Geum.ru

8) [Текст]: научно-аналитический журнал серия «Право» (издаётся с 2007 г.)

Вид материалаДокументы

Содержание


Д. А. Торкин
Ключевые слова
Подобный материал:
1   ...   11   12   13   14   15   16   17   18   ...   44

Д. А. Торкин




ДОГОВОРНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ,

СВЯЗАННЫХ СО СНОСОМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА



Аннотация: автор анализирует возможные нормообразующие условия договора о сносе недвижимого имущества, предлагая включить данный договор в число существующих гражданско-правовых договоров.

Annotation: the author analyses possible rule-proclaiming terms of the contract about demolition of real property, suggesting to include the given contract into the existing civil-law contracts system.

Ключевые слова: договор, нормоообразующие условия, недвижимость, снос, жилищное и коммерческое строительство.


Проблема договорного регулирования отношений, связанных со сносом недви-жимости состоит в том, что на практике застройщик и собственник не могут достиг-нуть соглашения по условиям сноса недвижимости. Поскольку эти отношения носят выраженный частноправовой характер, то отсутствие соглашения означает для застройщика невозможность строительства. Между тем, необходимость стро-ительства новых многоквартирных домов очевидна и на современном этапе даже отнесена к числу приоритетных национальных проектов. В этой связи вопрос разработки правового механизма сноса недвижимости при отсутствии согласия собственника на снос с соблюдением условия компенсации собственнику убытков и обеспечением его права на жилище, представляется очень актуальным.

Действующее законодательство содержит механизм понуждения собственника заключить договор, определяющий порядок сноса недвижимости и переселения, применительно к случаям изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд (ст. 279-282 Гражданского кодекса Российской Федерации,
п. 4 ст. 32, ст. 49, 55, п. 5. ст. 57 Земельного кодекса РФ, ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»).

Однако, федеральным законом (ст. 49 Земельного кодекса РФ) вопрос жилищного и коммерческого строительства не отнесен к государственным или муниципа-льным нуждам, что делает невозможным использование правовых процедур понуж-дения собственника к заключению договора о сносе в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В таком случае снос возможен лишь при достижении застройщиком и собственником соглашения о сно-се в порядке гл. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не предусматривает механизма понуждения собственника к заключению договора, если он этого не желает.

В сложившейся ситуации представляются возможными два пути разрешения проблемы. Причем оба предполагают внесение отдельных изменений в федера-льное законодательство. Первый подход требует включения в перечень оснований изъятия земельных участков для государственных нужд, предусмотренный ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации, такого основания, как осуществление публично-правовым образованием, уполномоченным распоряжаться земельными участками, в том числе теми, право государственной собственности на которые не разграничено, изъятия земельного участка с целью застройки населенного пункта в соответствии с существующим планом развития населенного пункта и правилами землепользования во исполнение договорных обязательств публично-правового образования перед инвестором (частным лицом), финансирующим строительство.

Поскольку в настоящее время большинство субъектов Российской Федерации реализовало право по передаче полномочий распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, к компетенции субъектов РФ, то для оптимизации процесса потребуется заключение договоров между субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями по вопросу согласования процедур, связанных с изъятием земельных участков. В частности, разумно исходить из того, что инвестиционный договор с застройщиком будет заключать муниципальное образование, а изъятие земельного участком будет осуществлять субъект Федерации. Вполне допустимы и другие варианты оптимизации процесса взаимодействия органов власти. Например, путем уточнения законом субъекта Российской Федерации компетенции муниципальных образований по вопросам распоряжения земельными участками.

При таком подходе изъятию земельного участка, как правило, предшествует заключение инвестиционного договора между лицом, осуществляющим функции заказчика и инвестором. Собственно, одной из формальных причин изъятия земельного участка для государственных нужд как раз является инвестиционный договор. С точки зрения гражданского законодательства этот договор тяготеет к договору простого товарищества (гл. 55 Гражданского кодекса РФ), поскольку стороны преследуют общую цель (строительство), определяют свои права и обязанности для достижения этой цели, определяют размер своих долей от результатов строительства. Обычно инвестор обязуется профинансировать строительство, в том числе компенсировать другой стороне расходы на снос и отселение, осуществить строительно-монтажные работы самостоятельно или путем заключения договоров подряда с третьими лицами. «Лицо, выполняющее функции заказчика»1, не относится к «Заказчику» в смысле гл. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (подряд), поскольку оно не финансирует строительство, а только осуществляет технический надзор, обеспечивает отселение и снос, организует работу по предоставлению земельного участка инвестору под строительство и организует ввод построенных объектов в эксплуатацию.

Комментируемый подход предполагает самое активное участие публично-пра-вового образования в строительстве, поскольку, как минимум, публично-правовому образованию во исполнение договорных обязательств перед застройщиком необ-ходимо обеспечить изъятие земельного участка и освободить его от существующей недвижимости. В настоящее время такая концепция активно реализуется органами государственной власти г. Москвы (п. 3 ст. 24 Закона г. Москвы от 19.12.07 г. № 48 «О землепользовании»2, п. 1.1. Положения о порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению в г. Москве, утв. Постановлением правительства г. Москвы от 04.12.07 г. № 1035-ПП3). Действующая редакция ст. 49 Земельного кодекса РФ допускает расширение перечня оснований изъятия земельных участков на основании закона субъекта Федерации примените-льно к земельным участкам, находящимся в собственности субъекта Федерации. В этом состоит недостаток, так как в подавляющем большинстве случаев земельные участки населенных пунктов находятся не в государственной собственности субъектов Российской Федерации, а в собственности, относительно которой не при-нят правовой акт о ее разграничении между Российской Федерацией и субъектом РФ. По этой причине большинство субъектов Российской Федерации не обладают возможностью реализовать полномочия по расширению перечня оснований изъятия земельных участков для государственных нужд на уровне закона субъекта РФ.

Второй подход не предполагает активной роли органов власти в строительстве и исходит из того, что земельный участок не будет изыматься для государственных нужд, а разрешение проблемы сноса должно осуществляться на основании договора между застройщиком (частным лицом) и собственником недвижимости, заключаемого на началах равенства сторон и свободы договора (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Этот подход принципиально допустим, но он не учитывает наличие объективно-го противоречия интересов застройщика и собственника по вопросу компенсации за снос. Застройщик желает минимизировать затраты и уплатить собственнику как можно меньше, собственник знает, что застройщику все равно придется договари-ваться и требует от застройщика как можно больше. Причем нередко размер требований собственника превышает любые разумные пределы. В итоге стороны не могут договориться.

Проблема может быть разрешена если в гражданском (тогда логично разработать и главу относительно договора о сносе) или земельном законодательстве предусмотреть норму, из которой следовало бы то, что с известного момента для собственника заключение договора с застройщиком является обязательным подобно тому, как обязательно заключение публичного договора (ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации) или договора во исполнение предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Таким моментом, например, может быть дата принятия уполномоченным органом власти ненормативного акта о предварительном согласовании места размещения земельного участка под строительство или дата уведомления застройщиком собственника о предстоящем строительстве и необходимости заключения договора о сносе. Если собственник будет принципиально отказываться от заключения договора, который он обязан заключить или уклоняться от его заключения, застройщик вправе в порядке п. 1 ст. 421, ст. 445 Гражданского кодекса РФ обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор. Суд на основании судебного акта определит права и обязанности сторон, в том числе по вопросу размера компенсации за снос. Такой подход не противоречит статье 35 Конституции Российской Федерации. В помощь суду законодателю необходимо принять нормы, определяющие характер условий соглашения о сносе. При этом должен быть найден такой баланс, при котором собственник приобретал бы жилое помещение, по площади не уступающее сносимому, а застройщик заранее знал максимальный предел затрат на компенсацию за снос, которую вправе потребовать собственник. В случаях со сносом нежилых помещений вполне допустима просто рыночная компенсация за снос по аналогии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Применительно к компенсации за снос жилых помещений сугубо рыночный подход (ст. 32 Жилищного кодекса РФ) не совсем удачен, поскольку не учитывает того, что уничтожение недвижимости влечет, как правило, еще и лишение собственника жилища, и для решения этого непростого вопроса ему потребуется компенсация на приобретение жилого помещения, а не «рыночная стоимость» сносимой недвижимости. При сносе ветхого жилья этот аспект очень актуален. Ведь хорошо известно, что рыночная стоимость ветхого жилого помещения не обеспечит возможности приобретения взамен какого-либо благоустроенного жилья. В итоге может произойти лишение собственника жилого помещения без надлежащего обеспечения его конституционного права на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации).