Договор аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?торой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государственной регистрации договор аренды здания или сооружения не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. А, следовательно, не может служить основанием для регистрации права аренды.
Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде.
Как уже отмечалось выше, нормы ГК РФ имеют приоритетное юридическое значение пред нормами Закона о регистрации и именно ими и надлежит руководствоваться при наличии противоречий и различных толкований вопросов, связанных с государственной регистрацией аренды зданий, сооружений и находящихся в них помещений. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды и не связывают действительности права аренды с его регистрацией. Однако, в нарушение ст. 3 ГК РФ, ст. 26 п. 1. ФЗ О государственной регистрации государственной регистрации подлежит именно право аренды, наряду с регистрацией договоров аренды зданий, сооружений и помещений, находящихся в них. Такая трактовка, изложенная в п. 1 ст. 26 ФЗ О государственной регистрации - юридически не состоятельна. Указанная статья противоречит как нормам ГК РФ, так и нормам, непосредственно регулирующими вопросы, связанные с регистрации договоров аренды и проистекающих из него обременений.
Такой позиции придерживались многие юристы еще до принятия Закона о регистрации, справедливо отмечая, что государственной регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) прав собственности арендодателя, поскольку регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.
Регистрация права аренды отдельно от договора и независимо от срока его действия прямо не предусмотрено действующим федеральным законодательством РФ. Думается, что если государственной регистрации подлежит в установленном Законом порядке сам договор аренды здания или сооружения, то необходимость в дополнительной регистрации права аренды в этом случае явно является излишней.
Таким образом, при аренде зданий и сооружений договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года, как это прямо установлено ст. 651 ГК РФ.
Согласно ст. 9 Закона функция по осуществлению регистрации возлагается на учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Возглавляют такие учреждения регистраторы, которые являются государственными служащими.
Ст. 13 ФЗ О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливает следующий порядок государственной регистрации:
Учреждение юстиции принимают документы, необходимые для государственной регистрации прав с обязательным приложением об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающих документах (т.е. договоре) и выдаются свидетельства о государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав. Государственная регистрация производится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё.
Согласно п. 3 ст. 13 Закона государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Статьей 19 Закона установлены случаи, при которых государственная
регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц (при наличии у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации прав, направлении представленных документов на подтверждение их подлинности).
Государственная регистрация прав может быть также приостановлена на основании определения или решения суда, а также на основании письменного заявления правообладателя или его уполномоченного представителя. Государственная регистрация может быть проведена в более короткий срок по сравнению с месячным сроком, указанным в ст. 13