Учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные стандарты оценки» Для специальности: 050506 «Экономика»

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Контрольные вопросы 2.0 Сфера применения 4.0. Взаимосвязь со стандартами оценки 5.0 Требования стандартов Стоимость в обмене Наиболее эффективное использование Рыночной стоимость для существующего ис­пользования Рыночная стоимость Рыночная стоимость 7.0 Требования в отношении раскрытия информации

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Цены и ценообразование» Для специальности:, 2203.72kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Институциональная экономика» Для специальности:, 1370.37kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Предпринимательство» Для специальности:, 1481.44kb.
• О. А. Миронова учебно-методический комплекс по дисциплине «Международные валютно-кредитные, 747.07kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «Международные стандарты аудита» для специальности, 1900.36kb.
• Одобрено учебно-методическим советом факультета мировой экономики и торговли международные, 2410.4kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Аудит» Для специальности: 050506 «Экономика», 2974.79kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Маркетинг» Для специальности: 050506 «Экономика», 3168.5kb.

Литература: осн. 1[52-62]; 3 [1-6]; 7[9-24]; 8 [10-16];

Контрольные вопросы:

1. Виды стоимости отличные от Рыночной стоимости.

2. Взаимосвязь со Стандартами финансовой отчетности

3. Требования в отношении раскрытия информации


Лекция 5. Стандарт 3 - Оценка для финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов

Настоящий Стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся во Введении и гла­ве «Общие понятия и принципы оценки».

1.0 Введение

1.0. Настоящий Стандарт предназначен служить руководством для Оцен­щиков при подготовке оценки активов для использования в фи­нансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетах.

1.2. В настоящем Стандарте излагаются общие понятия и принципы, которым Оценщик должен следовать при подготовке оценки активов для финансовой отчетности и соответствующих счетов, с тем чтобы отразить влияние изменения цен на текущие величины сто­имости. В нем также рассматриваются концепции, которые долж­ны быть понятными для бухгалтеров, работников регулирующих органов и других пользователей услуг по оценке имущества.

1.3. Среди критериев, применяемых при оценке фиксированных (или долгосрочных) активов, например, основных активов, есть такие, которые исходят из полезности или пригодности рассматриваемого ак­тива, его вклада в производство товаров и услуг, для которого он был сконструирован и установлен, и других подобных аспектов, важных для расчета Рыночной стоимости. Оценщики активов должны так­ же сознавать, что активы, которые обычно считаются «фиксирован­ными», при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к
категории «текущих активов». Примером могут служить земельные участки и строения, которые держат в качестве запасов для продажи. Поэтому Оценщики могут иметь дело либо с фиксированными ак­тивами, либо с определенными видами текущих активов.

1.4. При применении настоящего Стандарта фундаментальное значение имеют строгое соблюдение Оценщиком рыночных принципов оцен­ки, объективность и полное раскрытие связанных с данной оцен­кой обстоятельств в подходящем и удобном для пользователя фор­мате. В случаях, когда специализированный характер имущества не допускает использования концепций Рыночной стоимости, насто­ящий Стандарт предписывает надлежащую трактовку и раскрытие данных при оценке.

2.0 Сфера применения

2.1 Настоящий Стандарт применим ко всем оценкам основных средств, включаемым в любой общедоступный или публикуемый документ. Международные стандарты финансовой отчетности признают переоценки стоимости в качестве альтернативы «историческим» затратам, и, в случае принятия учетной политики, предусматриваю­щей проведение регулярных переоценок, предприятия должны рас­крыть базу оценки, частоту переоценок и указать, привлекался ли для их проведения внешний Оценщик.

2.2.В некоторых странах или при определенных условиях законодатель­ство, нормативные акты или правила бухгалтерского учета могут потребовать модификации настоящего Стандарта. Любое отступление, обусловленное такими обстоятельствами, должно быть зафик­сировано и подробно и ясно обосновано в отчете об оценке.

2.3.Настоящий Стандарт неприменим при оценке, проводимой для частных или внутренних целей клиента, таких, как заключение сделки, получение ссуды, или для иных целей, лежащих вне сферы общественных интересов.

3.0 Определения

3.1. Рыночная стоимость определяется следующим образом:

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за кото­рую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересо­ванным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осве­домленной, расчетливо и без принуждения.

3.2. Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование актива, которое надлежащим образом оправданно, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого актива дает максимальную величину стоимо­сти.

3.3. Рыночная стоимость для существующего использования определяет­ся как Рыночная стоимость актива, основанная на продолжении его существующего использования, в предположении, что данный ак­тив может быть продан на открытом рынке для существующего ис­пользования при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости, вне зависимости от того, является ли существующее использование актива наиболее эффективным или нет.

3.4 Затраты на замещение с учетом износа и Стоимость действующего предприятия.

3.4.1 Метод Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ) приме­няется в случае оценки специализированного имущества, ко­торое редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как в составе действующего бизнеса и, следовательно, не может быть оценено в соответствии с определени­ем понятия рыночной стоимости. ЗЗУИ основаны на оценке текущей рыночной стоимости земельного участка для его су­
ществующего использования плюс валовые затраты на замещение (или воспроизводство) улучшений за вычетом скидок на физический износ и с учетом всех соответствующих формустаревания и оптимизации.

3.4.2 Стоимость действующего предприятия (которая определена и рассмотрена в Стандарте 2 МКСО) включает в себя чистую стоимость всех осязаемых и неосязаемых активов предприя­тия после учета всех обязательств. В силу того, что эта вели­
чина является выражением стоимости бизнеса в целом, она, как правило, не может быть распределена по отдельным активам предприятия. Таким образом, отдельные активы не обладают Стоимостью действующего предприятия, и поэтому она не может служить базой оценки активов для финансо­вой отчетности.

3.4.3 Метод ЗЗУИ всегда должен рассматриваться с учетом адекват­ной потенциальной прибыльности либо, в случае государ­ственных активов или активов, лишенных свободных денежных потоков, с адекватным функциональным потенциалом, т. е. характеристиками, которые связаны со стоимостью пред­приятия как целого, о чем было сказано в п. 3.4.1. Поэтому он сочетает в себе черты как рыночного, так и нерыночного ха­рактера. Однако в силу того, что метод ЗЗУИ относится к оцен­ке отдельных активов, а не к самому бизнесу, он существенно отличается от методов и концепций Стоимости действующего предприятия, и при соответствующих обстоятельствах использование ЗЗУИ в оценке активов для финансовых отчетов вполне уместно.

4.0. Взаимосвязь со стандартами оценки

4.1. Хотя в процессе неформального поиска общей точки зрения бухгалтеры и Оценщики используют термины Рыночная стоимость и Справедливая стоимость как взаимозаменяемые, эти понятия не являются синонимами (см. Стандарт 1 МКСО). Стандарты оценки определяют и используют Рыночную стоимость, вполне допуская, что активы могут продаваться при самых различных обстоятельствах и условиях. Во избежание искажения смысла и возможных недоразумений отчет об оценке должен содержать определение Рыночной стоимости и описание ее применения к оцениваемому активу, объяснение условий, при которых применяется данная расчетная величина Рыночной стоимости, и указание на то, каким образом актив обычно переходит из рук в руки на рынке (напри­мер, как отдельный актив или как часть группы активов).

4.2. Стоимость фиксированных или долгосрочных активов, указываемая в финансовой отчетности и соответствующих счетах, обычно называется Чистой учетной суммой этих активов. По условиям со­глашения об «исторических» затратах Чистая учетная сумма пред­ставляет собой Валовую учетную сумму за вычетом накопленной амортизации. В рамках соглашения об учете изменения цен Читая учетная сумма обычно отождествляется с Чистойпереоценен­ной суммой, определяемой либо путем индексации «исторических» затрат, либо путем оценки или периодической переоценки активов. Стандарт 3 МКСО относится к базе измерения стоимости для ситуаций, когда стоимость активов должна основываться на
оценке или периодической переоценке, отражающих изменения цен. В этом отношении Чистые текущие затраты на замещение актива будут формировать базу для его оценки там, где можно про­вести расчет Рыночной стоимости.

3. 
   Обычно оценка имущества, проводимая в связи с подготовкой фи­нансовых отчетов и соответствующих счетов, по определению тре­бует, чтобы активы, находящиеся в распоряжении собственника, оценивались исходя из их существующего использования и с учетом того, что предприятие продолжает функционировать. Однако, некоторые находящиеся в распоряжении собственника активы могут в дальнейшем оказаться ненужными предприятию. Если такие активы будут объявлены директорами предприятия излиш­ними, их следует оценивать исходя не из существующего, а из наи­более эффективного использования. Аналогично, активы предпри­ятия, обычно относимые к инвестициям, оцениваются исходя не из существующего, а из наиболее эффективного использования.
   

4.4.Логическим основанием для выделения среди всех активов тех, которые используются, является то, что бизнес по практическим соображениям не может продавать активы, необходимые для его деятельности, и при этом оставаться производительным. Продажа таких активов была бы несовместима с продолжением этого бизне­са. Вместе с тем оценка Рыночной стоимости используемых акти­вов правильно отражает вклад этих активов с точки зрения рынка и согласуется с методами Рыночной стоимости, применяемыми при оценке других активов.

4.5. Обычно в процессе оценки Оценщик получает от директоров пред­приятия или от их профессиональных консультантов указания от­носительно того, сохраняются ли данные активы для существующего использования, являются ли они излишними в сравнении с потребностями предприятия или же относятся к категории инвестиций. При отсутствии конкретных указаний Оценщик, основы­ваясь на своем опыте, знаниях и квалификации, обязан установить, к какой категории относится тот или иной актив, изучив имею­щиеся факты. В этом случае такая классификация и ее основания должны быть полностью раскрыты.

4.6. Продолжение бизнеса имеет фундаментальное значение для бух­галтерского учета и принятия при оценке предположения о том, что рассматриваемое предприятие будет продолжать свою деятельность в поддающемся предвидению будущем (при условии надлежащих консультаций с бухгалтерами о планируемых изменениях масштаба или стиля работы). Эта концепция совершенно отлична от концепции Стоимости действующего предприятия, которая применима только к стоимости бизнеса как такового и включает в себя все активы и обязательства. Такой тип стоимости не подходит в качестве базы оценки отдельных активов. Напротив, Рыночная стоимость и, при определенных обстоятельствах, Затра­ты на замещение с учетом износа являются допустимыми база­ми оценки отдельных активов предприятия для финансовой отчетности.

5.0 Требования стандартов

5.1 Оценка активов для финансовой отчетности, если подробности и круг раскрываемой информации не дают гарантированных вели­чин, должна проводиться следующим образом:

5.1.1 все инвестиционное имущество и активы, излишние в сопо­ставлении с потребностями предприятия, должны оцениваться на основе Рыночной стоимости при их наиболее эффек­тивном использовании;

5.1.2 все неспециализированные объекты имущества, занимаемые собственником и не являющиеся инвестиционными или излишними, должны оцениваться на основе Рыночной стоимости для существующего использования;

5.1.3 все специализированные объекты имущества, занимаемые соб­ственником, должны оцениваться на основе Затрат на заме­щение с учетом износа. Этот метод оценки не используется в случае, когда можно применить методы Рыночной стоимости;

5.1.4. объекты имущества, обычно оцениваемые на основе торгового или производственного потенциала, должны быть отделены от прочих объектов имущества, занимаемых собственником;

5.1.5. когда оценка включает имущество, отличное от земельных участков и строений, рыночная стоимость такого имущества должна показываться отдельно от оценки земельных участков и строений. Если же этот вид имущества обычно продается вместе с земельными участками и строениями, то его Рыночная стоимость должна быть четко определена как составляю­щая Рыночной стоимости земельного участка, строения и дру­гого имущества вместе взятых.

5.2 Оценщики должны получить от директоров предприятия-собственника перечень активов, подлежащих оценке, с указанием их принадлежности к одной из следующих категорий: используемые акти­вы, излишние активы или инвестиционные активы — для выбора
надлежащей базы оценки в соответствии со всеми пунктами

5.3 Если, в виде исключения, Оценщик принимает задание, которое не содержит конкретных указаний по классификации активов, он должен оценивать активы, основываясь на их фактическом использовании, т. е. должен определить, являются ли они используемыми, излишними или инвестиционными, и привести в отчете соответствующие данные. Такая ситуация может возникнуть при слиянии компаний или при «недружественном» поглощении одной компании другой, а также в иных случаях, когда в распоряжении Оценщика не имеется соответствующей информации или она не­достоверна. Соответствующие действия Оценщика должны быть ясно описаны в отчете об оценке.

5.4 При изложении результатов оценки, проведенной для финансовой отчетности, Оценщик должен ясно и недвусмысленно раскрыть сле­дующие данные:

5.4.1. характер полученных указаний и цели оценки;

5.4.2 базу оценки, включая тип и определение стоимости;

5.4.3 срок владения активами и классификацию оцениваемых прав;

5.4.4 дату оценки;

5.4.5 наименования активов и их местоположение, а также дату и степень их обследования;

5.4.6 пределы, установленные нормативными актами;

5..4.7 все особые допущения и (или) ограничивающие условия;

5.4.8 установки и машины;

5.4.9 прочие обстоятельства, имеющие отношение к проведению оценки.

5.5. Оценка специализированных объектов имущества, таких, как гостиницы, бензозаправочные станции, рестораны и т. п., может прово­диться по Рыночной стоимости с учетом того, что в нее включаются не только земельные участки и строения, но и другие активы. Такие объекты имущества, называемые в некоторых странах «имуществом с торговым потенциалом», обычно продаются на рынке как единый действующий комплекс, для которого установление по отдельности стоимости земли, строений и других объектов является затруднительным или невозможным. Проводя оценку Рыночной стоимости, Оценщик должен выделять стоимость земельного участка, строения и других составляющих или, в альтернативном случае, четко ука­зать, что оценка проведена для всего комплекса в целом.

5.6. Другие обязанности Оценщика.

5.6.1. Оценщики должны использовать в работе надежный персонал, обладающий соответствующей квалификацией и необходимым опытом оценки активов в той местности, где активы находятся. Профессиональные Оценщики могут предпринимать5.1.3 все специализированные объекты имущества, занимаемые соб­ственником, должны оцениваться на основе Затрат на заме­щение с учетом износа. Этот метод оценки не используется в случае, когда можно применить методы Рыночной стоимости;

5.1.4. объекты имущества, обычно оцениваемые на основе торгового или производственного потенциала, должны быть отделены от прочих объектов имущества, занимаемых собственником;

5.1.5. когда оценка включает имущество, отличное от земельных участков и строений, рыночная стоимость такого имущества должна показываться отдельно от оценки земельных участков и строений. Если же этот вид имущества обычно продается вместе с земельными участками и строениями, то его Рыночная стоимость должна быть четко определена как составляю­щая Рыночной стоимости земельного участка, строения и дру­гого имущества вместе взятых.

5.2 Оценщики должны получить от директоров предприятия-собственника перечень активов, подлежащих оценке, с указанием их принадлежности к одной из следующих категорий: используемые акти­вы, излишние активы или инвестиционные активы — для выбора
надлежащей базы оценки в соответствии со всеми пунктами

5.3 Если, в виде исключения, Оценщик принимает задание, которое не содержит конкретных указаний по классификации активов, он должен оценивать активы, основываясь на их фактическом использовании, т. е. должен определить, являются ли они используемыми, излишними или инвестиционными, и привести в отчете соответствующие данные. Такая ситуация может возникнуть при слиянии компаний или при «недружественном» поглощении одной компании другой, а также в иных случаях, когда в распоряжении Оценщика не имеется соответствующей информации или она не­достоверна. Соответствующие действия Оценщика должны быть ясно описаны в отчете об оценке.

5.4 При изложении результатов оценки, проведенной для финансовой отчетности, Оценщик должен ясно и недвусмысленно раскрыть сле­дующие данные:

5.4.1. характер полученных указаний и цели оценки;

5.4.2 базу оценки, включая тип и определение стоимости;

5.4.3 срок владения активами и классификацию оцениваемых прав;

5.4.4 дату оценки;

5.4.5 наименования активов и их местоположение, а также дату и степень их обследования;

5.4.6 пределы, установленные нормативными актами;

5..4.7 все особые допущения и (или) ограничивающие условия;

5.4.8 установки и машины;

5.4.9 прочие обстоятельства, имеющие отношение к проведению оценки.

5.5. Оценка специализированных объектов имущества, таких, как гостиницы, бензозаправочные станции, рестораны и т. п., может прово­диться по Рыночной стоимости с учетом того, что в нее включаются не только земельные участки и строения, но и другие активы. Такие объекты имущества, называемые в некоторых странах «имуществом с торговым потенциалом», обычно продаются на рынке как единый действующий комплекс, для которого установление по отдельности стоимости земли, строений и других объектов является затруднительным или невозможным. Проводя оценку Рыночной стоимости, Оценщик должен выделять стоимость земельного участка, строения и других составляющих или, в альтернативном случае, четко ука­зать, что оценка проведена для всего комплекса в целом.

5.6. Другие обязанности Оценщика.

5.6.1. Оценщики должны использовать в работе надежный персонал, обладающий соответствующей квалификацией и необходимым опытом оценки активов в той местности, где активы находятся. Профессиональные Оценщики могут предпринимать соответствующие шаги, с тем чтобы надлежащим образом оценивать активы в местностях, которые являются для их практики новыми.

5.6.2. В некоторых ситуациях может потребоваться профессиональная помощь со стороны. В таких случаях в отчете об оценке или в сертификате оценки следует указать фамилии приглашенных специалистов, их квалификацию и вклад в проделанную работу.

5.6.3. Оценщик может нормально выполнять свою работу только в том случае, если в связи с оценкой не возникает конфликта интересов. Рекомендуется все возможные конфликты, явные или неявные, обсуждать с директорами предприятия. Неявные конфликты могут быть преодолены при раскрытии фак­тического материала, однако оценщик, возможно, будет вы­нужден отказаться от контракта, если его репутация как не­зависимого оценщика может быть скомпрометирована (см. ниже параграф 7.4).

6.0 Замечания

0. Общие вопросы.
   

6.1.1. Хотя имеются расхождения в формулировках определения ры­ночной стоимости, среди Оценщиков разных стран существу­ет общее согласие относительно концепции и принципов Рыночной стоимости, (см. положения Введения и Стандарт 1 МКСО). Эти характерные черты позволяют оценщикам (1) отличать цену от стоимости в условиях, когда в силу специфических обстоятельств или действия краткосрочных факто­ров, рынок деформирован, и (2) применять определение и кон­цепцию Рыночной стоимости к специализированным объек­там имущества в условиях ограниченности или полного от­сутствия рынка и (или) в других уникальных ситуациях.

2. 
   Стоимость в обмене представляет собой стоимость актива с точки зрения рынка, на котором умозрительно предполага­ется обмен права собственности на этот актив. Концепция Стоимости в обмене лежит в основе расчета Рыночной сто­имости в соответствии с описанием, даваемым Стандартом 1. Стоимость в обмене является чисто рыночной концепци­ей, и ее значение может быть рассчитано с помощью объективных методов и процедур, основанных на данных рынка.
   
3. С термином «наиболее вероятное использование» ассоции­руется выражение «наиболее эффективное использование». Если рассматривать последнее выражение в связи с оценкой используемых активов работающего предприятия, то наибо­лее вероятное использование и наиболее эффективное исполь­зование этих активов могут различаться. С другой стороны, для активов, которые являются излишними в сравнении с потребностями бизнеса и которые можно будет выставить на открытый рынок для продажи, смысл этих двух выражений обычно близок к совпадению.
   
4. Наиболее эффективное использование обычно определяется как тот из реальных, юридически допустимых альтернатив­ных вариантов использования, который является физичес­ки возможным, надлежаще оправданным, финансово осуще­ствимым и при котором Рыночная стоимость оцениваемо­го актива будет максимальной. Существующее использование предполагает такое же использование актива, что и на дату оценки, с учетом способности актива продолжать вносить свой вклад в стоимость предприятия, но без учета альтернативных или более вероятных вариантов использования в слу­чае его продажи.
   
5. Определение Рыночной стоимость для существующего ис­пользования или Стоимости существующего использования применяется при оценке активов для финансовой отчетнос­ти, но оно не применимо к оценке излишнего имущества, инвестиционного имущества или, говоря шире, к оценке вне рамок требований финансовой отчетности.
   
6. Рыночная стоимость излишних активов основана на пред­посылке, заключающейся в том, что предприятие в них боль­ше не нуждается, однако возможна некоторая форма их аль­тернативного использования — от нового функционального использования до утилизации в качестве лома.
   

1. 
   Рыночная стоимость инвестиционного имущества основана на стоимости актива на открытом рынке в предположении, что сделка по его продаже совершается в соответствии с требо­ваниями и условиями, указанными в определении рыноч­ной стоимости, приведенном в тексте Стандартов. 2. Инвестиционное имущество. Имущество, приносящее доход, которое относится к долго­срочным инвестициям 4г. инвестиционных компаний, пенси­онных (накопительных) фондов, трастовых компаний или компаний с аналогичными формами имущественных прав, обычно оценивается на основе ликвидации отдельных активов в соответствии с установленным планом ликвидации.
   Рыночная стоимость таких активов, рассматриваемых как пор­тфель инвестиций или как группа объектов имущества мо­жет быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимо­стей активов, взятых по отдельности. Если эта ситуация имеет место, о ней следует сообщить отдельно директорам или по­печителям.
   
2. Специальные требования в отношении институциональных инвестиций могут привести к необходимости особого под­хода к различным категориям активов, таким, как объекты имущества в стадии развития. Аналогично, помимо обычных требований в отношении раскрытия данных, предъяв­ляемых в рамках общепринятых бухгалтерских соглашений, могут возникнуть и другие дополнительные требования.
   

6.3. Индивидуальная полезность в сравнении с совокупной полезностью.

1. 
   База оценки актива зависит от того, каким образом он ис­пользуется, и (или) от того, как он продается на рынке. Не­которые активы обладают оптимальной полезностью, когда используются в индивидуальном порядке. Другие имеют большую полезность, если используются как составная часть некоторой группы активов.
   
2. В нормальных условиях отдельно расположенные независи­мо функционирующие объекты недвижимости, как правило, продаются в индивидуальном порядке и оцениваются именно с этой точки зрения. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недви­жимости, то такая дополнительная или специальная стоимость может определяться в процессе оценки и фиксиро­ваться в отчете либо на основании собственных наблюдений Оценщика, либо в соответствии с полученными указаниями клиента. Однако никакую подобным образом рассчитан­ную стоимость не следует считать Рыночной стоимостью без надлежащего обоснования.
   

6.3.3. Отдельный объект имущества может обладать дополнительной или Специальной стоимостью сверх той стоимости, которую он имеет сам по себе, благодаря своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему другим объектом имуще­ства либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего особые интересы. В отчете, отдельно от Рыночной стоимости, установленной в соответствии с определением, данным настоящими Стандартами, необходимо указать пределы или величину такой дополнительной или Специальной стоимости.

6.3.4. С особой тщательностью следует подходить к определению полезности актива в случае, когда он составляет часть производственного предприятия или предприятия, располагаю­щего множеством активов либо в одном месте, либо в разных
местах. В таких ситуациях обычно имеет смысл говорить о совокупной полезности активов, благодаря которой предпри­ятие является действующим.

6.3.5. Если цель оценки связана с подготовкой финансовых отчетов предприятия как функционирующей экономической единицы требуемая в отчете стоимость является Стоимостью действующего предприятия, то полезность активов рассматривается со­вокупно, как часть бизнеса как действующего (за исключением активов, отнесенных собственниками или директорами к из­лишним или избыточным). При оценке активов в соответствии с концепцией Действующего предприятия их стоимость отра­жает общую стоимость в использовании, т. е. их суммарный вклад в производство товаров и услуг, в отличие от их индивидуальной полезности при альтернативном использовании.

6.4. Нынешняя полезность и будущая полезность.

6.4.1. Полезность измеряется в долговременной перспективе — как правило, за весь нормативный срок службы актива. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия времен­но излишними; они «консервируются» или каким-либо другим образом изымаются из процесса производства, преоб­разуются для альтернативного использования или просто простаивают в течение заранее определенного срока. В других ситуациях внешние по отношению к рынку условия — эко­номические или политические — могут вынудить на нео­пределенное время сократить производство.

6.4.2. Похожая ситуация имеет место и в случае, если активы на­ходятся в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика подвергается существенным изменениям. Установить отчетливо степень их полезности на дату оценки крайне трудно. В таких обстоятельствах Оценщику необходимо путем консультаций с соб­ственниками или директорами предприятия определить наиболее вероятный вариант будущего использования акти­вов и категорию, к которой они относятся.

3. 
   В тех случаях, когда активы «консервируются» для исполь­зования в будущем, для их оценки может быть применен метод, использующий Затраты на замещение с учетом из­носа с учетом адекватной потенциальной прибыльности. В любом случае Оценщик должен изучить вопрос относительно цены, которую был бы готов заплатить хорошо информи­рованный покупатель. В некоторых ситуациях опытный Оценщик до того, как станет возможным окончательное установление Рыночной стоимости, может провести оценку (напрямую или с помощью интерполяции) путем сравне­ния с Рыночной стоимостью аналогичных активов, обладаю­щих аналогичной полезностью, расположенных в активных зонах свободного рынка, с учетом времени, риска, издержек хранения (при их наличии) и других факторов.
   
4. Распространенным результатом неопределенности политической или экономической ситуации является изменение по­лезности, выражаемой показателями производительности или эффективности. В таких случаях Оценщик, проведя кон­сультации с директорами предприятия и (или) другими компетентными лицами обязан представить факты, касаю­щиеся рыночных ожиданий в отношении продолжительности подобных явлений. Временные закрытия предприятий могут оказывать незначительное (или нулевое) влияние на стоимость активов, в то время как перспективы долговре­менного прекращения деятельности могут вызвать постоян­ное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их функционирования.
   

6.5. Специализированные активы и активы с ограниченными возмож­ностями реализации.

6.5.1. Специализированные активы и Активы с ограниченными воз­можностями реализации редко продаются (если продаются вообще) на открытом рынке иначе как в составе бизнеса, неотъемлемой частью которого они являются (его иногда называют бизнесом во владении). Если наиболее вероятное использование таких активов неразрывно связано с бизнесом во владении, то процесс оценки их стоимости не является рыночным и может потребовать оценки стоимости всего предприятия с последующим распределением этой стоимос­ти по его составным частям. Некоторые активы могут иметь специальную стоимость только как часть действующего пред­приятия. При проведении оценки подобного рода в серти­фикате оценки или в отчете об оценке следует отдельно указать данный тип стоимости и его отличие от Рыночной стоимости (см. Стандарт 2 МКСО).

6.5.2. Для активов с ограниченными возможностями реализации наи­более подходящей процедурой оценки часто является метод Затрат на замещение с учетом износа с учетом адекватной потенциальной прибыльности или функционального потенциала.

Применение этого метода требует от Оценщика соответствую­щего разъяснения в сертификате оценки или в отчете об оцен­ке, в особенности, уточнения, основана ли она на рыночных дан­ных или же на какой-либо другой информации.

6.5.3. Активы местных или центральных государственных органов могут подпадать под описанную выше категорию в той мере, в какой они не имеют или не могут иметь вмененные свободные денежные потоки. В качестве таковых они, как правило, оцениваются на базе Затрат на замещение с учетом износа с учетом перспектив и возможностей продолжения их использования.

6.6. Межфирменная аренда. анализом стабильного уровня дохода, полученного из данных бухгал­терского учета или прогнозов с исключением специальной величины гудвилла, полученной за счет уровня управления, превышающего средний поданным наблюдений. В таких случаях следует обратить внимание кредитора на значительную разницу в стоимости, которая может существовать между дей­ствующим предприятием и предприятием, на котором либо:

1. 
   бизнес закрыт;
   
2. запасы вывезены;
   
3. лицензии/сертификаты, соглашения о франчайзинге или разрешения аннулированы или находятся под риском;
   
4. имущество пострадало от нецивилизованного обраще­ния; или
   

6.5.1.5. существуют иные причины, которые могут отрицательно повлиять на результаты последующего функ­ционирования.

6.5.2. Круг проблем, охватываемых консультацией Оценщика, мо­жет быть расширен до включения в них вопроса о потенци­альных изменениях в состоянии имущества, принимаемого в качестве обеспечения ссуды. Например, если обеспечивае­мые имуществом свободные денежные потоки в значитель­ной степени зависят от конкретного арендатора или аренда­торов — представителей одной единственной отрасли, а так­же других условий, могущих вызвать нестабильность в будущем, Оценщик должен отметить эти факты в отчете об оценке или в сертификате оценки. В некоторых случаях мо­жет оказаться подходящей оценка объекта имущества как покинутого собственником, для альтернативного использо­вания.

6. Объекты недвижимости в стадии развития.

1. 
   Не приносящие доход объекты недвижимости, сохраняемые для развития или как площадки для застройки неспециа­лизированными зданиями, должны оцениваться исходя из существующих и потенциальных прав на осуществление раз­вития и контроля за ними. Любые допущения относительно планирования и прочих существенных факторов должны быть разумными и явно указываться в сертификате оценки или в отчете об оценке.
   
2. Следует обсудить с кредитором график поэтапного финансирования, являющийся частью кредитного соглашения. На протяжении цикла развития необходимо периодическое проведение рыночных оценок.
   
3. Выбор подходящего метода для оценки объектов развития за­висит от состояния работ на дату оценки, указанную в отчете, и от той меры, в какой данный объект может быть заранее продан или сдан в аренду до его завершения. Метод оценки следует предварительно обсудить и согласовать с кредитором. Оценщик с особой тщательностью должен:
   

6.6.3.1.учесть разницу во времени между датой завершения раз­вития и датой оценки. В этом анализе должно быть отражено влияние потребностей дополнительного раз­вития на затраты и доходы, с использованием, если нужно, расчетов дисконтированной стоимости;

2. 
   адекватным образом указать изменения в рыночной ситуации, ожидаемые в течение периода, оставшегося до завершения развития;
   
3. надлежащим образом рассмотреть и указать пределы риска, связанного с развитием, и рассмотреть и раскрыть любые известные взаимоотно­шения сторон, вовлеченных в развитие.
   

6.7.Невозобновляемые активы.

1. 
   Особые проблемы связаны с оценкой невозобновляемых ак­тивов.¹ Необходимо, в частности, обратить внимание на срок и график погашения ссуды, в том числе на даты выплаты процентов и основной суммы долга в их связи с размерами невозобновляемого актива и планируемой программой его извлечения и использования.
   
2. Аренда, плата за которую превышает рыночную ставку, и которая тем самым создает арендодателю преимущество, может представлять собой основной актив, связанный с соответству­ющим объектом недвижимости. В подобных случаях аренду можно рассматривать как невозобновлямый актив, в силу того что любая приписываемая ему стоимость будет уменьшаться по мере внесения арендных платежей и уменьшения преиму­щества арендодателя в отношении размера получаемой им платы из-за роста рыночных ставок аренды.
   

6.8. Оценщик.

1. 
   Характер и рамки задания имеют особенно важное значение как для Оценщика, так и для того, кто пользуется его услу­гами.
   
2. В некоторых законодательствах нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность в сфере финансовых услуг, требуют специального лицензирования или регистрации в случаях, когда предоставляемые консультативные услуги каса­ются не только стоимости имущества, но и выпусков цен­ных бумаг, таких, как акции, доли промежуточного участия и другие доли участия, коллективные инвестиционные схе­мы или синдицированные ссуды.
   
3. В силу того, что большинство соглашений об обеспечении ссуд, закладных и долговых обязательств основываются на осо­бых доверительных отношениях, особенно важно, чтобы Оценщик был независимым, не связанным ни с одной из сторон, вступивших или предполагающих вступить в финансовые взаимоотношения. Важно также, чтобы Оценщик имел, или был бы в состоянии приобрести, надлежащий опыт работы с конкретным видом имущества в местности, где находится имущество, подлежащее оценке.
   

7.0 Требования в отношении раскрытия информации

0. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. В целом такие отчеты, подготовленные для оценок, проведенных в соот­ветствии со Стандартом 4 МКСО, должны соответствовать требованиям, предъявляемым к отчету, которые изложены в Разделе 5
   Стандарта 1 МКСО. В частности, они должны содержать конкрет­ную ссылку на определение Рыночной стоимости, даваемое в на­ стоящих Стандартах, а также ссылку на то, как имущество расце­нивалось с точки зрения его полезности или наиболее эффектив­ного использования.
   
1. Такие оценки также должны быть отнесены к конкретной дате оценки (дате, к которой применимо установленное значение стоимости). Следует также указать цели и функции оценки, а также другие критерии, которые имеют отношение к делу и
   пригодны для того, чтобы гарантировать адекватную и разумную интерпретацию полученных Оценщиком результатов, суждений и выводов.
   
2. Хотя при некоторых обстоятельствах могут оказаться подходящи­ми концепция, использование и применение альтернативных выражений стоимости, Оценщик должен гарантировать, что если такие альтернативные значения стоимости будут найдены и отражены в отчете, они законны и адекватны и не могут интерпретиро­ваться как отражение Рыночной стоимости.
   
3. При составлении отчета об оценке Рыночной стоимости для обес­печения ссуд, закладных и долговых обязательств Оценщик обязан:
   

1. 
   представить полный и понятный отчет об оценке таким об­разом, чтобы он не вводил в заблуждение;
   
2. представить достаточный объем информации, позволяющий тем, кто будет читать отчет и полагаться на него, полностью понять исходные данные, рассуждения и анализ, лежащие в основе суждений и выводов Оценщика;
   
3. сформулировать все допущения или ограничивающие усло­вия, на которых основана оценка;
   
4. четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество;
   
5. идентифицировать оцениваемые долю или доли в собствен­ности;
   
6. дать определение оцениваемого имущества, указать цель оценки, дату оценки и дату выпуска отчета;
   
7. дать полное и исчерпывающее объяснение используемым базам оценки стоимости, а также обоснование их примене­ния и выводов;
   
8. представить подписанный профессиональный сертификат, подтверждающий объективность и беспристрастность оценки, профессиональный вклад Оценщика, применимость Стандартов, а также раскрыть другую, имеющую отношение к делу информацию.