Ассоциации Строителей России Президент Союза инженеров-сметчиков информационно-аналитический доклад

Вид материала

Доклад

Содержание По существу предложений 3. О состоянии вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве и антикризисных мерах в строительстве в области Кроме того, среди факторов приводящих к увеличению стоимости строительных работ можно выделить следующие Устаревшие Государственные сметные нормативы постоянно переиздаются с небольшими изменениями и выдаются как новые разработки. Экспертиза предлагаемых за немалые деньги вышеуказанных сметных нормативов показала следующее Основными принципами функционирования системы новых сметных нормативов должны являться Важнейшими концептуальными требованиями к базе ценообразования в строительстве являются При формировании базы ценообразования в строительстве должно быть обеспечено выполнение следующих принципов построения новой сис Союз инженеров-сметчиков

Подобный материал:

• Ассоциации Строителей России, президент Союза инженеров-сметчиков информационно-аналитический, 764.67kb.
• О международном опыте реализации ипотечных программ и программ социального доступного, 141.45kb.
• Информационно- аналитический центр Союза женщин России Научно-практическая конференция, 462.42kb.
• Президент Российского Союза строителей В. Н. Забелин награждает диплом, 85.72kb.
• Информационно-аналитический центр Союза женщин России научно-практическая конференция, 1806.6kb.
• Ов исполнительной власти, субъектов Российской Федерации, организаций строительного, 177.17kb.
• Протокол заседания жюри конкурсов архитектурного форума, 599.56kb.
• Открытый информационно аналитический доклад, 608.54kb.
• Открытый информационно-аналитический доклад директора Муниципального общеобразовательного, 1319.61kb.
• Аналитический доклад, 2172.07kb.

По существу предложений:


Нормативы стоимости 1 м.кв. определяются в среднем по субъекту Российской Федерации. Однако территориальные органы статистики предоставляют сведения об уровне цен по данным организаций, расположенным и осуществляющим операции с недвижимостью только по городскому жилому фонду в территориальном центре и крупных городах субъекта Российской Федерации. «Отчет по форме N 1-РЖ «Сведения об уровне цен на рынке жилья» заполняется юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями, осуществляющими операции с недвижимостью и находящимися в территориальных центрах и крупных городах субъектов Российской Федерации» (из Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения).

Таким образом, применение коэффициента 0,85 (по п. 2.2. Методики), определенного как соотношение рыночных цен на жилье в районных городах, поселках и сельской местности к рыночным ценам на жилье в областных центрах, является обоснованным для среднего показателя по региону.

С другой стороны, реально выкуп у застройщиков готового жилья и жилья высокой степени готовности осуществляется именно в территориальных центрах и крупных городах субъектов Российской Федерации. Это обстоятельство следует учесть.


Предлагается, не меняя в целом формулу расчета показателя средней рыночной стоимости 1 кв. метра в п. 2.2. Методики, при приобретении в 2009 году квартир у застройщиков в многоквартирных домах расположенных в территориальных центрах и крупных городах субъектов Российской Федерации, коэффициент 0,85 не учитывать.


Коэффициент 0,92 (по п. 2.2. Методики), учитывающий долю затрат покупателя, направленную на оплату услуг риэлторов, нотариусов, государственных пошлин и других затрат, связанных с государственной регистрацией сделок с недвижимостью явно неадекватен и может быть скорректирован до величины 0,96-0,98.


Таким образом, Министерство регионального развития РФ может предоставить право субъектам Российской Федерации самостоятельно корректировать установленные показатели средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади в пределах 12-17 процентов.


Данное решение является наиболее простым и обоснованным.

Возможная формулировка:


Добавить в Приказ п. следующего содержания:


«3. В целях приобретения в 2009 году квартир в многоквартирных домах для военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы путем проведения запроса котировок у застройщиков (в случаях, когда данные квартиры приобретаются в территориальных центрах и крупных городах субъектов Российской Федерации), предоставить органам государственной власти субъектов Российской Федерации право при необходимости самостоятельно увеличивать размеры средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья (в рублях), указанные в приложении к Приказу, в размерах до …… процентов».


3. О СОСТОЯНИИ ВОПРОСОВ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ И СМЕТНОГО НОРМИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И АНТИКРИЗИСНЫХ МЕРАХ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ В ОБЛАСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ


Одним из важнейших направлений эффективного использования бюджетных ассигнований и оптимизации денежных потоков в отрасли является совершенствование системы ценообразования в строительстве и ремонте объектов жилищно-коммунального и гражданского назначения. Однако, действующий в настоящее время порядок определения стоимости строительства и ремонта не удовлетворяет требованиям текущего момента развития экономики России.

Строительные организации обязаны осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Сметные нормативы используются при этом для определения затрат на строительство объекта.

Сметное ценообразование строительства характеризуется наличием объемной нормативно-информационной базой (сметные нормы, расценки, коэффициенты, индексы), используемой при определении затратной части стоимости строительства. Большинство специалистов сметного дела отмечают несоответствие структуры и содержания действующей системы сметных нормативов (ГЭСН-2001) изменившимся условиям хозяйствования в рыночной экономике. Нормы и показатели базы ГЭСН-2001 являются слегка отредактированными сметными нормами, разработанными в советское время  СНиП-84 и СНиР-91. Некоторые изменения в действующей сметно-нормативной базе строительства имеют косметический характер, не затрагивают капитальных, концептуальных основ нормирования и не меняют их сущность механизма административного планирования и управления инвестиционно-строительной деятельностью.

Действующие нормы и расценки на строительные, ремонтно-строительные, монтажные и пусконаладочные работы устарели и не учитывают применение высококачественных и высокопроизводительных машин и механизмов, новых технологий и материалов. На практике, строительные организации вынуждены «закладывать» в сметы и исполнительную документацию устаревшие расценки в ряде случаев с явно завышенными и неадекватными показателями затрат. Возникает ситуация, когда государство само создает условия для завышения сметной стоимости работ.

Сметы на строительство постоянно пересматриваются в сторону увеличения, зачастую в разы. Достоверность определения сметной стоимости строительства в проектной документации вызывает сомнения. Во многих проектах (около 85%) стоимость существенно завышается.

Определение стоимости строительства и ремонта сегодня выполняется с использованием многочисленных поправочных коэффициентов, индексов, условий и ограничений, имеющих заведомо субъективный характер и позволяющих изменять результаты расчета стоимости в угоду тем или иным участникам инвестиционно-строительной деятельности.


При определении стоимости строительных работ и расчетах за выполненные работы имеют место следующие основные виды нарушений, приводящие к необоснованному завышению стоимости:

• производство работ без утвержденной рабочей документации;
  
• постоянная корректировка сметной стоимости за счет различного рода дополнительных работ;
  
• несоответствие показателей расхода материалов при списании и производственных норм расхода материалов (в особенности на скрытые работы);
  
• закупка материалов по заведомо завышенным ценам;
  
• несоответствие транспортных схем доставки материалов;
  
• завышение объемов выполненных работ;
  
• неправильное применение норм и расценок на работы по новым технологиям работ, когда применяется импортная техника и современные материалы;
  
• учет затрат на эксплуатацию подержанной импортной строительной техники, приобретенной подрядчиком, как новой;
  
• завышение затрат на подготовительные работы, трудно поддающиеся проверке;
  
• оплата выполненных ранее работ по текущим (более высоким) ценам;
  
• применение завышенных индивидуальных расценок и индексов пересчета сметной стоимости, согласуемых на основе сговора с отдельными чиновниками и государственными структурами и т.п.
  

Кроме того, среди факторов приводящих к увеличению стоимости строительных работ можно выделить следующие:

• существенные задержки с проведением конкурсов (аукционов) на выполнение работ, заключением государственных контрактов и открытием финансирования;
  
• частая смена подрядчиков особенно на крупных объектах, имеющих длительные сроки реализации проектов;
  
• применение некачественных материалов и устаревших технологий;
  
• неумение организовать эффективный производственный процесс строительства;
  
• низкая квалификация рабочих и инженерно-технического персонала;
  
• «откаты» субподрядчиков генподрядной организации за т.н. «генподрядные услуги»;
  
• несовершенство положений Федерального закона № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», позволяющих допускать к производству строительных работ сомнительных подрядчиков и «фирм-однодневок».
  

За последние 20 лет новые сметные нормы практически не разрабатывались, а опубликованные нормы на новые строительные материалы и технологии немногочисленны и разработаны по методике советской системы нормирования в строительстве.


Устаревшие Государственные сметные нормативы постоянно переиздаются с небольшими изменениями и выдаются как новые разработки. При этом в ведение Минрегиона находится Федеральное государственное учреждение «Федеральный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов». Однако деятельность указанной структуры фактически свелась к продаже за немалые деньги «сомнительных» сметных нормативов и платным услугам по согласованию различных индивидуальных индексов и расценок. Это создает дополнительную финансовую нагрузку на строительные организации и искажает достоверность определения сметной стоимости по объектам бюджетного финансирования.


Экспертиза предлагаемых за немалые деньги вышеуказанных сметных нормативов показала следующее:

• заявленные разработчиками десятки тысяч изменений и дополнений на практике носят лишь косметический характер и в большей степени связаны с изменением кодов и названий;
  
• в предлагаемых нормативах практически полностью отсутствуют нормы и расценки на новые передовые технологии строительного производства;
  
• не учтен переход на 8-разрядную тарифную сетку в соответствии с новым ЕТКС;
  
• в показателях заработной платы не учтены надбавки за вредные и тяжелые условия труда;
  
• в стоимости строительных материалов неправильно учтена транспортная составляющая по доставке грузов;
  
• нарушены авторские права разработчиков ГЭСН-2001 и ФЕР-2001 основной редакции;
  
• имеются опечатки и неточности.
  

Корректировка показателей редакционного характера выполняется без необходимых обоснований и экономических расчетов, без проведения формальных процедур, регламентов и экспертиз, без профессиональной оценки отдельных нормативов и баз данных в целом.

Агрессивная экспансия административного ценообразования в строительстве, проводимая ФГУ ФЦЦС в последние годы, попытка монополизировать право на публикацию и реализацию нормативно-методической продукции по экономике строительства привела к полной потере разработок рыночного характера.

В настоящее время отрасль строительства пожинает плоды нормотворческой деятельности чиновников как на федеральном, так на региональном уровне. Возвращение к административным методам ценообразования в строительстве в последние годы, попытки задушить зарождающийся рынок инжиниринговых и консультационных услуг в строительстве, уже сказалось в чрезмерном росте стоимости строительной продукции, значительно превышающим уровень инфляционного ожидания.

Такое положение определяет сегодня низкий уровень доверия общества к работе специалистов сметчиков, совершенно справедливо оценивая сметные расчеты как документальное подтверждение неэффективного, а нередко и коррумпированного, строительного менеджмента. К этому следует добавить специфическую особенность отечественного ценообразования — многолетнюю привычку работать по указаниям вышестоящих органов, когда вопрос стоял не о наиболее эффективном решении экономических проблем планирования и управления производством, а о точном и беспрекословном исполнении установленного свыше порядка.

Излишнее администрирование привело к формированию сметной стоимости и потребности в ресурсах по форме и содержанию не связанной с фактическими результатами реализации строительного проекта. Планируемые затраты в сметах не отражают реальных издержек строительного производства. В тоже время, без сметного обоснования и сопровождения уже технически невозможно реализация инвестиционно-строительных проектов в текущих рыночных условиях.

Таким образом, определение сметных затрат на строительство по старой административной схеме не позволяет осуществлять планирование стоимости строительства с учетом текущих рыночных условий и не дает возможность вывести ценообразование строительства из теневой, коррумпированной сферы экономики.

Все это вызывает недовольство со стороны специалистов и органов по ценообразованию в строительстве субъектов Российской Федерации.


Нормативная база сметного ценообразования строительства и ремонта на современном уровне должны быть максимально открытой и доступной для всех участников инвестиционно-строительного и ремонтно-строительного процесса, как при создании и включении новых нормативов в базу, так и при их использовании в сметных расчетах стоимости предстоящего строительства и ремонта. Вариантность определения стоимости на этапе планирования цены строительства представляется важнейшим элементом рыночного регулирования и оптимизации стоимости строительства и ремонта.


Масштаб стоящих перед строительным комплексом страны задач вызывает необходимость выработки новых подходов к правилам определения стоимости строительства. Если срочно не принять меры по разработке и внедрению новых правил, норм и расценок для определения затрат в строительстве, стоимость реализации проектов будет и дальше необоснованно расти.


Основными принципами функционирования системы новых сметных нормативов должны являться:

• обеспечение методологического единства сметных расчетов потребности в ресурсах на всех этапах и уровнях управления строительством;
  
• приоритет экономического содержания профессиональной нормативной базы сметного ценообразования над формой представления норм;
  
• вариантный, без жесткой регламентации, подход к решению технических и методических проблем сметного нормирования и ценообразования;
  
• возможность выбора наиболее рационального способа исчисления затратных и рыночных элементов сметной стоимости;
  
• соблюдение принципа равноправия участников инвестиционно-строительной деятельности, обязательного взаимного согласия сторон по принимаемым решениям в договорном процессе;
  
• возможность широкого выбора сметно-информационной базы, на основе которой производится расчет сметных затрат;
  
• сохранение (преемственность) отдельных элементов существующих сметных правил и норм, не противоречащих рыночным отношениям.
  

Новые сметные нормативы и современные комплексы нормативов – сборники базы ценообразования в строительстве должны адекватно отражать достигнутый технологический и организационный уровень строительства, соответствовать современным требованиям по качеству конечной продукции, применяемым эффективным строительным материалам, существующему уровню квалификации рабочих, используемым строительным машинам, механизмам, оборудованию и инструменту при производстве строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ.

Важнейшими концептуальными требованиями к базе ценообразования в строительстве являются:

• нормативная система создается для решения всего комплекса задач управления стоимостью инвестиционно-строительных проектов;
  
• комплекс сметных нормативов общего применения разрабатывается как профессиональная система, независимая от корпоративных, ведомственной и административных интересов пользователей нормативной базы;
  
• фирменные (корпоративные, ведомственные) сметные нормативы дополняют общую профессиональную базу и разрабатываются по единой методологии сметного нормирования в рыночных условиях строительства.
  

При формировании базы ценообразования в строительстве должно быть обеспечено выполнение следующих принципов построения новой системы нормирования:

• современность – учет в нормалях новых норм современной технологии строительных работ, новых материалов и оборудования, а также использование новой методологии технического и технологического нормирования расхода и стоимости ресурсов;
  
• достоверность – максимальный учет всех составляющих сметных норм и расценок, постоянная актуализация сметных расценок в течение периода действия базы.
  
• обоснованность – использование объективно обусловленных средних фирменных и региональных цен на ресурсы в строительстве на основе использования научно-обоснованных данных текущего мониторинга стоимости ресурсов в регионах;
  
• комплектность – подготовка и публикация нормативных материалов информационной базы в комплекте, необходимом и достаточном для выполнения комплекса сметных расчетов и формирования договорных цен по всем видам и типам строительных работ;
  
• единство методов разработки нормативов – сметные нормали и результаты разработки норм разными исполнителями должны отвечать общим требованиям и представляться по единым формам расчета, независимо от ведомственных, корпоративных и территориальных условий;
  
• публичность сметной информации – все составляющие расчета сметно-информационной базы на любом уровне, а также методики и правила их определения, должны быть открыты для всех пользователей.
  

Основная задача сейчас — сосредоточить работу на развитии сметно-нормативной базы в основном за счет ускоренной разработки норм и расценок на новые, эффективные технологии в строительстве и ЖКХ. На этом и нужно сконцентрировать усилия всех заинтересованных организаций.

Особую поддержку Минрегионразвития должен уделить разработчикам (авторским коллективам) сметных нормативов при создании системы укрупненных и сводных сметных нормативов на строительство и ремонт объектов жилищно-гражданского назначения, разработке методик и правил определения косвенных затрат строительных подрядчиков, совершенствованию порядка определения затрат на инфраструктуру объектов строительства. Укрупненные и сводные сметные нормативы дают возможность оперативно контролировать уровень прямых затрат по основным видам объектов строительства и ремонта уже на этапе проектирования, внедрение в практику ценообразования реальных показателей косвенных затрат подрядчиков в значительной степени оптимизирует договорную стоимость строительства на региональных рынках, а совершенствование определения затрат на инфраструктуру объектов строительства позволит контролировать и существенно уменьшить бюджетные вложения, а также сократить сроки строительства и ремонта.

В ценообразовании одновременно с комплексом постоянной информации  сметными нормативам общего применения, действующим в определенный период времени без серьезных изменений, необходимо применять и большой объем переменной сметной информации в виде текущих цен, сложившихся в данный момент времени на региональных рынках строительных ресурсов и услуг. Получение такой информации возможно только на региональном уровне в профессиональной и постоянно действующей системе рыночного мониторинга цен на ресурсы и услуги в строительстве.

Использование в сметных расчетах текущих цен и тарифов на оплату труда рабочих, оплату работы строительных машин и механизмов, на приобретение материалов и их доставку на объекты, оплату работ по управлению строительством, инжиниринговых, консалтинговых и прочих услуг в значительной степени определяют рыночный характер плановых расчетов стоимости в системе сметного ценообразования строительства и ремонта. Минрегионразвития в стратегическом плане развития отрасли должен содействовать созданию и функционированию независимых систем мониторинга цен в строительстве, отражающих объективный уровень текущих цен на региональных рынках строительных ресурсов и услуг.

Особое внимание Минрегионразвития должен уделять ценообразованию на первичных и вторичных рынках недвижимости в регионах России. Необходимо знать, как устанавливаются цены на региональных рынках недвижимости, и участвовать в формировании «справедливой цены», исключающей из цены предложения непомерные аппетиты спекулянтов на рынке жилья.

Административное влияние на уровень рыночных цен и формирование справедливых цен на рынке недвижимости возможно только косвенным путем, например, в помощью открытой публикации данных о построенных и отремонтированных объектах городского хозяйства с фактическими показателями о финансовых результатах строительства и ремонта. Получение отчетной информации об использовании бюджетных средств это прямая обязанность Минрегионразвития. Такую информацию в обработанном виде необходимо публиковать в специальном «Банке данных построенных и отремонтированных объектов».

Публичный, открытый и доступный «Банк данных», с постоянным обновлением и введением новых объектов, создает необходимую фактическую и документально обоснованную основу, которую необходимо использовать для расчета стоимостных показателей, анализа инвестиционно-строительной деятельности по регионам и в целом по России, для определения плановых нормативов стоимости строительства и ремонта. «Банк данных» должен стать доказательной базой формирования «справедливых цен» на недвижимость в регионах.


Современное рыночное ценообразования это не частные вопросы отрасли, Министерства или администраций, это важнейший элемент государственной экономической политики страны, провозгласившей рыночные отношения как основу конституционного устройства России. Практика бюджетного ценообразования должна быть встроена в общую национальную систему профессиональных стандартов определения стоимости строительства и ремонта. Минрегионразвития обязано участвовать в создании современной системы ценообразования, при этом все разработки, предложения и нормативы, созданные с использованием бюджетных средств должны представляться на рынок инжиниринговых и консультационных услуг от имени Министерства на безоговорочной и безвозмездной основе.


Определяя стратегию рыночного ценообразования в отрасли сегодня и на перспективу, с учетом положений антикризисного плана правительства, необходимо установить открытый порядок формирования договорных цен на строительство и ремонт, при котором минимизируются риски воздействия человеческого фактора на уровень цен, исключается конфликт интересов должностных лиц и снижается коррупционный потенциал системы ценообразования. Все процедуры современной системы ценообразования для объектов бюджетного финансирования должны пройти антикоррупционную экспертизу на предмет выявления дискреции – неконтролируемой возможности чиновников всех уровней решать экономические вопросы ценообразования по собственному усмотрению. Такие мероприятия позволят оптимизировать процесс оказания государственных услуг, согласования и контроля в сфере бюджетного ценообразования, сделав его транспорентным и подконтрольным гражданскому обществу.


Предложенные направления совершенствования нормирования и ценообразования будут способствовать скорейшему выходу из финансово-экономического кризиса и созданию условий для дальнейшего развития отрасли жилищно-коммунальных услуг и строительного комплекса в регионах России на новом уровне достоверности и качества определения справедливых цен на строительство и ремонт.






СОЮЗ ИНЖЕНЕРОВ-СМЕТЧИКОВ