Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от вложения объектом недвижимости. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, еще называют капитализированной стоимостью. Величина капитализированной стоимости зависит: от суммы будущих доходов, времени и частоты их получения, от продолжительности получения дохода, от требуемого инвестором уровня доходности.
Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (^рассчитывается по формуле:
NOI
R 44?
Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.
Если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.
Рассмотрим основные понятия, включенные в формулу.
|
- 18.3.1 .Доходный подход к оценке бизнеса
метода: метод прямой капитализации; метод дисконтированного денежного потока. Сущность метода прямой капитализации. Данный метод оценки предприятий используется, когда чистый доход от функционирования оцениваемого предприятия прогнозируется стабильным в будущем периоде. Предполагается, что, капитализируя этот стабильный чистый доход по общей ставке капитализации, мы получим рыночную стоимость
- 18.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
методические подходы, сравнительный, затратный и доходный. Последовательность определения итоговой стоимости предприятия осуществляется по схеме, представленной на рис. 18.2. На первом этапе используются все методические подходы к оценке бизнеса. Оценка бизнеса всегда считается более объективной, если эксперт предпринял шаги к определению искомой стоимости, используя все три класических
- 3.1. Прямая капитализация
методы капитализации - метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы: тип недвижимости; эффективный возраст и срок экономической жизни объекта; достоверность и обширность информации; характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность
- Валовой рентный множитель (RM)
метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности; величина дохода постоянна; условия использования объекта стабильны; не учитываются первоначальные инвестиции; одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал. При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного
- Метод остатка
методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала. Последовательность применения метода остатка: расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью; расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью; расчет стоимости неизвестной компоненты; определение стоимости собственности сложением
- Этапы доходного подхода
методов: прямой капитализации доходов; дисконтированных денежных
- Расчет коэффициента капитализации
методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; Х метод прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставки доходности инвестиции
- 8.3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных: Метод валовой ренты. Метод прямой капитализации. Метод дисконтирования денежных
- Метод ипотечно-инвестиционного анализа.
метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций. R = M Х R1 +(1 - М^ Rs, где М - отношение величины кредита к стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности). Пример. Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. В течение 5
- 24.4. Оптимальные стратегии поведения на рынке ценных бумаг
методоло-гии портфельного анализа. В целях получения общей картины состояния фондового рынка, прежде всего рынка акций и облигаций, широко используются фондовые индексы, которые агрегируют рыночные цены этих ценных бумаг и рас считываются теми или иными статистическими методами усреднения совокупности цен для выявления их общей динамики. Обычно каждая промышленно развитая страна имеет свой
|
Экономика