применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.
Последовательность применения метода остатка:
расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;
расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;
расчет стоимости неизвестной компоненты;
определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.
Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка. Расчеты будут выполняться в соответствии с указанной выше последовательностью по следующим формулам:
Il = Vl Х Rl,
где 1 L - годовой доход, относимый к земле; VL- стоимость земли; RL - ставка капитализации для земли.
Ib = Io - IL ,
где Jh, - годовой доход, приходящийся на здание; Jo - общий годовой доход, приносимый собственностью.
л, Ib Vb"
Rb
где Vn, - стоимость здания; Rn - ставка капитализации для зданий.
V = VL + Vb,
где V - стоимость собственности. Аналогично применяются:
метод остатка для земли - когда стоимость здания можно определить достаточно точно;
метод остатка для собственного капитала - если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга;
метод остатка для заемного капитала - когда известна стоимость собственного капитала.
В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.
|
- Словарь
методология в изучении коммерческой деятельности: Учебник/А.И. Харламов, О.Э. Башина, В.Т. Бабурин и др.; Под. ред. А.А. Спирина, О.Э. Башиной. - М.: Финансы и статистика, 1996. Погостинская Н.Н., Погостинский Ю.А. Системный анализ финансовой отчетности. -С.-П.: Изд. Михайлова В.А., 1999 . Практикум по финансовому менеджменту: учебно-деловые ситуации, задачи и решения/ Под ред. Е.С.Стояновой. 2-е
- 2.7. Методы оценки земли
метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера
- Метод остатка
метода остатка для земли: определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капи-тализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли. Сложно прогнозировать доход в
- 3.1. Прямая капитализация
методы капитализации - метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы: тип недвижимости; эффективный возраст и срок экономической жизни объекта; достоверность и обширность информации; характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность
- Валовой рентный множитель (RM)
метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности; величина дохода постоянна; условия использования объекта стабильны; не учитываются первоначальные инвестиции; одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал. При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного
- 5.2.5. Методы оценки земель
метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера
- Метод остатка
метода остатка для земли: определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капи-тализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли. Сложно прогнозировать доход в
- 11.7. АМОРТИЗАЦИЯ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
методом, путем применения установленных законом или уставом предприятия единых норм или методом уменьшающегося остатка. На горнодобывающих предприятиях амортизацию начисляли исходя из размеров добычи. Обшая сумма амортизационных отчислений предприятий начислялась исходя из первоначальной стоимости имущества и затрат на капитальный ремонт. В определенные периоды была узаконена и ускорена
- 13.4. НОРМАТИВНАЯ БАЗА ПРЕДПРИЯТИЯ И ПУТИ ЕЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
методику их расчета. Нормативы расхода - это поэлементные составляющие нормы. Они выражают обобщенное значение затрат материалов, отнесенных на физическую единицу измерения (м3, м2, пог. м, т) или на технический параметр (на единицу мощности, грузоподъемности, емкости ковша экскаватора, пробега и работы транспортных средств и т. д.) В отличие от нормы расхода понятие лнормативы применяют
- 15.2. СОСТАВ И КЛАССИФИКАЦИЯ РАСХОДОВ НА ПРОИЗВОДСТВО И РЕАЛИЗАЦИЮ ПРОДУКЦИИ
методов оценки: по себестоимости единицы запасов; по средней себестоимости; по себестоимости первых по времени приобретения (ФИФО); по себестоимости последних по времени приобретения(ЛИФО). В расходы на оплату труда включаются любые начисления работнику в денежной и натуральной формах, стимулирующие начисления и надбавки, компенсационные начисления, связанные с режимом работы или условиями труда,
|
Экономика