Договор аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ронне обязывающим; для юридических лиц, в отношении недвижимости и при сроке договора более года - формальным, срочным, коммутативным.
Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем может быть любой субъект гражданских отношений, являющийся собственником передаваемого в аренду имущества, или уполномоченные собственником или законом на заключение договора аренды лица.
Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).
Существенными условиями договора являются форма договора, срок, цена, условие об арендуемом имуществе.
На основании вышеизложенного автор пришел к выводу, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как правильно отмечает А.Н. Гуев, аренда исключительных прав, иных объектов интеллектуальной собственности невозможна.
2. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды
.1 Здания и сооружения - объект аренды
Как уже было ранее отмечено, существенным условием договора аренды является предмет аренды. Автор попытается проанализировать один из видов договора аренды - аренду зданий и сооружений.
Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть - вспомогательными. В приложении к договору следует составить план - схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещения есть другие нежилые и жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указывать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план-схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Однако, целесообразно рассмотреть, что же законодатель включает в понятие здания и сооружения ГК РФ не содержит ответа на вопросы в чем же различие между зданиями и сооружениями. Но если исходить из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Сооружения же служат чисто техническим целям и люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК РФ не придает. Хотя, прежде всего, понятие здания и сооружения подразумевает нежилые помещения, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. В том случае, если здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим, который предусмотрен гл. 35 ГК РФ Наем жилых помещений.
В.В. Витрянский полагает, что в отношении аренды нежилого помещения какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме. Думается, это утверждение не совсем верно.
ГК РФ не выделяет нежилого помещения в числе объектов арендных отношений, они уже объединены под общим значением здание, включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование юридических лиц (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилые помещения могут означать как здание в целом, так и его часть.
А теперь рассмотрим, что подразумевается под нежилыми помещениями в нормативных актах разного уровня.
Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ О товариществах собственниках жилья помещение определяется, как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной, связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования жилых, нежилых или иных целей находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а так же РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.
Однако трактовка жилого помещения только как части жилого здания противоречит ст. 673 ГК, согласно которой объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение. пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Из приведенной нормы следует, что ГК РФ использует термин жилое помещение как обобщенный, поскольку под него подпадают как жилые дома в целом, так и его отдельные части. Исходя из аналогии закона, термин нежилое помещение можно употреблять для обозначения как нежилого здания, так и его составляющих (т.е. изолированных помещений, и их частей).
В то же