Учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные стандарты оценки» Для специальности: 050506 «Экономика»

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Условия отступленияПРИЛОЖЕНИЕ К СТАНДАРТУ 3 «ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ И СООТВЕТСТВУЮЩИХ БУХГАЛТЕРСКИХ СЧЕТОВ» 2.0 Сфера применения Рыночной стоимос­ти 3.2. Стоимость в использовании 3.3. Инвестиционная стоимость 4. Принципы оценки недвижимости 4.1. Принцип наиболее эффективного использования 4.2. Принцип замещения 4.3. Принцип изменения Экономические факторы Факторы государственного регулирования 4.4. Принцип ожидания 4.5. Принцип спроса и предложения 4.6. Равновесие и принцип предельной доходности 4.7. Принцип вклада 4.8. Принцип соответствия 4.9. Принцип конкуренции 5. Наиболее эффективное использование недвижимости 5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного 5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями) ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Цены и ценообразование» Для специальности:, 2203.72kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Институциональная экономика» Для специальности:, 1370.37kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Предпринимательство» Для специальности:, 1481.44kb.
• О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные валютно-кредитные, 747.07kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «Международные стандарты аудита» для специальности, 1900.36kb.
• Одобрено учебно-методическим советом факультета мировой экономики и торговли международные, 2410.4kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Аудит» Для специальности: 050506 «Экономика», 2974.79kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Маркетинг» Для специальности: 050506 «Экономика», 3168.5kb.

Условия отступленияПРИЛОЖЕНИЕ К СТАНДАРТУ 3 «ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ И СООТВЕТСТВУЮЩИХ БУХГАЛТЕРСКИХ СЧЕТОВ»

Данное приложение к Международному стандарту оценки (МСО) 3 необходимо в связи с исключением концепции рыночной стоимости для существующего использования из Международных стандартов финан­совой отчетности.

Это приложение влияет только на оценку недвижимости, которую занимает ее собственник. Оно принято в ответ на изменения Междуна­родного стандарта финансовой отчетности 16 «Основные средства», опуб­ликованного Международным комитетом по стандартам финансовой от­четности (МКСФО) в 1998г. МСФО 16 (в редакции 1998г.) вступает в действие для годовых финансовых отчетов начиная с 1 июля 1999г.

Таким образом, данное имущество, которое прежде оценивалось по рыночной стоимости для существующего использования (МСО 3-5.1.2), должно оцениваться начиная с указанной даты по рыночной стоимо­сти.

Комментарий (МКСО, Комментарий 2, май 1999г.), который вво­дит данные изменения, был опубликован для установления рекоменду­емых подходов к оценке.

Если МКСФО примет классификацию в отношении этих измене­ний, Международные стандарты оценки будут изменены и вновь опуб­ликованы.

Май 1999г.

Литература: осн. 1[63-75]; [87-94].

Контрольные вопросы:

1. Метод Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ)

2. Стоимость действующего предприятия

3. Взаимосвязь со Стандартами финансовой отчетности

4. Требования стандартов


Лекция 6. Стандарт 4 - Оценка для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств

1.0 Введение

1.0 Назначение Стандарта 4 — определить отличия оценок для обеспе­чения ссуд, закладных и долговых обязательств от оценок для финансовой отчетности, проводимых в соответствии со Стандартом 3 МКСО. Стандарт 4 устанавливает рамки, в которых Оценщик мо­жет проводить оценку имущества по заданию кредитных учрежде­ний и других организаций, предоставляющих финансирование под обеспечение конкретными фиксированными активами, в отличие от кредитования физических лиц и предприятий, основанного на доверии. Консультации Оценщика могут распространяться на другие области, однако настоящий Стандарт относится исключитель­но к оценке имущества для обеспечения ссуд, закладных и долго­вых обязательств.

0. Многие соглашения о финансировании обеспечиваются конкретными активами. Понятие обеспечения, принимаемого по ссуде, закладной или иному долговому обязательству, может быть определено более широко. В некоторых случаях в качестве обеспечения может выступать залог собственного капитала предприятия без рассмотре­ния конкретных активов. Как правило, при оценке конкретных ак­тивов в качестве обеспечения финансирования Оценщик имеет дело с Рыночной стоимостью. Иногда, в зависимости от обстоятельств, положений законодательства и требований стороны, принимающей имущество в качестве обеспечения, Оценщик может рассматривать Стоимость действующего предприятия, Ликвидационную стоимость или другие типы стоимости, однако тех, кто предоставляет финан­сирование, как правило, интересует Рыночная стоимость
   
1. Хотя объекты имущества различаются по их местоположению, по­лезности, возрасту, степени пригодности и другим факторам, ос­новные принципы оценки остаются неизменными. Важно, чтобы Оценщики последовательно применяли принципы оценки в рам­ках сферы действия настоящих Стандартов, проводя объективную оценку, понятную и отвечающую потребностям пользователей.
   

2.0 Сфера применения

0. Настоящий Стандарт применим во всех ситуациях, в которых от Оценщиков требуется дать консультации или представить отчет кре­дитному учреждению или иным поставщикам заемного капитала, когда цели оценки связаны с ссудами, закладными или долговыми обязательствами. Настоящий Стандарт следует рассматривать как расширение Стандарта 1 МКСО.
   

3.0 Определения

0. Рыночная стоимость, определенная в Стандарте 1 МКСО, остается тем фундаментом, на котором Оценщик строит свою работу. Она определяется следующим образом:
   

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересован­ным покупателем и заинтересованным продавцом в результате ком­мерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведом­ленной, расчетливо и без принуждения.

2. 
   При оценке имущества, отличной от оценки активов для финан­совой отчетности, термин «активы» в приведенном п. 3.1, опреде­лении Рыночной стоимости обычно заменяется Оценщиками на термин «имущество». Эта замена помогает отличать оценки, про­
   водимые для финансовой отчетности и относящиеся к активам, отражаемым в документах бухгалтерского учета предприятия, от других типов заданий по оценке.
   
3. Все методы, способы и процедуры измерения Рыночной стоимос­ти, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению Рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение.
   Метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строитель­ство и сумма износа должны определяться на основе анализа расче­тов затрат по рыночным данным и накопленного износа. Метод Ка­питализации доходов или метод Дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг са­мого актива определят, какой из методов оценки наиболее прием­лем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению Рыночной стоимости, если каж­дый из методов основывается на рыночных данных.
   

3.4 Применимость различных методов и процедур оценки Рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким обычно осуще­ствляется продажа имущества на открытом рынке. Будучи основан­ным, на рыночной информации, каждый метод — это сравнитель­ный метод. В каждой ситуации, связанной с оценкой, какой-то один или несколько методов оценки дают наибольшее представле­ние о деятельности открытого рынка. При каждом задании по ус­тановлению Рыночной стоимости Оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

• Те, кто стремятся получить обеспечение под финансирование или пытаются оценить состояние этого обеспечения, иногда могут потребовать проведения оценки на базе, отличной от Рыночной стоимости. В таких обстоятельствах Оценщик должен располагать применимыми нормативно-правовыми положениями и приступить к проведению любой оценки на базе, отличной от Рыночной стоимости, только в том случае, если эта оценка не противоречит соответствующим законам или инструкциям и в ином случае не будет вводить в заблуждение. При этих обстоятельствах Оценщик обычно должен включить в отчет расчетную величину Рыночной стоимости или иную надлежащую информацию, касающуюся возможного расхождения между расчетными величинами Нерыночной стоимости и Рыночной стоимости. отклонение цены продажи от рыночной стоимости. Если продавцу срочно требуются денежные средства, он может согласиться уступить имущество по низкой цене. И с другой стороны, вполне возможно, что покупатель заплатит неоправданно высокую цену за имущество, в точности удовлетворяющее его специфическим тре­бованиям;
  

цена продажи является объективным показателем только тогда, когда сделка заключена на типичных для данного рынка условиях плате­жа. В противном случае к цене продажи потребуется ввести коррек­тировки. Так, в настоящий момент типичным условием платежа при купле-продаже квартир в Москве является оплата покупате­лем 100% стоимости сделки в момент ее заключения. По мере раз­вития системы ипотечного кредитования жилья в России, типич­ным условием платежа может стать первоначальный взнос покупа­теля в размере, например, 30% цены квартиры и кредитование оставшихся 70% банком.

3.2. Стоимость в использовании

В условиях современного рынка недвижимости нередко приходится работать с типами стоимости, отличными от рыночной. В основе одно­го из них, стоимости в использовании, лежит экономическая продук­тивность имущества. Стоимость в использовании — это стоимость, ко­торую имущество будет иметь при данном способе использования, и определяется вкладом этого имущества в предприятие (или коммерчес­кий проект), частью которого оно является.

Стоимость в использовании не зависит от наиболее эффективного использования имущества или от суммы средств, которая может быть выручена при его продаже. Старые производственные здания могут иметь огромную стоимость в использовании для работающего в них предпри­ятия, тогда как их рыночная стоимость будет незначительной.

Определять стоимость в использовании особенно часто приходится при работе с промышленной недвижимостью. Как правило, по стоимости в использовании оцениваются основные активы предприятий (включая недвижимость) при слияниях, поглощениях и акционировании. Кроме того, стоимость в использовании можно с успехом применять при оцен­ке объектов с ограниченным или отсутствующим рынком сбыта. К ним относятся крупные промышленные предприятия, научно-исследователь­ские институты и лаборатории, музеи, учебные заведения и прочие объекты с узкоспециализированным назначением. По причине недостатка или отсутствия потенциальных покупателей на подобную недвижимость, обо­снование ее рыночной стоимости серьезно затруднено.

3.3. Инвестиционная стоимость

Если стоимость в использовании применяется при оценке опре­деленного способа эксплуатации имущества, то инвестиционная стоимость представляет собой стоимость имущества для определен­ного покупателя (инвестора). В отличие от рыночной стоимости, этот тип стоимости ориентирован на конкретного, а не на среднего поку­пателя.

Инвестиционная стоимость — это цена, которую покупатель готов заплатить за имущество исходя из предполагаемой возможности исполь­зования этого имущества для достижения своих инвестиционных це­лей. Таким образом, чтобы определить инвестиционную стоимость, необходимо знать инвестиционные цели или критерий, в качестве ко­торых, как правило, выступает ставка отдачи на собственные средства инвестора, вложенные в проект. В процессе оценки критерий выбирает­ся самим заказчиком или привлеченным экспертом (оценщиком). Как правило, задание по установлению инвестиционной стоимости

может исходить:

• от инвестора, рассматривающего возможность приобретения уже су­
  ществующего объекта доходной недвижимости или
  
• застройщика, занимающегося строительством новых объектов.
  

4. Принципы оценки недвижимости

К оценке недвижимости применяются многие широко признанные принципы. Среди них — принципы спроса и предложения, конкурен­ции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и др. Общим для всех этих дополняющих друг друга принципов является их прямое или косвенное влияние на степень полезности и производительность актива. Следовательно, можно утверждать, что полезность недвижимос­ти отражает совокупное чистое воздействие всех рыночных факторов, вли­яющих на ее стоимость.

4.1. Принцип наиболее эффективного использования

Принцип наиболее эффективного использования является основопо­лагающим в оценке недвижимости. Наиболее эффективное использова­ние представляет собой оптимальный вариант использования качеств оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыноч­ных условий.

Принцип наиболее эффективного использования основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов запла­тить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее вы­годного использования приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки должны были бы эксплуатироваться в соответствии с принципом наиболее эффективно­го использования. Однако указываемое в отчете об оценке наиболее эф­фективное использование, может не совпадать с существующим исполь­зованием оцениваемого имущества.

При определении наиболее эффективного использования принима­ются во внимание:

- рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землеполь­зования в окрестностях оцениваемого объекта имущества);

- существующие нормы зонирования;

- ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

- существующее использование имущества.

В отчете об оценке наиболее эффективным может быть признано как одно конкретное использование, так и последовательная смена различ­ных вариантов использования (подробнее об этом см. в разделе 5).

4.2. Принцип замещения

Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять опре­деленные потребности собственника или приносить ему доход. Принцип замещения формулируется следующим образом: осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за иму­щество цену, превышающую затраты на приобретение имущества, столь же привлекательного для него, что и данное.

В соответствии с принципом замещения, предполагается, что покупа­тель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, имея достаточно времени на принятие решений. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя может быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство ана­логичных улучшений на другом участке земли или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения метода сделок (метода сравнения продаж).

4.3. Принцип изменения

Изменение рыночных условий — это неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он ни происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменение законодательства, строитель­ство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуации (войны, природные катаклизмы и т. п.). Принцип изменения можно сформулировать следующим образом: социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости.

Перед оценщиком стоит задача выявить текущие и ожидаемые изме­нения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, то любая оценка действительна только на определенную дату. При использовании цен прошлых сделок в методе сравнения продаж их необходимо коррек­тировать с учетом произошедших изменений.

Существует четыре основные группы факторов: социальные, эконо­мические, государственное регулирование и окружающая среда. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости. Каждый из факторов воздействует на эту стоимость в сторону увеличения или снижения. Оценщику следует рассматривать факторы не в застывшем виде, а в динамике, и выносить суждения о продолжительности, темпах и пределах будущих изменений под воздействием тех или иных факторов. Социальные факторы в основном представлены характеристиками на­селения. Сюда относятся демографический состав, уровень брачности и частота разводов, среднее число детей в семьях, распределение населения по возрастным группам и т. д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуре.

Экономические факторы также оказывают существенное влияние на сто­имость недвижимого имущества. Необходимо проанализировать соот­ношение между спросом и предложением, сложившееся на настоящий момент, и сделать прогноз будущих изменений в этом соотношении, а также прогноз покупательной способности населения. К экономичес­ким факторам, определяющим спрос, относятся: занятость населения, средняя заработная плата, уровень экономического развития района, уро­вень цен, доступность и условия кредитов на покупку жилья и т. д. На предложение влияют наличие свободных участков земли и незанятых помещений, мощностей в строительстве, ставки арендной платы и цены готовых объектов, затраты на строительство.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях оказывают боль­шое влияние на стоимость недвижимости. Это влияние в отдельных регионах может временами превалировать над имеющимися экономи­ческими условиями, такими, как соотношение спроса и предложения. Государственному регулированию могут подлежать:

• оборот недвижимости и способы землепользования;
  
• нормативы в строительстве;
  
• коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт.
  

Инструментами государственного регулирования являются:

• федеральная и местная налоговая политика;
  
• специальные правовые нормы, оказывающие влияние на стоимость (нормативное установление арендных ставок, ограничения прав соб­ственности, законы об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т. д.)
  

Влияние окружающей среды рассматривается как в свете природных, так и антропогенных факторов: климатические условия местности (уровень осадков, температура, влажность), топография, характеристика почв, содержание токсичных элементов, естественные барьеры на пути даль­нейшей застройки (реки, горные хребты, озера и т. д.). Сюда также отно­сится подверженность района, где находится оцениваемое имущество, затоплениям, засухам, ураганам, смерчам, землетрясениям и оползням.

4.4. Принцип ожидания

Стоимость недвижимого имущества, прежде всего, зависит не от про­шлых данных по ценам продажи сопоставимых объектов или от затрат на замещение этого имущества, а от тех выгод, которые участники рын­ка предполагают получить в будущем от приобретения этого имущества. Отсюда вытекает принцип ожидания, который гласит:

стоимость недвижимого имущества определяется выгодами (или

преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет

собственнику.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, высокая безработица, напряженная со­циальная обстановка, государственные ограничения на застройку терри­тории способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к данному земельному участку территорий (строительство автомагистралей, мостов, деловых или торговых центров, учеб­ных заведений и т. д.) способно существенно изменить его стоимость. Даже если на момент оценки подобные проекты находятся в стадии планирова­ния, их потенциальное воздействие должно быть учтено в процессе анализа.

4.5. Принцип спроса и предложения

Этот принцип формулируется следующим образом:

изменение цен на недвижимое имущество находится в прямой, но не обязательно пропорциональной, зависимости от изменения величины спроса и величины предложения.

Существуют следующие основные закономерности:

• если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются.
  
• если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увели­чиваются.
  
• если предложение постоянно, а спрос растет, то и цены растут.
  
• если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то и цены
  уменьшаются.
  

Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или для сдачи в аренду на данный мо­мент времени.

Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести или взять в аренду в тече­ние данного периода времени.

4.6. Равновесие и принцип предельной доходности

Стоимость недвижимого имущества определяется степенью равно­весия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости, важнейшей парой элементов является земля и улуч­шения. Максимальная стоимость недвижимого имущества достигается при оптимальном соотношении между землей и улучшениями, т. е. когда при дополнительных капиталовложениях не происходит отно­сительного (превышающего произведенные затраты) прироста стоимо­сти имущества.

Принцип равновесия тесно связан с принципом предельной доход­ности, который гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества, опережающим затраты по соз­данию улучшений, вплоть до достижения точки равенства между приростом затрат и соответствующим приростом стоимости. После этого затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет увеличения стоимости объекта.

Простым примером служит внесение удобрений в почву, приводя­щее к увеличению ее плодородия. Оптимальным будет то количество удобрений, при котором выигрыш от повышения урожайности совпа­дет с затратами по внесению последней партии удобрений.

4.7. Принцип вклада

Этот принцип формулируется следующим образом: стоимость каждого элемента недвижимого имущества определя­ется вкладом этого элемента в общую стоимость имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствие данного эле­мента.

Стоимость какого-либо элемента не обязательно равна затратам на его создание. Например, строительство вокруг дачного участка кирпич­ной ограды за 15 тыс. дол. не обязательно увеличит стоимость недви­жимого имущества на эту сумму. Скорее, стоимостной вклад ограды будет измеряться ее полезностью с точки зрения среднего покупателя (т. е. рынка). Этот вклад может быть как выше, так и ниже строитель­ных затрат.

4.8. Принцип соответствия

Принцип соответствия формулируется следующим образом: стоимость недвижимого имущества зависит от степени однороднос­ти застройки в районе, которая удерживает стоимость объектов иму­щества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии, что объект содержится в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению сто­имостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрица­тельно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки были распроданы разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов вы­зовет уменьшение цен более дорогих объектов недвижимости.

4.9. Принцип конкуренции

Принцип конкуренции тесно связан с принципом спроса и предло­жения. Он гласит, что конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые стремятся заключить сделку о купле-продаже недвижимого имущества или арендный до­говор. Помимо этого, каждый объект недвижимости конкурирует со всеми другими объектами, имеющими аналогичное функциональ­ное назначение.

В долгосрочной перспективе, конкуренция выравнивает необычно высокие, или избыточные, прибыли. Возможность извлечения прибы­ли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

5. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. Понятие наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование — это наиболее вероятное использование участка земли, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово осуще­ствимым и обеспечивает его максимальную стоимость. Наиболее эффективное использование может быть установлено, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для недвижи­мого имущества в целом, т. е. участка земли с имеющимися на нем в настоящий момент улучшениями.

Наиболее эффективное использование конкретного участка земли определяется не субъективным мнением владельца участка, девелопера (застройщика) или оценщика. Напротив, оно зависит от условий, сло­жившихся на рынке, на котором предполагается продажа этого участка.

Мнение оценщика о наиболее эффективном использовании выраба­тывается на основе экономического анализа качественных и количествен­ных характеристик предлагаемого объекта недвижимости. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость недвижи­мости, представляет собой наиболее эффективное использование.

5.2. Наиболее эффективное использование участка как свободного

Можно изменить улучшения, имеющиеся на участке, но нельзя из­менить характеристики, присущие этому участку и определяющие его стоимость. На основании этих характеристик определяется способ ис­пользования участка как незанятого улучшениями, т. е. возможности и предполагаемые сроки строительства на нем зданий, сооружений, ком­муникаций и т. д. Заключение о наиболее эффективном использовании должно даваться с достаточной степенью подробности. Вместо формули­ровки «наиболее эффективным использованием участка будет возведе­ние на нем офисного здания», желательно указать предполагаемую пло­щадь, количество этажей, среднюю площадь офиса, класс офисных поме­щений, прогнозируемый уровень строительных затрат, арендных ставок и эксплуатационных расходов.

Если имеется достаточная вероятность изменения варианта наиболее эффективного использования в ближайшем будущем, то существующее наи­более эффективное использование считается промежуточным. Примером может служить, использование для сельскохозяйственных целей участка, расположенного в непосредственной близости от быстро растущего города.

Основной целью исследования наиболее эффективного использова­ния участка как свободного является оценка земли остаточным мето­дом. Согласно этому методу, стоимость участка определяется доходом от эксплуатации недвижимого имущества, остающимся после вычета из него затрат на воспроизводство улучшений.

Наиболее эффективное использование земельного участка как свобод­ного определяется даже при наличии на этом участке улучшений. В этом случае задачей является анализ обоснованности дальнейшего продолже­ния существующего использования участка.

Улучшения, соответствующие наиболее эффективному использованию Участка как свободного сравниваются с улучшениями, имеющимися на Участке на данный момент. Расхождения в их характеристиках указыва­ют на наличие у имеющихся улучшений функционального или внеш­него износа.

Поскольку набор вариантов использования земельного участка мо­жет быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, определение наиболее эффективного использования проводится в два этапа. Во-пер­вых, — для участка как свободного и готового для застройки в соответ­ствии с наиболее эффективным использованием; и, во-вторых, — для участка с уже имеющимися улучшениями.

В случае, если существующее использование не является наиболее эф­фективным, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наиболее эффективном использовании не превысит стоимости все­го недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем исполь­зовании, за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего, будут отвечать наиболее эффективному использованию участка зем­ли, на котором они находятся. Однако если подобный объект находится в деловом квартале центральной части города, то, вполне возможно, что в соответствии с принципом наиболее эффективного использования име­ющиеся улучшения должны быть снесены, а участок отдан под строи­тельство офисного здания или торгового центра.

Вариант, отвечающий наиболее эффективному использованию, может изменяться с течением времени. В качестве примера рассмотрим земель­ный участок с находящимся на нем жилым домом. Автострада, строи­тельство которой было недавно закончено, пролегла в непосредственной близости от участка. В изменившихся условиях, наиболее эффективным использованием участка может стать строительство мотеля, заправочной станции, пункта автосервиса или ресторана быстрого питания.

5.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости (участка с имеющимися улучшениями)

В этом случае наиболее эффективным является его использование с учетом находящихся на нем зданий, сооружений и инженерных комму­никаций. Если, например, оцениваемый объект представляет собой ад­министративное здание возрастом в 30 лет, то среди вариантов наиболее эффективного использования могут быть:

• дальнейшая сдача помещений в аренду под офисы;
  
• реновация здания с целью повышения класса офисных помещений;
  
• увеличение общей площади (путем надстройки дополнительных
  этажей);
  

• перепрофилирование объекта (например, под элитное жилье).

Использование, при котором стоимость имущества достигает макси­мума, с учетом долгосрочной ставки (нормы) отдачи на вложенные сред­ства и уровня риска, связанного с вложением этих средств, является наи­более эффективным использованием участка земли с имеющимися на нем улучшениями.

Если потенциальные варианты использования не требуют дополни­тельных затрат капитала, проводится прямое сопоставление доходов, ко­торые они способны обеспечить. Если потенциальные варианты исполь­зования требуют дополнительных капиталовложений, по каждому из инвестиционных сценариев рассчитывается внутренняя ставка отдачи (подробнее см. Раздел 10). Затем все результаты сравниваются между собой.

6. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

6.1. Общие соображения

Земельный участок обладает стоимостью в силу своей потенциаль­ной полезности в качестве площадки под строительство, территории для устройства зоны отдыха, сельскохозяйственных угодий или сооружения транспортных магистралей. Предложение земли на рынке носит отно­сительно стабильный характер за исключением случаев потери ею своих потребительских свойств вследствие эрозии почвы, загрязнения вредными веществами, а также истощения посевных площадей, обусловленного неправильными методами ведения сельского хозяйства.

Оценка земельного участка представляет собой оценку прав собствен­ности, связанных с ним. В состав этих прав могут входить право на возве­дение на участке зданий и сооружений, на их перестройку или снос, право передачи участка в аренду (субаренду), право на изменение топог­рафии участка или на добычу полезных ископаемых.

На использование земли и ее стоимость влияют ее физические и то­пографические характеристики и наличие или отсутствие подведенных коммуникаций. К физическим характеристикам относятся размер уча­стка, его форма, рельеф, месторасположение и панорамный вид. Топог­рафические характеристики включают рельеф, угол уклона и дренаж. Подведенные коммуникации могут включать в себя водоснабжение, ка­нализацию, электроэнергию, природный газ и телефонные линии. Ком­муникации могут включать в себя как расположенные на самом участке (артезианские скважины), так и расположенные за его пределами (сило­вые линии или канализационные сооружения). Вообще, земельные ре­сурсы превращаются в земельный участок тогда, когда они становятся готовыми к использованию их неким определенным способом.

6.2. Методы оценки земельных участков

Существует несколько методов оценки земельных участков. Сюда от­носятся:

- метод сделок;

- метод соотношения;

- метод предполагаемого использования;

- остаточный метод.

6.2.1. Метод сделок (метод сравнения продаж)

Метод сделок является одним из вариантов реализации сравнитель­ного подхода к оценке¹. Он исходит из предпосылки, что стоимость оце­ниваемого имущества определяется исходя из цен недавних сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Он основывается на принципе замещения, который гласит, что

осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за иму­щество цену, превышающую затраты на приобретение имущества, столь же привлекательного для него, что и данное.

Это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимос­ти земельных участков метод. В условиях активного рынка при нали­чии определенной информационной структуры, обеспечивающей в дос­таточном объеме достоверные данные по совершаемым сделкам, он дает результаты, заслуживающие доверия.

В настоящее время в России, в условиях отсутствия цен фактических сделок, приемлемо использование цен (арендных ставок) предложений продавцов (арендодателей). В цены предложений следует вносить поправ­ки в сторону снижения, вносимые в процессе переговоров между сторо­нами сделки. Для практических целей величину таких поправок мож­но принять равной 10%.

Процедура применения метода включает в себя следующие шаги. 1. Сбор и систематизация всей имеющейся информации. При сравнении продаж используется следующая информация:

• цены сделок купли-продажи по сопоставимым объектам;
  

• запрашиваемые цены по выставленному на продажу имуществу (вер­хняя граница рыночной стоимости);
  

• цены предложений (нижняя граница рыночной стоимости).
  Основными источниками такой информации являются:
  
• записи государственной регистрации;
  
• продавцы и покупатели;
  
• собственная база данных оценщика;
  

• материалы периодической печати и специализированные издания
  по рынкам недвижимости;
  
• риэлторские фирмы;
  
• знакомые в среде профессиональных оценщиков.
  

рынка недвижимости основной интерес представляет собой «хозяйствен­ная» земля с имеющимися на ней улучшениями. И с этой точки зрения землю можно произвести или переместить с первоначального местопо­ложения. Сегодня достаточно сложно найти земельные ресурсы в их первоначальном состоянии. Все они были прямо (возведение сооруже­ний, прокладка коммуникаций, облагораживание сельскохозяйствен­ных угодий) или косвенно (доступ к транспортной инфраструктуре) изменены человеком, что отразилось на их стоимости.

Метод предполагаемого использования может применяться при оцен­ке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) -- немедленно или в ближайшем будущем. Данный ме­тод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли.

Как правило, основания для применения метода появляются, когда согласно имеющимся данным, участок готов для хозяйственного исполь­зования его на более высоком уровне. Примером может служить земель­ный участок, который расположен в непосредственной близости к го­родской черте. Несмотря на текущее использование участка в сельскохо­зяйственных целях, имеются основания предполагать, что через некоторое время сложатся условия для его использования под жилую застройку. Момент начала застройки должен быть предсказан с достаточной точно­стью. Чем ближе этот момент, тем более обосновано применение метода предполагаемого использования к оценке земельного участка.

Процедура применения метода предполагаемого использования раз­деляется на следующие этапы.

1. 
   Построение наиболее вероятного плана застройки.
   
2. Прогнозирование цен и сроков реализации недвижимости.
   
3. Составление сметы строительных затрат, а также затрат по реализации.
   
4. Оценка стоимости земельного участка методом дисконтирования
   потоков денежных средств (или, кратко, денежных потоков). Под­
   робнее об этом см. Раздел 10.
   

6.2.3. Оценка стоимости участка с помощью остаточного метода

Стоимость любого участка земли определяется доходом, который он способен приносить при наиболее эффективном использовании. Дос­тижение наиболее эффективного использования требует капиталовло­жений, предпринимательского управления и наличия самого земель­ного участка. Согласно экономической теории, доход от земли считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается привлече­ние капитала (проценты по кредитам) и предпринимательский доход. Оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земель­ный участок (подробнее см. Раздел 11).

Если известен доход от земельного участка, его стоимость можно оце­нить методом капитализации (подробнее см. Раздел 10).

7. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Покупатели недвижимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов, максималь­но соответствующих их требованиям. Кроме того, цены, которые поку­патели готовы уплатить за объекты недвижимости, зависят от затрат, требующихся на доведение этих объектов до удовлетворительного с их точки зрения состояния.

Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому затратный подход наиболее уместен при работе с объектами, недавно сдан­ными в эксплуатацию. Затратный подход приводит к наиболее убеди­тельным результатам при достаточном обосновании стоимости земель­ного участка и наличии незначительного накопленного износа у улуч­шений. При оценке старых объектов необходима достоверная методика оценки накопленного износа.

Затратный подход также используется при оценке стоимости плани­руемых объектов, объектов специального назначения и прочего имуще­ства, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке.

5. 
   
   

Поскольку затратный подход подразумевает отдельную оценку земли и улучшений, он может с успехом применяться при оценке для целей страхования, когда в общей стоимости имущества требуется выделить долю элементов, подверженных риску наступления страхового случая.

Особенно важную роль затратный подход играет при оценке объектов, подлежащих реконструкции. Он позволяет установить, будут ли строи­тельные затраты компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или выручки от продажи имущества. Применение подхода позволяет избежать риска избыточных капиталовложений («перезастройки»).

Если объект находится в ветхом состоянии или улучшения не соответ­ствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как сво­бодного, то оценить физический, функциональный или внешний износ достаточно сложно. Правомерность использования затратного подхода ста­вится под сомнение, если общий накопленный износ превышает 50 %.

При оценке инвестиционной стоимости доверие к результатам зат­ратного подхода серьезно снижается из-за принятия допущения, что улуч­шения должны быть воспроизведены «без неприемлемой задержки». На проектирование и строительство многих объектов недвижимости тре­буются месяцы или годы, что для многих инвесторов представляет со­бой как раз неприемлемую задержку.

Необходимо с осторожностью относиться к затратному подходу, если его результаты не подтверждаются результатами, полученные методом сравнения продаж или доходным методом.

Согласно затратному подходу, стоимость объекта недвижимости оп­ределяется как затраты на воспроизводство улучшений с учетом износа и за вычетом предварительно оцененной стоимости участка земли. В зави­симости от характера задания по оценке, вместо затрат на воспроизвод­ство с учетом износа могут использоваться затраты на замещение.

Износом называется уменьшение стоимости с течением времени под действием различных факторов. Существует три типа накопленного из­носа:

1. 
   Физический износ — уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.
   
2. Функциональный износ — уменьшение стоимости имущества, вследствие потери им способности использоваться по своему прямому
   назначению.
   
3. Внешний износ — уменьшение стоимости имущества, вследствие изменения условий окружающей среды.
   

Необходимо четко отличать термин «износ» в теории оценки от тер­мина «амортизация» в бухгалтерском учете, который означает плановое погашение затрат на создание/приобретение основных активов в соот­ветствии с установленными нормами амортизационных отчислений.

Накопленным износом (суммой износа) называется общая потеря иму­ществом стоимости в сравнении с его стоимостью в первоначальном виде (как нового) в процентном выражении на дату оценки. Накопленный износ бывает:

• устранимым — в случае, если затраты по устранению износа меньше получаемого в результате увеличения стоимости имущества;
  
• неустранимым — в случае, если затраты по устранению износа превышают получаемое в результате увеличение стоимости имуще­ства.
  

Каждый вид износа оценивается отдельно, результаты складываются и вычитаются из затрат на воспроизводство в первоначальном виде.

Темпами износа называют ежегодное уменьшение стоимости иму­щества в сравнении с его стоимостью как нового в процентном выраже­нии.

Срок экономической жизни — это период, в течение которого улучше­ния сохраняют свою полезность.

Хронологический возраст — это период, прошедший от ввода улучше­ний в эксплуатацию до настоящего момента. Хронологический возраст легко установить на основании данных технического паспорта.

Фактический возраст — это реальный возраст улучшений, основанный на их текущем состоянии и пригодности для дальнейшего использова­ния.

Для оценки величины накопленного износа используются:

1. Метод непосредственного осмотра. При применении данного метода, накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от пер­воначальной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выносится оценщиком на основание собственного практического опыта или заключения строительно­го эксперта.

2. Метод срока жизни. Прежде всего, оценивается действительный воз­раст улучшений, который затем делится на известный срок и экономической жизни. В результате получается процент накопленного износа улучшений. Разновидностью метода срока жизни является инжиниринговый метод, в соответствии с которым фактический возраст и износ оцениваются для каждого элемента улучшений.

3. Метод рыночных сравнений. На основе цен сделок с сопоставимыми объектами недвижимости оценщик пытается определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сопоставимого объекта вычитается из затрат на его воспроизводство в первоначальном виде. В результате получаются суммы накопленного износа по каждому из сопоставимых объектов, на основании которых определяется накопленный износа оцениваемого объекта. В методе рыночных сравнений не рассматриваются причины износа. Тем не менее он признается наиболее точным. Процесс применения затратного подхода состоит из следующих шагов:

1. 
   Оценка стоимости земельного участка.
   
2. Расчет затрат на воспроизводство улучшений.
   
3. Оценка суммы накопленного износа.
   
4. Расчет затрат на воспроизводство с учетом износа.
   
5. Расчет общей стоимости недвижимого имущества путем сложения результатов п.п. 1 и 4.
   

8. ДОХОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ И МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИЦИЙ

8.1. Доходная недвижимость

К доходной недвижимости относятся следующие основные виды объектов:

• офисные помещения;
  
• торговые площади;
  
• производственные здания и сооружения;
  
• гостиницы;
  
• складские помещения.
  

Для того чтобы установить, относится объект недвижимости к доходным или нет, необходимо исходить из следующих соображений:

• какие-либо физические характеристики объекта могут исключить возможность отнести его к разряду доходной недвижимости;

• сама по себе потенциальная способность объекта недвижимости приносить доход не является достаточным основанием для того, чтобы отнести его к разряду доходной недвижимости.

Определяющим фактором являются мотивы приобретения объекта и вытекающий из них текущий способ его использования.

8.2. Мотивы, которыми руководствуются покупатели недвижимости. Недвижимость и бизнес

Мотивы, по которым приобретается недвижимость как таковая, вклю­чают:

• использование в качестве жилья (удовлетворение физических зап­росов);
  
• соображения престижа (удовлетворение психологических запро­сов);
  
• средство страхования сбережений от обесценения (в условиях инф­ляционной экономики);
  

• получение дохода. пригодности объекта, обеспечивающей
  получение валового дохода. Существуют три основные группы
  

затрат.

Постоянные затраты — затраты, независящие по величине от степе­ни эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имуще­ственные налоги и страховые взносы.

Переменные затраты — затраты, изменяющиеся в зависимости от сте­пени загрузки объекта. Включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора и т. д.

Резервы на восстановление — затраты по замене на протяжении эко­номической жизни объекта отдельных его элементов, подвержен­ных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и т. д.).

Управленческие затраты — отдельная статья затрат, идущая на вып­лату вознаграждения административному персоналу (управляю­щим). Основными функциями управляющих являются:

• подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключение с ними арендных договоров;
  

• надзор за своевременностью арендных платежей;
  
• поддержание функциональной пригодности объекта;
  
• выработка обшей стратегии по использованию объекта.
  

Принципиальное отличие управленческих затрат от всех остальных заключается в том, что они устанавливаются в виде процента от вало­вого дохода (как правило, находятся на уровне 5% от ВД). Чистый доход от эксплуатации (ЧДЭ) — валовой доход за вычетом эксп­луатационных расходов и расходов по управлению, но до выплат по заемным средствам и начисления амортизации. Денежный поток до налогообложения — чистый доход от эксплуатации после выплат по заемным средствам и начисления амортизации. Не­обходимо твердо уяснить принципиальное отличие этих двух статей расходов (также именуемых «псевдорасходами»,) от всех остальных. Амортизация относится к «неденежным» расходам, так как факти­чески не выплачивается владельцем объекта, а напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли. Расходы по обслуживанию долга также не являются расходами в полном смысле этого слова, так как по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

Денежный поток после налогообложения — завершающая статья отчета о прибылях и убытках. Данная статья не является итоговым показате­лем эффективности инвестиционных проектов, поскольку преиму­щества от владения объектами недвижимости включают:

• периодический доход в течение периода владения;
  
• прибыль от увеличения стоимости объекта за период владения;
  
• увеличение доли права собственности инвестора по мере погашения ипотечного кредита на протяжении периода владения.
  

Реверсия представляет собой единовременный доход от продажи объекта по окончании периода владения.

Валовая реверсия — общая выручка от продажи объекта.

Чистая реверсия — валовая реверсия за вычетом комиссионных броке­ров, гонораров юристов, затрат на рекламу и прочих расходов по реализа­ции объекта.

Выручка инвестора от реверсии представляет собой чистую реверсию за вычетом остатка задолженности по основной сумме кредита.

9.1.3. Рыночная ставка аренды

Рыночные ставки аренды определяются поданным договоров на арен­ду недвижимого имущества, схожего с оцениваемым. Оценщику необ­ходимо ясно представлять себе разницу между договорными и рыноч­ными ставками: договорная ставка аренды зафиксирована в договоре арен­ды, в то время как рыночная ставка представляет собой наиболее вероятную ставку, по которой объект может быть передан в аренду в ус­ловиях открытого рынка. Разница между договорной и рыночной аренд­ными ставками называется избыточной рентой.

Рыночные ставки аренды определяются следующим образом. Из дого­воров аренды, заключенных по сопоставимым объектам, устанавливает­ся рыночная арендная плата. После пересчета в сопоставимый формат (на единицу площади, комнату, гостиничный номер, койко-место и т. д.), арендная плата превращается в рыночную ставку аренды и использу­ется для расчета потенциального валового дохода.

Согласно определению, потенциальный валовой доход (отправная ста­тья отчета о прибылях и убытках) равен рыночной ставке аренды, по­множенной на пригодную к сдаче в аренду площадь объекта. Порядок дальнейшего составления отчета был рассмотрен выше.

9.1.4. Внесение поправок

Для отражения различий между оцениваемым и сопоставимыми объектами допускается внесение поправок к ставкам аренды для сопос­тавимых объектов. Необходимо помнить, что чем больше удельный вес поправки, тем менее надежен полученный показатель. Внесение попра­вок в принципе не способно компенсировать функциональные разли­чия между оцениваемым и сравнимым объектами. Оно также не может «очистить» ставку аренды от влияния внеэкономических факторов (воз­никающих в результате какой-либо связи или зависимости между сто­ронами арендного договора).

10. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход является одним и трех общепризнанных подходов к оценке стоимости². Согласно этому подходу, стоимость имущества определяется его потенциальной способностью приносить доход. В рам­ках доходного подхода используются метод капитализации дохода и ме­тод дисконтирования доходов (денежного потока)

10.1. Ставки капитализации и ставки отдачи

Ключевыми параметрами при доходном подходе являются ставки капитализации и ставки отдачи (рентабельности, доходности).

Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным дохо­дом, который приносит недвижимое имущество, и стоимостью этого имущества. В зависимости от используемых показателей ежегодного до-

хода и стоимости имущества различают следующие виды ставок капита­лизации.

Общая ставка капитализации. Рассчитывается как отношение чистого дохода от эксплуатации объекта к его общей стоимости. В качестве чистого дохода от эксплуатации может использоваться либо факти­ческий доход, взятый за последний год, либо прогнозируемый доход на предстоящий год.

Ставка капитализации для собственных средств. Представляет собой отно­шение денежного потока до налогообложения к собственным средствам инвестора, вложенным в приобретение недвижимого имущества. Ставка капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная). Выра­жает отношение ежегодных выплат по кредиту к величине самого кредита.

Ставки отдачи (рентабельности, доходности). Представляют собой пока­затели отдачи от инвестиций в недвижимое имущество, учитывающие все экономические выгоды (т. е. денежные потоки), которые приносит это имущество на протяжении периода владения. Практическая цен­ность ставок отдачи заключается в возможности их использования в качестве:

• ставок дисконтирования при оценке стоимости методом дискон­тирования денежных потоков;
  

сопоставимых показателей при сравнении инвестиционных про­ектов с разными уровнями первоначальных капиталовложений и последующих доходов Существуют следующие основные виды ставок отдачи. Внутренняя ставка отдачи (ВСО). Итоговый показатель эффективнос­ти любого инвестиционного проекта. Выражает ежегодную ставку отдачи на вложенные средства, которую на протяжении периода вла­дения будет получать инвестор в результате всех положительных и отрицательных денежных потоков.

Внутренняя ставка отдачи рассчитывается как ставка дисконтирова­ния, при которой приведенная к текущему моменту сумма (крат­ко — приведенная сумма) доходов на инвестиции (за все годы пери­ода владения) равна величине инвестиций.

Ставка отдачи на собственные средства (доход инвестора). Показатель, ана­логичный ВСО, при расчете которого используются денежные пото­ки, получаемые инвестором (в случае с недвижимым имуществом, это: вложенные в приобретение объекта собственные средства, остаю­щийся в распоряжении доход после выплат по кредиту и выручка от продажи объекта по закрытию кредита).

Ставка отдачи на заемные средства (доход банка). Показатель, аналогич­ный ВСО, при расчете которого используются денежные потоки, по­лучаемые банком (выданный кредит, периодический доход и полу­чение остатка задолженности по основной сумме в случае досрочного закрытия кредита).

Несмотря на то что в определенных условиях и для конкретного объекта ставки капитализации и ставки отдачи могут совпадать, теоретически они представляют собой абсолютно разные показатели и не должны ис­пользоваться на взаимозаменяемой основе.

10.2. Взаимосвязь между ставкой капитализации и ставкой отдачи

Ставка капитализации равна ставке отдачи. Стоимость объекта и (или) доход не изменяются с течением времени. Регулярный (ежегодный) до­ход по величине равен отдаче на вложенные средства. Полное возмеще­ние первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии (т. е. продажи объекта в конце периода владения).

Ставка капитализации превышает ставку отдачи. Стоимость объекта и (или) доход уменьшаются за период владения. Следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии стано­вится невозможным. Таким образом, определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена за счет регулярных доходов до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и ставкой отдачи представляет собой дополнительную ставку для возмещения пер­воначально вложенных средств.

Ставка отдачи превышает ставку капитализации. Стоимость объекта и (или) регулярные доходы увеличиваются за период владения (инвестор ожидает продать объект по цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую ставку отдачи на вложенные средства, поскольку часть этой отдачи будет получена толь­ко в момент реверсии.

10.3. Капитализация дохода

В основе метода капитализации дохода лежат следующие предпосыл­ки. Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следо­вательно, цена приобретения объекта доходной недвижимости представ­ляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного (или прогнозируемого) дохода от объекта. Таким образом, на основании данных по недавним продажам сопоставимых объектов можно найти рыночную взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода (т. е. доходом, который способен приносить объект, и уплаченной за него ценой). Коэффициент, выражающий эту взаимо­связь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, кото­рый он приносит своему владельцу.

Капитализация дохода — это метод преобразования (или конверсии) ежегодного дохода от объекта в его стоимость в соответствии с формулой

Стоимость = Доход / Ставка капитализации

или

Стоимость = Доход х Коэффициент капитализации,

где коэффициент капитализации = 1/СК

В качестве показателя дохода, как правило, используется чистый до­ход от эксплуатации (ЧДЭ), а конкретно, — ожидаемый (прогнозируе­мый) ЧДЭ за предстоящий год или фактически достигнутый ЧДЭ за последний год.

Капитализация не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно периода владения, динамики дохода и изменения стоимости недвижимого имущества. Тем не менее ставки капитализа­ции, рассчитываемые на основе цен продаж схожих объектов, могут кос­венно отражать предполагаемые участниками рынка изменения.

Капитализация может использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недви­жимого имущества (земли и улучшений). В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе:

Используемый показатель дохода	Соответствующая ставка капитализации (СК)
Чистый доход от эксплуатации. Доход инвестора. Доход банка. Доход от земельного участка. Доход от улучшения.	Общая ставка капитализации С К для собственных средств. СК для заемных средств. СК для земли. СК для улучшений