Договор аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?итуация, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)). В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене.
Именно так поступила одна организация, которая, передала в пользование предприятию автомашину КРАЗ с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, но забыла указать в договоре с ним размер арендной платы. Поскольку арендатор не вносил арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия долга за пользование автомашиной. Суд требования организации удовлетворил. Он взыскал с предприятия арендную плату исходя из стоимости машино-часа эксплуатации машины КРАЗ, установленной областной администрацией (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2003 №А19-3726/02-7-Ф02-773/03-С2).
Для договора аренды здания (сооружения, помещения) условие о размере арендной платы является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Поэтому при отсутствии в договоре аренды такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным. Применение данной нормы хорошо иллюстрирует спор, который возник между двумя предпринимателями, один из которых сдал в аренду другому помещение магазина. При подписании договора стороны определили, что оплата за использование помещения производится путем распределения прибыли 50% на 50% между сторонами. И все. В договоре не было сказано ни слова о том, как считать эту прибыль, за какой период и что делать, если прибыли не будет вовсе. Суд посчитал, что в их случае условие о размере арендной платы нельзя считать согласованным и признал договор аренды помещения незаключенным.
Иногда в аренду передается одновременно несколько объектов. В такой ситуации, плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.
Представим себе такую ситуацию. Арендодатель передает во временное пользование арендатору три помещения - два под склад готовой продукции, одно под офис, а также складское оборудование. Стороны могут установить в договоре плату, как за все имущество в целом, к примеру, 1 млн. руб. в месяц, так и за каждый объект в отдельности, например, 800 тыс. руб. - складские помещения, 150 тыс. руб. - офисные, и 50 тыс. руб. - складское оборудование. С точки зрения практической целесообразности лучше все-таки распределять сумму арендной платы по каждому объекту. Это обезопасит стороны от возникновения споров между ними и, кроме того, позволит арендатору избежать споров с налоговыми органами, особенно в том случае, если часть арендуемых в рамках одного договора объектов используется в производственной сфере, а часть - в непроизводственной.
Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора столь широкую свободу выбора, вплоть до отказа от установления конкретного размера арендной платы, в большинстве случаев, на наш взгляд, представляется целесообразным четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре. Порядок ее исчисления, предложенный Гражданским кодексом РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.
Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год. Участники договора могут предусмотреть любой иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца), либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца).
Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять, как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами (см. Указание ЦБ РФ от 20.06.2007 г. №1843-У).
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Практика показывает, что существенным нарушением можно считать следующие случаи: неоднократное (более двух раз подряд) невнесение арендной платы; образование значительной задолженности в результате неполного внесения арендной платы; неоднократное нарушение сроков внесения платежей и другие подобные нарушения (см. Обзор Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.01.2006 г. №А38-1324-16/98-2005, ФАС Московского округа от 27.09.2007 г. №КГ-А40/9644-07, ФАС П?/p>