Договор аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиП) употребляется формулировка здания, сооружения и помещения в них.
Согласно трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. №217-Р Об упорядочении процесса учета и разграничения право собственности на нежилые помещения, нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные.
Согласно федеральному закону О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ними, к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. А в силу ст. 26 данного закона в том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные здания, сооружения на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендной площади. Договоры аренды помещения или части помещения регистрируются как обременение прав арендодателя соответствующим помещением (части помещения).
Если, следуя логике ГК РФ, употреблять это понимание в широком значении то при аренде нежилого помещения необходимо руководствоваться в первую очередь нормами 4 (Аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК РФ. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа не объединяет объекты аренды термином помещения, то такое широкое его понимание в данном случае не оправдано. При этом нужно помнить, что на практике под арендой нежилого помещения нередко понимается и аренда нежилых зданий. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина нежилые помещения, и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.
При всех противоречиях целесообразнее придерживаться основной точки зрения на соответствие выше названных понятий и учитывать то, что ГК РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением здание, включающий весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д. и жилых (жилые дома)) строений.
Очевидно, что нежилые помещения, как часть нежилых зданий, являются объектом договора Аренды зданий (сооружений) и было бы разумно название 4 (аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК понимать как аренда объектов недвижимого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения). Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина нежилые помещения, в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданием, строением. В подтверждение вышесказанного необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, такие как относимость к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого 4 гл. 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.
В данном вопросе автор ставит точку цитатой из Информационного письма ВАС №53, в которой говорится, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о договорах аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила ст. 650-655 ГК РФ аренды зданий и сооружений.
2.2 Особенности договора аренды зданий и сооружений
В главе имущественный найм ГК 1964 г. особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений. ГК 1996 г. включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий и сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землей и т.п.
Определение договора аренды зданий и сооружений содержится в п. 1 . ст. 650 ГК РФ: по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Специальные требования к форме договора аренды зданий (сооружений) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа подписанного сторонами. Заключение договора посредством обмена письмами (документами и т.д.) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды зданий и сооружений влечет его недействительность. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды зданий или сооружений, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики ГК в связи с отсутствием в нем полож?/p>