Договор аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?е здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.
Как отмечает В.В. Витрянский, положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК), призвано способствовать стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора.
В договоре аренды зданий (сооружений) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК РФ). Цена в договоре аренды зданий и сооружений является его существенным условием. При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды зданий и сооружений считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нем размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключенным с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.
Как уже было отмечено установленная в договоре арендная плата за пользование зданиями и сооружениями включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение может быть применено только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Следовательно, закон или договор может установить отдельную плату за землю, наряду с платой за аренду зданий и сооружений. В случаях, когда арендная плата зданий и сооружений установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения - на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). стороны могут предусмотреть и иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории; для гаража) или норматив площади в кв. м. на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными на то государственными органами. поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424 ГК РФ, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы и услуги. Так, федеральный закон Об образовании предусматривает (п. 11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ним объекты собственности по ценам, которые могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе. Плата за аренду зданий и сооружений - один из источников дохода государственного бюджета. Исключения из этого правила устанавливает только закон. Так, названный закон допустил, что средства, полученные образовательными учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении.
Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.п. арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.)
Следует так же отметить, что ГК РФ не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. В этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК РФ). И применительно к договору аренды зданий и сооружений условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определятся в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.
Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное представление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.
Как показывает практика, нередко встречается такая ?/p>