Договор аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ено в жилом доме, арендодатель в договоре стремится максимально предусмотреть все условия, которые защитят жителей дома от возможных последствий деятельности арендатора (стук, шум, резкие запахи, выхлопные газы, вибрация и др.). Изложенное накладывает отпечаток на условия договора аренды, делая его в определенной степени отличительным от иных видов договоров аренды нежилых помещений.
Объект передан в доверительное управление. Особенностью аренды при таких условиях будет являться указание Д.У. после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст. 1012 ГК РФ) и наличие полномочий в договоре доверительного управления на сдачу имущества в аренду.
Объект находится в залоге. При таких условиях в соответствии со ст. 346 ГК РФ необходимо обязательное согласие залогодержателя.
При аренде имущества государственных учреждений и казенных предприятий, арендодателем должен выступать Госкомитет по управлению государственным имуществом РТ. Право заключения договора аренды возникает по решению Госкомитета, соответствующего комитета, в том числе через конкурсы, аукционы и другие виды торгов. Для рассмотрения вопроса о праве аренды юридическому или физическому лицу необходимо представить в Госкомитет (комитет) следующие документы:
- заявление в произвольной форме с указанием наименования имущества и его технических характеристик (месторасположение, площадь, уровень благоустройства и др.), согласованное с балансодержателем;
планировка размещения арендуемых площадей, утвержденная балансодержателем;
копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями на дату подачи заявки;
бухгалтерский баланс организации на последнюю отчетную дату (при необходимости).
В месячный срок со дня получения заявки на аренду имущества и документов. Госкомитет рассматривает данную заявку, издает распоряжение о сдаче имущества в аренду и направляет его с проектом договора аренды балансодержателю на исполнение. Балансодержатель в течение 10 дней должен сдать имущество в аренду. Арендатор в десятидневный срок со дня получения имущества в аренду обязан представить утвержденный балансодержателем договор аренды и акт приема-передачи имущества в Госкомитет на утверждение. Копию распоряжения о сдаче имущества в аренду Госкомитет после государственной регистрации договора аренды направляет в бюро технической инвентаризации города, района для заполнения карточки учета нежилых помещений.
Таким образом, договор аренды заключается между арендодателем, арендатором и балансодержателем. В таком договоре аренды предусматриваются основной профиль деятельности на арендуемом имуществе, размер арендной платы, порядок внесения арендной платы, срок аренды, распределение обязанностей сторон по ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя, балансодержателя и арендатора по передаче и использованию имущества.
При аренде имущества коммунальных учреждений особенностью является то, что арендодателем должен выступать орган, уполномоченный распоряжаться коммунальным имуществом (КУКИ).
Необходимо отметить также особенности аренды зданий и сооружений, когда стороной в договоре выступает акционерное общество. Так крупная сделка, заключаемая акционерным обществом:
- от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки; - требуется решение совета директоров;
свыше 50% от балансовой - требуется решение общего собрания акционеров.
При аренде с правом выкупа имущества акционерных обществ, более 25% акций которых находится в государственной собственности, требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом. Затронем еще один подвид договора аренды здания, сооружения - договор субсубаренды здания, сооружения. На практике может возникнуть обстоятельства, при которых помещение, здание или сооружение необходимо будет передать в субсубаренду. Но возможно ли такое по действующему гражданскому законодательству?
Договор субаренды помещения под офис противоречит действующему гражданскому законодательству РФ, регулирующему арендные правоотношения, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ право сдачи арендованного имущества в субаренду принадлежит только арендатору при обязательном согласии арендодателя. Передача имущества в субаренду субарендатором с согласия арендатора (субарендодателя) действующим законодательством РФ не предусмотрена и грубо нарушает права собственности или вещные права арендодателя. Вообще возможность существования субаренды в законодательстве РФ отсутствует. Следовательно, любой договор субаренды - ничтожен.
Существенными условиями договора являются форма договора, срок, цена, условие об арендуемом имуществе.
Таким образом, автор пришел к выводу, что с арендой недвижимости связаны следующие две особенности:
.В Гражданском кодексе РФ закреплена обязанность сторон - арендатора и арендодателя - документально оформить передачу здания или сооружения в пользование арендатору.
.В статье 655 ГК РФ сторонам предписывается составить передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами.
С фактом подписания этого документа (а также с фактом реального предоставления здания или сооружения в аренду) законодатель непосредственно связывает юридическое признание исполнения арендодателем ег?/p>