Н. Г. Чернышевского В. В. Копнина Курс лекций

Вид материала

Курс лекций

Содержание Задача формирования данных о состоянии ресурсов и их величине Кадастровые оценки Нормативные оценки Планово-перспективные оценки Комплексная оценка Качественная оценка Задача комплексной оценки ресурсов Рис. 4. Задача размещения Качественный подход Задача размещения, связанная с распределением. Рыночная стоимость Остаточная стоимость Восстановительная стоимость Стоимость воспроизводства Вопросы для самоконтроля

Подобный материал:

• Курс лекций Барнаул 2001 удк 621. 385 Хмелев В. Н., Обложкина А. Д. Материаловедение, 1417.04kb.
• Н. Г. Чернышевского с. А. Фирсин Курс лекций, 1306.85kb.
• Краткий курс лекций для студентов Iкурса Направление подготовки, 136.05kb.
• Курс лекций по автоматизированному электроприводу для итр проектный организаций с применением, 24.37kb.
• Курс лекций (28 часов) канд филос наук О. В. Аронсон Курс лекций «Математика и современная, 27.49kb.
• Курс лекций в электронной форме содержит все лекции предусмотренные программой дисциплины, 32.88kb.
• В. А. Деденко Л. Г. Караваев В. А. Курс лекций, 48.22kb.
• Сергей Федорович Платонов Полный курс лекций, 11181.62kb.
• Курс лекций по дисциплине история экономических учений москва 2008, 5434.7kb.
• Л. В. Козловская социально-экономическая география беларуси курс лекций, 1638.23kb.

§4.4.7.Задача оценки природных ресурсов


Современный период развития общества характеризуется резким увеличением использования природных ресурсов без учета реального их восстановления. Для предотвращения необратимых последствий необходимо рациональное использование природных ресурсов, включающее их оценку и учет состояния. Эти две задачи могут решаться с привлечением геомаркетинга,

Для решения задачи оценки ресурсов необходима их классификация. Она осуществляется по признаку использования в материальном производстве и в непроизводственной сфере.

Ресурсы, используемые промышленностью, можно подразделить на следующие группы:

• энергетические;

• сырьевые для получения конструкционных материалов производственного назначения; -

• сырьевые для получения других продуктов производственного назначения (например, смазочных масел);

• сырьевые для производства предметов непосредственного потребления (вода, нефть и нефтепродукты).

Непроизводственная сфера включает ресурсы прямого потребления, косвенного использования, эстетического назначения.

Задача формирования данных о состоянии ресурсов и их величине решается на основе геомаркетинговых исследований и последующих экономических оценок. Использование геомаркетинговых исследований позволяет накапливать информацию о ресурсах и оперативно ее обрабатывать при решении различного класса задач по рациональному и эффективному использованию природных ресурсов.

Экономические оценки природных ресурсов подразделяют на кадастровые, нормативные, экспертные, планово-перспективные и др.

Кадастровые оценки составляют на основе кадастровых документов (например, паспорта нефтепромыслов и т.п.), которые создаются при проведении всесторонних геомаркетинговых исследований территории и изучении всей информации, связанной с данным ресурсом или его разработкой. Кадастровые и экспертные оценки применяются на региональном и народнохозяйственном уровнях.

Нормативные оценки применяют при установлении размеров экономического стимулирования и определении народнохозяйственного и хозрасчетного эффекта (текущая деятельность действующих предприятий, перевооружение, реконструкция за счет собственных средств и кредитов).

Планово-перспективные оценки используют при разработке и внедрении новых технологических способов очистки вредных выбросов, использовании новых научно-технических решений.

Оценка ресурса определяется в общем случае в виде разности между ценой конечной продукции и индивидуальными затратами на ее получение. Считают, что ресурс имеет нулевую оценку, если затраты на получение ресурса превышают цену планируемой продукции.

Комплексная оценка ресурса включает качественные и количественные факторы. Под системой экономической оценки природных ресурсов в общем случае понимают совокупность гармонизированных народнохозяйственных нормативов с учетом эколого-экономической эффективности эксплуатации природных областей.

Качественная оценка природных ресурсов служит для разработки информационной базы, применяемой в последующей количественной (экономической) оценке объектов природопользования или единичных ресурсов.

Традиционная экономическая оценка природных ресурсов на первом этапе осуществляется поэлементно. Она достаточно просто получается статистическими методами с использованием стандартных программных пакетов прикладной статистики. В этом случае каждый ресурс оценивается независимо от остальных. Такая оценка проста, но не всегда точна.

Поэлементный подход не учитывает эффекта комплексности, получаемого от совместного использования некоторых природных ресурсов, от возможности их совместной транспортировки или переработки.

Задача комплексной оценки ресурсов напрямую не решается только статистическими методами, так как требует интеграции разнообразных данных в единую среду и их совместной обработки. Такая интеграция возможна только в ГИС и геомаркетинге. Поэтому комплексная оценка природных ресурсов может быть получена только технологиями геомаркетинга.


§4.4.8.Задача размещения


Задача размещения имеет несколько разновидностей, например задача проектирования и задача распределения.

Задача размещения, связанная с проектированием. Она формулируется следующим образом. Имеется проектируемый пространственный объект А с центром (центроидом) и габаритами, задаваемыми двумя параметрами -а х b или радиусом г.

Имеется ряд ограничительных зон: экологических, шумовых, заповедных и прочих, в которых размещение объекта запрещено. Имеется промышленный объект М, вблизи которого должен быть размещен проектируемый объект.

Необходимо найти оптимальное место для проектируемого объекта. Задача решается методом потенциала в сочетании с эвристическим визуальным моделированием и последующем применением методов линейного программирования.

В геомаркетинге реализация метода потенциала осуществляется путем построения так называемых буферных зон. Эти зоны можно строить по заданному алгоритму, параметру или их совокупности. Для точечных объектов буферные зоны представляют собой окружности, для линейных и ареальных – подобие геометрической конфигурации объекта.

Пример.

Пусть имеется промышленный объект (условно) «Разработка месторождения». Он характеризуется некой буферной зоной. Рядом расположен охраняемый лесной массив – тоже буферная зона.




Рис. 4. Задача размещения


Для обеспечения рабочей силой необходимо принять решение о строительстве либо рабочего поселка, либо общежития, с тем, чтобы транспортировать рабочих с помощью уже существующей железной дороги. В зоне возможного строительства поселка имеется охраняемая парковая зона 5 и проходит автомагистраль, характеризуемая также буферными зонами.


Параметры буферных зон определяются на основе нормативной документации и непосредственных измерений. Необходимо принять оптимальное решение, не нарушающее экологические и природоохранные нормы.

Метод геомаркетинга для решения данной задачи дает два подхода: качественный и количественный.

Качественный подход заключается в определении параметров буферных зон и последующем проведении геоинформационного моделирования для определения нескольких альтернатив разме­щения объектов.

После получения набора альтернатив начинается количественная оценка, основанная на получении наборов оптимальных решений с помощью методов линейного программирования.


Задача размещения, связанная с распределением. Необходимо выбрать вариант размещения региональных распределительных центров, из которых в заданном регионе распространяются то­вары широкого ассортимента, предназначенные для удовлетво­рения потребностей множества потребителей.

Эта задача относится к классу логистических. Ее особенностью является то, что при доставке многономенклатурной продук­ции появляются дополнительные операции: упаковка, контейне­ризация, подгруппировка партии грузов, выбор вида транспор­та и типа транспортных средств, сортировка грузов в пути следования и др.

Требование учёта дополнительных операций приводит к не­обходимости создавать на отдельных направлениях грузопото­ков крупные распределительные и складские базы и решать воп­рос выбора рациональных зон обслуживания потребителей такими центрами.

Задача выбора оптимального варианта размещения распре­делительного центра ставится и решается в том случае, когда на определенной территории имеется несколько потребителей ма­териального потока. Если распределительный центр находится в месте сосредоточения производства и отправки с помощью средств магистрального транспорта, то его размещают на узло­вой магистральной станции.

Если распределительный центр располагается в месте потреб­ления материального потока, задача решается по-другому. Дос­тавка грузов потребителям в этом случае осуществляется, как правило, автомобильным транспортом общего пользования, и величина суммарных логистических расходов будет меняться в зависимости от места расположения распределительного цент­ра. Это естественным образом требует решения транспортной задачи, которая в геомаркетинге выполняется особенно просто.

В соответствии с концепцией системного подхода при выбо­ре варианта размещения распределительного центра применяет­ся следующая последовательность действий:

1. Изучается конъюнктура рынка, определяются стратегичес­кие цели логистической системы, разрабатывается прогноз вели­чины материального потока, проходящего через всю логистичес­кую систему. Составляется прогноз необходимого количества запасов во всей системе, а также на отдельных участках товаро­проводящей цепи.

2. Составляется схема распределения материального потока внутри логистической системы.

3. Осуществляется выбор варианта места расположения рас­пределительного центра (центров) по критерию минимума при­веденных затрат.

Построение моделей начинается с анализа геомаркетинговой информации. Заключенные договоры, заказы в индивидуальном или серийном производстве, ожидаемый объем продаж в массо­вом и крупносерийном производстве составляют базис для фор­мирования текущего и оперативного планов производства, каль­кулирования себестоимости продукции.


§4.4.9.Задача оценки земельных ресурсов


В связи с появлением земельного рынка большое значение приобретает задача оценки земельных ресурсов. Управление ис­пользованием земельных ресурсов должно осуществляться на основе информации, отвечающей требованиям экономического развития рыночных отношений.

Геоинформационные и геомаркетинговые технологии служат основой при проектировании использования земель, позволяют выявлять оптимальные варианты пользования земельными ресур­сами, осуществлять контроль и анализ для поддержки принятия управленческих решений.

Задача оценки земельной собственности формулируется сле­дующим образом. Имеется территория с объектами недвижимо­сти и/или с земельными участками. Необходимо дать рыночную оценку недвижимости с учетом разнообразных факторов: удален­ности от города, расположения транспортных сетей, экологичес­кой обстановки, природных условий, климатических условий, качества земель и т.д.

Поэлементная оценка земельных участков дает большие ошиб­ки из-за колебаний рыночной стоимости и меняющейся конъюн­ктуры, особенно в условиях нынешней России.

Геомаркетинговый подход позволяет провести комплексную оценку, основными этапами которой являются следующие:

• создание картографической основы;

• проведение базисной сегментации всех земельных участков, вовлеченных в рынок;

• количественная оценка спроса (де-факто);

• оценка стоимости имеющейся недвижимости на земельном участке;

• оценка стоимости планируемой к застройке недвижимости на данном земельном участке;

• анализ возможных строительных работ, затрагивающих данный и другие участки;

• анализ объема имеющихся и риска потенциальных инвес­тиций в данный регион;

• оценка экологической ситуации региона и влияния сосед­них регионов на экологию;

• оценка состояния транспортных сетей;

• оценка природной среды;

• оценка стоимости участка с учетом собранной информации на основе зарубежных аналогов с поправкой на покупательную способность;

• включение собранной информации и полученных оценок в базу ассоциированных графических и табличных данных;

• формализация задачи оценки земельной стоимости;

• проведение моделирования с использованием систем под­держки принятия решений и получение набора альтернатив;

• выполнение уточняющих исследований и получение оцен­ки или набора динамических оценок, отражающих возможные изменения внешней среды;

• осуществление сегментирования земельного рынка и пред­ставление результатов в визуальной форме.

Два последних обстоятельства определяют специфику геомар­кетинговой оценки. Она может включать набор оценок, содер­жащих оперативную информацию с учетом изменений внешних условий. Кроме того, состояние земельного рынка оперативно может быть показано с помощью электронных карт.

В целом задача решается с применением ГИС, в которую вне­дрены база данных земельного кадастра, база данных о состоя­нии окружающей среды, база данных мониторинга состояния окружающей среды и др.


§4.4.10.Операции с недвижимостью


Недвижимостью (недвижимым имуществом) называют учас­ток территории с принадлежащими ему природными ресурсами, а также зданиями и сооружениями]. Она представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости. В составе не­движимости выделяют следующие группы активов:

• земельный участок;
  
• жилое помещение;
  
• нежилое помещение;
  
• предприятие;
  
• здание и сооружение;
  
• участок лесного фонда;
  
• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, под­лежащие государственной регистрации.
  

Формирование объекта недвижимости заключается в его ин­дивидуализации, т.е. определении его технических, юридических и экономических характеристик, которые однозначно выделяют его среди группы подобных объектов.

В геомаркетинге технические характеристики попадают в группу «место», юридические и экономические характеристики недвижимости - в группы «время» и «тема».

Основой формирования земельного участка как объекта не­движимости являются топографические работы и кадастровый план. Это определяет метрические характеристики (позиционные данные) объекта.

Формирование атрибутивных характеристик земельного уча­стка осуществляют инвентаризационные бюро.

Процесс формирования объекта недвижимости заканчивает­ся составлением на него кадастрового плана, который заводит отдел Комитета по земельным работам и землеустройству. Пос­ле завершения процедуры формирования объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.

В настоящее время выделяют следующие сегменты рынка недвижимости:

1) свободные земельные участки;

2) жилые здания и сооружения;

3) административные, промышленные, торговые и другие объекты, приносящие доход;

4) здания и сооружения (больницы, школы и т.п.), не прино­сящие доход.

Объекты недвижимости третьего сегмента имеют значитель­но более высокую стоимость, чем четвертого. Таким образом, одной из операций с недвижимостью является приобретение объектов четвертого сегмента рынка и перевод их в третий, вслед­ствие чего стоимость недвижимости резко возрастает и ее владе­лец получает значительную прибыль.

По критерию удаленности от города выделяют следующие сегменты рынка: центр города (престижный район), вблизи центра города, городская окраина, ближний пригород, средний при­город, дальний пригород, удаленность от города, сельская мест­ность, отдаленный район.

Одной из основных задач работы с недвижимостью является оценка ее стоимости. Задача эта непростая, так как стоимость недвижимости может определяться разными способами.

Говоря языком моделирования, оценка стоимости объекта недвижимости сводится к построению параметрической модели и выделению прагматической части этой модели.

Как геомаркетинговый объект недвижимость находится во внеш­ней среде. Параметры этой среды и определяют ценность, а также стоимость недвижимости. Взаимодействие среды и объекта недви­жимости обусловливает такие его характеристики, как отчуждае­мость, спрос, ликвидность, перспективность развития территории. Эти показатели можно назвать общими для всех регионов.

В каждом конкретном регионе или районе (микрорайоне) существуют свои особенности, которые, влияя на ценность объек­та недвижимости, или снижают стоимость, или повышают ее. К факторам, повышающим стоимость объекта недвижимости, от­носятся:

• личностный интерес покупателя к объекту (рядом друзья или место воспоминаний и т.п.);

• особые условия продажи (льготы );

• воздействие рекламы;

• престижность;

• ограничение времени на совершение сделки для покупателя;

• доступность.

Факторы, снижающие стоимость объекта недвижимости, сле­дующие:

• недостаточная развитость рынка;

• криминогенная обстановка;

• отдаленность от места проживания или труднодоступность;

• ограничение времени на совершение сделки для продавца;

• длительность сделки из-за бюрократической волокиты ме­стных чиновников.

В зависимости от совокупности факторов могут быть опре­делены несколько групп объектов недвижимости для конкретно­го региона: очень дорогие, дорогие, недорогие и т.д. Задача гео­маркетинговых исследований - определение этих групп и затрат на перевод недвижимости из одной группы в другую.

Одним из основных мотивов при сделке с недвижимостью является приобретение ее как относящуюся к группе более деше­вых и перевод в группу с более высокой стоимостью. Классичес­кий пример - приобретение пустого земельного участка с после­дующим возведением на нем строений. Это приводит к повыше­нию стоимости участка и синергетическому эффекту, благодаря чему стоимость земельного участка со строением становится выше, чем сумма стоимостей пустого участка и строения.

Одной из наиболее простых оценок является применение нормативной цены на землю. Эта цена определяется нормативными документами по стране с учетом для каждого конкретного райо­на Российской Федерации. Она, как правило, является нижним пределом при совершении сделок с недвижимостью при отсут­ствии на участке строений или при отсутствии регистрации этих строений.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная стоимость, обуслов­ленная спросом и предложением. В условиях полноценного рынка эта стоимость определяется оценщиками и является стандартом. В условиях неразвитого рынка рыночная стоимость устанавливает­ся на основе компромисса между участниками рынка.

Одним из методов определения рыночной стоимости для про­давца и покупателя является метод сопоставимых продаж. Он заключается в сборе информации о продажах и ценах на анало­гичные объекты и в установлении цены по сходству признаков продаваемого объекта с аналогами.

Следует отметить, что рыночные условия с течением времени могут изменяться. По этой причине необходимы временной ана­лиз геомаркетинговой среды и прогноз ее поведения в ближай­шем будущем.

Сооружения как объекты недвижимости со временем могут изнашиваться и терять стоимость. Поэтому для их нижней оцен­ки используют понятие остаточной стоимости.

Остаточная стоимость - это первоначальная стоимость за вычетом износа. Она характеризует изменение стоимости объек­та недвижимости с течением времени.

К числу факторов, определяющих оценку и состояние объек­та недвижимости на текущий момент времени после окончания строительства, относят также восстановительную стоимость.

Восстановительная стоимость - это (дополнительная) сто­имость работ по приведению объекта недвижимости (здания или сооружения) в состояние на момент его возведения. Условно эту величину можно назвать стоимостью реставрации объекта.

Сумма остаточной стоимости и восстановительной стоимос­ти может служить оценкой верхней (максимальной) стоимости объекта.

В качестве верхней сравнительной оценки стоимости объекта используют следующие понятия: стоимость воспроизводства и страхования стоимость.

Стоимость воспроизводства - это стоимость создания точной копии объекта в его первоначальном состоянии без учета износа.

Страхования стоимость - стоимость объекта недвижимости, определяемая как верхний предел страховой суммы, т.е. полная цена объекта, устанавливаемая страховой тарификацией.

Методы геомаркетинга существенно облегчают эту работу. Не случайно все автоматизированные риэлтерские информаци­онные системы представляют собой, по существу, геомаркетин­говые системы, хотя открыто так не называются.

Пример.

Владельцу земельного уча­стка площадью б соток необходимо быстрее его продать.

Следует выяснить цену. Для этого используем метод анало­гии, т.е. определения цены по аналогичным объектам. По объяв­лениям, по опросу покупателей и продавцов получаем среднюю рыночную стоимость подобных объектов недвижимости. По оценке сторожа садоводства, председателя и бухгалтера получа­ем вероятную оценку стоимости участка и строений с учетом его недостатков. Если эта оценка ниже среднерыночной, можно при­нять меры по повышению стоимости.

При наличии строений, даже не зарегистрированных, для ус­тановления верхней оценки стоимости можно пригласить заин­тересованного в повышении стоимости страхового агента, кото­рый согласно страховой тарификации даст оценку без учета яв­ных дефектов.

Если оценка страхового агента выше, чем средняя рыночная и тем более вероятная оценка стоимости, целесообразно пред­принять практические действия по повышению стоимости.

При детальном изучении строения владелец выявит ряд недо­статков (течь, необходимость покраски и т.п.), которые необхо­димо устранить для повышения продажной цены. Стоимость ра­бот по устранению недостатков определяет восстановительную стоимость. Если сумма восстановительной стоимости и вероят­ной стоимости ниже оценки страхового агента, целесообразно осуществить ремонт, вследствие которого цена повысится на­столько, что окупит восстановительную стоимость.

Использование геомаркетинговых методов, в частности эко­логических карт, карт воздушных течений и других, позволяет уточнить стоимость и дать более аргументированную цену при продаже.


Вопросы для самоконтроля