре “Москва-Сити” — они хотят получить его бесплатно. И сейчас ищут инвестора, который за свой счет построит 765 000 кв. м, а потом половину подарит мэрии. Участники рынка говорят, что найти такого партнера будет непросто.

Московский международный деловой центр (ММДЦ) “Москва-Сити” строится на Краснопресненской набережной на участке в 60 га. Инвестиции в первую очередь (около 3 млн кв. м) оцениваются в $10 млрд. Управляет проектом ОАО “Сити”, выступающее заказчиком развития территории.

Решение о строительстве в ММДЦ “правительственного квартала”, где расположатся московская дума и московская мэрия, было принято в январе 2002 г. Проект неоднократно менялся. По последним данным, новая резиденция московских властей будет построена на площади 3,4 га на участках № 1 и № 15 по Красногвардейскому проезду. Конкурс на архитектурную концепцию в 2002 г. выиграл проект Михаила Хазанова и Антона Нагавицына. Комплекс площадью 765 000 кв. м представляет собой ансамбль из четырех 72-этажных башен, расположенных по углам квадрата и соединенных перемычками так, что с каждой стороны получается буква М (ночью она будет подсвечиваться).

Схема финансирования тоже менялась неоднократно. Сперва мэрия собиралась оплачивать стройку из бюджета и за счет сдачи в аренду части помещений, которые она занимает сейчас. Полтора года назад вице-мэр Иосиф Орджоникидзе рассказывал, что город получит деньги на стройку, заложив треть занимаемых чиновниками площадей, а еще часть площадей сдав в аренду (про бюджет уже речи не было). И вот теперь планы снова поменялись: московские власти хотят, чтобы за все заплатил инвестор.

“Залоговая схема была бы выгодна правительству, но неприемлема для коммерсантов, так как им пришлось бы ждать какое-то время, пока новая мэрия не будет построена и не освободятся помещения”, — объяснил министр имущества Москвы Владимир Силкин. По его словам, комплекс административных зданий в “Москва-Сити” столичное правительство намерено строить по инвестконтракту. Инвестор будет выбран на аукционе, он профинансирует стройку за счет собственных средств. За это ему достанется около половины площадей (точнее — 316 356 кв. м), а другая половина (332 157 кв. м) — мэрии (еще 116 876 кв. м — техпомещения).

В проекте распоряжения правительства Москвы (копия есть у “Ведомостей”) говорится, что стартовые условия и порядок проведения аукциона должны быть разработаны до конца года, аукцион состоится в 2007 г., а строительство планируется завершить в 2008 г. Подготовительные работы на участке уже ведет консорциум компаний “Монарх” и “Мосинжстрой”, выигравший тендер в августе 2005 г.

Искать инвесторов столичное руководство намерено, в частности, на выставке ExpoReal (открывается на следующей неделе в Мюнхене), куда повезет проект комплекса. Источник в “Сити” уверен, что найти инвесторов не составит труда: свободных участков в “Москва-Сити” больше нет, правительственный комплекс — единственная возможность стать владельцем самой дорогой столичной недвижимости. Алексей Белоусов, коммерческий директор “Капитал Груп” (строит в “Москва-Сити” комплекс “Город столиц”), считает предложение города “интересным”: “Это стандартное предложение: по инвестконтрактам, которые реализуются в ЦАО, городская доля как раз составляет 50%. А с учетом повышенного интереса к "Москва-Сити" рентабельность проекта будет выше, чем в среднем по рынку”.

Однако не все участники рынка настроены так оптимистично. Крупный девелопер, пожелавший остаться неназванным, оценивает инвестиции в квадратный метр с отделкой и подключением инженерии в $3000. “Если половину отдать мэрии, себестоимость окажется уже $6000, а максимальная продажная цена квадратного места в офисном здании в ММДЦ сейчас составляет $7500”, — говорит собеседник “Ведомостей”. “Инвесторов необходимо будет заинтересовать еще чем-то, например участием в другом, более привлекательном проекте”, — считает Юлия Никуличева, замдиректора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle.


Источник: Ведомости


“Декра-Групп” укрепляется у Кремля


Фирма “Гранит” получила фактически полный контроль над ОАО “Манежная площадь”, которое владеет одним из самых известных столичных торговых комплексов — “Охотный Ряд”, стоимостью не менее $500 млн. По разным оценкам, “Граниту” сейчас принадлежит более 95% акций ОАО, а сама компания продолжает скупать доли миноритариев. По данным участников рынка и столичной мэрии, ООО “Гранит” действует в интересах девелоперской компании “Декра-Групп”.

ОАО “Манежная площадь” создано в сентябре 1995 г. для управления торговым комплексом “Охотный Ряд”. На строительство ТК было потрачено около $350 млн. Чистая выручка ОАО за I квартал 2006 г., по собственным данным, составляет 480 млн руб. По данным РТС, на 13 октября 2006 г. капитализация “Манежной площади” составляла около $160,7 млн. ОАО “Декра-Групп” образовано в 1994 г. Совладельцы компании — Наталья Мироненко, Сергей Денисов и Николай Саркисов. Среди проектов компании — жилые комплексы “Аркада-Хаус”, “Трианон” и “Азовский”. Компания также ведет строительство небольшого квартала из дорогих гостиниц, жилья и офисов на “Золотом острове”. Финансовые показатели не раскрывает.

Акционером “Манежной площади” “Декра-Групп” стала весной прошлого года, когда компания договорилась с правительством Москвы об обмене принадлежащих ей 4,6% акций “Мосэнерго” на столичную недвижимость — акции и доли в “Манежной площади” (24,3%) и “Миосор” (100%).

Но, согласно сообщению о существенном факте ОАО “Манежная площадь” от 12 июля 2006 г., 90,48% акций общества принадлежит ООО “Гранит”. Эти акции были переданы ему компанией “ООО “Торговые центры столицы” (34,73%), за которой, по информации миноритарных акционеров, стоит совладелец сети “Седьмой континент” Александр Занадворов. Свои пакеты передали также компании “Аспект” (20,85%), “ДекЭнерго” (7,61%), “Альфа-Экспресс” (6,89%), “Уралнефтегаз” (5,79%), “Гранд Стиль” (5,56%), “Сигма” (5,56%) и “Клио Имидж” (5,56%). Связаться с Занадворовым и представителями этих компаний вчера не удалось. По словам миноритарных акционеров, ООО “Гранит” представляет интересы “Декра-Групп”. Эта же информация есть в департаменте имущества Москвы. В самой “Декре” комментировать ситуацию категорически отказались. Официальный запрос в “Манежную площадь” на имя гендиректора Дмитрия Сухорукова остался без ответа.

Как сообщил “Ведомостям” один из миноритариев “Манежной площади”, сейчас “Гранит”, ссылаясь на то, что ему принадлежит более 95% акций ОАО, пытается выкупить оставшиеся акции. “Впрочем, документарно "Гранит" пока не подтверждает, что у него более 95% акций”, — говорит один из миноритариев. Но косвенным подтверждением того, что у “Гранита” действительно более 95% ОАО “Манежная площадь”, является предписание о необходимости выкупить акции миноритариев, которое направила компании ФСФР 25 сентября. “По закону если акционер обладает более 95% акций, то он имеет право в принудительном порядке выкупить у миноритариев их пакеты”, — объясняет руководитель департамента готового бизнеса коллегии адвокатов “Князев и партнеры” Алексей Курганов. Впрочем, юрист Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев уточнил, что, если миноритарии недовольны предложенной ценой, они вправе оспорить ее в суде.

А цена выкупа миноритариев не устраивает. По словам одного из них, он купил акции в РТС в 1995 г. по $2,3 за акцию, теперь, спустя 11 лет, ему предлагают продать эти акции по 56 руб., или около $2, за штуку (получается, что в “Граните” оценивают компанию примерно в $380 млн), однако миноритарий считает, что рыночная цена акции не ниже $150. Старший консультант Центра корпоративной защиты Роман Паршин говорит, что рыночная стоимость только ТК “Охотный Ряд” (62 711 кв. м) составляет не менее $500-550 млн, а в компании Colliers International говорят о $600-700 млн.

Ранее, в 2003 г., миноритарным акционером “Манежной площади” был и мэр Москвы Юрий Лужков, который владел менее 1% акций. Продал ли он свой пакет и устраивает ли его цена выкупа, вчера узнать не удалось.


Источник: Ведомости

Дата выпуска: 16.10.2006


Керимов заработал на “Пятерочке”


В пятницу “Пятерочка” объявила о приобретении московской продуктовой сети “Меркадо”, контролируемой структурами депутата-миллиардера Сулеймана Керимова. Покупка, которая должна быть оформлена до конца года, обойдется “Пятерочке” в $200 млн — это примерно в два раза больше, чем “Меркадо” оценивалась годом ранее, когда ее совладельцем стал Керимов.

Голландской Pyaterochka Holding принадлежит 420 универсамов “Пятерочка” (еще 539 — у франчайзи) и 141 супермаркет “Перекресток” (еще 10 — у франчайзи). Совокупная чистая выручка сетей в 2005 г. — $2,375 млрд. Крупнейший пакет (47,8%) — у совладельцев “Альфа-групп”. На Лондонской фондовой бирже — 24,8%. Капитализация на 13 октября — $4,74 млрд. Состояние самого богатого депутата Госдумы Сулеймана Керимова журнал Forbes оценивает в $7,2 млрд (8-е место в списке российских богачей).

Pyaterochka Holding подписала 13 октября обязывающее соглашение о приобретении 100% ООО “Метроном АГ” за $200 млн, говорится в заявлении компании. Сделка будет закрыта до конца 2006 г. Директор по коммуникациям Pyaterochka Геннадий Фролов уточнил, что “Метроном АГ” владеет недвижимостью продуктовой сети “Меркадо” и правами на торговлю под марками “Меркадо” и “Меркадона”. Представители “Меркадо” и “Нафты-Москва” комментировать продажу отказались. Один из них сослался на то, что сделка не завершена.

Общая площадь 16 магазинов “Меркадо” составляет 50 000 кв. м, из них 33 000 кв. м. находится в собственности — эти помещения обошлись Pyaterochka в $115 млн. Еще $35 млн стоил дистрибуторский и офисный центр площадью 17 000 кв. м. Непосредственно за торговый бизнес компания отдала $50 млн.

Чистая выручка “Меркадо” в 2007 г. должна составить $110 млн, EBITDA margin — не меньше аналогичного показателя Pyaterochka, говорится в заявлении компании. В этом случае рентабельность по EBITDA “Меркадо” должна приблизиться к 8,6%, т. е. можно считать, что покупка торгового бизнеса обойдется приблизительно в 5,2 EBITDA, а “это совсем недорого”, считает аналитик “Тройки Диалог” Виктория Гранкина. А вот за недвижимость магазинов “Меркадо” Pyaterochka заплатила по верхнему ценовому уровню, отмечает эксперт, — около $3500 за 1 кв. м.

Часть из $200 млн Pyaterochka заплатит деньгами, остальное — принятием на себя долговых обязательств “Меркадо”. Долги сети могут составлять $30-50 млн, если ориентироваться на коэффициент долговой нагрузки Pyaterochka (около трех EBITDA). В любом случае Сулейман Керимов, получивший контроль над “Меркадо” в конце 2005 г., останется в выигрыше. Тогда “Нафта-Москва”, по данным руководителя одной из столичных сетей, приобрела около 50% “Меркадо”. Еще одним совладельцем оставался основатель “Меркадо” Гурам Курдеванидзе. Стоимость недвижимости на момент покупки оценивалась экспертами более чем в $70 млн (сеть включала только восемь магазинов), а розничный бизнес — в $20 млн. То есть стоимость “Меркадо” составляла $90-100 млн без учета долга.

В этом году Pyaterochka рассчитывала ввести 120 000 кв. м новых торговых площадей, но за девять месяцев открыла только 65 000 кв. м. По мнению Гранкиной, компания не успеет исполнить планы. Только 14 000 кв. м из площади магазинов “Меркадо” используются для собственных торговых операций (остальные помещения неторговые или сдаются в аренду), т. е. до конца года придется открыть еще 41 000 кв. м.