Волгоградская академия государственной службы
| Вид материала | Кодекс |
- Информационное письмо Уважаемые коллеги!, 66.74kb.
- Общественно-политическая и государственная деятельность и. Н. Ефремова, 523.89kb.
- Волгоградская академия государственной службы, 4762.41kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 56.84kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 57.61kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 57.32kb.
- Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, 84.62kb.
- Банковские пластиковые карты как этап эволюции электронных денег 08. 00. 10. Финансы,, 335.47kb.
- Оптимизация косвенного налогобложения товаров, работ, услуг в российской федерации, 362.48kb.
- А. П. Анисимов Волгоградская академия государственной службы, ведущий научный сотрудник, 107.66kb.
Глава V. Возникновение прав на землю
Статья 25. Основания возникновения прав на землю
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.
Комментарий
1. В п.1 комментируемой статьи содержится далеко не исчерпывающий перечень оснований возникновения прав на земельные участки. Дело в том, что в главах 3 и 4 ЗК РФ предусмотрены основания возникновения публичной собственности на землю (федеральной, субъектов РФ, муниципальной), частной собственности, ограниченных вещных прав на земельные участки граждан и юридических лиц, а также обязательственных прав, вытекающих из договоров аренды или безвозмездного срочного пользования земельным участком. Однако в этих главах не упоминается, например, возможность приобретения права собственности на земельный участок по договору ренты или по наследству, хотя возникновение прав на земельный участок в силу таких оснований вполне законно и также требует государственной регистрации. Следовательно, данную норму п.1 необходимо толковать расширительно.
В настоящий момент исчерпывающий перечень оснований возникновения прав на земельные участки отсутствует. Согласно ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим, таковые возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и т.д.
2. В целях уяснения смысла п.1 комментируемой статьи, мы предлагаем различать: 1) основания и порядок возникновения прав на землю публично-правовых образований, а также граждан и юридических лиц; 2) основания и порядок приобретения частной собственности на землю, ограниченных вещных прав и обязательственных прав на земельные участки. Кроме того, мы полагаем, что применительно к основаниям приобретения прав на земельные участки не имеет практического смысла гражданско-правовая классификация первоначальных и производных способов приобретения права собственности на участок. По нашему мнению, первоначальные основания (включая приобретательную давность) не могут либо не должны применяться по отношению к земельным участкам (см. также комментарий ст.15). Поэтому все основания приобретения прав на земельные участки относятся к группе производных.
Упомянутые п.1 комментируемой статьи федеральные законы (но не законы субъектов РФ) могут конкретизировать предусмотренные ЗК РФ основания и порядок возникновения прав на землю. Например, Закон о разграничении государственной собственности на землю конкретизирует основания и порядок возникновения права государственной и муниципальной собственности на землю; Закон об обороте земель уточняет порядок приобретения права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и т.д.
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится на всей территории России по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Различают регистрацию права собственности и иных прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. Кроме того, регистрации подлежат ограничения и обременения прав на земельные участки (ст.56 ЗК РФ).
Осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), действующая на основании Положения, утвержденного Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 (с изменениями от 23 декабря 2005 г.).
Предусмотренная п.2 комментируемой статьи обязательность случаев государственной регистрации сделок с земельными участками вытекает из положений различных федеральных законов, в числе которых (кроме самого ЗК РФ) следует отметить ГК РФ и Закон о регистрации прав на недвижимость. Например, ГК РФ предусматривает обязательность государственной регистрации договора продажи предприятия (п.3 ст.560); особенности государственной регистрации ипотеки предусмотрены в ст.ст. 19-28 Закона об ипотеке; порядок государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество указан в ст.24 Закона о регистрации прав на недвижимость и т.д.
Некоторые особенности возникновения прав на земельные участки могут быть указаны в природоресурсовом законодательстве. Например, согласно ст.23 ЛК РФ, права пользования участками лесного фонда (за исключением публичного лесного сервитута) возникают с момента государственной регистрации договора аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного пользования участком лесного фонда и договора концессии участка лесного фонда; подписания протокола о результатах лесного аукциона; получения лесорубочного билета, ордера или лесного билета.
В случаях, предусмотренных федеральными законами, для некоторых сделок государственная регистрация не требуется. Например, в силу п.10 ст.3 Вводного закона, до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Другой пример. Согласно ст.12 Закона об обороте земель, передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
3. В отличие от некоторых стран Центральной и Восточной Европы, пытавшихся возвращать бывшим собственникам и их наследникам некогда национализированное имущество, п.3 комментируемой статьи прямо запрещает саму постановку вопроса о реституции земельных участков, перешедших в государственную собственность после принятия в 1917 г. Декрета о земле. Однако если земельный участок был национализирован после 1 января 1991 г., действуют иные правила, предусмотренные Конституцией России, ГК РФ и ЗК РФ, согласно которым такое изъятие земельного участка должно проводится в судебном порядке, с предварительной справедливой компенсацией и для удовлетворения определенных публичных нужд. Поскольку изъятие земельного участка у частного собственника для государственных или муниципальных нужд и есть разновидность национализации, действуют правила, указанные ст.ст.49,55 ЗК РФ.
4. Вопрос о возможности реституции земельных участков был не раз исследован Конституционным Судом Российской Федерации. Так, решением Мещанского районного суда города Москвы от 7 февраля 2003 г. гражданину Фирсанову А.Н. было отказано в удовлетворении исковых требований, в том числе о признании права совместной собственности на владение братьев Фирсановых (застроенный жилыми зданиями земельный участок, которым владели до 1917 года братья Фирсановы) не прекращенным и унаследованным, а также о признании отсутствия у Правительства г. Москвы доказательств и законных оснований приобретения имущественных прав на данный объект недвижимости. Суд указал, что факт национализации недвижимого имущества в городах на основании Декрета «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» от 20 августа 1918 года общеизвестен и в соответствии со статьей 61 ГПК Российской Федерации является обстоятельством, не нуждающимся в доказывании.
По жалобе г-на Фирсанова А.Н. в Конституционный Суд РФ, последний указал, что фактически требования заявителя направлены на восстановление путем признания данного Декрета противоречащим Конституции России 1993 года существовавших ранее прав частных собственников и наделение наследственными правами в отношении национализированного имущества их потомков. Однако, отмечалось в Определении Конституционного Суда РФ, в силу статей 10, 125 Конституции РФ решение этого вопроса Конституционному Суду РФ неподведомственно и составляет прерогативу законодателя, который реализует политическую волю государства путем принятия соответствующих федеральных законов.53
Аналогичное решение было принято Конституционным Судом РФ и по другой жалобе. Решением Головинского межмуниципального суда города Москвы от 17 февраля 1999 года был установлен факт незаконного изъятия в 1929 году имущества, в том числе земельного участка, у отца гражданина В.И. Моргачева - И.С. Моргачева. Полагая, что названным решением подтверждено право собственности В.И. Моргачева на данный земельный участок как наследника, он обратился с просьбой о возврате участка к Главе Подольского района Московской области, который в удовлетворении его просьбы отказал. Подольский городской суд Московской области отказал В.И. Моргачеву в удовлетворении иска о возврате незаконно изъятого земельного надела, указав на отмену в 1917 году права частной собственности на землю, в результате которой вся земля была обращена во всенародное достояние, а также на невозможность возврата земельного участка из-за отсутствия точных данных о месте его расположения.
В своей жалобе в Конституционный Суд РФ В.И. Моргачев оспаривал конституционность положений ч.2 ст. 16.1 Закона РФ «О реабилитации жертв политических репрессий», запрещающих возврат изъятых у репрессированных лиц земельных участков, а также п. 3 ст. 25 ЗК РФ, в соответствии с которым не подлежат возврату земельные участки и не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Заявитель полагал, что названные нормы не соответствуют статьям 2, 9 (часть 2), 17, 18, 35, 36 (часть 1), 45 (часть 1) и 46 (часть 1) Конституции России, поскольку нарушают его право собственности на землю.
Как отмечалось в Определении Конституционного Суда РФ, решение вопроса о возврате бывшим собственникам и их потомкам имущества, национализированного в условиях революционного изменения государственного строя (на что фактически направлена жалоба заявителя в части проверки конституционности п. 3 ст. 25 ЗК РФ), является выражением политической воли государства и Конституционному Суду неподведомственно в силу ст.ст. 10 и 125 Конституции РФ.54
Статья 26. Документы о правах на земельные участки
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Комментарий
1. Согласно п.9 ст.3 Вводного закона, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».
2. Как отмечалось в п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении вышеуказанных норм Вводного закона следует учитывать, что п.2 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость устанавливает, что государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие названного Закона, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Закона. Поэтому права на земельные участки, удостоверенные документами, указанными в абз. 1 п.9 ст.3 Вводного закона или документами, перечисленными в абз.2 этого же пункта, подлежат государственной регистрации в случае, предусмотренном п. 2 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость в порядке, установленном правилами этого Закона.
3. Вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними регламентируются не только ЗК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимость, но и иными федеральными законами. Например, согласно ст.18 Закона об обороте земель, свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Согласно ст.14 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 12 ноября 2004 г.) утверждены необходимые формы документов, в том числе свидетельство о государственной регистрации прав.
Данное свидетельство, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. В свидетельстве указываются: наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство; дата выдачи свидетельства; реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право; данные о субъектах права; вид зарегистрированного права; описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер; существующие ограничения (обременения) права. В нижней части свидетельства указываются дата и номер регистрации, совпадающие с аналогичными данными в Едином государственном реестре прав.
В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей, а в случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, и оно выдается каждому из сособственников. Отсутствие документов о государственной регистрации прав на земельные участки может повлечь негативные последствия, например, привлечение лица к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка.
5. Следует поддержать сделанный в научный литературе вывод о существовании общих и специальных процедур регистрации. К общим процедурам относится порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, когда сделка не затрагивает специальные режимы права собственности (например, режим права общей собственности) или когда в сделке не затрагиваются права и интересы специальных субъектов гражданского оборота (например, права и интересы несовершеннолетних лиц).
К специальным процедурам отнесен порядок государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, и прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним.55
6. В п.2 комментируемой статьи содержатся важные новеллы, закрепляющие отсутствие необходимости государственной регистрации договоров аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок до одного года. Ранее такие нормы не предусматривалась законодательством.
Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков
1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.
4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: