Договор аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ется переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.
Понятия аренда и имущественный наем используются в законе как тождественные - при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды. Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев: когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах; когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством.
Формулировка договора аренды аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства 1991 г. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях.
Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).
Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту своего владения также против собственника, т.е. и от притязаний арендодателя. Если же речь идет о голом праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права.
Право следования - это принцип, согласно которому право следует за вещью при ее переходе к другим лицам, что означает право собственника, лишившегося помимо своей воли обладания вещью, истребовать ее из чужого незаконного владения. Это означает, что переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), но право пользования арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ).
Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам вещно-правовой защиты и признании свойства следования за вещью (арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В. Щенниковой сделать вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав. Однако правовед А.А. Иванов считает, что это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права.
Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.
Действующий ГК РФ рассматривает аренду и имущественный найм как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности во Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи так же и плодов. Однако, ранее, эти традиции были восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной. Так если ГК 1964 г. постоянно исполь