Гражданско-правовое регулирование недвижимости
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
»ивающие документы такого лица соответствуют требованиям действующего Закона.
Начало легалитета применительно к регистрационному режиму означает, что документы, являющиеся основаниями регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно, принятие решения о регистрации означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы надлежащими и усмотрел наличие фактического состава, который является основанием для регистрации права на недвижимость.
Особой проблемой принципа легалитета является определение пределов проверки юридического содержания документов, представленных на регистрацию.
Сам по себе факт государственной регистрации не означает автоматически того, что зарегистрированные документы признаются соответствующими действующему законодательству. Поэтому, для того чтобы однозначно говорить о легалитете регистрационного режима недвижимости, необходимо установить, подлежат ли представляемые для регистрации документы исследованию на предмет соответствия их закону.
В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость правовая экспертиза является необходимой стадией процедуры государственной регистрации. К сожалению, ни Закон, ни ведомственные нормативные акты не раскрывают значение этого термина. Содержание правовой экспертизы косвенно может быть выведено из анализа п. 3 ст. 9 Закона о регистрации, в соответствии с которым регистрирующий орган имеет право проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у изготовивших их органов власти. Действительность документов означает, что регистрирующий орган должен установить, не имеют ли юридические факты-основания каких-либо пороков, отвечающих признакам недействительности сделок (порок формы, воли и волеизъявления, субъекта или объекта). Однако в ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимость основанием для отказа в регистрации называется лишь дефект содержания или формы сделки. Регистрирующий орган не должен вдаваться в проблемы дееспособности, если он не имеет каких-либо сведений о ее ограничении; кроме того, регистрирующий орган не вправе исследовать наличность и действительность волеизъявления лиц, обратившихся за государственной регистрацией.
Таким образом, легалитет регистрационного режима - только внешний, он не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа. С одной стороны, такое положение дел следует приветствовать, так как оно облегчает процедуру регистрации прав. С другой - недоразвитый легалитет может привести к тому, что зарегистрированным вполне может оказаться право, которое основано на недействительной сделке.
Очевидно, что возложение функций проверки наличности и действительности всех элементов составов, являющихся основанием для регистрации права, во-первых, значительно усложнит и замедлит функционирование регистрационного режима; во-вторых, придаст регистрирующему органу несвойственную ему функцию исследования фактических обстоятельств совершения сделок с недвижимостью.
Необходимо выделить и рассмотреть такой принцип государственной регистрации прав на недвижимое имущество как принцип гласности (открытости) государственной регистрации. Гражданский кодекс РФ устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК РФ). В Законе о регистрации прав на недвижимость этот принцип раскрывается: Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Далее указывается, что выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Однако нужно отметить, что не все исследователи согласны с тем, как на сегодня сформулирован и действует данный принцип. Можно выделить две группы авторов: одни считают, что данный принцип реализован в Законе о регистрации прав на недвижимость не в полном объеме, другие же, наоборот, говорят о слишком широкой его реализации.
Р.С. Бевзенко считает, что следует постоянно совершенствовать процедуру предоставления третьим лицам информации из реестра прав и предлагает размещение реестра в сети Интернет и предоставление любому пользователю возможности получать информацию о правах, зарегистрированных в отношении того или иного объекта.
Другие исследователи не только не ратуют за расширение возможности получать данные из реестра, но и критикуют законодателя за предоставление такой возможности в том порядке, что существует сегодня.
Данная критика основана на том, что положения Закона о регистрации прав на недвижимость противоречат положениям других нормативных актов и, в частности, с нормам Федерал