Договор аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
осударственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ).
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (движимого и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а так же имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступать в качестве арендодателя имущества, приобретенного, им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ).
Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.
Как известно РФ, субъекты РФ, а так же муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются разногласия и споры между указанными субъектами и субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе передача его в аренду. Такие споры, как правило, разрешаются арбитражными судами на основе вышеуказанного постановления.
Итак, в роли арендодателя федерального государственного имущества может выступить лишь соответствующий орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-судебная практика исходит из того, что Госкомимущество РФ и комитеты по управлению имуществом (его территориальные управления) обладает полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче данного имущества в аренду не делегированы правительством РФ иным государственным органом исполнительной власти.
Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а так же муниципальное имущество должно сдаваться в аренду в порядке, установленном правовыми актами субъектов РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, орган управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателя соответствующие комитеты по управлению имуществом.
Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной и муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, - это имущество, которое государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве, такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.
Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством и муниципальным образованием за юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. За государством (муниципальным образованием), а так же за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника на это имущество, которые прямо указаны в законе. К примеру: собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК). Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного (муниципального) предприятия.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением аренды недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, и только в случаях, установленных законом - независимо от суммы сделки.
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем правом собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК РФ специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и продажи предприятий (ст. 560 ГК РФ). Суть этих требований сводится к тому, что договор Аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного