Договор аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
? обязанности передать здание или сооружение арендатору. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
.4 Государственная регистрация перехода прав на здание, сооружение
Государственной регистрации подлежат не все договоры аренды зданий и сооружений, согласно ГК РФ (ч. 2 ст. 651), если данный договор заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По мнению И. Исрафилова Поскольку в тексте ГК (п. 2 ст. 651) содержится термин не менее года, следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключенные сроком и на один год.
Согласно, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 г. №53 условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилых помещений, т.е. объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Это поставило жирную точку в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т.е. с момента подписания его сторонами.
Что касается самой регистрации договора аренды недвижимости, то ГК РФ содержит лишь основные положения, т.е. устанавливает требуемую форму
договора, а так же условия действительности данной сделки и сроки, при которых договор аренды подлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений связанных с регистрацией договоров аренды, осуществляется, который вступил в силу на территории РФ с 1 февраля 1998 г., а до этого времени действовал закон о регистрации прав на недвижимость, по которому регистрация осуществлялась нотариусами (государственными или частными).
В соответствии с федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, аренда недвижимого имущества выступает, как ограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4 Закона). Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (как правило, в виде штампа, установленной формы). А так же проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Кроме того, п. 2 ст. 14 Закона установлено, что форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
Ст. 26 Закона регулируется порядок регистрации договоров аренды недвижимости имущества, в том числе зданий и сооружений.
Рассмотрим данную статью более детально. Пунктом 1 этой статьи установлено, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ,
а п. 3 этой же статьи гласит, что регистрации подлежит договор аренды помещения или части помещения как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Давая такую формулировку, законодатель тем самым породил многочисленные споры о том, что же на самом деле подлежит государственной регистрации - договор аренды, как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество или право аренды. Более того, очень часто и на практике уполномоченные органы ставят вопрос как о регистрации договора аренды недвижимости, так и о параллельной регистрации права аренды на это имущество, причем независимо от срока действия самого договора аренды.
Такое несоответствие Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ГК юристы называют: технической оплошностью законодателя.
Так, по мнению О. Гутникова, в Федеральном Законе О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, т.к. для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо предоставить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право арендытАж Поэтому следует признать, что регистрация обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличаются договор аренды (сделки) как основание, из которого такое право-обременение возникает.
С этим трудно согласиться, так как в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Кроме того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно к?/p>