Гражданско-правовое регулирование недвижимости
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
к само это право, так и его прекращение. Прекращение права собственности является самостоятельным объектом регистрации потому, что оно может происходить вне связи с возникновением права иного лица, например, при прекращении существования объекта, так как, если объект прекратил существование, то прекратилась и сама возможность возникновения права на него других лиц.
Таким образом, объектами регистрации прав на недвижимость следует признать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.
Говоря об объектах регистрации, исследователи указывают, на то, что законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все объекты регистрации. В частности, они обращают внимание на такую особенность прав на объекты недвижимости как относительно длительное их существование. И говорят о том, что при этом в процессе существования содержание этих прав может изменяться весьма существенно как по воле самих собственников, так и помимо их воли. Так, одним из наиболее распространенных примеров изменения содержания правоотношений собственности без изменения круга его субъектов является превращение совместной собственности в долевую в результате соглашения собственников либо по решению суда. При этом очевидно, что не происходит ни прекращения права собственности, ни его возникновения вновь. Однако изменение отношений между собственниками является юридически достаточно значимым и поэтому должно быть зарегистрировано. Другим случаем изменения содержания вещного права является установление обременений (ограничений) этого права. Специфика любого обременения (ограничения) в том и состоит, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключения собственником сделки - например, передачи объекта в аренду, в залог, либо в результате деятельности уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на имущество).
Поэтому, по мнению исследователей, изменение содержания прав на объекты недвижимости должно признаваться самостоятельным объектом регистрации и законодателю следовало бы указать это в ст. 131 ГК РФ
Подводя итог сказанному выше, полагаем, что ст. 131 ГК РФ нуждается в уточнении, в частности, ее следует изменить, вместо указания, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации более корректным представляется формулировка, согласно которой государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения) этих прав. При этом следует дополнить ст. 131 ГК РФ положением о том, что только те права и их обременения (ограничения) подлежат обязательной государственной регистрации, когда это предусмотрено ГК РФ и иными законами, иные же права на недвижимое имущество и их ограничения могут регистрироваться по желанию правообладателей.
ГК РФ исключил требования о нотариальной форме договоров по поводу объектов недвижимости. В соответствии с положениями ГК РФ все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством договор должен был быть и нотариально удостоверен, и зарегистрирован (это было предусмотрено только в отношении жилой недвижимости - единственный вид недвижимости, который на момент принятия кодекса, находился в обороте), то теперь типична ситуация, когда лица не обращаются к нотариусу, предпочитая сразу передавать документы в регистрирующий орган.
Критика в отношении целесообразности такого решения не утихает до настоящего времени. Большинство исследователей признают, что существующую сегодня систему регистрации прав нельзя считать в достаточной степени обеспечивающей выполнение функций, ранее выполняемых нотариатом ни по фактическому состоянию системы, ни по правовому обеспечению.
Так, С.В. Мальцева отмечает, что следует критически оценивать отмену обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом, поскольку этот подход идет вразрез с континентальной правовой традицией использования в области оборота недвижимости отнюдь не административных, каковым является регистрация, а гражданско-правовых инструментов и негосударственных институтов, каковым является нотариат. Оба эти института выполняют различные функции: нотариус удостоверяет сделку, государственный регистратор - регистрирует право. Они могут успешно функционировать, только взаимно дополняя друг друга.
Основной функцией нотариата при заключении договора являлось удостоверение волеизъявления сторон. Для этого на нотариуса возлагались определенные обязанности и предоставлялись соответствующие права. Если же обратиться к Закону о регистрации прав на недвижимость, то можно увидеть, что у регистрирующего органа такие права и обязанности отсутствуют. Статья 9 Закона о регистрации прав на недвижимость относит к компетенции регистрирующего органа только проверку действительности поданных заявителем документов наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Пункт 4 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость запрещает регистрирующему органу осуществлять какую-либо деятельность, кроме предусмотренной законом. При таких обстоятельствах следует констатировать, что в случае обр?/p>