Учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные стандарты оценки» Для специальности: 050506 «Экономика»

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание 10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования 1. Безрисковая ставка Премия за риск Премия за управление инвестициями 11. Остаточный метод 11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода 11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода 12. Согласование результатов 3.2 Тематика семинарских занятий. 3.3 Самостоятельная работа студентов (СРС) 3.4 Самостоятельная работа студентов под руководством преподавателя (СРСП). 4. Учебно-методические материалы по дисциплине Авансовый аннуитет Аннуитетный метод Балансовый отчет Возврат или возмещение капитала Дата оценки Добавленный процент" Денежные средства Денежные поступления после уплаты налогов ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Цены и ценообразование» Для специальности:, 2203.72kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Институциональная экономика» Для специальности:, 1370.37kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Предпринимательство» Для специальности:, 1481.44kb.
• О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные валютно-кредитные, 747.07kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «Международные стандарты аудита» для специальности, 1900.36kb.
• Одобрено учебно-методическим советом факультета мировой экономики и торговли международные, 2410.4kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Аудит» Для специальности: 050506 «Экономика», 2974.79kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Маркетинг» Для специальности: 050506 «Экономика», 3168.5kb.

Ставки капитализации можно определить путем:

• анализа сопоставимых продаж;
  
• применения остаточных методов:
  

а) для финансовых составляющих (собственный и заемный капитал);

б) для физических составляющих (земля и улучшения)⁴.

К анализу сопоставимых продаж для нахождения ставки капитализа­ции прибегают при наличии достаточного количества данных по схо­жим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвес­тора в качестве альтернативных вариантов вложения средств.

Сопоставимые объекты должны быть аналогичными оцениваемому по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме и (или) потери средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать этому объекту, насколь­ко это возможно, в том, что касается:

• размера дохода;
  
• соотношения между валовым доходом и эксплуатационными рас­
  ходами (коэффициента эксплуатационных расходов);
  
• физических характеристик;
  
• месторасположения;
  
• ожидаемых изменений стоимости.
  

Данные по каждому из сопоставимых объектов должны включать:

• цену продажи;
  
• чистый доход от эксплуатации;
  

• коэффициент эксплуатационных расходов;
  
• условия финансирования сделки (прежде всего, долю привлечен­ных средств и основные положения кредитного договора);
  
• ситуацию на рынке в момент заключения сделки.
  

Способ выбора итоговой ставки капитализации для использования при расчете стоимости зависит от того, выполняются или не выполня­ются следующие условия:

• характеристики всех сопоставимых и оцениваемого объектов при­мерно совпадают;
  
• данные по сопоставимым объектам получены из одинаково надежных источников.
  

Если в достаточной степени выполняются оба условия, то оценщик рас­считывает ставку капитализации для последующего анализа как среднюю арифметическую из ставок капитализации по сопоставимым объектам. Если хотя бы одно из условий не выполняются (что бывает в абсолютном большинстве случаев), то ставка капитализации рассчитывается как:

• средняя арифметическая из ставок капитализации по сопостави­мым объектам, после внесения поправок, отражающих отличия от оцениваемого объекта, или как средневзвешенная из отдельных ставок капитализации, причем удельный вес каждой из них прямо пропорционален степени схо­жести сравниваемого объекта и надежности информации по нему.
  

Наиболее типичными ошибками при применении метода капита­лизации дохода являются:

• использование показателей дохода, рассчитанных на разной основе.
  Например, ставка капитализации, рассчитанная для сопоставимо­го объекта на основе валового дохода, впоследствии применяется к чистому доходу от эксплуатации оцениваемого объекта; капитализация прогнозируемого дохода от оцениваемого объекта по ретроспективным (т. е. рассчитанным на основе прошлых показа­телей) ставкам или наоборот.
  

10.4 Дисконтирование будущих доходов

10.4.1. Сущность метода

Метод дисконтирования будущих доходов исходит из следующих пред­посылок. Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные пре­имущества. Таким образом, он рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих выгод и оценивает его привлекательность как соотно­шение между денежным выражением этих будущих выгод и ценой, по которой объект может быть приобретен. Выгоды (имеющие конечное выражение в денежной форме) будут извлекаться инвестором на протя­жении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно.

Как известно, стоимость выгод, получение которых предполагается в будущем (а точнее, стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше, нежели стоимость аналогичных выгод получаемых немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна приведенной стоимости будущих выгод, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

Дисконтирование будущих доходов — это метод, используемый для оцен­ки объектов доходной недвижимости как приведенной стоимости ожи­даемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие выгоды от операций с недвижимым имуществом представ­ляют собой:

• регулярные поступления в виде чистого дохода от эксплуатации на протяжении периода владения;
  
• реверсию, т. е. выручку от продажи объекта, по истечении периода владения.
  

Для расчета стоимости методом дисконтирования требуется:

1. 
   установить продолжительность периода владения;
   
2. сделать прогноз денежных потоков за каждый из годов периода владения;
   
3. выбрать подходящую ставку дисконтирования;
   
4. рассчитать приведенную стоимость денежных потоков за каждый из годов периода владения;
   

5) сложить вместе все приведенные стоимости денежных потоков.
Результатом будет оценка стоимости объекта методом дисконтирова­ния будущих доходов.

10.4.2. Процедура дисконтирования

Денежным потоком (потоком денежных средств) называется сальдо всех поступлений и выплат денежных средств, связанных с проектом.

Исходными данными в процессе дисконтирования денежных пото­ков являются:

1. Размер дохода и характер его динамики:

• постоянный;
  
• изменяющийся с известными темпами роста/падения;
  
• изменяющийся без видимого тренда.
  

2. 
   Периодичность получения дохода (ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный).
   
3. Число периодов получения дохода.
   

Дисконтирование денежных потоков (ДП) осуществляется посред­ством расчета приведенной стоимости (ПС) денежного потока за каж­дый из будущих периодов, и последующего суммирования всех приве­денных стоимостей.

ПС = {ДП/ (1 + I)} + ДП₂/ (1 + I)² + ... + ДП_П /(1 + [)»,

где ПС — приведенная стоимость будущих выгод(доходов); ДП_П — поток денежных средств за к-й период (к = 1,2,..., п); I — выбранная ставка дисконтирования; п — продолжительность (число периодов) владения.

В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируют­ся потоки денежных средств, выражающие:

• чистый доход от эксплуатации;
  
• доход инвестора до/после налогообложения;
  
• доход банка по выданному кредиту;
  
• доход арендодателя по арендному договору;
  
• доход арендатора от сдачи объекта в субаренду.
  

В зависимости от выбранного для подстановки в формулу показателя дохода результатом будет стоимость всего объекта или стоимость прав одного из участников рыночных отношений (инвестора, банка, арендо­дателя, арендатора и т. д.).

Важнейшим элементом в процессе дисконтирования денежных по­токов является выбор ставки дисконтирования. Для правильного выбо­ра ставки дисконтирования оценщику необходимо выявить и объяснить настроения и ожидания участников рыночных отношений, включая продавцов и покупателей объектов доходной недвижимости, а также экспертов-консультантов и брокеров.

10.5. Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования

В соответствии с методом суммирования, ставки капитализации или ставки дисконтирования разбиваются на составные части.

1. Безрисковая ставка — ставка по вкладам, являющимся эталоном инвестиций с минимальным риском на данном рынке

Как правило, безрисковая ставка равна ставке процента по вкладам, оплачиваемым крупнейшими национальными (государственными) банками или ставке по государственным краткосрочным облигациям.

К безрисковой ставке последовательно добавляются:

2. 
   Премия за риск — для учета вероятности неполучения прибылей и невозмещения первоначально вложенных средств, которая отвечает данному варианту инвестирования капитала.
   
3. Премия за неликвидность — для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также учета необходимых для этого затрат.
   
4. Премия за управление инвестициями — для учета необходимости для инвестора обеспечить профессиональное управление средствами, которые он вложит в данный вариант.
   

К недостаткам метода суммирования относится то, что итоговый результат в значительной мере зависит от суждения самого оценщика относительно различных составляющих ставки капитализации (ставки дис­контирования). Преимуществом данного метода является возможность его пользования в условиях отсутствия данных по сопоставимым объектам, а также для проверки результатов, полученных другими методами.

11. ОСТАТОЧНЫЙ МЕТОД

11.1. Сущность и сфера использования остаточного метода

Остаточный метод позволяет оценщику рассчитать неизвестную составляющую в стоимости недвижимого имущества. Он используется в большинстве случаев при работе:

• с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства);
  
• физическими составляющими (земля и улучшения);
  
• правовыми составляющими (права арендатора и арендодателя).
  Общая схема применения остаточного метода включает следующие шаги.
  

1. 
   Известная составляющая стоимости умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, ко­торый необходимо обеспечить инвесторам для привлечения их ка­питала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью.
   
2. Полученный в предыдущем действии доход на одну из составляющих вычитается из чистого дохода от эксплуатации. Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент с неизвестной стоимостью («остаточный» компонент).
   
3. Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.
   

4. Известная составляющая стоимости добавляется к найденной сто­имости остаточного компонента. Результатом будет общая стоимость объекта.

Остаточный метод, как правило, используется для оценки инвестици­онной стоимости земельных участков при рассмотрении различных про­ектов их застройки, а также при отсутствии текущих данных по продажам схожих участков. Таким образом, наиболее эффективное использование, ус­танавливаемое оценщиком, будет отличаться от текущего использования.

Стоимость улучшений оценивается как затраты на строительство зда­ний и сооружений, отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка, после чего эта величина умножается на ставку ка­питализации для улучшений. В результате получается ежегодный до­ход, необходимый для привлечения средств инвесторов в строительство зданий и сооружений. Полученный доход от улучшений вычитается из ожидаемого чистого дохода от эксплуатации. Остаточный доход пред­ставляет собой доход, который нужно обеспечить для привлечения ин­вестиций в землю. Для того чтобы рассчитать стоимость земельного уча­стка, остаточный доход капитализируется по соответствующей ставке. Общая стоимость объекта равна сумме стоимостей земли и улучшений.

Данный метод в основном используется для выбора наиболее эффек­тивного использования земельных участков — как застроенных, так и незастроенных. Кроме того, этот метод может с успехом применяться при оценке объектов недвижимости, имеющих в своем составе здания и со­оружения с незначительным накопленным износом.

11.2. Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода

Для применения метода требуются следующие данные:

• стоимость земельного участка;
  
• чистый доход от эксплуатации объекта;
  
• ставки капитализации для земли и улучшений.
  Процесс расчета состоит из следующих шагов.
  

1. 
   Предполагается, что стоимость земельного участка может быть оце­нена независимо от объекта в целом, после чего она умножается на ставку капитализации для земли. В результате получается доход, необходимый для привлечения инвестиций в приобретение зе­мельного участка.
   
2. Полученный доход от земельного участка вычитается из чистого эксплуатационного дохода. Остаточный доход представляет собой доход, необходимый для привлечения инвестиций в здания и сооружения.
   
3. Остаточный доход капитализируется по ставке для улучшений, что дает стоимость последних.
   
4. Стоимость объекта определяется сложением стоимостей земли и улучшений.
   

Данный метод весьма ограничен в применении, и, как правило, ис­пользуется для оценки участков земли с ветхими зданиями и сооруже­ниями.

11.3. Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода

При использовании данного метода, предполагается, что имеющиеся рыночные данные позволяют определять условия привлечения заемных средств наряду с размером кредита. Такой подход наиболее применим для оценки новых объектов.

В данном случае известным компонентом является стоимость соб­ственных средств, а неизвестным — стоимость заемных средств.

Процесс оценки состоит из следующих шагов.

1. 
   Определяется доход на собственные средства (путем умножения сто­имости собственных средств на ставку капитализации). Этот по­казатель вычитается из чистого дохода от эксплуатации. Результа­том является остаточный доход на заемные средства.
   
2. Остаточный доход на заемные средства капитализируется по соот­ветствующей ставке.
   
3. Определяется общая стоимость объекта как сумма стоимостей соб­ственных и заемных средств.
   

В данном случае отправной точкой служит известный объем средств, которые инвестор планирует вложить в приобретение объекта. Также предполагается, что установлена ставка отдачи, достаточная для привле­чения инвестиций в данный объект. Тем самым подразумевается, что размер кредита находится в прямой зависимости от остаточного дохода, который будет использован для обслуживания долга.

12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Как правило, в процессе оценки используется несколько подходов к стоимости, которые приводят к разным результатам. Отсюда возникает задача согласования этих результатов и установления итоговой величи­ны стоимости.

Прежде всего, оценщик должен убедиться, что выбранные им при­емы и методы используются логично и последовательно, опираются на всю имеющуюся информацию и дают достоверные ответы на вопросы, поставленные заказчиком. Для проверки математических расчетов сле­дует привлекать третьих лиц. Даже мелкие ошибки, в случае их обнару­жения, способны подорвать доверие клиента к отчету.

Необходимо проанализировать различия в значениях стоимости, полученных с помощью разных подходов. Весьма желательно, чтобы оценщик отдавал себе отчет в причинах, приведших к этим отли­чиям.

При согласовании результатов оценщик полагается на свой опыт, мнение и суждение в большей мере, чем на любом другом этапе процесса оценки. Оценщик определяет относительную важность, применимость _и обоснованность значений стоимости по каждому из подходов, между которыми затем соответствующим образом распределяются весовые ко­эффициенты.

Основным критерием при распределении весовых коэффициентов является само задание по оценке, т. е. тот вопрос, который был поставлен заказчиком или сформулирован совместно заказчиком и оценщиком —-насколько уместно использование каждого из подходов для расчета сто­имости в данной конкретной ситуации. Так, например, затратный под­ход мало пригоден для оценки ветхих сооружений.

Итоговая величина стоимости указывается в виде конкретной вели­чины, либо диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями. В большинстве случаев заказчику будет требо­ваться конкретная величина. Имея отчет, содержащий оценку в виде диапазона стоимостей, заказчик, в зависимости от своих интересов, ори­ентируется на одну из границ этого диапазона. Тем не менее бывают си­туации, когда в силу некоторых обстоятельств (недостаток исходных дан­ных, неустойчивая ситуация на рынке и т. п.) назвать конкретную вели­чину не представляется возможным. Вместе с тем слишком широкий диапазон отрицательно сказывается на полезности отчета для заказчика.

Итоговая величина стоимости дается с округлением, поскольку мне­ние оценщика не может быть абсолютно точным. Чем больше оценщик уверен в своем мнении, тем меньше потребность в округлении.

• 
  

3.2 Тематика семинарских занятий.

Тема 1. Кодекс поведения оценщика.

Сфера применения кодекса оценщика, основные определения и понятия.

Тема 2. Введение в международные стандарты оценки.

Понятия земли и собственности, имущества, недвижимости и т.д.

Тема 3.Стандарты оценки имущества. Стандарт 1 Рыночная стоимость как база оценки.

Стандарт 1. Сфера применения. Определения. Финансовая отчетность, требования стандарта, определения.

Тема 4. Стандарт 2 - Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости.

Сущность стандарта 2. Цели и задачи. Виды стоимостей.

Тема 5. Стандарт 3 - Оценка для финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов.

Стандарт 3. Основные определения.Финансовая отчетность, рыночная стоимость.

Тема 6. Стандарт 4 - Оценка для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств.

Международный Стандарт 4. Основные требования и определения стандарта.

Тема 7. Международное применение оценки 1 (МПО 1). Оценка для финансовой отчетности.


3.3 Самостоятельная работа студентов (СРС)

1. 
   MP 1. Оценка стоимости недвижимого имущества.
   
2. MP 2. Оценка стоимости интересов [прав] аренды.
   
3. MP 3. Оценка стоимости установок, машин и оборудования.
   
4. MP 4. Оценка стоимости неосязаемых [нематериальных] активов.
   
5. MP 5. Оценка стоимости движимого имущества
   
6. MP 6. Оценка стоимости бизнеса.
   
7. MP 7. Оценка при наличии опасных и токсичных веществ
   
8. MP 8. Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ).
   
9. MP 9. Анализ дисконтированного денежного потока (ДДП) для оценок на рыночной и нерыночных основах.
   
10. MP 10. Оценка стоимости сельскохозяйственного имущества.
    
11. MP 11. Экспертиза [проверка] оценок стоимости.
    
12. MP 12. Оценка стоимости специализированного торгового имущества.
    
13. MP 13. Массовая оценка для налогообложения имущества.
    
14. MP 14. Оценка стоимости объектов имущества в добывающих отраслях.
    
15. Международный комитет по стандартам оценки. Достижения МКСО.
    

3.4 Самостоятельная работа студентов под руководством преподавателя (СРСП).

1. 
   Введение в международные стандарты оценки.
   
2. Общие понятия и принципы оценки.
   
3. Руководство по применению и исполнению 1. Оценка на основе концепции действующего предприятия.
   
4. Руководство по применению и исполнению 2.Оценка при наличии опасных и токсичных веществ.
   
5. Руководство по применению и исполнению 3.Оценка установок машин и оборудования
   
6. Руководство по применению и исполнению 4. Оценка бизнеса
   
7. Международный комитет по стандартам оценки
   
8. Дополнение 1. Особенности оценки недвижимости
   
9. Дополнение 2. Оценка нематериальных активов
   
10. Дополнение 3. Фактор времени в расчетах стоимости
    
11. Дополнение 4. Вопросы учета и переоценки основных средств.
    
12. Нормативно-правовые акты РК по вопросам оценочной деятельности
    
13. Лицензирование оценочной деятельности в РК.
    
14. Необходимость проведения независимой оценки.
    
15. Основания (законодательство) для осуществления оценочной деятельности в РК.
    

4. Учебно-методические материалы по дисциплине

Основная литература

1. 
   Г.И. Микерин, М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. Международные стандарты оценки. Книга 1. М. «Новости» . 2000 г.
   
2. Г.И. Микерин, М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. Международные стандарты оценки. Книга 2. М. «Новости» . 2000 г.
   
3. Закон РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-11.Ук
   
4. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Оценка эффективности бизнеса и инноваций: учебное пособие для вузов. М.: ИНФРА - М, 2003.
   
5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учебное пособие для вузов. М.: ЮНИТИ ДАНА, 2001.
   
6. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. - М. Информационно-издательский дом «Филинъ» 1997.
   
7. Грязнова Оценка бизнеса. Учебник. М. Финансы и статистика, 2005.
   
8. Дияров С.К. Оценка недвижимости., Алматы, 280 стр.,2008г.
   

Дополнительная литература

9. Кодекс поведения оценщика. Международные стандарты оценки- 2000
   
10. Указ президента РК, имеющий силу закона «О ценных бумагах и фондовой бирже». Алматы, 1995.
    
11. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2001.
    
12. Ковалев А.И., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. М., 2001.
    
13. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М, 1998.
    
14. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: ИНФРА - М, 1997.
    
15. Осипов В.Е. Ипотечно - инвестиционный анализ. СПб.: Изд-во СПГУэиФ, 1998.
    
16. Дияров С.К Управление недвижимостью, Алматы, 314 стр., 2004.
    
17. Дияров С.К. Инвестирование и финансирование недвижимости., Алматы, 463 стр. 2006
    
18. Закон о налогах и других платежах в бюджет. Алматы. 2005.
    

Глоссарий


Актив: нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физическому или юридическому лицу. Включает как недвижимую, так и личную собственность.

Амортизация: уменьшение остатка основной суммы кредита.

Аннуитет: серия равных платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода времени. Примером являются серии платежей в погашение ипотечного долга, предусматривающего равновеликие выплаты.

Авансовый аннуитет: аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты производятся в конце каждого периода. То же, что и Annuity due.

Аннуитетный метод: метод капитализации будущих потоков доходов от инвестиций. Предусматривает использование формул сложного процента, в которых потоки доходов рассматриваются как аннуитетные, обеспечивающие как возврат инвестированного капи­тала, так и доход на него.

Балансовый отчет: бухгалтерский документ, отражающий финансовое положение предприятия на определенную дату.

Арендатор: лицо, которому присвоен наивысший кредитный рейтинг и который считается наименее риско­ванным.

Возврат или возмещение капитала: означает получение инвестором части суммы первоначальных инвестиций, которая, как считается, отражает потерю стоимости за период владения активом.

Дата оценки: дата, на которую действительно мнение об оценке. То же, что и Appraisal date.

Долговое финансирование: использование заемных средств для покупки недвижимости.

" Добавленный процент": сумма, рассчитанная как interest: простой процент, который был бы начислен, если бы основная часть кредита не погашалась в течение сро­ка кредита. Величина периодического платежа рассчитывается путем деления суммы добавленного про­цента и первоначального кредита на число периодов в сроке кредита. "Добавленный процент" часто используется в потребительских кредитах и некоторых вторых ипотеках.

Денежные средства: денежные суммы, выраженные в законных платежных средствах США, или их эквивалент, подлежащий уплате по требованию. Являются абсолютно ликвидным активом. Ликвидность других активов определяется тем, насколько легко они могут быть обращены в денежные средства. То же, что и Деньги (Money).

Денежные поступления после уплаты налогов: денежный поток до уплаты налогов, скорректированный на сумму подоходных налогов, как результат владения объектом недвижимости или экономии на подоход­ных налогах, полученной владельцем объекта. То же самое, что и Чистый расходуемый доход (Net spendable income) или Располагаемый доход (Spendable income).

Дисконт, скидка: денежная сумма, выплачиваемая с целью получения кредита. Во время предоставления кредита вычитается из его основной суммы.

Дисконтированные денежные поступления: текущая стоимость будущих денежных поступлений.

Дисконтирование: процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

Доход от продажи капитального актива: в налогообложении — доход от продажи капитального актива в том случае, когда цена продажи превышает его скорректированную налоговую базу; в целом — доход, полученный за счет превышения цены продажи долго­срочного актива над его балансовой стоимостью.

Дисконтный пункт: один процент (1%) от суммы кредита. Дисконтные пункты — это плата, взимаемая кредитором при выдаче кредита; приводят к тому, что уровень эффективной отдачи для кредитора превышает процентную ставку по контракту.

Ежегодная процентная ставка (APR): эффективная ежегодная стоимость кредита, рассчитываемая на основе процедур, определенных Правилом Z ("Правда при кредитовании") — (Regulation Z "Truth-in-Lending").

Затраты по удержанию: затраты, связанные с владением землей, не приносящей доход, или с землей, на которой осуществляются работы по освоению и строительству.

Затратный подход: подход к оценке, основанный на предположении о том, что информированый покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость строительства замещающего объекта той же полезности. Требует оценки текущей полной стоимости воспроизводства (в некоторых случаях — полной стоимости замещения). То же, что и Подход суммиро­вания (Summation approach.)

Износ: в оценке — это уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. См. Учет износа (Depreciation accounting).

Износ по компонентам: износ, оцениваемый путем разбивки капитального актива на отдельные части, такие, как крыша, ковровое покрытие полов, фунда­мент, каркас, оборудование. Затем по каждому компоненту определяется сумма износа.

Канадская ролл-оверная ипотека: кредит, условия которого периодически пересматриваются; при этом срок погашения остается фиксированным (например, 25 или 30 лет), а процентная ставка и соответственно ежемесячные платежи по кредиту периодически пере­сматриваются (например, каждые 3 или 5 лет). См. также: Ипотека с пересматриваемой ставкой (Renegotiated rate mortgage).

Капитал: накопленное богатство физического лица или предприятия.

Капитальный актив: в налогообложении — собственность, за исключением товарно - материальных запасов, дебиторской задолженности, или собственность, подверженная износу и используемая в бизнесе, некоторые другие активы. В целом активы, имеющие более или менее постоянный характер.

Капитальные затраты в бухучете — сумма, выплаченная за приобретение чего-либо, сохраняющего стоимость на протяжении продолжительного периода времени, в отличие от того, что будет потреблено в текущем году.

Коэффициент: фактор, который предшествует другому. Например, в выражении "5х" коэффициентравен 5.

Комбинированная (сложная) ставка: рассчитывается как средневзвешенная различных коэффициентов, применяемых к собственности. В методе Эллвуда R является комбинированной ставкой.

Коммерческая собственность: приносящая доход собственность, используемая под офисы, магазины или услуги; сюда не включаются жилье, объекты публичного или производственного назначения.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений: коэффициент, используемый в технике остатка для капитализации дохода, приписываемого зданиям и сооружениям; учитывает как доход на инвестиции, так и возврат инвестированного в здания капитала.

Капитализация дохода, не ограниченного во времени: капитализация потока доходов, который, как ожидается, не будет меняться и не ограничен во времени; или капитализация актива, который, как ожидается, будет продан по той же цене, что и цена покупки, и, следовательно, не требует возмещения капитала.

Коэффициент капитализации: ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости. Последняя рассчитывается как отношение периодического дохода к коэффициенту капитализации. В сфере недвижимости коэффициент капитализации должен включать процент и во многих случаях — возврат капитала.

Капитализировать: привести будущий поток доходов к единой сумме его текущей стоимости.

Капитализированная стоимость: текущая стоимость будущих выгод, ожидаемых от потока доходов и выручки от перепродажи.

Корректировки (поправки): используются в подходе прямого сравнительного анализа продаж. Прибавляе­мые или вычитаемые суммы, принимающие во вни­мание различия между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

Метод сравнительной единицы: метод оценки затрат на строительство здания путем определения полной стоимости 1 кв. фута или другой единицы базового сооружения, взятого в целом. См. также: Оценка за­трат (Cost estimating).

Метод кумулятивного построения: процесс расчета коэффициента капитализации, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

Метод начисления износа: в налогообложении — метод, используемый для определения суммы налоговых вычетов на износ по определенным видам активов. В целом методы начисления износа могут подразделяться на прямолинейные и ускоренные.

Метод срока службы (жизни): метод оценки накопленого износа путем умножения стоимости полного воспроизводства на коэффициент, равный отноше­нию фактического возраста объекта к продолжительности его полезной экономической жизни.

Начисление износа: сумма, заявленная в бухгалтерских отчетах и отражающая размер начислений для замещения активов компании.

Норма амортизации: процент периодического платежа, уменьшающего основную сумму долга; при ипотеке с равновеликими платежами соответствует фактору фонда возмещения.

Накопленная сумма единицы за период: данный фактор ответит на вопрос, какой по истечении

Накопленный износ: в оценке — это любая потеря

полезности, которая приводит к тому, что действительная стоимость собственности становится меньше полной стоимости воспроизводства. То же самое, что и Уменьшившаяся полезность (Diminished utility).

Норма возмещения капитала: процент капитала, который ежегодно возвращается инвестору. То же, что и Норма возврата инвестиций (Rate of return of investment), см. также: Норма возмещения (Recapture rate).

Накопленный процент: невыплаченный процент (доходы), который уже получен.

Накопление износ за период: то же самое, что и накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one) или сумма единицы за период (Amount of one per period).

Оценка затрат: процесс расчета приблизительной стоимости строительства зданий и сооружений одним из нескольких методов. См. также: Метод количественного обследования (Quantity survey method), Метод разбивки по компонентам (Unit-in-place method), Метод разбивки по видам работ (Trade breakdown method), Метод сравнительной единицы (Comparative unit method).

Остаточная стоимость: в налогообложении — это первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа. См. также: Скорректированная налоговая база (Adjusted tax basis).

Оценочная стоимость: оценка собственности в целях поимущественного налогообложения.

Пакет (пучок) прав: правовая теория, используемая для определения природы объекта собственности. Согласно ей объект собственности представляет собой совокупность прав, которые могут быть проданы раздельно, таких, как права владения, использования, контроля, получения выгод, распоряжения собственностью.

Принцип предвидения: принцип оценки, согласно которому стоимость определяется текущей стоимостью доходов или других выгод, получение которых ожидается в будущем от владения собственностью.

Принятая ипотека: обязательство по ипотечному кредиту, перешедшее к покупателю. Последний несет ответственность, в случае если при потере права на выкуп заложенного имущества часть долга останется непогашенной; первоначальный заемщик несет вторичную ответственность.

Средняя ставка дохода: техника, используемая для оценки ставки дохода. При расчете данной ставки суммарные инвестиции вычитаются из суммарных поступлений от инвестиций. Результат делится на число лет владения и затем на общую сумму инвестиций.

Принцип сбалансированности: принцип оценки, согласно которому для любого типа землепользования существует оптимальное сочетание различных факторов производства, обеспечивающее получение максимальной стоимости земли. Также известен как Принцип пропорциональности (Principle of proportionality).

Период возврата капитала: период, в течение которого, как ожидается, собственность принесет доход конкретному инвестору и за который любая потеря капитала должна быть возмещена потоком операционного дохода.

Принцип конкуренции: принцип оценки, согласно которому в случаях, когда прибыль превышает доход, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на соответствующем рынке усиливается, что, в свою очередь, приводит к снижению средних чистых доходов.

Прямая общая капитализация: метод капитализации дохода, в основу которого положено деление чистого операционного дохода на коэффициент, полученный в результате анализа сопоставимых объектов и сравне­ния доходов от этих объектов с ценами их продажи.

Прямые затраты: затраты, непосредственно связанные с физическим осуществлением проекта, такие, как, например, затраты на сталь, кирпич, пиломатериалы и труд.

Подход прямого сравнительного анализа продаж: метод оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сравнимых объектов с оцениваемым объектом после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти сходные сделки и собрать по ним информацию. То же, что и Подход рыночных данных (Market data approach). Известен как Рыночный подход (Market approach), Подход рыночных продаж (Market sales approach).

Рынок покупателя: рынок, на котором покупатели могут добиться очень выгодных условий и цен. Обычно это обусловлено общей экономической ситуацией или избытком предложений определенного варианта землепользования в соответствующем регионе.

Резерв на износ: счет, на котором учитывается начисленный износ. См. также: Начисление износа (Depreciation allowance).

Сертифицированный оценщик недвижимости: cтapшее real estate отличие в Национальной ассоциации оценщиков недвижимости. Аббревиатура CRA — обозначение зарегистрированной торговой марки.

Срок амортизации: период времени, в течение которого величина кредита должна быть погашена путем осуществления периодических платежей.

Самортизированная ипотека: финансовый долг, выплачиваемый за определенный срок сериями периодических взносов. Кредит может быть полностью по­гашен, при этом вся основная сумма выплачена в течение срока кредита; он может быть погашен частич­но — в этом случае в конце срока должен быть про­изведен "шаровой" платеж для полного погашения долга.

Сложный процент: процент, получаемый как на основную сумму, так и на любые ранее начисленные проценты.

Техника остатка для зданий и сооружений: метод оценки стоимости зданий и сооружений, согласно которому приписываемый им доход является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на участок земли. Коэффициент, используемый для капитализации дохода от зданий, учи­тывает как доход на капитал, так и возврат капитала. Доход, приписываемый земле, капитализируется по коэффициенту, учитывающему только доход на капитал. Сумма этих двух ценностных показателей дает общую стоимость объекта.

Ускоренный износ: метод начисления износа в целях

подоходного налогообложения, который предполагает более быстрое списание стоимости по сравнению с прямолинейным износом.

Устранимый износ: износ, затраты на ликвидацию которого оправданны с точки зрения доходности.

Учет износа: метод систематического списания стоимости актива во времени. См. Износ (Depreciation).

Хронологический возраст: возраст предмета, измеряемый appraiser: по стандартному календарю. См. Фактический возраст (Actual age).

"Шаровой" платеж: остаток долга, не выплаченный в форме периодических платежей и подлежащий погашению в конце срока кредита.

Метод инвестиционной группы: техника расчета общего коэффициента капитализации, определяемого структурой финансирования проекта и уровнем ком­пенсации, требуемым каждым из источников финан­сирования.

"Шаровая" ипотека: частично самортизированная ипотека, часть первоначальной основной суммы которой должна быть выплачена в конце срока кредита; также ипотечный кредит, по которому периодически выплачиваются одни только проценты, а основная сумма погашается целиком в конце срока.

Экономическая рента: сумма валовых рентных доходов от здания, как если бы она устанавливалась рынком, в отличие от контрактной ренты, которая определена в договоре об аренде. См. также: Рыночная рента (Market rent). В экономической теории — избыточные поступления сверх той величины, которая необходима для того, чтобы задействовать фактор в производстве.

Эффективный возраст: возраст предмета, определяемый его физическим состоянием и полезностью, в сравнении со сроком полезной жизни — в противопо­ложность