Geum.ru

Внутренней и внешней политики

Вид материалаДоклад

Содержание


§ 2. Опыт и проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»
Подобный материал:
1   ...   38   39   40   41   42   43   44   45   ...   80

§ 2. Опыт и проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»



Стратегическая задача увеличения строительства жилья была поставлена Президентом России в Послании Федеральному Собранию. В соответствии с этим Посланием мы должны выйти на параметры 1 кв. метр на одного жителя России в год.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на первом этапе реализации (2006–2007 гг.) включал 4 направления:

увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

повышение доступности жилья;

увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;

выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы, обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширения спроса и предложения на рынке жилья.

Механизмами реализации проекта являются федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 гг. и входящие в ее состав подпрограммы, а также предоставление субвенций субъектам Российской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем (ветеранов, инвалидов, семей, имеющих детей-инвалидов, и других).

Федеральная целевая программа «Жилище» стала финансовым инструментом, конкретно ориентированным на решение задач национального проекта. Реализация Программы должна обеспечить достижение в 2010 году следующих показателей (по сравнению с 2004 годом):

улучшение жилищных условий граждан Российской Федерации (рост жилищной обеспеченности с 20 кв. метров на человека до 21,7 кв. метра);

повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года (в 2004 году – 3,9 года);

увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, – с 9% до 30%;

увеличение годового объема ввода жилья с 41,2 млн. кв. метров общей площади жилья до 80 млн. кв. метров;

увеличение объема выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам с 20 млрд. руб. до 415 млрд. руб.;

снижение среднего времени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 20 лет до 5–7 лет;

содействие в обеспечении жильем за счет средств федерального бюджета в 2006–2010 гг. 181,7 тыс. молодых семей;

улучшение жилищных условий в 2006–2010 годах за счет средств федерального бюджета более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством;

повышение уровня адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг;

повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60% до 50%);

совершенствование нормативной правовой базы в целях повышения доступности жилья для населения;

создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе.

Главная работа по реализации нацпроекта сосредоточена в регионах, именно от них зависит успех программы в целом. Поэтому опыт регионов по реализации нацпроекта – как положительный, так и отрицательный – находит свое отражение в принимаемых на федеральном уровне решений.

Анализ материалов, представленных субъектами Российской Федерации, посвященных реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» показывают, что в регионах активно проводится работа формированию и совершенствованию правового регулирования в данной сфере отношений в соответствии с полномочиями, предоставленными федеральным законодательством. Вместе с тем картина реализации национального проекта по регионам весьма многообразна и неравномерна.

По первому направлению – ипотечное жилищное кредитование – в регионах действуют следующие системы социальной ипотеки205:

субсидирование процентной ставки (Республика Татарстан, Саратовская, Московская области). Нуждающимся гражданам компенсируется часть процентной ставки в течение всего срока погашения ипотечного кредита (займа). Так, например, гражданин берет в банке кредит по ставке 12% годовых: 7% платит за счет собственных средств банку, 5 % платит за него на протяжении всего срока бюджет или специализированный фонд;

субсидирование первоначального взноса (Нижний Новгород). Нуждающимся гражданам компенсируется часть первоначального взноса по ипотечному займу. Граждане, получая часть стоимости квартиры, получают в банках ипотечный кредит на меньшую сумму, но по рыночной процентной ставке (11–13% годовых). Однако за счет снижения суммы кредита уменьшаются ежемесячные выплаты не в процентном, а денежном выражении;

увеличение уставного капитала специализированных ипотечных организаций (Республика Мордовия);

премии на накопительный счет (Белгородская область). Гражданам на паевой накопительный взнос в кооперативе начисляется премия за счет средств бюджета субъекта в размере 150–200 тыс. рублей. Гражданам начисляется премия при условии накопления ими определенной части от стоимости жилья на счете в кооперативе (30–50%) и (или) при соблюдении других условий. Начисление премии производится после определенного срока накопления (1–2 года).

Для стимулирования населения к приобретению квартир в Чувашии через Сбербанк реализуется схема целевого фондирования, получившая широкое распространение в Германии. Покупатель заключает с застройщиком договор резервирования жилья с фиксированной стоимостью квадратного метра, открывает в банке накопительный счет, куда перечисляет определенную сумму. Сбербанк кредитует строительство дома, а в процессе поступления денег на целевые счета снижает процентную ставку по кредиту – с 12 до 4,5%. В итоге покупатель приобретает жилье по доступной цене, а у застройщика есть стимул завершить работу в срок.

По уровню развития ипотечного кредитования особо выделяются Тюменская и Магаданская области.

По второму направлению – повышение доступности жилья – во многих субъектах Российской Федерации (республики Мордовия, Татарстан, Саратовская, Московская области и так далее) строительство доступного жилья ведется через подконтрольные органам исполнительной власти хозяйствующие субъекты.

Так, на территории Ульяновской области создается следующий механизм:

в уставный капитал ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» вносится земельный участок, на котором планируется строительство;

указанный участок земли Ульяновской области совместно с ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» обеспечивается коммунальной инфраструктурой;

ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» передает указанный земельный участок под застройку (малоэтажную или многоэтажную), с условием получения в качестве платы за земельный участок и инфраструктуру части построенных квартир (домов);

построенные и полученные корпорацией квартиры (дома) реализуются по цене ниже рыночной нуждающимся гражданам или передаются в наем тем или иным группам населения206.

Интересен опыт регионов по строительству малоэтажного жилья. Так, в Белгородской области создан Белгородский фонд поддержки индивидуального жилищного строительства, который по статусу является государственной специализированной кредитно-хозяйственной организацией. Единственным учредителем фонда является Белгородская область. Фонд предложил застройщикам более 40 архитектурных проектов жилых домов. Под выбранный проект застройщикам по льготным ценам предоставлялись строительные материалы. При формировании областного и местного бюджетов ежегодно предусматриваются средства на обустройство инженерных сетей микрорайонов массовой застройки.

Определен перечень предприятий строительной индустрии, отработан с ними механизм и порядок финансирования кредитных линий на предоставление товарных займов населению под строительство индивидуального жилья (совместно с правительством области).

В области разработан региональный норматив на строительство малоэтажного и многоэтажного жилья.

Одновременно предусматривается предоставление льгот для индивидуальных застройщиков по оплате стоимости земельного участка. До момента полной оплаты земельный участок в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса находится в залоге у ОАО «Белгородская ипотечная корпорация»207.

Стало также очевидным, что политика крупных городов с прицелом только на элитное жилье себя не оправдала. Социального жилья необходимо строится как можно больше. Более активным должно быть и участие государства. В данных условиях единственным выходом из положения может стать строительство «социального жилья» с уменьшенной комфортностью за счет прямого бюджетного финансирования или бюджетных кредитов (федеральных и субъекта) в рамках специально разработанной программы208.

По направлению «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры» на федеральном уровне имеются значительные продвижения. Готовится постановление Правительства о внесении изменений в ФЦП «Жилище», в части, касающейся коммунальной инфраструктуры. Начиная с 2008 года будет субсидироваться вся процентная ставка по кредитам на оснащение земельных участков коммунальной инфраструктурой, как для малоэтажного, так и многоэтажного строительства. На эти цели в 2008 году будет направлено порядка 11 млрд. рублей. Для решения проблем ветхого и аварийного жилья по инициативе Президента России образована государственная корпорация «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Подавляющее число регионов готово к участию в программе реформирования ЖКХ на условиях софинансирования из фонда.

Вместе с тем регионами предлагается внести изменения в федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части изменения условий получения средств фонда, в частности, предлагается вести расчет количества созданных ТСЖ исходя из площади многоквартирных домов, а не из их количества209.

Обязательным условием участия в подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» является наличие документов территориального планирования муниципальных образований, правил землепользования и застройки, проектов планировки. Во многих субъектах Российской Федерации работа по принятию документов территориального планирования не завершена. Так, в Приморском крае из 34 муниципальных образований 2-го уровня приступили к реализации задач в области территориального планирования 20. Из 145 вновь образованных поселений к организации разработки документов территориального планирования приступили только в одном. Основная проблема, сдерживающая интенсивность данных работ – отсутствие финансирования в полном объеме ввиду дефицита средств в бюджетах муниципальных районов и городских округов, а также практически полное отсутствие средств в бюджетах вновь образованных в ходе проведения реформы местного самоуправления муниципальных образований 1-го уровня210. У многих муниципальных образований развалилась система проектных институтов, отсутствуют специалисты нужной квалификации211.

Поэтому многие регионы предлагают обеспечить софинансирование из федерального бюджета работ по формированию системы территориального планирования, по созданию правил землепользования и застройки, градостроительной документации для жилищного строительства на территории дотационных муниципальных образований212.

Сдерживает реализацию нацпроекта отсутствие современных технических регламентов в области строительства, которые должны быть приняты на федеральном уровне213.

Практически не сдвинулся с мертвой точки процесс предоставления федеральных земель под жилищное строительство, несмотря на принятые изменения, касающиеся земель сельхозназначения, а также земель Министерства обороны Российской Федерации.

Множество нареканий регионов вызывает регулирование в области государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним, в частности сложность и затянутость процедур214.

После принятия изменений в Градостроительный, Земельный кодексы Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации возникли определенные проблемы, связанные с увеличением сроков строительства. Как следствие – повышается стоимость квадратного метра жилья, появляются дополнительные барьеры в решении жилищных проблем. Поэтому многие регионы предлагают внести поправки, снимающие противоречия и устраняющие пробелы в федеральном законодательстве215.

Так, многие регионы отмечают, что в Жилищном кодексе Российской Федерации, устанавливающем основы жилищного законодательства Российской Федерации, отсутствуют положения, определяющие общие условия предоставления гражданам субсидий на приобретение жилья, отсутствует порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, в целях получения субсидий на приобретение жилья216.

Необходимо принять нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации в рамках реализации статей Градостроительного кодекса Российской Федерации: порядок согласования генеральных планов; порядок совместной подготовки документов территориального планирования; порядок проведения государственной экспертизы проектов документов территориального планирования и ряд других217.

По направлению «Обеспечение жильем молодых семей» имеется положительный опыт регионов, таких как Белгородская, Калужская, Оренбургская, Иркутская области, а также Краснодарского края, Москвы и Санкт-Петербурга. Всего в рамках региональных программ жилищные условия улучшили более 40 тыс. молодых семей.

Необходимо отметить, что с 2008 года на федеральном уровне уже приняты решения, которые предлагались многими регионами: об увеличении возрастной планки участников с 30 до 35 лет, что позволит поддержать большее количество молодых семей. Дотации субъектам Федерации на реализацию подпрограммы будут предоставляться в размере от 10% до 35% (вместо 10% в 2007 году) средней расчетной стоимости жилья. Эти средства будут получать регионы, показатель уровня бюджетной обеспеченности в которых не превышает 0,7.

Вместе с тем регионы предлагают для дотационных субъектов Российской Федерации и дальше увеличивать долю федерального бюджета в размере субсидии для предоставления субсидий молодым семьям на приобретение жилья. Дело в том, что размер субсидии 35–40% расчетной стоимости жилья, выдаваемой молодой семье на приобретение (строительство) жилья, реально составляет 18–20% от стоимости жилья, по причинам роста цен и низких доходов молодых семей218.

Предлагается увеличить норматив средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья для расчета размера субсидии, а также предоставить возможность использования субсидий при приобретении жилья по договору участия в долевом строительстве219.

К государственным мерам поддержки молодых семей добавляются мероприятия региональных органов власти, направленные на решение жилищных проблем молодых семей. Так, в Ульяновской области молодой семье – участнице подпрограммы при рождении (усыновлении) 1 ребенка планируется предоставление дополнительной субсидии за счет средств бюджета Ульяновской области в размере 10% расчетной (средней) стоимости жилья, при рождении второго ребенка 30% и при рождении третьего ребенка 50%. В целях стимулирования органов местного самоуправления в областном бюджете 2008 года будут предусмотрены средства в размере 19 млн. рублей для приведения соотношения софинансирования подпрограммы за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и местного бюджета в соотношение 50% на 50%220.

В части реализации направления по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством на федеральном уровне принято решение о выводе его за пределы национального проекта. Это связано с наличием в Федеральной целевой программе «Жилище» прописанных механизмов предоставления льготникам жилья и отсутствием проблем в реализации подпрограммы. Ее финансирование продолжится в рамках ФЦП «Жилище».

Тем не менее у регионов есть предложения о внесении изменений в ФЦП «Жилище», способствующих лучшему решению проблемы. Например, при расчете размера субсидии для всех категорий граждан – участников подпрограммы применять норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации; внести изменения в подпрограмму, предусматривающие возможность приобретения жилья по договорам долевого участия в строительстве; в Земельный кодекс Российской Федерации внести дополнение о выделении земли без прохождения процедуры аукциона гражданам, имеющим право на внеочередное (первоочередное) предоставление земельных участков для жилищного строительства и другие221.

Предлагается также предусмотреть оказание помощи из федерального бюджета по обеспечению жильем всех членов семьи ветеранов и инвалидов (федеральным законодательством помощь предусмотрена только одному члену семьи – ветерану, инвалиду)222.

Как показал анализ материалов субъектов Российской Федерации, результаты реализации национального проекта в регионах в основном положительные. Об этом говорят следующие статистические данные. В целом за 2 прошедших года динамика жилищного строительства в нашей стране существенно изменилась. Ввод жилья в конце 2007 года в стране составил порядка 66 млн. кв. метров. Для сравнения: в 2005 году в стране введено 43,6 млн. кв. метров жилья. При этом рост объемов жилищного строительства по итогам 2005 года составлял 6%, в 2006 году – 15% и в 2007 году – около 30%. Если в 2005 году доля семей, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств, составила 9%, то в первой половине 2007 года – уже около 20%. Некоторые регионы уже сейчас строят порядка 1 кв. метра на одного жителя (Московская область). Только ипотечных жилищных кредитов за 2006 год и третий квартал 2007 года в России выдано на сумму свыше 627 млрд. рублей.

Вместе с тем данные показатели могли бы быть и выше. Для этого необходимо решить следующие главные проблемы:

принятие документов территориального планирования и современных технических регламентов в сфере строительства223;

модернизация строительного комплекса в целом, промышленности строительных материалов, опережающее развитие инфраструктуры по всей стране224;

демонополизация локальных рынков жилищного строительства225;

совершенствование федерального законодательства (Градостроительный, Земельный, Жилищный кодексы и так далее);

повышение активности федерального центра в софинансировании мероприятий ФЦП «Жилище» на 2002–2010 гг. ввиду ограниченных финансовых возможностей регионов.