Geum.ru

Волгоградская академия государственной службы

Вид материалаКодекс

Содержание


Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной
Статья 31. Выбор земельных участков для строительства
Подобный материал:
1   ...   12   13   14   15   16   17   18   19   ...   36

Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

3. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Комментарий

1. Предусмотренная комментируемой статьей процедура является частным случаем предоставления участка для строительства в собственность граждан и юридических лиц из государственной или муниципальной собственности. Как отмечалось нами ранее, ст.30 ЗК РФ регламентирует две процедуры предоставления земельных участков для строительства (с предварительным согласованием мест размещения объекта либо без такового), причем строительства любых объектов (жилищных, промышленных, культовых, военных и т.д.). В комментируемой статье конкретизируется процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта применительно лишь к случаям жилищного строительства.

Как и предусмотрено п.4 ст.30 ЗК РФ, продажа земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов для строительства в собственность или права на заключение договора аренды осуществляется на торгах. В п.2 комментируемой статьи конкретизирована вышеназванная норма (не на конкурсе или аукционе, а только на аукционе), причем указано и исключение из данного правила. Оно заключается в том, что если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подп.1 п. 26 ст.38.1 (в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган публичной власти, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

2. В п.3 предусмотрен частный случай предоставления земельного участка для жилищного строительства – в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства. Выделим ряд особенностей данной процедуры. Во-первых, четко указан срок (две недели), в течение которого орган публичной власти должен принять юридически значимое решение о проведении процедур предоставления земельного участка либо об отказе от их проведения. Как следует из абз.2 п.3 комментируемой статьи, орган публичной власти (в большинстве случаев это орган местного самоуправления) именно может принять решение (а при буквальном толковании данной нормы может и не принять) в установленный срок. Во-вторых, обратим внимание – гражданин подает заявление о предоставлении участка в аренду (абз.1 п.3), а орган публичной власти принимает одно из трех решений: 1) о проведении аукциона по продаже земельного участка (!); 2) о проведении аукциона на право заключения договора аренды участка; 3) об опубликовании сообщения о приеме заявлений на предоставление в аренду такого земельного участка (абз.2 п.3 комментируемой статьи).

В-третьих, предусмотренное абз.2 п.3 опубликование сообщения о приеме заявлений о предоставлении земельных участков в аренду в периодическом печатном издании является конкретизацией основного принципа земельного законодательства (ст.1 ЗК РФ), предусматривающего участие граждан и их объединений в решении вопросов, касающихся их прав на землю. На достижение этой же цели направлено и размещение информации на сайте органа публичной власти в сети «Интернет». Указанные периодические печатные издания в большинстве случаев четко определены соответствующим органом публичной власти. Например, федеральные сообщения публикуются в «Российской газете», а региональные – в областных газетах. Так, в Волгоградской области официальным областным печатным органом является газета «Волгоградская правда».

Если сообщение было опубликовано, но в течение месяца заявлений от граждан не поступило, орган публичной власти предоставляет подавшему заявление гражданину земельный участок в аренду для жилищного строительства, причем договор аренды должен быть заключен в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае же поступления нескольких заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, проводится аукцион в порядке, указанном ст.38.1 ЗК РФ. Каким образом должна происходить продажа земельного участка, упомянутая абз.2 п.3 комментируемой статьи, остается не совсем понятным.

3. Выделение комментируемой статьей в отельный пункт правил предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства не является случайным, поскольку земельное и градостроительное законодательство предусматривает специальный правовой режим осуществления данной деятельности. Гражданам, получившим в результате рассмотренной выше процедуры земельные участки в аренду, не требуется подготовка проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи), поскольку это теперь дело добровольное (ч.3 ст.48 ГрадК РФ). Если гражданином такая документация подготовлена, в отношении нее не проводится государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий.

В тоже время, для осуществления индивидуального жилищного строительства (реконструкции, капитального ремонта) необходимо получение разрешения на строительство. Для его получения застройщик должен направить в уполномоченный орган публичной власти (в подавляющем большинстве случаев это орган местного самоуправления) заявление о выдаче разрешения на строительство, приложив к нему следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Выдается разрешение на индивидуальное жилищное строительство сроком на десять лет (ч.ч. 9,19 ст.51 ГрадК РФ). Как следует из ч.2 ст.55 ГрадК РФ, для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган публичной власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Мы полагаем такую ситуацию не совсем логичной, поскольку, как следует из ч.1 ст.51 ГрадК РФ, разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Однако если разработка проектной документации не является обязательной, то теряется и смысл ее проверки.

4. Следует подчеркнуть, что указанная в комментируемой статье процедура предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства не применяется по отношению к гражданам, в отношении которых законодатель счел необходимым сохранить соответствующие льготы. Например, п.8 ч.1 ст.14 Закона РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (ред. от 29 декабря 2004 г.), предусматривает для указанных категорий граждан право на внеочередное обеспечение земельными участками для индивидуального жилищного строительства (при условии признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий); согласно ст.17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (ред. от 31 декабря 2005 г.), инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства и т.д. В указанных случаях аукционы не проводятся, а применяются правила п.2 ст.28 ЗК РФ.

5. Сфера действия комментируемой статьи – предоставление земельных участков для жилищного строительства впервые лицам, еще не имеющим прав на участок. Однако если многоквартирный дом уже существует, порядок передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нем иной и регламентируется ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 26 декабря 2005 г.). Данный порядок имеет две разновидности.

Во-первых, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Во-вторых, если такой земельный участок не сформирован, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Появление данной нормы о бесплатной передаче участка в общую долевую собственность обусловлено заботой органов публичной власти об увеличении налогооблагаемой базы по земельному налогу.


Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

3. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

4. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

5. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

6. Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

7. При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

8. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

9. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.

Комментарий

1. Комментируемая статья является своего рода «частным случаем» предоставления земельного участка для жилищного строительства, предусмотренного ст.30.1 ЗК РФ. Понятие «комплексное освоение земельного участка» является новым в законодательстве и не разработанным в юридической науке. До появления комментируемой статьи необходимость комплексного освоения территории упоминалась в основном в подзаконных актах, не посвященных регулированию земельных отношений, например, применительно к комплексному освоению недр (Энергетическая стратегия России на период до 2020 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 28 августа 2003 г. № 1234-р) или комплексному освоению территории после ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда (Постановление Волгоградского Горсовета народных депутатов от 1 июля 2004 г. № 2/28 (с изм. от 6 апреля 2005 г.) «О городской целевой программе «Переселение граждан, проживающих на территории Волгограда, из ветхого и аварийного жилищного фонда» на 2004-2010 годы») и т.д.

Как следует из п.1 комментируемой статьи, комплексное освоение участков в целях жилищного строительства предполагает:

а) подготовку будущим застройщиком (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем) документации по планировке территории. Как следует из ч.1 ст.41 ГрадК РФ, подготовка такой документации осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Следовательно, предполагается предоставление арендатору крупного земельного массива (квартал, микрорайон и т.д.) для комплексного освоения (проще говоря - для строительства «спального района» со всеми объектами соцкультбыта и инфраструктурой). Таким образом, наряду с иными преимуществами, орган местного самоуправления экономит и финансовые средства на разработку документации по планировке территории.

б) будущий застройщик должен провести работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Инженерная инфраструктура - сооружения технологического цикла, инженерные сети водо-, тепло-, электро-, газоснабжения, а также иные объекты, созданные или предназначенные для обеспечения функционирования жилищно-коммунального комплекса населенных пунктов. Задача развития инженерной инфраструктуры решается на стадии территориального планирования (ч.1 ст.9 ГрадК РФ), причем наличие на территории публично-правового образования соответствующих объектов инженерной инфраструктуры определяется региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, содержащими минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (ч.4 ст.24 ГрадК РФ). Следовательно, параметры и виды таких объектов известны арендатору заранее.

в) осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Сразу обратим внимание, что в наименовании комментируемой статьи речь идет о жилищном строительстве, а в тексте упоминается уже «жилищное и иное строительство». Мы полагаем, что здесь нет особого противоречия, поскольку осуществление жилищного строительства происходит в жилой территориальной зоне (применительно к рассматриваемой теме - в подзонах застройки среднеэтажными либо многоэтажными жилыми домами). При этом ч.3 ст.35 ГрадК РФ допускает размещение в жилых зонах отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. Строительство таких объектов и упоминает законодатель в качестве «иного».

Выделяется три вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне (в том числе и жилой) устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч.ч.1-3 ст. 37 ГрадК РФ).

2. В отличие от общих правил предоставления земельных участков для жилищного строительства, предусмотренных ст.30.1 (на аукционе в собственность либо аренду), комментируемая статья предусматривает предоставление земельных участков, прошедших кадастровый учет, только в аренду и в порядке, предусмотренном ст.38.2 (см. комментарий к ней). Для арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусматривается ряд дополнительных требований, закрепляющих максимальные сроки совершения следующих действий: подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления независимо от срока договора аренды (до пяти лет или более). При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в п.3 комментируемой статьи требований, касающихся максимальных сроков выполнения действий по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.

3. Поскольку для комплексного освоения первоначально предоставляется огромный земельный участок, по окончании предусмотренных п.5 комментируемой статьей процедур (утверждения документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и т.д.), арендатор получает исключительное право приобрести сформированные земельные участки в границах освоенного массива в собственность или аренду (за исключением, конечно, тех участков, которые изъяты или ограничены в обороте). При этом на него возлагается обязанность соблюдения максимальных сроков осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (ст.37 ГрадК РФ). Данные требования переходят и к новым правообладателям земельных участков в случае их оборота.

4. При неисполнении вышеуказанных обязанностей, касающихся максимальных сроков совершения действий по комплексному освоению земельных участков (либо совершения в сроки, но не надлежащим образом), права на земельные участки могут быть принудительно прекращены (например, право аренды в порядке, предусмотренном ст.46 ЗК РФ – см. комментарий к ней). Кроме того, с нарушителей взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное. Такой вид неустойки называется законной неустойкой, и кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена ли это соглашением сторон. При этом размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон (если закон, как в нашем случае, этого не запрещает), но не уменьшен (ст.332 ГК РФ).


Статья 31. Выбор земельных участков для строительства

1. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

2. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

3. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

4. Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

5. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.

6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

7. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

8. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением.

В случае, если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса и принявших такое решение, понесенных убытков независимо от продления срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

9. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса и принявшие такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

10. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов Российской Федерации.

Комментарий

1. Комментируемая статья посвящена второй процедуре предоставления земельного участка для строительства из государственной или муниципальной собственности, при которой производится предварительное согласование мест размещения объекта (ст.ст.30.1 и 30.2 ЗК РФ регламентируют процедуру предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объекта). Для предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта гражданин или юридическое лицо направляет заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в орган публичной власти. После окончательного разграничения государственной собственности на землю, для выяснения публичного собственника будет необходимо предварительно направить заявку с просьбой предоставить информацию по земельному участку в государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество (Росрегистрацию) или орган, уполномоченный на ведение кадастрового учета земель (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости). До разграничения публичной собственности на землю эти функции выполняет орган местного самоуправления. В заявлении указывается:

а) назначение объекта (это не может быть многоквартирный дом или иной объект жилищного строительства, но вполне может быть промышленный, общественно-деловой, военный или иной хозяйственный объект).

б) предполагаемое место его размещения. При формулировке таких предложений необходимо иметь в виду, что для каждой территориальной зоны в ходе градостроительного зонирования территории муниципального образования устанавливается градостроительный регламент, определяющий параметры и виды использования соответствующей территории. Поэтому бесполезно предлагать среди жилой зоны выделение участка для строительства промышленного объекта, негативно влияющего на состояние окружающей среды. Кроме того, если речь идет не о частных интересах, а о размещении государственного или муниципального унитарного предприятия, то предполагаемое место его размещения может быть указано в документах территориального планирования (схемах территориального планирования или генеральных планах), утвержденных на соответствующем уровне публичной власти, равно как и зона негативного воздействия такого объекта на окружающую среду (см. напр.: ч.ч.6,10 ст. 10 или ч.ч.4,8 ст. 19 ГрадК РФ).

в) обоснование примерного размера земельного участка. Следует иметь в виду, что п.3 ст.33 ЗК РФ, регламентирующий нормы предоставления земельных участков как раз для таких случаев, отсылает к утвержденным для конкретных видов деятельности норм отвода земель либо правилам землепользования и застройки и иной градостроительной документации. Следовательно, при определении таких размеров следует иметь в виду положения ст.38 ГрадК РФ и ч.6 ст. 30 ГрадК РФ. Из последней нормы следует, что предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства указываются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

г) испрашиваемое право на земельный участок. Согласно п.3 ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется по общему правилу в аренду. Исключение сделано для федеральных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений (для них испрашиваемый титул - право постоянного (бессрочного) пользования), а также для религиозных организаций в случае строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения (испрашиваемый титул - безвозмездное срочное пользование, причем на срок строительства этих объектов). Для всех остальных, включая государственные и муниципальные унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, казенные предприятия субъекта РФ, муниципальные казенные предприятия, испрашиваемый вид прав на землю – аренда.

2. Выбор земельного участка органом местного самоуправления производится как по заявлению граждан или юридических лиц, так и в случае обращения исполнительного органа государственной власти. При выборе земельного участка орган местного самоуправления руководствуется информацией, содержащейся в документах государственного земельного кадастра и землеустройства (см. комментарий ст.69-70), а также генеральным планом поселения (городского округа). В случае недостатка информации, орган местного самоуправления вправе направить запрос в органы государственной власти (например, в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) либо иные органы местного самоуправления, и в двухнедельный срок получить бесплатно интересующие его сведения (абз.2 п.2 комментируемой статьи).

Выбор земельного участка для последующего размещения на нем определенного промышленного, военного или иного объекта капитального строительства должен производиться с учетом требований законодательства об охране окружающей среды и рациональном использовании природных ресурсов, а также с учетом возможных экологичес­ких, экономических, демографических и иных последствий эксплуатации указанного объекта (п.1 ст.35 Закона об охране окружающей среды). Для избежания неблагоприятных последствий размещения хозяйственного и иного объекта, экологическое законодательство предусматривает следующие требования и запреты (о градостроительных см. выше):

Во-первых, согласно ст.105 ВК РФ, при размещении хозяйственных и других объектов, а также при внедрении новых технологических процессов должно учитываться их влияние на состояние водных объектов и окружающую природную среду (ст. 105). Места строительства (размещения) хозяйственных и других объектов, влияющих на состояние водных объектов, определяются по согласованию со специально уполномоченным органом управления использованием и охраной водного фонда, специально уполномоченными государственными органами в области охраны окружающей среды, другими государственными органами управления использованием и охраной природных ресурсов и органом санитарно-эпидемиологического надзора. Водное законодательство выделяет водоохранные зоны с особым эколого-правовым режимом, в пределах которых устанавливаются прибрежные защитные полосы (там запрещается размещение животноводческих ферм и лагерей, а также некоторая иная деятельность). При размещении и на иных стадиях постройки и эксплуатации гидротехнических и других сооружений на водных объектах, используемых для рыбного хозяйства, должны предусматриваться и осуществляться мероприятия, обеспечивающие охрану водных объектов, рыбных ресурсов, водных и околоводных животных и растений (140 ВК РФ).

Во-вторых, законодательством об охране атмосферного воздуха (воздухоохранным законодательством) предусматривается, что размещение объектов хозяйственной и иной деятельности при застройке городских и иных поселений должно обеспечиваться не превышением нормативов качества атмосферного воздуха в соответствии с экологическими, санитарно-гигиеническими, а также со строительными нормами и правилами в части нормативов площадей озелененных территорий. При проектировании и размещении объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих вредное воздействие на качество атмосферного воздуха, в пределах городских и иных поселений, а также при застройке и реконструкции поселений должны учитываться фоновый уровень загрязнения атмосферного воздуха и прогноз изменения его качества при осуществлении указанной деятельности. Размещение объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих вредное воздействие на качество атмосферного воздуха, согласовывается со специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области охраны атмосферного воздуха (его территориальными органами) и другими федеральными органами исполнительной власти. Запрещаются размещение и эксплуатация объектов хозяйственной и иной деятельности, которые не имеют предусмотренных правилами охраны атмосферного воздуха установок очистки газов и средств контроля за выбросами вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух (ст. 16 Закона об охране атмосферного воздуха).

В-третьих, согласно ст. 25 Закона о недрах, застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр (его территориальных органов) и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки.

В-четвертых, установлены особенности размещения объектов в границах особо охраняемых природных территорий и их охранных зон. Так, согласно ст. 16 Закона о природных лечебных ресурсах, в составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон. В частности, на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению. На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных объектов, осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением.

В-пятых, наряду с общими экологическими требованиями, связанными с оценкой воздействия на окружающую среду планируемой деятельности, существует ряд требований к размещению объектов, наиболее опасных для окружающей среды – энергетических, военных, нефтегазодобывающих и т.д. (см. ст.ст.40,41,46 Закона об охране окружающей среды). Специальным законодательством могут предусматриваться и иные требования к выбору земельного участка в целях обеспечения безопасности населения (см., например, ст.47 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (ред. от 21 марта 2005 г.).

3. При буквальном толковании п.3 комментируемой статьи, обязанности по информированию населения возложены на «органы местного самоуправления городских или сельских поселений». Между тем, как следует из п.1 ст.2 Закона о местном самоуправлении, кроме «городского поселения» и «сельского поселения» существуют и иные виды муниципальных образований – городские округа, муниципальные районы и внутригородские территории города федерального значения. Получается, что на эти органы местного самоуправления указанные п.3 обязанности не возложены? Мы полагаем, что данную формулировку следует, безусловно, понимать в конституционно-правовом (широком) смысле, распространяя на все виды муниципальных образований.

4. Комментируемая статья возлагает на органы местного самоуправления обязанности по информированию населения и правообладателей земельных участков о своих действиях и решениях (в том числе по изъятию земельных участков), которые могут затронуть интересы населения. Собственно говоря, все эти вопросы обсуждаются на более ранней стадии – в ходе публичных слушаний по проектам генеральных планов поселений и городских округов (ст.28 ГрадК РФ); публичных слушаний по проектам правил землепользования и застройки (ч.3 ст.31 ГрадК РФ); публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории (ч.ч.5,7 ст.46 ГрадК РФ) и т.д. Если граждане не участвовали в этих процедурах, комментируемая статья предоставляет им еще один шанс высказать свое отношение к намечаемому изъятию и/или предоставлению земельного участка. Следовательно, налицо общая тенденция возложения на муниципальные власти целого комплекса информационных обязанностей в свете новейшего земельного, экологического и градостроительного законодательства. Предусмотренные комментируемой статьей процедуры по информированию населения являются частным случаем муниципальных публичных слушаний вообще, как по процедуре, так и по кругу подлежащих обсуждению проблем.

Информационные процедуры, предусмотренные п.п.3,4 комментируемой статьи, могут быть классифицированы в две группы: во-первых, право граждан, общественных и религиозных объединений, органов территориального общественного самоуправления требовать информации (обязанность органа местного самоуправления ее предоставить) о предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, в том числе, когда им предшествует процедура выкупа участка (что конкретизирует соответствующий основной принцип земельного законодательства). Во-вторых, это информирование самих правообладателей земельных участков в случае возможного изъятия либо выкупа у них участков (п.4). Основания, условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд предусмотрены ст.ст. 49,55 ЗК РФ.

Следует отметить, что в комментируемой статье не указан механизм участия общественности в решении вопросов, затрагивающих права населения, ибо абц.3 п.3 распространяется лишь на коренные малочисленные народы (предусматривая для них сходы и референдумы). Понимать это можно двояко: либо данные вопросы и процедуры должны быть отражены в муниципальном правовом акте, либо необходимо применять нормы иных федеральных законов (причем одно другому не противоречит), включая Закон об охране окружающей среды (например, в части общественных слушаний в ходе оценки воздействия на окружающую среду) или ГрадК РФ. Не указано, и что понимать под «вопросами, затрагивающими интересы населения». Это оценочная категория, и более чем вероятно интерпретироваться она будет по-разному органами публичной власти и общественностью, либо даже различными группами населения (например, пайщики гаражного кооператива и их родственники могут иметь «интерес» к строительству многоэтажного гаража во дворе, а остальные жители многоквартирных домов квартала нет).

Представляется, что формы участия общественности в решении вопросов, касающихся прав на землю, указаны п.3 ст.35 Закона об охране окружающей среды. Из него следует, что в случаях, если размещение зданий, строений, сооружений и иных объектов затрагивает законные интересы граждан, решение принимается с учетом результатов референдумов, проводимых на соответствующих территориях. Указанные законные интересы могут нарушаться строительством объектов федерального, регионального или местного значения. Однако отнесение вопросов планировки и застройки территорий муниципальных образований к числу вопросов местного значения позволяет сделать вывод о том, что в большинстве случаев под интересами населения соответствующих территорий будут пониматься интересы жителей соответствующего муниципального образования, а сам референдум будет местного уровня. Общие требования к организации и проведению референдумов и гарантии прав граждан в этой сфере определяются федеральными законами, а организационно-технические вопросы проведения местного референдума регулируются, как правило, законами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами. Следует иметь в виду и разницу между референдумом и «участием в решении вопросов, затрагивающих интересы населения», которая заключается в том, что участники референдума выражают свое мнение (и его результаты юридически обязательны для органов публичной власти), но не имеют возможности что-то изменить в принимаемом решении.

Есть небольшой опыт защиты экологических прав граждан на проведение местного референдума как средства учета мнения населения на стадии размещения объекта, что является дополнительной гарантией обеспечения благоприятного качества окружающей среды. Кроме того, следует отметить, что референдум не является единственным способом защиты прав граждан на стадии размещения объекта. Например, в Волгограде в 127-м микрорайоне (бульвар 30 лет Победы) в 2003 г. было начато строительство очередной стоянки, подъездные пути к которой проходили через жилые дворы. В результате этой постройки было вырублено некоторое количество деревьев, изменен местный ландшафт (насыпан грунт до уровня первого этажа, что привело к затоплению подвалов дома номер 36). При этом с общественностью проект данной застройки не обсуждался, а государственная экологическая экспертиза не проводилась. В результате активности граждан (165 человек) и массовых жалоб в органы местного самоуправления, полномочному представителю президента и в другие инстанции, постановлением природоохранной прокуратуры строительство было прекращено, а предпринимателя привлекли к административной ответственности на сумму 2 000 рублей. Кстати говоря, в природоохранной прокуратуре на середину осени 2003 г. находилось еще 13 аналогичных дел; 4 иска по незаконному строительству автостоянок во дворах жилых домов были доведены до суда и успешно выиграны.62

5. Не ясным остается юридическое значение результатов таких «обсуждений с общественностью». Представляется, что учет этих результатов не является обязательным для органов власти, а потому игнорирование мнения общественности нельзя будет обжаловать в суде. Редакция аналогичных норм, встречающаяся в законодательстве зарубежных (европейских) стран, в которых сформировалось гражданское общество, вполне понятна в силу существующих там многовековых традиций уважения органами власти мнения населения и признания его «самоценности». В современной же России сохраняется ряд пережитков тоталитаризма, что проявляется, в частности, в повсеместном игнорировании органами власти всех уровней интересов и потребностей населения. Поэтому данная редакция комментируемой статьи (как и норм ст.28 ГрадК РФ), ни к чему не обязывающая органы публичной власти, может заслужить только отрицательную оценку.

С другой стороны, такую позицию законодателя о рекомендательном (консультативном) характере данной процедуры можно понять, поскольку общественность не всегда может быть объективна и способна компетентно судить о технических и прочих аспектах проектной и иной документации. Поэтому, как отмечала М.И. Васильева, «безмерное расширение общественного вмешательства – это такая же крайность, как и существовавшие до последнего времени чисто аппаратные, закрытые способы решения экологически значимых проблем».63

6. В абз.3 п.3 комментируемой статьи содержаться требования о необходимости проведения сходов и референдумов граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы коренных малочисленных народов и общностей. Органы публичной власти обязаны принимать решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов. Тут примечательно несколько аспектов.

Во-первых, ЗК РФ предусматривает более высокую гарантированность прав коренных малочисленных народов, нежели специальное законодательство. Например, согласно ст.12 Федерального закона от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации», в случае изъятия земельных участков и других обособленных природных объектов, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для государственных или муниципальных нужд лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов предоставляются равноценные земельные участки и другие природные объекты, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием. Как видим, механизма учета мнения населения тут нет.

Во-вторых, для большей части территории России и большинства россиян действуют положения абз.2 п.3, из которых неясен механизм проведения учета мнения населения (сход, референдум), как это прямо указано для коренных малочисленных народов. В-третьих, в отличие от мнения большинства россиян, решения сходов и референдумов коренных малочисленных народов, хотя и формально, но обязательны для учета органами публичной власти при принятии решений.

Итак, налицо специальный правовой режим повышенной защиты интересов коренных малочисленных народов по сравнению с интересами большинства населения России в сфере предоставления и изъятия земельных участков.

7. Важность информирования органами местного самоуправления населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, равно как и юридические последствия отсутствия этого, видны на примере следующего дела. Распоряжением главы города Воронежа от 07.05.2003 г. № 536-р «О предоставлении в целевую аренду имущества (основные средства) парка, расположенного между домами № 4 и № 8 по ул. Кирова», обществу предоставлено в целевую аренду с постановкой на баланс имущество (основные средства) парка, расположенного по названному адресу, для организации досуга жителей города сроком на 10 лет. Во исполнение указанного распоряжения администрация города Воронежа (далее - администрация) и общество заключили договор аренды основных средств от 16.05.2003 г. № 4-098-03 сроком до 12.05.2004 г.

В соответствии с постановлением администрации от 27.06.2003 № 1392 «О предоставлении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» земельного участка, занимаемого арендуемым имуществом парка, по ул. Кирова, 6», администрация и общество заключили договор от 01.07.2003 г. № 2324-03-09/мз аренды земельного участка из земель поселений площадью 9 035 кв. метров, расположенного по указанному адресу, сроком до 12.05.2004 г.

Администрацией вынесено постановление от 13.08.2003 г. № 1837 о разрешении обществу проектирования и строительства культурно-развлекательного торгового комплекса на ранее представленном в аренду земельном участке.

Суды первой и кассационной инстанций, отказывая прокурору Воронежской области в иске о признании недействительным постановления от 13.08.2003 г. № 1837, исходили из того, что оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов муниципального образования, поскольку земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды от 01.07.2003 г. № 2324-03-09/мз, а оспариваемое постановление предусматривает строительство объекта после согласования проекта на строительство и продления срока названного договора аренды. Эти выводы являются неправомерными.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются ЗК РФ и ГрадК РФ. Согласно п.1 ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места размещения объекта. Как установлено судом первой инстанции, генерального плана застройки города Воронежа и плана застройки спорного земельного участка не имеется, поэтому предоставление этого участка под строительство объекта могло быть произведено в соответствии с п.5 ст.30 ЗК РФ, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта, о чем принимается соответствующее решение. В материалах дела нет документов, свидетельствующих о принятии администрацией города Воронежа решения о проведении предварительного согласования места размещения объекта строительства - культурно-развлекательного и торгового комплекса.

Суд первой инстанции при принятии решения не учел, что порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный ст.30 ЗК РФ, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению.

Согласно п.3 ст. 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства. Между тем ни в тексте оспариваемого постановления, ни в материалах дела нет сведений об информировании населения города Воронежа об изменении целевого назначения земельного участка, расположенного между двумя жилыми домами и являющегося местом отдыха, и предоставлении данного участка для строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса. Довод суда первой инстанции о том, что обязанность информировать население возникает после завершения государственной экспертизы и согласования проекта, а не до предоставления участка под строительство конкретному лицу, не соответствует указанным нормам закона. Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают нормы материального права, единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, публичные интересы и в силу п.п.1,3 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.64

8. После получения необходимой информации и согласований, а также обсуждения с общественностью (и вне зависимости от его результатов) составляется акт о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. В последнем случае мы полагаем формулировку п.5 комментируемой статьи не точной, ибо речь должна идти о зонах с особыми условиями использования территорий (ст.1 ГрадК РФ), в число которых наряду с охранными и санитарно-защитными входят зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов и т.д. Кроме того, к акту прилагаются проекты границ каждого участка в соответствии с возможными вариантами их выбора, а в случае необходимости их изъятия у правообладателей – дополнительно расчеты их убытков и потерь (ст. комментарий ст.ст.57-58 ЗК РФ). Орган публичной власти может утвердить тот или иной вариант выбора земельного участка, либо отказать в размещении объекта, а копия решения в семидневный срок выдается заявителю.

9. В п.8 комментируемой статьи указывается, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Из этого вытекает три следствия: во-первых, правообладатель земельного участка не должен принимать никаких мер по его улучшению после получения уведомления о предстоящем изъятии участка (иначе ему не компенсируют убытки, как это предусмотрено ст.280 ГК РФ); во-вторых, если в течение трех лет после решения о предварительном согласовании мест размещения объекта участок не был в установленном порядке изъят у его правообладателя, он вправе требовать возмещения убытков, причиненных ограничением его прав по использованию участка от органа публичной власти, принявшего такое решение; в-третьих, если граждане и их объединения (например, мнение которых не было учтено) или правообладатели земельных участков обжалуют решение о предварительном согласовании мест размещения объекта в суд и оно будет признано недействительным, принявший решение орган публичной власти обязан возместить гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Применительно ко второму следствию, необходимо обратить внимание на интересный прецедент Европейского Суда по правам человека. Фабула дела такова. Наследники покойного г-на Е. Спорронга являются владельцами участка земли в Нижнем Нормалме, центральном районе Стокгольма, на котором стоит строение, возведенное в 60-х годах XIX века. В июле 1956 г. Правительство выдало муниципалитету разрешение на отчуждение, которое коснулось зоны в 164 земельных участка, включая и тот, на котором располагалось владение г-на Спорронга. Предполагалось построить путепровод и создать в этой зоне стоянку для автомобилей. Во исполнение Закона об отчуждении 1917 г. Правительство установило 5-летний срок, до окончания которого муниципалитет должен был совместно с собственниками участка определить в Земельном суде сумму компенсации. Этот срок продлевался в 1961 г., 1964 г. и 1969 г., в последнем случае на 10 лет. В мае 1979 г. разрешение было отменено по просьбе муниципалитета, который в то время проводил политику снижения числа автомобилей в городе и сохранения существующей схемы застройки. В период с 1954 г. по 1979 г. на рассматриваемые земельные участки распространялись также запрещения на строительство. На владение г-жи И. М. Лоннрот, которое также расположено в центре Стокгольма, разрешение на отчуждение распространялось с 1971 г. по 1979 г., а запрещение на строительство с 1968 г. по 1980 г. Это владение 17 раз выставлялось на рынок для продажи, но потенциальные покупатели отказывались от сделки после консультаций с муниципальными властями.

В то время шведское законодательство не предусматривало возможности добиться сокращения срока действия этих разрешений или потребовать компенсации за убытки, причиненные в результате продолжительности их действия или их неиспользования. Закон, в который в 1972 г. были внесены изменения, все еще исключает эту вторую возможность.

В августе 1975 г. в Европейский суд по правам человека были поданы две жалобы - одна от наследников владения Спорронг, другая - от г-жи Лоннрот, в которых утверждалось, что имело место неоправданное вмешательство в их право на беспрепятственное пользование своей собственностью, гарантированное статьей 1 Протокола № 1. Они также утверждали, что имело место нарушение статьи 6 п. 1 Конвенции, поскольку вопросы отчуждения и компенсации не были решены шведскими судами в разумные сроки, а также нарушение статьи 13, поскольку отсутствовали эффективные средства правовой защиты от нарушения их прав, вследствие выдачи разрешений на отчуждение и запрещений на строительство. Наконец, они заявили о нарушении статьи 14 и ссылались на статьи 17 и 18. Комиссия соединила обе жалобы в одно производство. Суд решением от 23 сентября 1982 г. удовлетворил практически все требования заявителей.65

Для россиян это дело интересно тем, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры России согласно ч.4 ст.15 Конституции РФ являются составной частью ее правовой системы. В связи с присоединением России к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 г., российские граждане и юридические лица получили возможность обращаться для защиты своих имущественных и личных неимущественных прав в Европейский суд по правам человека. Россия признает юрисдикцию Европейского Суда по правам человека обязательной по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней в случае предполагаемого нарушения Российской Федерацией положений этих договорных актов, когда предполагаемое нарушение имело место после вступления их в силу в отношении Российской Федерации. Поэтому применение судами вышеназванной Конвенции осуществляется с учетом практики Европейского Суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Формально решения Европейского суда , конечно, не обязательны для государств, подписавших конвенцию, но фактически все они следуют практике суда, поскольку контрольные органы Конвенции признают себя связанными прецедентом.

Более того, существует достаточно примеров того, что высшие судебные инстанции России при рассмотрении гражданских и иных дел фактически опираются на положения прецедентной практики Европейского суда. Так, Конституционный Суд РФ при толковании положения ст.35 Конституции РФ пришел к выводу, что конституционно-правовой смысл понятия «имущество» охватывает не только право собственности, но и иные вещные права. Такой подход корреспондирует с толкованием понятия «свое имущество» Европейским судом по правам человека, лежащим в основе применения им ст.1 Протокола № 1 к Европейской конвенции. Европейский суд исходит из того, что каждый имеет право на беспрепятственное пользование и владение своим имуществом, в том числе в рамках осуществления вещных прав, также подлежащих защите на основании указанного Протокола (решения от 23 сентября 1982 г. по делу «Спорронг и Леннрот (Sporrong and Lonnroth) против Швеции» и от 21 февраля 1986 г. по делу «Джеймс и другие (James and Others) против Соединенного Королевства», а также содержащее ссылки на них решение от 30 мая 2000 г. по делу «Карбонара и Вентура (Carbonara and Ventura) против Италии»).66 На практику Европейского суда и Европейской комиссии Конституционный Суд РФ ссылается и во многих других своих постановлениях. Не меньше упоминаний о необходимости учитывать правовые позиции Европейского суда мы обнаружим в руководящих разъяснениях пленумов Высшего арбитражного суда и Верховного суда Российской Федерации.